“ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” เสียยังไง?

ถ้าขี้เกียจอ่านกดดูคลิปด้านบนได้เลยครับ...

บอกตรงๆเลยว่า ประเด็นยอดฮิตในตอนนี้เรื่องภาษีที่หนีกันไม่พ้นต้องพูดถึงกัน นั่นคือ เรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 ครับเป็นต้นไป

ภาษีที่ดินจะเก็บจากอะไร
ตอบเลยว่าเก็บจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง นั่นแหละจ้า

เดี๋ยวๆ อย่าเพิ่งด่าพรี่หนอมครับว่า หลักการมันเป็นแบบนี้ คือ ใครเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (เจ้าของกรรมสิทธิ์) จะมีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิดจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น คูณด้วยอัตราภาษีที่กฎหมายกำหนดไว้ (ราคาประเมิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ สามารถติดต่อสอบถามข้อมูล)

โดยวันที่ดูว่าใครเป็นเจ้าของนั้น เขาจะดูในวันที่ 1 มกราคมของทุกปี นั่นคือ ถ้าวันที่  1 มกราคม 2563 เรามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ก็แปลว่า เรานั่นแหละมีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและปลูกสร้างนั้นๆจ้า

มาถึงตรงนี้ หลายคนเริ่มจะรู้สึกกลัว จนถึงขัันอุทานมาเลยว่า อุ๊ย ภาษีที่ดินมันจะมาเก็บอะไรเราหรือเปล่า มีผลอะไรกับเราบ้างไหม รัฐบาลทำอะไรอยู่ #ลุงตู่ช่วยด้วย 

เอาแบบนี้ก่อน ทำใจให้สบายหายใจเข้าออกครับผม เพราะบทความนี้จะอธิบายในแง่มุมของคนธรรมดาที่ไม่ได้เป็นราชาที่ดิน เพราะจริงๆ พรี่หนอมอยากบอกว่าเราอาจจะไม่ต้องสนใจเรื่องภาษีที่ดินเลยก็ได้นะ ถ้าเรามีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ในการอยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว 

อ่านแบบนี้แล้วรู้สึกดีขึ้นใช่ไหม เรามาดูกันต่อ
ยกเป็นตัวอย่างจะได้เข้าใจง่ายขึ้นครับผม

เริ่มจากแบบนี้ก่อน ถ้าเรามีบ้านพร้อมที่ดินราคารวมกันมูลค่ารวมกันไม่เกิน 50 ล้านบาท แล้วมีหลังเดียวที่เป็นเจ้าของอยู่ แบบนี้บอกเลยตรงๆว่า ไม่ได้รับผลกระทบ ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเลยจ้า เพราะกฎหมายยกเว้นตรงนี้ให้อยู่แล้วครับผม

ส่วนกรณีที่มีบ้าน (สิ่งปลูกสร้าง) อย่างเดียว ที่สร้างอยู่บนที่ดินคนอื่น กรณีนี้จะมีการยกเว้นเหมือนกัน แต่จำนวนต่ำลงมาหน่อย โดยดูว่ามูลค่าของบ้านเกิน 10 ล้านบาทไหม ถ้าไม่เกินก็ยังไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอยู่ดี 

อ่านดีๆนะครับ อันนี้แยกเป็น  2 เรื่อง ถ้ามีบ้านพร้อมที่ดินต้องมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ถ้ามีแค่บ้านอย่างเดียวไปสร้างบนที่ดินคนอื่นเขาต้องมีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท 

โดยสิ่งสำคัญคือ เราต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านด้วยนะ
ไม่ใช่แค่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิอย่างเดียว อันนี้ห้ามลืมนะ!

ทีนี้ ถ้าเราเป็นคนสองกลุ่มนี้ พรี่หนอมบอกให้สบายใจได้เลยว่า เรารอดแน่นอนไม่ต้องเสียภาษีที่ดินในช่วงแรกนี้ (หลังจากนี้เขาจะเปลี่ยนเงื่อนไขหรือเปล่าต้องติดตามกันต่อไป) 

หรือถ้าหากทุกวันนี้ยังไม่มีบ้านอยู่ #เช่าเขาอยู่เลย อันนี้ยิ่งสบายใจได้มากกว่าเก่า ห่วงแต่เรานี่แหละจะมีอนาคตไหมดีกว่าครับผม  

โอเค ทีนี้มาดูกัน เรื่องของตัวที่ใช้คิดภาษีกันบ้าง
หรือ ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง นั่นเอง

เริ่มต้นจาก ราคาประเมิน คือ ราคาที่ภาครัฐหรือหน่วยงานราชการเขาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ เขาจะประเมินมาให้เราเลย และเอาไอ้ราคาประเมินที่ว่านี้ไปคูณอัตราภาษี ซึ่งอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ว่า เขาจะแบ่งตามประเภทการใช้งาน โดยการใช้งานที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะแบ่งเป็น 4 ประเภท คือ 

1) เพื่อการเกษตร สำหรับประเภทแรก ถือว่าโชคดีมากเลย เพราะถ้าเราเป็นบุคคลธรรมดาที่ทำการเกษตร 3 ปีแรกที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับนี้บังคับใช้ เราจะไม่ต้องเสียภาษีสักบาทเลยจ้า 

หลายคนอาจจะสงสัยว่า ถ้าปลูกกล้วยสักสามต้นมันเป็นเกษตรป่ะวะ? อย่าเพิ่งดีใจไป เพราะคำว่าที่ดินเพื่อการเกษตรเนี่ยไม่ใช่ว่าแค่ปลูกกล้วยปลูกอ้อยหรือเลี้ยงวัวเลี้ยงควายสักตัวสองตัวแล้วบอกว่าเป็นการเกษตรเป็นปศุสัตว์เป็นอะไรพวกนี้ เพราะมันยังมีเรื่องของกฎหมายบอกว่าต้องเป็นเงื่อนไขตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการทำเกษตรนั้น ๆ อีกทีหนึ่ง ซึ่งต้องรอกฎหมายลูกที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ต่อไปอีกสักพักก่อน 

2) ที่อยู่อาศัย คือ ที่ดินที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยทั้งหลาย บ้านพร้อมที่ดิน บ้านเฉยๆ หรือ คอนโด กลุ่มนี้ก็จะเป็นอีกกลุ่มที่มีผลกระทบต่อคนเป็นเจ้าของเหมือนกัน แต่มีข้อผ่อนผันเยอะแยกมากมายตามที่ว่าไปในตอนแรกครับ

3) ประเภทอื่น ๆ คือ ที่ดิน ที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นที่ไม่ใช่ปล่อยทิ้งรกร้าง อาจจะเป็นเรื่องของการใช้งานเชิงพาณิชย์ (ปล่อยเช่า) หรืออื่นๆที่ไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัย อันนี้ก็จะโดนภาษีในอัตราที่สูงกว่า 2 ประเภทที่ผ่านมา แต่ว่าไม่โดนสูงสุดครับผม

4) รกร้างว่างเปล่า ประเภทนี้แหละต้องเสียภาษีแพงที่สุด เพราะถือว่าไม่ได้มีการพัฒนาหรือใช้ใดๆ ตรงนี้เป็นส่วนที่มีผลกระทบกับหลายคนมาก พวกคนที่ซื้อที่ดินเก็งกำไรจะโดนเยอะที่สุดครับ

เอาแบบนี้ดีกว่า แนะนำให้ลองดูสรุปต่างๆได้ที่บทความย่อในแฟนเพจ TAXBugnoms ดีกว่า จะได้เห็นภาพและเข้าใจมากขึ้นครับ

ทีนี้ลองมาดูตัวอย่างการคำนวณกันดีกว่า
จะได้เห็นภาพและเข้าใจมากขึ้น เฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยครับ

มาดูกรณีแรกกันนะครับ สำหรับคนที่มีสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดิน หรือ บ้านพร้อมที่ดิน ที่เรามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน 

วิธีการคำนวณ คือ เอาราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาทมาลบออกจากราคาประเมินก่อน เพราะว่ากฎหมายมันยกเว้น 50 ล้านบาทให้ และส่วนที่เกินกว่า 50 ล้านบาทก็จะคูณอัตราภาษีตามตารางด้านล่างนี้ครับ

เช่น นายบักหนอมมีบ้านที่มีราคาประเมิน 75 ล้านบาท เริ่มต้นเลย เราจะเอา 75 - 50 = 25 ล้านบาท จากตารางมันจะบอกว่าเสียภาษีในอัตรา 0.03% ก็คือเอา 0.03% คูณ 25 ล้านบาทได้เลย ดังนั้นจะเท่ากับว่าบ้านพร้อมที่ดินมูลค่าตามราคาประเมิน 75 ล้านบาท จะเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 7,500 บาทเท่านั้นเอง 

หรือมาดูอีกตัวอย่างหนึ่งครับ กรณีมีสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียวบ้าง วิธีคำนวณจะคล้ายกัน แต่เปลี่ยนจำนวนที่ยกเว้นภาษี นั่นคือเอา 10ล้านบาทที่ยกเว้นมาหักออก 

เช่น นายบักหนอมเหมือนเดิมมีบ้านแต่อยู่บนที่ดินของคนอื่น สมมติว่ามีบ้านราคาประเมิน 15 ล้านบาท เราก็เอา 15 - 10 = 5 ล้านบาท หลังจากนั้นมาดูอัตราตามตาราง คือ 0.02% เราก็ค่อยเอา 5 ล้านบาท คูณ 0.02% ออกมาก็เป็น 1,000 บาทเท่านั้นเองจ้า

แต่กรณีนี้ต้องอย่าลืมนะครับ (เน้นนะ) ว่ามีบ้านแล้วเราต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านด้วยไม่งั้นจะมีปัญหาไม่สามารถใช้จำนวนเงินที่ยกเว้นมาลบออกได้นะครับผม 

คำนวณไม่เป็น อ่านแล้วงง ก็ไม่เป็นไร
เพราะเจ้าหน้าที่เขาต้องมีหน้าที่คำนวณให้จ้า

ไอ้ที่อ่านมาทั้งหมด ถ้าใครรู้สึกงง ปวดหัว บ่นรัวๆว่า คำนวณไม่เป็น พรี่หนอมก็บอกเลยครับว่า ไม่เป็นไรจ้า เพราะจริง ๆ แล้วหน้าที่ตรงนี้ไม่ใช่หน้าที่เราแต่เป็นหน้าที่ของเจ้าหน้าที่องค์การส่วนท้องถิ่นทั้งหมดครับผม

หน้าที่ของเขา คือ ต้องประเมินให้เราทุกเดือนมกราคมของทุกปี และคำนวณให้เสร็จภายในเดือนกุมภาพันธ์ หลังจากนั้นส่งหนังสือประเมินภาษีให้กับเรา ส่วนเราก็มีหน้าที่เอาไอ้ใบประเมินนี้ไปเสียภาษีภายในสิ้นเดือนเมษายนแค่นั้นเองครับ 

ดังนั้น สรุปง่ายๆว่า หลักการวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ได้ยากครับ วางแผนง่ายที่สุดในกรณีที่อยู่อาศัย นั่นคือ ถ้าคุณมีบ้านหลายหลังคุณเอาชื่อตัวเองไว้ในบ้านหลังที่แพงที่สุดเพราะจะไม่เสียภาษีถ้าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่ถ้าบ้านหลังที่แพงสุดเกิน 50 ล้านบาท จะเสียแค่ส่วนต่างแต่บ้านหลังอื่นก็จะเสียถูกลงไปกว่าเพราะบ้านหลังอื่นเนี่ยมันมีมูลค่าที่น้อยกว่านั่นเองครับผม 

อ้อ ลืมบอกไปว่า... ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเนี่ย มันมาแทนภาษีโรงเรือนกับภาษีบำรุงท้องที่ ถ้าเกิดเคยเสียภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่อยู่แล้ว ก็เปลี่ยนมาเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทน ซึ่งจริงๆแล้วจะมีข้อผ่อนผันอีกหลายเรื่องให้ในช่วงปีแรกๆ ถ้าหากเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแพงกว่าภาษีโรงเรือน อันนี้แนะนำให้ลองศึกษาเพิ่มเติมดูนะครับผม 

อ่านบทความอัพเดทเพิ่มเติมได้ที่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง : สรุปทุกอย่างที่ทุกคนควรรู้

สุดท้ายอยากบอกตรงๆว่า

ภาษีที่ดินไม่ใช่เรื่องยากถ้าหากคุณมีเงินจ่ายภาษี
แค่นี้แหละครับผม รักนะจ๊ะ ...