ขั้นแรกอยากทำความเข้าใจกับผู้อ่านก่อนครับว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) หรือ กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) กองทุนทั้ง 3 ประเภทยังถูกนักลงทุนเรียกชื่อรวม ๆ ว่า “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ดังนั้นในบทความนี้เมื่อพูดถึง “กองทุนอสังหาริมทรัพย์”  ก็ให้สื่อความหมายได้ถึงกองทุนทั้ง 3 ประเภทนะครับ

 

ลักษณะที่เหมือนกันของกองทุน 3 ประเภท คือ เป็นกองทุนที่รวบรวมเงินจากคนที่สนใจหลาย ๆ คน แล้วเอาเงินไปลงทุนในสินทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศ โรงงาน โรงแรม เสาสัญญาณโทรศัพท์ สายเคเบิลอินเตอร์เน็ต โรงไฟฟ้า เป็นต้น เพื่อหาผลประโยชน์ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในรูปค่าเช่า  จากนั้นก็เอามาแจกจ่ายให้กับผู้ลงทุนตามสัดส่วน โดยคนที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องเหนื่อยกับการดำเนินการใด ๆ เลย เพราะกองทุนจะมีผู้ดูแลและจัดการให้ทุกอย่าง

 

Daddy เป็นคนนึงที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์แล้วพบว่ากองทุนเหล่านี้ให้ผลตอบแทนที่ไม่น้อยเลยทีเดียว จึงอยากจะมาแนะนำให้ทุกคนได้รู้จักกัน ซึ่งในบทความนี้จะขอแนะนำ 5 กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสะสมสำหรับมนุษย์เงินเดือน และแถมให้อีก 2 กองทุน RMF ที่จะช่วยให้เราได้ลงทุนทั้งในกองทุนอสังหาริมทรัพย์แถมยังประหยัดภาษีได้อีกด้วย ถ้าพร้อมแล้วมาเริ่มกันเลย

 

ทำไม Daddy ถึงลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ?


สาเหตุที่ผมสนใจแบ่งเงินส่วนหนึ่งมาลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เพราะว่า

 

1 ไม่ต้องใช้เงินเยอะ : มีโอกาสได้ผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจได้โดยไม่ต้องใช้เงินเยอะ เริ่มต้นด้วยเงินไม่กี่พันบาทก็เป็นเจ้าของได้แล้ว (จำนวนหุ้นขั้นต่ำที่ซื้อในตลาดเท่ากับ 100 หุ้น ^_^) ถ้าจะไปสร้างห้างสรรพสินค้า หรือออฟฟิศเองคงตั้งใช้เงินเป็นพันล้าน

 

2 ไม่เหนื่อย : ไม่ต้องไปหาคนเช่าเอง  ไม่ต้องไปเดินเก็บค่าเช่าเอง ไม่ต้องสู้รบปรบมือกับผู้เช่า เพรากองทุนจะมีคนช่วยจัดการเรื่องพวกนี้ให้ และส่งเงินมาให้เราตามกำหนด

 

3 กระจายความเสี่ยง : เช่น กรณีที่เราเป็นเจ้าของโรงงานให้เช่า 1 โรง ถ้ามีคนมาเช่า % ผู้เช่าก็จะเท่ากับ 100% แต่ถ้าช่วงไหนไม่มีผู้เช่ารายได้ของเราจะหายไปทั้งหมดทันที แต่ในกรณีที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจจะลงทุนในโรงงาน 100 โรง ถ้ามีผู้เช่ายกเลิกการเช่าไปสัก 1 รายได้ของเราจะหายไปเพียง 1% เท่านั้นเอง

 

4 สภาพคล่องสูง : ถ้าคิดเปลี่ยนใจอยากจะเลิกลงทุนก็ทำได้ง่าย เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถซื้อขายกันในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้ซื้อง่ายขายคล่อง แถมยังไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับเรื่องภาษีจากการซื้อขายอีกด้วย

 

5 ผลตอบแทนดี : หลายกองที่ผมถืออยู่ในพอร์ทได้รับเงินปันผลปีละประมาณ 7-8 % ต้องบอกว่าเป็นตัวเลขที่ไม่น้อยเลยทีเดียว และมีบางตัวราคาเพิ่มขึ้นได้ Capital Gain แถมมาอีกด้วย

 

การเลือกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ Daddy ดูอะไรบ้าง ?

 

เนื่องจากการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายหลัก คือ ผลตอบแทนจากการเช่า จะเห็นได้ว่าราคา และผลตอบแทนที่จะได้จากกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะไม่ผันผวนเหมือนการซื้อหุ้น โอกาสที่จะซื้อขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรจึงมีน้อย จึงไม่เหมาะกับนักลงทุนประเภทเก็งกำไร แต่จะเหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนระยะยาวเพื่อรับผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลอย่างต่อเนื่อง และมีโอกาสได้เงินปันผลมากขึ้นตามรายได้จากค่าเช่าที่เติบโตขึ้น โดยส่วนตัวผมจะพิจารณาประเด็นดังต่อไปนี้ครับ

 

1. ทรัพย์สินที่ดี หรือ อสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ดี :  ประเด็นแรกที่ผมจะดู คือ กองทุนนั้น ๆ ลงทุนในทรัพย์สินอะไร หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน อยู่ในทำเลที่ดีหรือไม่ แล้วทรัพย์สินประเภทนั้นเป็นที่ต้องการใช้งาน หรือมีความต้องการเช่า มากน้อยอย่างไร และภาวะเศรษฐกิจจะส่งผลต่อความต้องการใช้งานทรัพย์สินนั้น ๆ หรือไม่

ตัวอย่าง ประเภทสินทรัพย์ที่ผมชอบเป็นการส่วนตัว เช่น เสาสัญญาณโทรศัพท์ และระบบใยแก้วนำแสงสำหรับอินเตอร์เน็ต เพราะผมคิดว่าตอนนี้โทรศัพท์มือถือ และอินเตอร์เน็ทเหมือนเป็นสิ่งจำเป็นในชีวิตประจำวันซึ่งขาดไม่ได้ ไม่ว่าเศรษฐกิจดีหรือไม่ดี คนก็ยังมีความต้องการใช้งาน และจะตัดค่าใช้จ่ายด้านนี้ออกเป็นลำดับท้าย ๆ

ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ผมจะชอบอสังหาริมทรัพย์ประเภท ออฟฟิศสำนักงาน หรือห้างสรรพสินค้า เพราะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีความมีผู้ต้องการเช่าเป็นจำนวนมาก หากเป็นออฟฟิศสำนักงานที่อยู่ในทำเลที่ดี ติดสถานีรถไฟฟ้า การเดินทางสะดวก  หรือเป็นห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ครบวงจร

 

2. มี % ผู้เช่าสูง และสม่ำเสมอ : ผมเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ดี และอยู่ในทำเลที่ดีควรจะมี % ผู้เช่าที่สูงอย่างสม่ำเสมอ (คนเช่าเต็มนั่นเอง) ซึ่งจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าเดิมยกเลิกการเช่าน้อย หรือแม้จะมีผู้เช่าเดิมเลิกเช่าไป แต่ก็จะมีผู้เช่าใหม่เข้ามาทดแทนอยู่ตลอด ซึ่งจะส่งผลให้มีรายได้จากค่าเช่าสม่ำเสมอ

สินทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีลักษณะผูกขาด หรือประเภทที่ผู้เช่าจะมีภาระ และค่าใช้จ่ายสูงในการย้ายสถานที่เช่า ก็เป็นลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่ผมสนใจ เพราะผู้เช่าเดิมที่ไม่มีความจำเป็นจริง ๆ จะไม่ยกเลิกการเช่า ทำให้ % ผู้เช่าไม่ผันผวน หรือเปลี่ยนแปลงมากนัก

 

3 ค่าเช่ามีโอกาสเพิ่มขึ้น : เงิน 1 บาทในอนาคต มีค่าน้อยกว่าเงิน 1 บาทในวันนี้ เนื่องจากผลกระทบของเงินเฟ้อ ดังนั้นถ้าสินทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เราถืออยู่ยังเก็บค่าเช่าได้เท่าเดิมในอนาคต ก็เหมือนกับว่าเก็บค่าเช่าได้ลดลง   ทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ ผมคิดว่าเราควรจะมั่นใจได้ว่ามีโอกาสที่เพิ่มค่าเช่าจากผู้เช่าได้อย่างต่อเนื่อง หรือในอดีตมีข้อมูลแสดงให้เห็นว่าสามารถเรียกเก็บค่าเช่าเพิ่มได้

 

4. จ่ายปันผลอย่างต่อเนื่อง : สิ่งที่ต้องการจากการซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ ปันผล!! ถ้ากองไหนไม่ปันผล หรืออัตราเงิน

Related Story