7 เรื่องในสัญญาคอนโดที่คุณต้อง"รู้" ก่อนจรดปากกาเซ็นซื้อ

7 เรื่องในสัญญาคอนโด ที่คุณต้อง "รู้" ก่อนจรดปากกาเซ็นซื้อ

การสร้างคอนโดต่างจากบ้านจัดสรรตรงที่มูลค่าโครงการเป็นหลักพันล้านบาท ผู้พัฒนาโครงการต้องขอสินเชื่อวงเงินสูงจากธนาคารจึงมักเปิดขายก่อนสร้างหรือที่เรียกกันว่า “พรีเซลล์(Pre-Sales)” เพื่อดูว่าลูกค้าให้การตอบรับโครงการใหม่ดีหรือไม่จากยอดจองคอนโด หากตอบรับดีก็ขออนุญาตก่อสร้าง (EIA) แล้วค่อยลงมือก่อสร้างในลำดับถัดไป แต่หากตอบรับไม่ดีก็อาจจะยกเลิกโครงการไปเลย   

การขายก่อนสร้างทำให้ลูกค้ายังไม่ได้เห็นของจริง

มีโอกาสที่ลูกค้ากับผู้พัฒนาโครงการเข้าใจไม่ตรงกันได้ 

แม้ว่าในสัญญาซื้อขายผู้พัฒนาโครงการระบุไว้ค่อนข้างละเอียดก็ตาม แต่ก็เป็นภาษากฎหมายซึ่งคนทั่วไปอ่านแล้วรู้เรื่องบ้างไม่รู้เรื่องบ้าง ไม่อยากอ่านบ้างก็มี อย่างไรก็ตามผมขอแนะนำให้พยายามอ่านและทำความเข้าใจสัญญาให้ได้มากที่สุดนะครับ เพราะมีผลผูกผันไปในอนาคตด้วยจำนวนเงินเป็นหลักล้านบาท

 

เบื้องต้นผมอยากแนะนำ

7 เรื่องในสัญญาคอนโดที่คุณต้องรู้ ก่อนจรดปากกาเซ็นซื้อ ดังนี้


1.ระยะเวลาก่อสร้างในสัญญา vs ระยะเวลาก่อสร้างจริง

หลายคนเข้าใจว่าในสัญญาระบุเดือนและปีที่สร้างเสร็จไว้ชัดเจนต้องสร้างเสร็จชัวร์ แต่ในโลกแห่งความจริงไม่เป็นเช่นนั้น หลายโครงการประสบปัญหาสร้างเสร็จล่าช้าออกไปหรือบางโครงการไม่สร้างเลยก็มี เจอเหตุการณ์อย่างนี้ก็เรียกค่าปรับหรือฟ้องร้องกันไป


2.ขนาดพื้นที่ระบุในสัญญา vs ขนาดพื้นที่จริง

หลายคนเข้าใจว่าในสัญญาระบุขนาดพื้นที่ใช้สอยไว้ชัดเจนได้ตามนี้ชัวร์ แต่จากประสบการณ์ลงทุนคอนโดของผมไม่เคยตรงเลย บางห้องได้พื้นที่ลดลงบางห้องได้พื้นที่เพิ่มขึ้น เจอเหตุการณ์อย่างนี้โครงการจะคืนเงินในกรณีพื้นที่ลดลง และเรียกเก็บเงินเพิ่มในกรณีพื้นที่เพิ่มขึ้น เช่น ในสัญญาระบุพื้นที่ไว้ 30 ตารางเมตร และซื้อมาในราคาตรมละ 100,000 บาท หากพื้นที่จริง 31 ตารางเมตรก็ต้องเตรียมเงินจ่ายเพิ่ม 100,000 บาทเลยครับ


3.เลขที่ห้อง vs บ้านเลขที่

หลายคนเข้าใจว่าในสัญญาระบุเลขที่ห้องเอาไว้ พอสร้างเสร็จหลังโอนจะได้บ้านเลขที่ตามนี้ แต่ของจริงบ้านเลขที่ไม่เคยตรงกับเลขที่ห้องในสัญญา ดังนั้นไม่ต้องซีเรียสกับเลขที่ห้องเลยครับ ใช้แค่ชั่วคราวตอนที่ตึกยังสร้างไม่เสร็จ ยังไปทำเรื่องขอบ้านเลขที่ไม่ได้เท่านั้นเอง


4.อัตราค่าส่วนกลางจากโครงการกำหนด vs อัตราค่าส่วนกลางจากนิติบุคคล

หลายคนเข้าใจว่าในสัญญาระบุค่าส่วนกลางไว้พอสร้างเสร็จหลังโอนจะถูกคิดค่าส่วนกลางในอัตรานั้นไปตลอด แต่ของจริงค่าส่วนกลางที่นิติบุคคลกำหนดมักจะแพงขึ้นเนื่องมาจากหลายสาเหตุ เช่น เจ้าของร่วมบางห้องไม่ยอมชำระ คอนโดใช้ไปนานๆก็ต้องมีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซม และค่าแรงรปภ แม่บ้าน คนสวนก็ต้องปรับเพิ่มตามค่าจ้างขั้นต่ำและค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นด้วย


5.ราคาซื้อขาย vs ราคาประเมิน

หลายคนเข้าใจว่าในสัญญาระบุราคาซื้อขายไว้พอสร้างเสร็จก็ใช้ราคาตัวนี้เป็นราคาประเมินในการคิดค่าธรรมเนียมต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดจากโครงการมาเป็นของเรา แต่ในความเป็นจริงราคาซื้อขายกับราคาประเมินไม่จำเป็นต้องเท่ากัน ราคาประเมินขึ้นอยู่กับทางราชการเป็นคนกำหนดซึ่งการคิดค่าธรรมเนียมต่างๆจะใช้ควบคู่ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินว่าตัวไหนที่มีค่าสูงกว่า


6.ประกันอัคคีภัย vs ประกันสินเชื่อบ้าน (MRTA)

หลายคนเข้าใจว่าจำเป็นต้องซื้อทั้งประกันอัคคีภัยและประกันสินเชื่อบ้านเพราะเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารบอกว่าถึงจะกู้ได้ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ในความเป็นจริงประกันอัคคีภัยเท่านั้นที่เป็นภาคบังคับจำเป็นต้องซื้อ ส่วนประกันสินเชื่อบ้านเป็นภาคสมัครใจ ซึ่งมักจะได้รับส่วนลดดอกเบี้ยเพิ่มเติมเล็กน้อย ถ้าซื้อพ่วงไปด้วย


7.ดอกเบี้ย MLR vs ดอกเบี้ย MRR / MHR

หลายคนไม่รู้ความแตกต่างของดอกเบี้ย MLR MRR MHR เลยเข้าใจเองว่าธนาคารที่เสนอดอกเบี้ยตามด้วยลบเยอะๆถูกกว่า เช่นเข้าใจว่าธนาคาร ก เสนอ MRR – 3% ถูกกว่าธนาคาร ข เสนอ MLR – 2% แต่ลืมดูหมายเหตุตัวเล็กๆด้านล่างว่าธนาคาร ก คิด MRR = 10% แต่ธนาคาร ข คิด MLR = 7%  ดังนั้นควรเปรียบเทียบดอกเบี้ยธนาคารโดยคิดออกมาเป็นตัวเลขที่แท้จริงดูว่าธนาคารไหนให้ดอกเบี้ยถูกสุดในวงเงินที่เราต้องการ ซึ่งปกติก็คิดเทียบแค่ระยะเวลา 3 ปีแรกหลังจากนั้นก็รีไฟแนนซ์เอาครับ

7 เรื่องในสัญญาคอนโดที่คุณต้อง"รู้" ก่อนจรดปากกาเซ็นซื้อ