5 คำถามยอดฮิตจากคนคิดซื้อกองทุนอสังหาฯ

สวัดดีคร๊าบบบบ หลังจากที่ Daddy ออกบทความ “ 5กองทุนอสังหาฯ น่าสะสมสำหรับมนุษย์เงินเดือน”  ก็ได้รับคำถามเข้ามาปรึกษา และคำแนะนำว่าควรให้ข้อมูลเกี่ยวกับกองทุนอสังหาฯเพิ่มเติม Daddy ก็เลยรวบรวมคำถาม 5 คำถามยอดฮิตจากคนคิดซื้อกองทุนอสังหาฯ ที่คิดว่าเป็นข้อมูลที่มีประโยชน์สำหรับผู้อ่าน มาตอบในบทความนี้  มาดูกันเล้ย ว่ามี 5 คำถามที่ว่านั้นมีอะไรบ้าง

คำถามที่ 1 ต้องการจะซื้อกองทุนอสังหาฯ จะซื้อได้ที่ไหน ?

ตอบ กองทุนอสังหาฯ มีการซื้อขายกันอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ คนที่มีบัญชีซื้อขายหุ้นอยู่แล้ว สามารถซื้อกองทุนอสังหาฯ ได้ทันที โดยมีค่าธรรมเนียมในการซื้อขายตามมูลค่าเท่ากับการซื้อขายหุ้นครับ ดังนั้นคนที่จะซื้อกองทุนอสังหาฯ ต้องมีบัญช่ีหุ้นอยู่ด้วยครับ

รูปตัวอย่างแสดงช่องทางในการซื้อขายกองทุนอสังหาฯ ผ่านช่องทางอินเตอร์เน็ตผ่าน
โปรแกรม Streaming for iPhone

2. จะหาข้อมูลกองทุนอสังหาฯ ได้จากที่ไหน ?

ตอบ ผมหาข้อมูลจาก 3 แหล่ง เป็นหลัก คือ

1. เว็บไซต์ www.settrade.com
2. เว็บไซต์ ของบลจ. ที่เป็นผู้บริหารกองทุน
3. เว็บไซต์ ของกองทุนอสังหาฯ (บางกองทุนจะมีเว็บไซต์ของตัวเอง บางกองทุนก็ไม่มี)

รูปตัวอย่างแสดงข้อมูล ราคา, P/BV, ผลตอบแทนเงินปันผล ของทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่ใน
เว็บไซต์ www.settrade.com

รูปตัวอย่างแสดงข้อมูลผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ของทุนอสังหาริมทรัพย์
ที่อยู่ในเว็บไซต์ www.settrade.com

รูปตัวอย่างแสดงข้อมูลการจ่ายเงินปันผล ของทุนอสังหาริมทรัพย์
ที่อยู่ในเว็บไซต์ www.settrade.com

รูปตัวอย่างแสดงข้อมูลของทุนอสังหาริมทรัพย์
ที่อยู่ในเว็บไซต์ของ บลจ. ที่เป็นผู้บริหารกองทุน เช่น www.scbam.com

รูปตัวอย่างแสดงข้อมูลของทุนอสังหาริมทรัพย์
ที่อยู่ในเว็บไซต์ของกองทุน เช่นwww.cpncg.com

โดยแหล่งข้อมูลที่สำคัญเพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ได้แก่

1. หนังสือชี้ชวน***สำคัญมาก*** ที่จะมีข้อมูลอย่างละเอียดของกองทุน เช่น โครงสร้างกองทุน รายละเอียดทรัพย์สินที่กองทุนลงทุน การประมาณรายได้ การคำนวณราคาทรัพย์สินของกองทุน ผู้บริหารกองทุน ผู้ดูแลผลประโยชน์ ค่าใช้จ่ายของกองทุน ปัจจัยความเสี่ยงต่าง ๆ และมาตรการป้องกันความเสี่ยง เป็นต้น

2. เอกสารประกอบการเสนอขายกองทุน จำพวก Presentation ซึ่งจะสรุปรายละเอียดเนื้อหาที่สำคัญ เกี่ยวกับกองทุนอย่างคร่าว ๆ

3. รายงานประจำปี ที่จะมีข้อมูลภาพรวมอุตสาหกรรม สรุปผลการดำเนินงานที่ผ่านมา รายละเอียดการดำเนินงานด้านต่าง ๆ และงบการเงินของกองทุน

4. ข้อมูลอื่น ๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจ เช่น ข่าวสาร ข้อมูลการจ่ายปันผลย้อนหลัง รายชื่อผู้ถือหุ้นใหญ่ อัตราการเช่า เป็นต้น  ซึ่งจะอยู่ในเว็บไซต์ของกองทุน

รูปตัวอย่างแสดงเมนูเพื่อค้นหาข้อมูลของทุนอสังหาริมทรัพย์
ที่อยู่ในเว็บไซต์ของกองทุน เช่น www.cpncg.com

3. กองทุนประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) ผลตอบแทนสู้กองทุนแบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) ไม่ได้ เพราะมีวันหมดอายุ และมูลค่ากองทุนเหลือ 0 (ศูนย์) จริงหรือ ?

ตอบ จริง!!! ที่มูลค่ากองทุนประเภทสิทธิการเช่าอาจจะเหลือ 0 เมื่อครบอายุสัญญาเช่า แต่สรุปไม่ได้เสมอไปว่าผลตอบแทนจะแย่กว่ากองทุนแบบกรรมสิทธิ์!!!!

กองทุนอสังหาฯ ประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) เมื่อครบอายุของสัญญา จะถือว่าเราไม่มีสิทธิเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ๆ ทำให้หลายคนไม่ชอบ หรือตั้งข้อรังเกียจ กองทุนประเภทนี้เพราะ เชื่อว่าเมื่อหมดสัญญาแล้วมูลค่ากองทุนจะเหลือ 0 (ศูนย์) ไม่เหมือนกับกองทุนแบบกรรมสิทธิ์ซึ่งมีความเป็นเจ้าของตลอดไป

ส่วนตัวผมลงทุนในกองทุนอสังหาฯ แบบ Leasehold เป็นส่วนใหญ่ ถึงแม้เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้วจะไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์ก็ตาม เพราะ ผมมีข้อสังเกตอย่างนี้ครับ

1 ส่วนใหญ่กองทุนประเภทสิทธิการเช่า มักเป็นสินทรัพย์ที่ดี เจ้าของจึงไม่อยากขายขาด แต่จะได้ค่าเช่าที่สูง อัตราการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าสูง และมี % ผู้เช่ามาก จึงทำให้ กองทุนประเภท Leasehold มักจะได้อัตราเงินปันผล และมี % การเพิ่มขึ้นของเงินปันผลมากกว่ากองทุนแบบ Freehold  ถ้าหากเรามีความเข้าใจเรื่องค่าของเงินตามเวลา (Time Value of Money) เราควรวัดผลตอบแทนของกองทุนทั้งสองประเภทในรูปของ IRR (Internal Rate of Return) หรือ NPV (Net Present Value) ซึ่งเป็นวิธีเปรียบเทียบที่เหมาะสมกว่า การพิจารณาแค่ว่าเมื่อครบอายุสัญญาแล้ว ยังเป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่หรือไม่

2 มีตัวอย่างกองทุนอสังหาฯ หลายกอง ที่มีการลงทุนเพิ่ม และทำให้กองทุนสามารถยืดระยะเวลาออกไปได้อีก เช่น

CPNRF เพิ่มทุนลงทุนเพิ่มใน เซ็นทรัลเชียงใหม่ ที่มีอายุสัญญาเช่า 30 ปี

FUTUREPF มีการเพิ่มทุน เพื่อเพิ่มพื้นที่เช่าและยืดอายุสัญญาเช่าออกไปอีก

POPF มีการเพิ่มทุนเพื่อลงทุนใน อาคารบางนาทาวเวอร์ ซึ่งมีอายุสัญญาเช่า 30 ปี  

ทั้ง 3 กรณี ผู้ถือกองทุนเดิมที่ไม่ได้จ่ายเงินเพื่อเพิ่มทุน ก็ยังได้รับผลตอบแทนจากส่วนที่ลงทุนเพิ่มใหม่นี้ด้วย

ตัวอย่างเปรียบเทียบกองทุน Leasehold และ Freehold

จากตัวอย่างในตารางแสดงผลตอบแทนของกองทุนอสังหาฯ ผมสมมุติข้อมูลว่า

กองทุ&