สวัดดีคร๊าบบบบ หลังจากที่ Daddy ออกบทความ “5 ทุนอสังหาฯ น่าสะสมสำหรับมนุษย์เงินเดือน” ก็ได้รับคำถามเข้ามาปรึกษา และคำแนะนำว่าควรให้ข้อมูลเกี่ยวกับกองทุนอสังหาฯเพิ่มเติม Daddy ก็เลยรวบรวมคำถาม 5 คำถามยอดฮิตจากคนคิดซื้อกองทุนอสังหาฯ ที่คิดว่าเป็นข้อมูลที่มีประโยชน์สำหรับผู้อ่าน มาตอบในบทความนี้  มาดูกันเล้ย ว่ามี 5 คำถามที่ว่านั้นมีอะไรบ้าง

คำถามที่ 1 ต้องการจะซื้อกองทุนอสังหาฯ จะซื้อได้ที่ไหน ?

ตอบ กองทุนอสังหาฯ มีการซื้อขายกันอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ คนที่มีบัญชีซื้อขายหุ้นอยู่แล้ว สามารถซื้อกองทุนอสังหาฯ ได้ทันที โดยมีค่าธรรมเนียมในการซื้อขายตามมูลค่าเท่ากับการซื้อขายหุ้นครับ ดังนั้นคนที่จะซื้อกองทุนอสังหาฯ ต้องมีบัญช่ีหุ้นอยู่ด้วยครับ

คำถามที่ 2 จะหาข้อมูลกองทุนอสังหาฯ ได้จากที่ไหน ?

ตอบ ผมหาข้อมูลจาก 3 แหล่ง เป็นหลัก คือ

1. เว็บไซต์ www.settrade.com
2. เว็บไซต์ ของบลจ. ที่เป็นผู้บริหารกองทุน
3. เว็บไซต์ ของกองทุนอสังหาฯ (บางกองทุนจะมีเว็บไซต์ของตัวเอง บางกองทุนก็ไม่มี)

โดยแหล่งข้อมูลที่สำคัญเพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ได้แก่

1. หนังสือชี้ชวน***สำคัญมาก***

ที่จะมีข้อมูลอย่างละเอียดของกองทุน เช่น โครงสร้างกองทุน รายละเอียดทรัพย์สินที่กองทุนลงทุน การประมาณรายได้ การคำนวณราคาทรัพย์สินของกองทุน ผู้บริหารกองทุน ผู้ดูแลผลประโยชน์ ค่าใช้จ่ายของกองทุน ปัจจัยความเสี่ยงต่าง ๆ และมาตรการป้องกันความเสี่ยง เป็นต้น

2. เอกสารประกอบการเสนอขายกองทุน

จำพวก Presentation ซึ่งจะสรุปรายละเอียดเนื้อหาที่สำคัญ เกี่ยวกับกองทุนอย่างคร่าว ๆ

3. รายงานประจำปี

ที่จะมีข้อมูลภาพรวมอุตสาหกรรม สรุปผลการดำเนินงานที่ผ่านมา รายละเอียดการดำเนินงานด้านต่าง ๆ และงบการเงินของกองทุน

4. ข้อมูลอื่น ๆ

เพื่อประกอบการตัดสินใจ เช่น ข่าวสาร ข้อมูลการจ่ายปันผลย้อนหลัง รายชื่อผู้ถือหุ้นใหญ่ อัตราการเช่า เป็นต้น  ซึ่งจะอยู่ในเว็บไซต์ของกองทุน

คำถามที่ 3 กองทุนประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) ผลตอบแทนสู้กองทุนแบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) ไม่ได้ เพราะมีวันหมดอายุ และมูลค่ากองทุนเหลือ 0 (ศูนย์) จริงหรือ ?

ตอบ จริง!!! ที่มูลค่ากองทุนประเภทสิทธิการเช่าอาจจะเหลือ 0 เมื่อครบอายุสัญญาเช่า แต่สรุปไม่ได้เสมอไปว่าผลตอบแทนจะแย่กว่ากองทุนแบบกรรมสิทธิ์!!!!

กองทุนอสังหาฯ ประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) เมื่อครบอายุของสัญญา จะถือว่าเราไม่มีสิทธิเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ๆ ทำให้หลายคนไม่ชอบ หรือตั้งข้อรังเกียจ กองทุนประเภทนี้เพราะ เชื่อว่าเมื่อหมดสัญญาแล้วมูลค่ากองทุนจะเหลือ 0 (ศูนย์) ไม่เหมือนกับกองทุนแบบกรรมสิทธิ์ซึ่งมีความเป็นเจ้าของตลอดไป

ส่วนตัวผมลงทุนในกองทุนอสังหาฯ แบบ Leasehold เป็นส่วนใหญ่ ถึงแม้เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้วจะไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์ก็ตาม เพราะ ผมมีข้อสังเกตอย่างนี้ครับ

1. ส่วนใหญ่กองทุนประเภทสิทธิการเช่า มักเป็นสินทรัพย์ที่ดี เจ้าของจึงไม่อยากขายขาด แต่จะได้ค่าเช่าที่สูง อัตราการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าสูง และมี % ผู้เช่ามาก จึงทำให้ กองทุนประเภท Leasehold มักจะได้อัตราเงินปันผล และมี % การเพิ่มขึ้นของเงินปันผลมากกว่ากองทุนแบบ Freehold  ถ้าหากเรามีความเข้าใจเรื่องค่าของเงินตามเวลา (Time Value of Money) เราควรวัดผลตอบแทนของกองทุนทั้งสองประเภทในรูปของ IRR (Internal Rate of Return) หรือ NPV (Net Present Value) ซึ่งเป็นวิธีเปรียบเทียบที่เหมาะสมกว่า การพิจารณาแค่ว่าเมื่อครบอายุสัญญาแล้ว ยังเป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่หรือไม่

2. มีตัวอย่างกองทุนอสังหาฯ หลายกอง ที่มีการลงทุนเพิ่ม และทำให้กองทุนสามารถยืดระยะเวลาออกไปได้อีก เช่น

CPNRF เพิ่มทุนลงทุนเพิ่มใน เซ็นทรัลเชียงใหม่ ที่มีอายุสัญญาเช่า 30 ปี

FUTUREPF มีการเพิ่มทุน เพื่อเพิ่มพื้นที่เช่าและยืดอายุสัญญาเช่าออกไปอีก

POPF มีการเพิ่มทุนเพื่อลงทุนใน อาคารบางนาทาวเวอร์ ซึ่งมีอายุสัญญาเช่า 30 ปี

ทั้ง 3 กรณี ผู้ถือกองทุนเดิมที่ไม่ได้จ่ายเงินเพื่อเพิ่มทุน ก็ยังได้รับผลตอบแทนจากส่วนที่ลงทุนเพิ่มใหม่นี้ด้วย

ตัวอย่างเปรียบเทียบกองทุน Leasehold และ Freehold