ลงทุนใน REITs ใครๆก็ทำได้

พูดถึงการลงทุนช่วงนี้หลายๆ คนอาจจะเบื่อๆ เซ็งๆ เพราะหันไปทางไหนก็มีแต่ความผันผวนเต็มไปหมด พอมามองดูที่หุ้นหรือกองทุนรวมหุ้นก็ต้องมานั่งวิเคราะห์กันเต็มไปหมดว่าหุ้นตัวไหนจะมี กองทุนรวมไหนสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวได้ ยิ่งถ้าเราไปมองถึงการลงทุนในตราสารหนี้หรือวางไว้ในเงินฝากนี่ยิ่งไปกันใหญ่เพราะไม่รู้อัตราดอกเบี้ยจะลดลงไปเรื่อยๆ หรือเปล่า

มีการลงทุนอยู่แบบนึงที่น่าจะสนใจนะครับ คือการลงทุน “ให้คนเช่าอสังหาริมทรัพย์” แต่ไม่ใช่ว่าเราจะต้องลงทุนซื้อที่ถมที่มาเองทั้งหมดนะครับ อันนั้นก็ดูยิ่งใหญ่เกินไป เราอาจจะมาลองดูการลงทุนใน REIT แทนก็ได้นะครับ มันก็คล้ายๆ กับการที่เรามีอาคารหรือที่ดินแล้วชวนคนที่สนใจมาลงทุนนั่นแหละ แล้วเราก็เก็บค่าเช่าไป รายได้ในเรื่องพวกค่าเช่าเราก็จะมีการทำสัญญากันเอาไว้ว่าลูกค้าจะต้องจ่ายเดือนละเท่าไหร่ ต้องเช่านานขนาดไหน ไม่ว่าเศรษฐกิจจะดีจนทำให้หุ้นหรือดอกเบี้ยผันผวนยังไง ถ้าลูกค้าเช่าอยู่กับเราแล้วก็ย่อมจ่ายค่าเช่าตามสัญญา เป็นรายได้ที่มาอย่างสม่ำเสมอกว่านะครับ

ผมจะขอยกตัวอย่าง REIT ที่น่าสนใจ คือ หน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอมตะซัมมิทโกรท กอง REIT นี้เข้าไปลงทุนเป็นเจ้าของโรงงานให้เช่าทั้งหมด 88 โรง ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร (ชลบุรี) และอมตะซิตี้ (ระยอง) พูดง่ายๆก็คือกอง REIT นี้จะเป็นผู้จัดการทรัพย์สินประเภทโรงงานให้เช่าถึง 88 โรงงานและนำกำไรจากการให้เช่านี้มาสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุนที่สนใจ ซึ่งสถานที่ก็อยู่ในจุดยุทธศาสตร์ด้านการผลิตของประเทศไทย โรงงานเหล่านี้ส่วนใหญ่มีอัตราการเช่าโดยผู้เช่าสูงอย่างสม่ำเสมอนะครับและเวลาตั้งโรงงานทีก็ไม่ค่อยจะย้ายออกกันเท่าไหร่เพราะย้ายทีมีต้นทุนมหาศาล ส่วนใหญ่เช่าแล้วจะต่อสัญญาเช่ากันระยะยาวครับ

การบริหารงานของกอง REIT นี้ก็บริหารโดยผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีประสบการณ์ในการจัดการธุรกิจโรงงานให้เช้ามาเป็น 10 ปี และนโยบายอันหนึ่งที่น่าสนใจก็คือเขาจะปันผลให้ปีละไม่เกิน 4 ครั้ง โดยปันผลไม่เกิน 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว ก็นับว่าได้รายได้มาก็มอบให้นักลงทุนเกือบหมดเลยนะครับ ผมว่าเหมาะสมกับนักลงทุนที่ต้องการเงินปันผลเยอะๆ นักล่าเงินปันผลกับนักลงทุนที่ชอบการสร้าง passive income ก็คงชอบมากๆ

หลายท่านก็คงอยากจะรู้รายละเอียดมากกว่านี้แล้วใช่ไหมครับว่า ซื้อกองนี้ไปแล้วมันจะดีได้ผลกำไรจริงจนกลายมาเป็นผลตอบแทนนักลงทุนจริงหรือเปล่า ผมมีตัวเลขและรายละเอียดที่น่าสนใจมาให้ศึกษาดูกันนะครับ

Review รายได้ของโรงงานทั้ง 88 โรง

โรงงานทั้ง 88 โรงที่ทางกอง REIT ดูแลอยู่นั้น มีทั้งแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (เราเป็นเจ้าของเก็บค่าเช่าไปได้เรื่อยๆ) และ แบบสิทธิการเช่า 30 ปี  (เราให้ลูกค้าเช่าและเก็บค่าใช้ได้ 30 ปี) ซึ่งผมมีตารางที่น่าสนใจมาให้ชมนะครับ

ประเด็นที่น่าสนใจคือ

1. อัตราการเช่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดี โดยในปี 2556 อัตราการเช่าอยู่ที่ 96.44% และ ในปี 2557 อยู่ที่ 93.74% ก็ถือว่าเช่ากันอยู่ในสัดส่วนที่สูงนะครับ และในปีแรกหลังจากที่มีการโอนทรัพย์สินเข้ากอง REIT แล้วทางผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ก็จะรักษาสัดส่วนการเช่าที่ 100% ในปีแรก ส่วนกอง REIT นั้นก็ลงทุนครั้งแรกในอัตราพื้นที่เช่าเฉลี่ยที่ 95% และจะมีการปรับอัตราค่าเช่าให้ใกล้เคียงกับตลาดมากยิ่งขึ้น ถ้าผ่านปีแรกไปโดยทางผู้บริหารสามารถหาคนเช่าได้อย่างต่อเนื่องในอัตราพื้นที่เช่าที่ 100% ก็จะสามารถสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุนแบบเต็มที่อย่างต่อเนื่องครับ
2. เขาบริหารต้นทุนได้ดีด้วยนะ ธุรกิจอสังหาให้เช่านะ รายได้เราสามารถคาดการได้จากจำนวนผู้เช่าและสัญญาเช่าที่ตกลงกันไว้ แต่สิ่งที่สำคัญมากอย่างหนึ่งคือค่าใช้จ่ายต้องไม่เยอะเกินจนทำให้กำไรที่จะให้นักลงทุนเหลือน้อย ซึ่งสามารถทำได้ดี อย่างปีที่แล้วมีรายได้จากการเช่า 326.08 ล้านบาท แต่มีต้นทุนการบริหารเพียง 13.33 ล้านบาทเอง (4%) นอกนั้นเป็นกำไรจากการดำเนินงานละ นี่ก็เป็นสิ่งที่น่าสนใจในการลงทุนเช่นกัน

นอกเหนือจากจุดเด่นที่เราพอจะมองเห็นได้ถึงการเติบโตของกอง REIT แล้วสิ่งที่หลายๆคนอยากจะรู้ว่าผลตอบแทนจะเท่าไหร่ ก็แอบไปสืบมาแล้วครับว่าเขาคาดการประมาณที่ 8.7% (*) ครับ นับว่าเป็นผลตอบแทนที่สูงมากเลยนะ ถ้าใครไม่ชอบความเสี่ยงแบบหุ้นหรือซื้อตราสารหนี้ที่มีผลตอบแทนต่ำกว่าก็มาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ากันดีกว่า

แต่ก็ต้องอย่าลืมว่าการลงทุนมีความเสี่ยง ในการให้เช่าโรงงานก็มีความเสี่ยงเช่นกัน หลักๆ ก็คืออยู่ๆ ผู้เช่าหายย้ายออกไปแล้วหาคนเข้ามาแทนไม่ได้ หรืออาจจะมีคนสร้างนิคมอุตสาหกรรมให้เป็นทางเลือกมากขึ้น ปัญหาจากภัยธรรมชาติต่างๆ ปัญหาการเมืองต่างๆ ที่ทำให้นักธุรกิจไม่กล้าลงทุนเป็นต้นนะครับ

ถ้าสนใจการลงทุนในหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอมตะซัมมิทโกรทนี้   โดยจะเสนอขายประมาณต้นมิถุนายน 2558 สามารถติดต่อทางธนาคารและสถาบันการเงินชั้นนำได้ที่ www.amatareit.comหรือตัวแทนจำหน่ายหน่วยทรัสต์  

(*หมายเหตุ เป็นผลตอบแทนคาดการณ์ในปีแรก การคิดผลตอบแทนที่แท้จริง ต้องคิดจาก IRR)