ถ้าขี้เกียจอ่านกดดูคลิปด้านบนได้เลยครับ...

เรื่องนี้ต้องขยายความให้ชัดเจนกันอีกครั้ง สำหรับคนที่ขายบ้านเก่าแล้วซื้อบ้านใหม่ภายใน 1 ปี สามารถขอคืนภาษีได้ด้วยนะเออ!! เอาล่ะ เรามาดูกันถึงหลักการสั้นๆกันดีกว่าว่าต้องทำยังไงบ้าง

1. เราจะขายบ้านเก่าก่อนหรือซื้อบ้านใหม่ก่อนก็ได้เหมือนกัน แต่เรื่องราวทั้งหมดนั้นต้องสิ้นสุดภายใน 1 ปีนะจ๊ะ 

ย้ำอีกที!! อ่านดีๆนะครับ เราจะขายบ้านเก่าแล้วซื้อบ้านใหม่ภายใน 1 ปี หรือ ซื้อบ้านใหม่แล้วขายบ้านเก่าภายใน 1 ปี แบบไหนก็ได้ที่สะดวกใจครับผม

การได้รับยกเว้นตามวรรคหนึ่ง ต้องปรากฏว่าภายในกำหนดเวลาหนึ่งปีก่อนหรือ นับแต่วันที่ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ผู้มีเงินได้ได้ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ซึ่งมีลักษณะตาม (ก) (ข) หรือ (ค) เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตน และให้ได้รับยกเว้นเท่ากับจำนวนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว แต่ไม่เกินจำนวนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ ทั้งนี้ ให้ถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน“

2. ประเด็นสำคัญจริงๆ คือ เราต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า  1 ปี จะมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังเก่าไว้ไม่น้อยกว่า 1 ปี  (กรณีขายบ้านเก่าก่อนแล้วค่อยซื้อบ้านใหม่) หรือ มีชื่อในทะเบียนบ้านหลังเก่ารวมกับชื่อในทะเบียนบ้านหลังใหม่แล้วไม่น่อยกว่า 1 ปี (กรณีซื้อบ้านใหม่ก่อนแล้วค่อยขายบ้านหลังเก่า โดยนับถึงวันที่ขายบ้านหลังเก่า)

ยกตัวอย่างเช่น พรี่หนอมขายบ้านเก่าที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี แล้วซื้อบ้านใหม่ แบบนี้สามารถขอคืนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เสียไปตอนที่ขายบ้านหลังเก่าได้เลย

หรือว่า พรี่หนอมมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังเก่า 8 เดือน แล้วซื้อบ้านใหม่ ย้ายชื่อมาอยู่ในทะเบียนบ้านใหม่ 5 เดือน แล้วค่อยขายบ้านหลังเก่าไป แบบนี้ก็ขอคืนภาษีเงินได้ได้เหมือนกัน เพราะอยู่ร่วมกันจนถึงวันที่ขายเกิน 1 ปีนั่นเองครับ

3. นอกจากทำตามเงื่อนไขที่ว่ามาแล้ว สิ่งที่จำเป็นต้องมีประกอบเพื่อใช้ขอคืนภาษี คือ เอกสารหลักฐานต่อไปนี้ครับ 

  • ต้นฉบับใบเสร็จรับเงินค่าภาษีเงินได้ฉบับที่กรมที่ดินออกให้ (เมื่อเราขายบ้านเก่า)
  • สำเนาคู่ฉบับสัญญาซื้อขายบ้านเก่า และ สำเนาคู่ฉบับสัญญาซื้อขายบ้านใหม่ ที่ใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
  • สำเนาทะเบียนบ้านที่เกี่ยวข้อง (ทั้งสองหลัง)
  • เอกสารอื่นๆ แล้วแต่สรรพากรแต่ละพื้นที่จะร้องขอ (แนะนำให้ติดต่อสอบถามสรรพากรพื้นที่ที่ภูมิลำเนาเราตั้งอยู่เพิ่มเติมครับ)

สามารถศึกษาจากข้อกฎหมายเพิ่มเติมเรื่องการขายบ้านหลังเก่าและซื้อบ้านหลังใหม่พร้อมเอกสารที่ต้องใช้ได้ที่นี่ครับ



ทีนี้มาดูกันต่อในประเด็นที่ถามกันมาบ่อยๆ เรื่องขายบ้านเก่าซื้อบ้านใหม่ มีปัญหาอะไรบ้าง? 

Q :  ต้องซื้อบ้านใหม่ด้วยใช่ไหม ถึงจะขอคืนภาษีได้
A :  ใช่จ้า ต้องซื้อด้วยจ้า

Q :  ยื่นขอคืนตอนไหนดี ยื่นเมื่อไรก็ได้ใช่ไหม
A :  ถ้าเอกสารครบก็ยื่นให้ไวที่สุดครับ ยื่นเมื่อไรก็ได้ ไม่ต้องยื่นรวมกับการยื่นภาษีประจำปี มันคนละเรื่องกัน แล้วก็ไปยื่นที่สรรพากรพื้นที่ที่ภูมิลำเนาเราอยู่ แต่ก็ระวังด้วย เพราะว่าถ้าผ่านไปเกิน 3 ปีอาจจะขอคืนภาษีไม่ได้ครับ (อ้างอิง มาตรา 27 ตรี ที่ให้สิทธิขอคืนไว้ภายใน 3 ปี)

Q :  ถ้าถือครองร่วมอสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน (มีชื่อร่วม) สามารถใช้สิทธิได้ไหม?
A :  ตรงนี้ต้องระวังมากๆครับ เพราะว่า กรณีที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน กฎหมายจะมองว่าเราเป็น ห้างหุ้นส่วนสามัญ ซึ่งไม่สามารถใช้สิทธิขอคืนภาษีได้ เนื่องจากข้อกฎหมายเขียนไว้ชัดเจนเลยว่า ต้องเป็นเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งไม่รวมถึงห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลและกองมรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง

ยกเว้น กรณีสามีภรรยาที่ถือกรรมสิทธิร่วมกันและจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย สามารถใช้สิทธิตรงนี้ได้ครับ เพราะถือว่าคู่สมรสไม่ใช่ห้างหุ้นส่วนสามัญ โดยกรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสที่ว่านี้ ต้องมีชื่อคนในคนหนึ่งในทะเบียนบ้านเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี 

ข้อหารือของกรมสรรพากรที่เคยพูดเรื่องนี้ไว้ คือ  กค 0706/7751 ในกรณีสามีภรรยาไม่จดทะเบียนสมรสกัน จะไม่ได้รับสิทธินี้เพราะถือว่าเป็นห้างหุ้นส่วนสามัญนั่นเองครับ (เทียบเคียงกับกรณีถือร่วมกับผู้อื่นๆที่ไม่ใช่คู่สมรสได้จากข้อหารือนี้ครับ)

Q :  ถ้าใช้เป็นที่อยู่อาศัยและทำธุรกิจด้วย ใช้สิทธิได้ไหมครับ?
A :  ได้ครับ เนื่องจากข้อกฎหมายเขียนไว้ว่า ผู้มีเงินได้จะใช้อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยประกอบกิจการของตนเองด้วยก็ได้

เอาเป็นว่าน่าจะเคลียร์กันแบบสุดๆแล้วนะครับผม กับการขายบ้านเก่าแล้วขอคืนภาษีกรณีซื้อบ้านใหม่ สุดท้ายท้ายสุด ขอฝากแนวคิดไว้สำหรับคนที่มีบ้านทุกคนครับว่า 

ถ้ายังไม่มีเงินซื้อบ้านใหม่ ก็อยู่บ้านเก่าไปก่อน เพราะนี่คือบทเรียนที่สอนให้เราตั้งใจทำมาหากินกันต่อไปครับ ผ่างงง