ลงทุนอสังหาแบบกล้วยๆ ด้วย “REIT”

ถ้าคุณเป็นคนที่อยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็บค่าเช่า แต่มีเงินทุนน้อย ไม่รู้จักทำเลดี ๆ หรือทำเลที่ชอบก็มีเจ้าของไปหมดแล้ว กลัวจะหาคนเช่าไม่ได้ ไม่อยากยุ่งยากกับการจัดการ เช่น ต้องคอยมาซ่อมแซมดูแลรักษา ต้องคอยทวงเก็บค่าเช่า และห่วงว่าถ้าเกิดเปลี่ยนใจไม่อยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้ว ก็กลัวว่าจะหาคนมาซื้อต่อได้ยาก ต้องบอกว่า “REIT” จะเป็นผลิตภัณฑ์ทางการเงินรูปแบบใหม่ที่จะช่วยให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของคุณเป็นเรื่องง่าย

มาทำความรู้จักกับกอง REIT กัน

“REIT” ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust มีชื่อเป็นภาษาไทยว่า “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” มีลักษณะเป็นกองทรัพย์สินที่รวบรวมเงินจากคนที่สนใจหลาย ๆ คน แล้วเอาเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น โรงงาน หรือโกดังสินค้าเพื่อเก็บค่าเช่า เพื่อเอามาจ่ายให้กับผู้ลงทุนตามสัดส่วน โดยคนที่ลงทุนใน REIT ไม่ต้องเหนื่อยกับการดำเนินการใด ๆ เลย เพราะ REIT จะมี “ผู้จัดการ REIT” ที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้น ๆ คอยดำเนินการแทนทุกอย่าง เช่น ดูแลทรัพย์สินให้พร้อมเช่า จัดหาผู้เช่า จัดเก็บค่าเช่า เป็นต้น แต่ไม่ต้องเป็นห่วงนะครับว่าผู้จัดการ REIT จะดำเนินการไม่โปร่งใส  เนื่องจาก REIT จะมีหน่วยงานที่เป็นเหมือนตัวแทนผู้ลงทุนคอยดูแลกำกับตรวจสอบการทำหน้าที่ของผู้จัดการ REIT อีกทอดหนึ่ง ซึ่งเราจะเรียกหน่วยงานนี้ว่า “ทรัสตี” (Trustee)

หลายคนอาจเคยรู้จักกับ”กองทุนอสังหาริมทรัพย์” (Property Fund) มาก่อน ซึ่งเป็นกองทุนที่รวบรวมเงินจากนักลงทุนแล้วไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกับ REIT เลย บางคนอาจจะสงสัยว่าสองอย่างนี้มันแตกต่างกันยังไง ผมขอสรุปสั้น ๆ ดังนี้ครับว่า ทั้ง REIT และ Property Fund มีความเหมือนกันตรงที่ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อหาผลประโยชน์เหมือนกัน แต่ REIT จะมีหลักเกณฑ์การลงทุน การจัดการอสังหาริมทรัพย์ การกำกับดูแล ที่ยืดหยุ่นและเป็นสากลกว่า ซึ่งจะทำให้ REIT ได้รับผลตอบรับที่ดีจากนักลงทุนต่างประเทศมากกว่า

การลงทุนใน REIT เหมาะกับใคร?

REIT นำเงินจากผู้สนใจไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้วหาผลประโยชน์ ซึ่งรายได้ส่วนใหญ่จะมาจากค่าเช่า หลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว REIT จะต้องจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนในรูปของเงินปันผลอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิ พูดง่าย ๆ การที่เราลงทุนใน REIT ก็เหมือนกับการที่เราไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์แล้วเก็บค่าเช่า แต่มีคนช่วยจัดการงานแทนให้เรานั่นเอง สบายจริง ๆ ครับ

จะเห็นได้ว่าผลตอบแทนในรูปค่าเช่าจะไม่ค่อยมีความผันผวน จึงทำให้ราคาของ REIT ที่อาจจะขึ้นหรือลงไม่มาก โอกาสที่จะซื้อขาย REIT เพื่อเก็งกำไรจึงมีน้อย ทำให้ REIT ไม่เหมาะกับนักลงทุนประเภทเก็งกำไร แต่จะเหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนระยะยาวเพื่อรับผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลอย่างต่อเนื่อง และมีโอกาสได้เงินปันผลมากขึ้นตามรายได้จากค่าเช่าที่เติบโตขึ้น

ผมขอยกตัวอย่างเปรียบเทียบระหว่างผลตอบแทนกับความเสี่ยงของ REIT กับ ผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนอีก 2 ตัวคือ หุ้นกู้ และ หุ้น เพื่อเป็นไอเดียในการลงทุน ซึ่งจะเห็นได้ว่าความเสี่ยงและผลตอบแทนของ REIT จะอยู่ตรงกลางระหว่างหุ้นกู้กับหุ้นนั่นเอง

ข้อดีของการลงทุนใน REIT  คือ ?

ผมเองก็เป็นนักลงทุนคนหนึ่งที่มี REIT และ Property Fund ติดพอร์ท ถ้าจะถามผมว่าทำไมผมถึงลงทุนในผลิตภัณฑ์เหล่านี้ คำตอบก็คือ

1)  สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจได้ โดยไม่ต้องใช้เงินเยอะ เพราะถ้าจะลงทุนซื้อโรงงานเพื่อให้เช่าสัก 1 หลัง คงต้องใช้เงินอย่างต่ำห้าล้านถึงสิบล้าน แต่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ผ่าน REIT ใช้เงินไม่ต้องมาก เริ่มต้นด้วยเงินไม่กี่พันบาทก็เป็นเจ้าของได้แล้ว

2)  ไม่ต้องเหนื่อย หรือกังวลเรื่องการเก็บค่าเช่า เพราะมีคนช่วยจัดการเรื่องพวกนี้ให้ และส่งมอบผลตอบแทนให้อย่างต่อเนื่อง

3)  กระจายความเสี่ยงได้เป็นอย่างดี กรณีที่เราเป็นเจ้าของโรงงานให้เช่า 1 โรง ถ้ามีผู้เช่า % ผู้เช่าก็จะเท่ากับ 100% แต่ถ้าผู้เช่ายกเลิกการเช่า รายได้ของเราจะหายไปทั้งหมดทันที แต่ในกรณีที่ลงทุนใน REIT ซึ่งอาจจะลงทุนในโรงงาน 50 โรง ถ้ามีผู้เช่ายกเลิกการเช่าไปสัก 1 รายได้ของเราจะหายไปเพียง 2% เท่านั้นเอง

4)  ถ้าคิดเปลี่ยนใจอยากจะเลิกลงทุนก็ทำได้ง่าย เพราะ REIT สามารถซื้อขายกันได้ในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้ซื้อง่ายขายคล่อง แถมยังไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับเรื่องภาษีจากการซื้อขายอีกด้วย

5)  ผลตอบแทนที่อยู่ในระดับดี จากข้อมูล SET SMART ณ วันที่ 19 พฤษภาคม 2557 ผลตอบแทนเฉลี่ยของกองทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 6.16 % ต่อปี ในความเป็นจริงถ้าเราเลือก REIT หรือ Property Fund ดีๆ จะได้ผลตอบแทนที่มากกว่านี้ หลายกองที่ผมถืออยู่ในพอร์ทผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 7 % กว่า ต้องบอกว่าเป็นตัวเลขที่ไม่น้อยเลยทีเดียว  

ลองยกตัวอย่าง REIT สักกอง...

เร็ว ๆ นี้จะมี REIT ที่เสนอขายให้กับนักลงทุน ประมาณเดือนมิถุนายน 2558 ซึ่งเป็น REIT ที่ลงทุนในกรรมสิทธิ และสิทธิการเช่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร (ชลบุรี) และนิคมอุตสาหรรมอมตะซิตี้ (ระยอง) เพื่อเก็บค่าเช่าแล้วนำมาจ่ายเป็นผลตอบแทนให้ผู้ลงทุน ผมขอเรียกย่อ ๆ ว่า AMATAR นะครับ

แล้ว AMATAR ลงทุนในอะไร ?

ทรัพย์สินที่ AMATAR จะเข้าไปลงทุน ได้แก่ อาคารโรงงานให้เช่าจำนวน 88 โรง รวมพื้นที่ปล่อยเช่า 160,578.52 ตารางเมตร โดยแบ่งเป็น

1)  กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ในโรงงานให้เช่า 25 หลัง ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร (ชลบุรี) รวมพื้นที่ 48,408 ตารางเมตร คิดเป็นมูลค่า 1,611 ล้านบาท

2)  สิทธิการเช่า 30 ปี ในโรงงานให้เช่า 60 หลัง ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร (ชลบุรี) รวมพื้นที่ 105,508.02 ตารางเมตร คิดเป็นมูลค่า 2,960 ล้านบาท

3)  สิทธิการเช่า 30 ปี ในโรงงานให้เช่า 3 หลัง ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ (ระยอง) รวมพื้นที่ 6,662.50 ตารางเมตร คิดเป็นมูลค่า 179 ล้านบาท