สวัสดีครับ กลับมาพบกับ TAXBugnoms เจ้าเก่าเจ้าเดิม ที่จะมาเพิ่มเติมความรู้ให้กับทุกคนกันอีกครั้ง ซึ่งความรู้ใหม่ๆ ในวันนี้ที่เอามาฝากกัน เป็นเรื่องของการขายฝาก ที่อยากจะชวนทุกคนมาทำความรู้จักกันให้มากขึ้นครับ

เชื่อว่าหลายคนคงเคยได้ยินคำว่า “ขายฝาก” กันมาบ้าง บางครั้งอาจจะสงสัยว่ามันคืออะไร มาจากไหน และมีเงื่อนไขอะไรยังไงบ้าง พี่หนอมเลยถือโอกาสนำความรู้ในเรื่องเหล่านี้มาเล่าสู่ให้ฟังกันครับ เอาล่ะ เรามาเริ่มกันเลยดีกว่าครับ

ซื้อ-ขายฝากคืออะไร ต่างจากการ ขาย และ จำนองตรงไหน?

การซื้อ-ขายฝาก คือ การซื้อ-ขายทรัพย์สินอย่างหนึ่งที่กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อทันทีที่มีการทำสัญญา เหมือนกันกับการซื้อขายตามปกติ แต่มีข้อตกลงว่า ผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดได้

ซึ่งการขายฝากนี้ สามารถขายฝากได้ทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ครับ แต่ในวันนี้ เราจะมาทำความรู้จักกับการขายฝากอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นครับ

โดยหลักการขายฝากอสังหาริมทรัพย์นี่ไม่ได้มาเล่นๆ นะครับ ไม่ใช่ใครคิดจะขายก็ขายได้ เพราะมีกฎหมายคุ้มครองทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ซึ่งต้องมีการทำสัญญาและจดทะเบียนการขายฝากต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้นครับ จึงจะถือว่านิติกรรมการขายฝากนั้นสมบูรณ์และถูกต้องตามกฎหมายครับ

บางคนอาจจะเข้าใจผิดว่า 'ขายฝาก' เหมือนกันกับการจำนอง แต่จริงๆ ไม่ใช่ครับ

เพราะว่าการจำนองนั้น คือการนำอสังหาริมทรัพย์ของตนไปเป็นประกันการชำระหนี้ของตน โดยทรัพย์สินที่นำมาจำนองนั้น กรรมสิทธิ์จะยังไม่ตกไปยังผู้รับจำนองเหมือนกับกรณีของผู้รับซื้อฝาก โดยการจะบังคับจำนองทรัพย์สินที่ติดจำนองได้นั้น เจ้าหนี้ก็จะต้องฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งบังคับจำนองเสียก่อน เจ้าหนี้จึงจะมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองนั้น ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่า สิ่งที่เจ้าหนี้จะได้จากทรัพย์ที่นำมาจำนองนั้น คือ ราคาทรัพย์ที่ได้นำไปขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล เจ้าหนี้จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ติดจำนองแต่อย่างใด เว้นแต่จะเป็นกรณีตามมาตรา 729 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

เพื่อความเข้าใจที่ง่ายขึ้น ลองมาเปรียบเทียบกันเป็นตารางง่ายๆ ตามนี้ครับ

รู้จักกับธุรกิจซื้อ-ขายฝาก อีกหนึ่งทางเลือกในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ซื้อ-ขายฝากแล้วได้อะไร?

ในแง่ผู้ขายฝากนั้น เมื่อทำการขายฝากแล้วจะได้รับเงินค่าขายฝากอสังหาริมทรัพย์ในทันที โดยผู้ขายฝากจะมีสิทธิโดยชอบในการได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนกลับคืน เมื่อได้ทำการไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์นั้น ภายในกำหนดระยะเวลาทีระบุในสัญญาขายฝาก หรือภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ซึ่งหากเป็นอสังหาริมทรัพย์จะมีระยะเวลากำหนดสูงสุดไม่เกิน 10 ปีนั่นเองครับ

สำหรับผู้รับซื้อฝากนั้น สิ่งที่ผู้รับซื้อฝากจะได้นอกเหนือจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สูง และ ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทันทีตั้งแต่วันที่ทำสัญญาขายฝากแล้ว สิ่งที่ผู้รับซื้อฝากจะได้ก็คือ ผลประโยชน์ตอบแทน ซึ่งกฎหมายได้กำหนดอัตราผลประโยชน์ตอบแทนจากการขายฝากไว้ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือนครับ

ภาษีกับการขายฝาก

สำหรับการขายฝากนั้น ถ้ามองแล้วจะเหมือนกับการขายครับ เพราะว่ากรรมสิทธิ์ถูกโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก ดังนั้น สิ่งที่ต้องรู้ก่อนทำการขายฝาก คือ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากจะสูงกว่าการจำนอง โดยคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ แถมยังต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในกรณีที่ครอบครองไม่ถึง 5 ปี) และอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนดด้วยครับ ทั้งนี้ เนื่องจากนิติกรรมการขายฝากและนิติกรรมการจำนองนั้นเป็นนิติกรรมคนละประเภทกันครับ

โดยการคำนวณภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์นั้น จะแยกออกเป็น 2 กรณีครับ คือ บุคคลธรรมดา และ นิติบุคคล ซึ่งเสียภาษีแตกต่างกันดังนี้ครับ

รู้จักกับธุรกิจซื้อ-ขายฝาก อีกหนึ่งทางเลือกในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

กรณีของบุคคลธรรมดานั้น จะได้สิทธิเสียเฉพาะภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง ซึ่งขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการครอบครองสินทรัพย์ครับ หากครอบครองเกิน 5 ปี หรือมีกรรมสิทธิในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่เสียค่าอากรแสตมป์เท่านั้นครับ

นอกจากนั้นอาจจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกี่ยวข้องในการขายฝาก ทั้งเรื่องของค่าใช้จ่ายคำขอขายฝาก ค่าพยาน ฯลฯ อีกด้วยครับ

อยากทำนิติกรรมการซื้อ-ขายฝากต้องทำยังไง?

แน่นอนครับว่า สิ่งแรกที่ต้องมีคือ ความรู้ เพราะว่าการซื้อฝากนั้นต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก ดังนั้นความเสี่ยงและการผิดพลาดจึงไม่ควรเกิดขึ้นได้ง่ายๆ ครับ ซึ่งตรงนี้ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ก็ต้องคอยหาความรู้ในเรื่องนี้อย่างสม่ำเสมอครับ

อีกเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กัน นั่นคือ ตลาดสำหรับการขายฝากครับ เพราะโดยปกติแล้วการทำนิติกรรมการขายฝากนั้น ราคาของทรัพย์ที่ทำการขายฝากจะมีราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินดังนั้น ผู้ขายฝาก อาจจะต้องขายอสังหาริมทรัพย์ของตนในราคาที่ต่ำกว่าปกติ แต่ก็ถือเป็นการแลกกลับได้เงินก้อนกลับมาพร้อมกับได้รับสิทธิการไถ่ถอนสินทรัพย์ของตนได้ภายในระยะเวลาที่ได้ทำการตกลงกันไว้

ในกรณีของ ผู้รับซื้อฝาก เองก็ต้องระมัดระวังเช่นกัน เนื่องจากแม้สินทรัพย์ที่รับซื้อฝากมานั้นจะมีราคาต่ำกว่าราคาประเมิน แต่ก็มีความเสี่ยงในเรื่องของผลประโยชน์ตอบแทนที่จะได้รับเช่นกัน ในกรณีที่ผู้ขายต้องการไถ่ถอนสินทรัพย์ด้วยการผ่อนชำระ แต่ไม่สามารถชำระเงินตามข้อตกลงตามที่ตกลงกันไว้ได้

และโดยปกติแล้วการรับซื้อฝากใช้ความระมัดระวังในการตรวจสอบตั้งแต่ตัวแทน นายหน้าหรือความไว้ใจต่างๆ ระหว่างผู้ที่ทำธุรกิจขายฝากด้วยกันอีกครับ

แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นนั้น อาจจะมีทางแก้ที่ง่ายต่อการทำธุรกร