ช่วงนี้ aomMONEY ได้รับคำถามจากทางบ้านเยอะมากเลยครับ ว่าถ้ามีเงินก้อนใหญ่แล้วอยากลงทุน ควรจะเลือกลงทุนอะไรดี เพราะการที่ Covid-19 ระบาด ทำให้หลายธุรกิจขาดทุนไปไม่น้อย แต่ยังมีธุรกิจที่ยืนหนึ่งอยู่ครับ นั่นก็คือ “อสังหาริมทรัพย์” นั่นเอง แถมบางบริษัทยังสามารถทำกำไรจากวิกฤตครั้งนี้ได้อีกด้วย ถ้าอยากรู้ว่าทำได้อย่างไร ต้องอ่านบทสัมภาษณ์ชิ้นนี้ จาก คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ กรรมการผู้จัดการ IDEO/IDEO MOBIบริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เลยครับ

สถานการณ์ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้

คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ : ตอนนี้ทุกคนก็กำลังปรับว่าจะไปทิศทางไหนดี ซึ่งความเร็วเป็นเรื่องสำคัญของตลาดอสังหาฯ IDEO ที่เราดูแลจะเป็นทีมแรกๆ ของตลาดที่เริ่มปรับตัว อย่างเมื่อเดือนมีนาคมเราก็เปิดขายผ่านทาง Line Official Account ได้ยอดขายค่อนข้างดีมาก ประมาณ 2 เท่าของปกติ

ภาพรวมของธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น วัสดุก่อสร้าง

คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ : ธุรกิจอสังหาฯ มักจะเกี่ยวข้องไปถึงธุรกิจอื่นๆ ด้วย ทั้งวัสดุก่อสร้าง แรงงาน พอโครงการอสังหาฯ เปิดตัวไม่ได้ มันก็ไม่เกิดการหมุนเวียน ตอนนี้ตัวยอดไตรมาส 1 มันตกลงไป 30-40% โครงการที่เปิดใหม่ก็เปิดน้อยมาก จนถึงตอนนี้ก็ยังไม่มีใครกล้าเปิดตัว บริษัทก่อสร้างก็ได้รับผลกระทบพอสมควร

ตอนนี้เราผ่านไตรมาสที่ 1 มาแล้ว ทิศทางของที่อยู่อาศัย เช่น บ้าน คอนโดฯ จะเป็นอย่างไรในไตรมาสอื่นๆ

คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ : ปกติไตรมาสที่ 2 จะเป็นช่วงโลว์ซีซั่นอยู่แล้ว เพราะมีเทศกาลและวันหยุดยาวค่อนข้างเยอะ ปีนี้ก็คงไม่ต่าง แต่มันจะมีความคึกคักนิดหนึ่ง แอบบอกว่ายอดขายเราค่อนข้างดี อาจจะเกิดจากการแข่งขันเรื่องราคา ส่วนตัวมองว่าไตรมาสที่ 3-4 ก็คงจะซึมๆ ยังไม่มีปัจจัยบวกอะไรที่จะเกิดขึ้น

สถานการณ์ที่ผ่านมามีคอนโดฯ ลดราคาเยอะมาก มองว่าน่าลงทุนไหม?

คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ : เราแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มนะ คือกลุ่มที่มีความต้องการอยู่แล้ว (Real Demand) คนที่ซื้อบ้านเขาไม่ได้คิดที่จะซื้อวันนี้หรือพรุ่งนี้ แต่วางแผนมานานแล้ว อาจจะครึ่งปี หรือ 1 ปี แล้วบังเอิญว่าช่วงนี้เป็นปัจจัยบวกสำหรับเขา ข้อแรกก็คือราคาดีที่สุดในรอบ 2-3 ปี พอทุกเจ้าแข่งขันกัน มันก็ทำให้ลูกค้าเลือกซื้อได้ว่าจะซื้อที่ไหนดี อีกข้อหนึ่งคือดอกเบี้ยเงินกู้ 3 ปีที่ผ่านมาเฉลี่ยไม่เกิน 3% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่ดีมากๆ อย่างตอนปี 2540 อัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านประมาณ 18-20% เลยนะ แล้วก็เชื่อว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าจะยังไม่มีปัจจัยที่ทำให้อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นได้ ดังนั้นนี่คือโอกาสที่ดีสำหรับคนที่จำเป็น

อีกกลุ่มหนึ่งที่เห็นว่ามีมากขึ้น คือ กลุ่มนักลงทุนระยะยาว จากเดิมที่เขาเห็นว่าราคาอสังหาฯ มันสูง แต่ตอนนี้ก็เริ่มมาช้อนซื้อโครงการที่ดี บางคนอาจจะมาจากตลาดหุ้น หรือส่วนอื่นๆ ที่อยากจะขยายพอร์ตให้หลากหลาย เพราะตอนนี้อสังหาฯ ถือว่าเป็นการลงทุนที่ราคาดีที่สุดแล้ว เราเชื่อมั่นว่าในอีก 2 ปีราคามันจะกลับขึ้นมา

แล้วถ้าเป็นคอนโดฯ ต่างจังหวัด เช่น คอนโดฯ ตากอากาศ ช่วงนี้น่าสนใจไหม?

คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ : มันก็ตอบโจทย์ด้วยตัวมันเอง แต่ก็เป็นเหมือนสินค้ารองมากกว่าสินค้าหลัก เราก็ไม่ได้มีข้อมูลในเชิงลึก แต่เชื่อว่าช่วงนี้เราเดินทางไม่ได้ การจะลงทุนหรือซื้ออะไรสักอย่าง ก็ควรเลือกสิ่งที่ตอบโจทย์ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ซึ่งเราว่ามันก็คงยังซึมๆ อย่างพัทยาหรือหัวหินตอนนี้ก็มีซัพพลายมากพอสมควร

บางคนถามว่าหลังจาก Covid-19 แล้ว คนจะเลือกซื้อบ้านมากกว่าคอนโดฯ หรือเปล่า แต่เรากลับมองต่างนิดหนึ่ง อย่างไรก็ตามคอนโดฯ ที่ติดรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ ก็ยังเป็นความต้องการหลักอยู่ บ้านยังคงขายได้ส่วนหนึ่ง แต่ถ้าเป็นการเดินทางจากบ้าน แล้วต้องนั่งรถไฟฟ้าเข้ามาในเมือง ค่าเดินทางต่อวันอาจจะ 200-300 บาท สู้เอาเงินนั้นมาซื้อคอนโดฯ ดีกว่า แล้วด้วยแหล่งงานก็ยังกระจุกตัวอยู่ในเมือง บางทีลูกค้าจากต่างจังหวัดมาซื้อคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ก็มี

กลุ่มอสังหาฯ ทั้งห้างสรรพสินค้า บ้าน คอนโดฯ กลุ่มไหนจะฟื้นตัวเร็วที่สุด

คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ : แม้ว่าตอนนี้จะเปิดห้างฯ แล้ว แต่เท่าที่ไปเซอร์เวย์มาก็ยังไม่ได้กลับมา 100% ตอนที่เปิดห้างฯ ครั้งแรกนี่แทบแตก มันคงเกิดจากการอัดอั้นอยากจะออกจากบ้าน แต่บางกลุ่มก็ยังคงกังวล ก็เป็นจุดที่เราต้องระวังว่าจะทำอย่างไรไม่ให้มันกลับมาอีก แต่เมืองไทยเราก็ค่อนข้างทำได้ดีมาก แต่ถามว่าจะคลี่คลายเมื่อไร คือตราบใดที่ยังไม่มีวัคซีน ก็ต้องคิดเสมอว่ามันจะอยู่กับเราตลอดไป แต่เราจะปรับตัวอย่างไรมากกว่า

ช่วงนี้อนันดาฯ มีการวางแผนปรับตัวอย่างไร

คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ : ลูกค้ามีพฤติกรรมที่เปลี่ยนไป อย่างช่วง Covid-19 เราก็มีทั้ง Line Official Account เริ่มมีแชทเซ็นเตอร์ 24 ชม.เพื่อติดต่อกับลูกค้า ซึ่งเราไม่ได้ใช้แชทบอทเลย ปรากฏว่าลูกค้าในช่วงนี้ไม่หลับไม่นอนนะ เที่ยงคืน ตี 1-2 ก็ยังคุย ยังถามข้อมูลกันอยู่ อันนี้ก็เป็นสิ่งที่เราปรับตัวได้ค่อนข้างดี ถ้าในอดีตลูกค้าจะรู้สึกหวงข้อมูล ไม่อยากให้ไลน์ แต่ตอนนี้ก็เริ่มเปิดใจมากขึ้น อาจจะเพราะเดินทางมาไม่ได้ แต่ยังอยากได้ข้อมูล แล้วก็ไม่อยากคุยกับแชทบอทด้วย อยากจะได้ข้อมูลทันที ต้องตอบภายใน 5-10 นาที เราก็เลยมีส่วนนี้ขึ้นมารองรับลูกค้า

พอช่วงปลดล็อกก็มีคนเข้ามาดูห้องมากขึ้น เนื่องจากเราทำการตลาดเชิงออนไลน์ ลูกค้าก็เลยมีข้อมูลมาก่อนเกือบ 50% หรืออาจจะรู้ข้อมูลมากกว่าเราเสียอีก ที่เหลือก็แค่เข้ามาคอนเฟิร์มห้อง ดูวิว ดูมุม แล้วโอนเงิน มันก็ทำให้ปิดการขายได้ง่ายขึ้น นี่คือจุดหนึ่งที่พฤติกรรมของลูกค้าจะเปลี่ยนไป จะรับในเชิง Virtual Online ได้มากขึ้น

ทำเลไหนที่นักลงทุนกำลังให้ความสนใจมากๆ ในพอร์ตของอนันดาฯ

คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ : ปัจจัยสำคัญของคอนโดฯ ก็คือทำเล ถ้าติดรถไฟฟ้าก็จะได้รับความนิยมมากหน่อย ซึ่งโครงการของอนันดาฯ ก็อยู่ติดรถไฟฟ้าเกือบทั้งหมด นอกจากนี้ทำเลที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยก็ขายดีมาก หรือทำเลแถวสุขุมวิทก็มีนักลงทุนระยะยาวกลับมาซื้อมากขึ้น ก็ถือว่าเป็นปัจจัยบวกสำหรับเราพอสมควร

ถ้าลงทุนของอนันดาฯ ช่วงนี้ จะได้รีเทิร์นประมาณเท่าไร?

คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ : ถ้าเป็นในเมืองตอนนี้ที่ลองกดดูนะ ประมาณ 5% ได้แล้ว น่าสนใจมาก และ 5% ตรงนี้เป็นแค่อัตราผลกำไรจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ยังไม่รวมผลตอบแทนจากการขายอสังหาฯ (Capital Gain) ซึ่งถ้ารวมกันแล้วก็จะต้องได้มากกว่า 5% อยากให้ทุกคนลองเข้ามาเยี่ยมชมว่าราคาเป็นอย่างไร นอกเหนือจากราคาก็คือที่ดินทุกแปลงที่มีอยู่ เราว่าเป็นแปลงที่หาไม่ได้แล้ว ขณะเดียวกันช่วง Covid-19 ก็เป็นช่วงที่เขย่าเพื่อหาจุดสมดุล จากที่ราคามันสูงขึ้น ตอนนี้ก็กลับลงมาแล้ว เพราะฉะนั้นนี่เป็นเวลาที่ดีสำหรับนักลงทุนที่อยากจะช้อนซื้อ หรือคนที่อยากได้บ้าน/คอนโดฯ

ข้อคิดถึงนักลงทุน

คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ : ในระหว่างนี้เราก็ยังไม่รู้ว่า Covid-19 จะสิ้นสุดอย่างไร แต่ในทุกๆ วิกฤตมันมีโอกาสอยู่เสมอ ดังนั้นก็อยากให้ทุกคนสู้ๆ เราต้องผ่านพ้นไปด้วยกัน ถึงแม้ว่าการลงทุนจะมีความเสี่ยง แต่ก็ถือว่าเป็นการลงทุนที่มีมูลค่าในอนาคตค่ะ

และนี่คือบทสัมภาษณ์จาก คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ กรรมการผู้จัดการ IDEO/IDEO MOBIบริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เป็นอย่างไรกันบ้าง เพื่อนๆ น่าจะเต็มอิ่มกันไปแล้วกับข้อมูลด้านอสังหาฯ จากผู้เชี่ยวชาญโดยตรงกันพอตัวเลยใช่ไหมว่า ทำเลไหนเด็ด คอนโดแบบไหนโดน แถมได้รู้แนวโน้มในอีก 2-3 ปีข้างหน้าอีกด้วย สุดยอดมากๆ เลยครับ

สำหรับบทความหน้า aomMONEY สัญญาว่าก็จะนำความรู้ดีๆ มาฝากเพิ่มเติมให้อีกนะครับ หรือถ้าใครมีเทคนิคดีๆ เกี่ยวกับการลงทุนอสังหาฯ ก็นำมาแชร์กันที่หน้าเพจ aomMONEY ได้เลย

ขอบคุณครับ

บ.ก.aomMONEY

https://youtube.com/watch?v=RqMRST41PPs%3Fwmode%3Dopaque

อนาคตของอสังหาฯ จะไปทางไหนหลัง Covid-19

โดย คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ กรรมการผู้จัดการ IDEO/IDEO MOBI 

บริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

ติดตามความรู้เรื่องการเงินการลงทุนจาก aomMONEY

Website : www.aomMONEY.com

Youtube : https://www.youtube.com/AommoneyTH

กลุ่มกองทุนไหนดี : https://www.facebook.com/groups/SelectedFund/