ผมเชื่อว่ายุคทองของการลงทุนคอนโดผ่านไปแล้ว เรากำลังอยู่ในช่วงขาลงโดยสังเกตุจากการซื้อขายและการปล่อยเช่าทำได้ยาก ใครที่สายป่านไม่ยาวเงินไม่เย็นจริง ก็อาจประสบปัญหาขาดสภาพคล่องจนต้องประกาศขายเท่าทุนหรือขาดทุนกันไป 

รู้สึกได้เลยว่านักเก็งกำไรที่เคยแวะเวียนไปจองคอนโดช่วงพรีเซลล์มีจำนวนลดน้อยลง ดังนั้น การลงทุนคอนโดต่อจากนี้ไปต้องใช้ความรอบคอบมากขึ้น และคำนึงถึงสภาพคล่องทางการเงินของตนเองด้วย ผมยังคงแนะนำให้ถือครองคอนโดที่ดีเก็บไว้อยู่ในพอร์ต เพราะมองว่าปัญหาจะไม่ลามไปถึงขั้นเกิดวิกฤตฟองสบู่แตกเหมือนปี 2540 และราคาคอนโดยังคงมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาว ผมอยากให้มองปัญหาเป็นบททดสอบการลงทุนคอนโดครบทั้งขาขึ้นและขาลง ซึ่งเป็นการฝึกจิตใจให้นิ่งขึ้นกล้าที่จะถือยาวเพื่อโอกาสได้รับผลตอบแทนสูงขึ้นตามกฏ High Risk High Return ทีนี้เรามาดูครับว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่ต้องติดตาม


  • คอนโดหลายทำเล Over Supply

ต้องยอมรับว่าหลายปีที่ผ่านมาโครงการใหม่ผุดขึ้นราวดอกเห็ดตามเส้นทางรถไฟฟ้า พอเห็นที่ดินเริ่มล้อมรั้วก็มักทายถูกว่ากำลังจะเปลี่ยนไปเป็นคอนโด เพราะมีนักลงทุนนักเก็งกำไรทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเข้ามาช่วยซื้อกันเป็นจำนวนมาก แต่พอช่วงขาลงความต้องการจากลูกค้ากลุ่มนี้จะลดลงไปอย่างรวดเร็ว ทำให้เกิดปัญหาซื้อขายและการปล่อยเช่าทำได้ยาก เพราะคนเสนอขายเพียบแต่คนซื้อลดลง 


  • โครงการเปิดใหม่ลดน้อยลง

ผู้พัฒนาโครงการเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่กลัวซ้ำรอยตอนเกิดวิกฤตปี 2540 ซึ่งถือเป็นเรื่องดีเหมือนขับรถด้วยความเร็วแล้วมีแตะเบรกไว้บ้าง ช่วงนี้หลายแห่งเร่งทำการตลาดระบายคอนโดที่มีเหลือในสต็อก เป็นโอกาสให้ผู้ซื้ออยู่จริงและผู้มีเงินเหลือได้ช้อปในราคาพิเศษ 


  • เศรษฐกิจไทยเติบโตช้า GDP 3%-4%

คนรวยรู้สึกว่าเศรษฐกิจยังดี รายได้ยังเข้ามาตามปกติ แต่คนทั่วไปกลับรู้สึกว่าเศรษฐกิจไม่ดี เงินฝืดเคือง ทำให้กำลังซื้อคอนโดกลุ่มหลักหายไปจากตลาด สถานการณ์ยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป ต้องรอดูรัฐบาลชุดใหม่มีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจให้ดีขึ้นได้หรือไม่ แต่ขออย่าใช้นโยบายประชานิยมเพราะไม่ช่วยให้เกิดการเติบโตอย่างยั่งยืน


  • ภาวะหนี้สินท่วมโลก

น่าเป็นห่วงที่หนี้สินของคนทั้งโลกรวมกันมีขนาดใหญ่กว่ารายได้รวมหลายเท่า ไม่เว้นแม้แต่ประเทศไทยที่มีหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง สมัยนี้คนไทยเป็นหนี้เร็ว หนี้เยอะ และหนี้นาน ทำให้มีคนที่ขอสินเชื่อคอนโดไม่ผ่านเป็นจำนวนมาก ผมแนะนำว่าการลงทุนคอนโดไม่ควรมีหนี้สินเกิน 2 เท่าของทรัพย์สินทั้งหมดที่มี


  • สงครามการค้า กำลังซื้อชาวต่างชาติลดลง

สหรัฐอเมริกาพยายามทำทุกวิถีทางเพื่อลดการขาดดุลการค้ากับจีน อย่างเช่น การตั้งกำแพงภาษี ส่งผลโดยตรงต่อรายได้ของคนจีนซึ่งเป็นชาวต่างชาติกลุ่มใหญ่ที่สุดที่มาซื้อคอนโดในเมืองไทย จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องหันกลับมาโฟกัสกำลังซื้อของคนไทยด้วยกัน โดยการทำโปรโมชั่นลดแลกแจกแถม


  • การลงทุนอื่นแย่

ตลาดหุ้นและกองทุนรวมในปีที่ผ่านมามีความผันผวนสูง สุดท้ายจบที่จุดต่ำสุดทำให้หลายคนขาดทุนเป็นจำนวนมาก จึงเกิดคำถามกับคนที่มีเงินเหลือว่าปีนี้จะเอาเงินไปลงทุนอะไรดี ผมแนะนำว่าลดพอร์ตการลงทุนให้อยู่ในระดับไม่เสี่ยงจนเกินไปและลงทุนในสิ่งที่ตนเองถนัดรู้ดีมากกว่าคนทั่วไป


  • โครงการรถไฟฟ้าเดินหน้าตามแผน

แม้ว่ารถไฟฟ้า 10 สายจะใช้เวลานาน แต่ก็ได้เห็นความคืบหน้าอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ทำให้ตลาดคอนโดยังก้าวต่อไปได้และราคามีทิศทางเพิ่มขึ้นทุกปี เพราะเมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จครบทุกสายจะเป็นระบบขนส่งมวลชนที่มีประสิทธิภาพมากและมีระยะทางรวมไม่แพ้ชาติใดในโลก


  • ธปทออกกฎเกณฑ์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

มาตรการควบคุมวงเงินสินเชื่อบ้าน (LTV) เริ่มใช้ 1 เม.ย. 62 เพื่อมุ่งสกัดการเก็งกำไรที่มีมากเกินไปในตลาดอสังหาฯ ถือเป็นเรื่องน่าชื่นชม ออกมาได้ถูกจังหวะเวลาและยาขมถ้วยนี้ยังช่วยลดความเสี่ยงฟองสบู่ในอนาคตได้ดี นักลงทุนคอนโดต้องรู้จักปรับตัวเตรียมเงินให้พร้อมวางดาวน์เพิ่มขึ้น ไม่สร้างปัญหาในอนาคต


ทั้งหมดคือปัจจัยที่ถือว่าเป็นทั้งบททดสอบและสถานการณ์การลงทุนคอนโด ปี 2562 นี้ในมุมมองของผมครับ ถ้าเพื่อนๆ คนไหนมีข้อมูลหรือมีความคิดเห็นอย่างไรสามารถไปแลกเปลี่ยนได้ที่เพจ Maibat Condo ได้เลยครับ