สวัสดีครับวันนี้พี่ต้าร์มีเรื่องการทำนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งมาเล่าให้ฟัง ก็คือ “การซื้อ-ขายฝาก” หลายๆ คนก็อาจจะเคยได้ยินคำนี้มาบ้าง แต่ก็คงมีไม่น้อยที่ไม่เคยรู้จักกับคำนี้นะครับ และแน่นอนว่าก็คงมีคำถามกันเยอะแยะมากมายเลยไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ กฎหมาย การใช้บริการ ข้อควรระวังและความเสี่ยง มาอ่านกันเลยนะครับ

การซื้อ-ขายฝากคืออะไร?

การซื้อ-ขายฝาก คือ การทำนิติกรรมการซื้อขายรูปแบบหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที แต่เปิดโอกาสให้ผู้ที่ขายนั้น สามารถนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินของตนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยในส่วนของผู้ที่เป็นฝ่ายรับซื้อฝากนั้น ก็จะมีสิทธิที่จะได้รับผลประโยชน์ตอบแทนจากการขายฝากสูงสุดถึง 15% ต่อปี หรือ 1.25 % ต่อเดือนและได้รับเงินจากการขายฝากคืนทันทีหากมีการไถ่ถอนเกิดขึ้นโดยจะมีส่วนประกอบดังนี้นะครับ

  • ผู้ขายฝาก: เป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ และต้องการที่จะขายฝากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ให้กับ ผู้รับซื้อฝาก โดยหากผู้ขายฝากมีความประสงค์ที่จะเอากรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นคืนในอนาคต ก็ต้องจ่ายเงินไถ่ถอนตามข้อตกลงในสัญญา แต่ทั้งนี้ การไถ่ถอนดังกล่าวก็จะต้องทำภายในกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกันด้วย แต่ทั้งนี้ ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์กฎหมายก็ได้บัญญัติว่าจะต้องไม่เกินไปกว่า 10 ปี
  • ผู้รับซื้อฝาก: ผู้ที่สนใจรับซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยยอมรับเงื่อนไขว่า ผู้ขายฝากอาจจะนำเงินตามจำนวนที่ตกลงกันไว้มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ โดยผู้รับซื้อฝากมีสิทธิได้รับผลประโยชน์ตอบแทนตามสัญญาอีกด้วย แต่ทั้งนี้ ต้องไม่เกิน ร้อยละ 15 ต่อปี

บริการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์

มาถึงยุคนี้แน่นอนว่ามันเป็นยุคของการทำ Fintech แล้ว ทุกอย่างสามารถอยู่บนโลกออนไลน์ทำให้ผู้ที่ต้องการขายฝากและผู้ที่ต้องการรับซื้อฝากมาเจอกันได้ทั้งประเทศ โดยหนึ่งในผู้ที่ให้บริการในด้านนี้ ก็คือ

'บริษัท ZAZZET'  (www.zazzet.com) ซึ่งเป็นบริษัท Startup ซึ่งก่อตั้งขึ้นมาโดยเป็นเว็บไซต์จับคู่ซื้อ-ขายฝากออนไลน์ และเป็นสื่อกลางในการเผยแพร่ความรู้และให้คำปรึกษาเกี่ยวกับธุรกิจขายฝากอสังหาฯให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด

เดิมทีการขายฝากนั้นจะเป็นการตกลงกันระหว่าง 'ผู้ขายฝาก' กับ 'ผู้รับซื้อฝาก' ซึ่งทั้ง 2 ฝ่ายจะต้องเดินทางไปทำสัญญาที่กรมที่ดินกันเอง โดยในบางทีการประเมินราคาก็จะเกิดความไม่แน่ใจว่าต่างฝ่ายต่างได้ประโยชน์ที่คุ้มค่ากันมากแค่ไหน สูงเกินไปหรือต่ำเกินไปไหม

นี่ก็คือจุดที่ทาง ZAZZET จะเข้ามาเป็นพื้นที่สื่อกลางช่วยเหลือแก้ไขปัญหาหลายๆอย่าง ตามที่ผมได้ศึกษาดู ZAZZET ก็มาช่วยในเรื่องดังนี้ครับ

  • มีการประเมินทรัพย์สินโดยผู้เชี่ยวชาญ: ไม่ใช่ว่าทุกทรัพย์สินจะนำมาขายฝากได้นะครับ เขามีข้อกำหนดของเขาอยู่เหมือนกัน ทรัพย์จะต้องผ่านการประเมินราคาอย่างเป็นธรรมโดยบริษัทที่ผ่านการรับรองจาก สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) หรือ ราคาประเมินจากหน่วยงานราชการ

  • ใช้ระบบการจับคู่ (Online Matching): ผู้รับซื้อฝากจะต้องเข้ามายื่นข้อเสนอครับ โดยจะต้องยื่นข้อเสนอทั้งอัตราผลประโยชน์ตอบแทนและราคาขายฝาก โดยผู้ขายฝากก็จะเป็นผู้พิจารณาและเลือกข้อเสนอจากอัตราการจ่ายผลประโชน์ตอบแทนและวงเงินที่ต้องการได้ด้วยตนเองครับ ส่วนผู้รับซื้อฝากก็มีโอกาสที่จะเป็นเจ้าของที่ดินได้ หรืออย่างน้อยหากผู้ขายฝากนำเงินมาไถ่ถอนก็ยังได้รับผลในผลประโยชน์ตอบแทนสูงสุดถึง 15% ต่อปีได้ ข้างล่างจะเป็นตารางข้อกำหนดเงื่อนไขนะครับ

วิธียื่นข้อเสนอของระบบการจับคู่

เสนอราคาเพิ่มหรือลดได้ครั้งละ 50,000 จนสูงสุดที่ 100% ของราคาประเมิน
และเสนออัตราผลประโยชน์ตอบแทนได้ไม่เกิน 15% ต่อปีและต่ำลงได้ครั้งละ 0.25%

  • อำนวยความสะดวกในเรื่องกระบวนการ: สำหรับมือใหม่ที่ยังไม่เคยรู้จักกับการทำนิติกรรมการขายฝากนะครับ ทาง ZAZZET เขาจะเป็นตัวกลางในการประสานงานตั้งแต่การหาผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากให้มาเจอกัน ประเมินทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจาก กลต. หรือ หน่วยงานราชการ และคอยติดตามกระบวนการขายฝากให้มีการทำสัญญาจนสำเร็จ ณ กรมที่ดินเลยครับ

ข้อแนะนำของผม

การขายฝากนั้นมองเผินๆ แล้วดูเหมือนผู้รับซื้อฝากจะไม่มีความเสี่ยงใช่ไหมครับ หากเราตั้งใจที่จะซื้อที่ดินแล้วเขานำผลประโยชน์ตอบแทนมาจ่ายพร้อมกับเงินไถ่ถอน เราก็จะได้รับผลตอบแทนอยู่ดี แต่ในอีกกรณีหนึ่งที่อาจจะเกิดขึ้นได้ คือถ้าเราไม่ได้ตั้งใจจะซื้อ แต่คิดว่าเราอยากจะได้ผลประโยชน์ตอบแทนเฉยๆ และไม่มีแผนที่จะนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ในอนาคต มันก็มีความเสี่ยงในเรื่องของสภาพคล่องของตัวเราที่อาจจะเกิดขึ้นได้นะครับ

ยิ่งไปกว่านั้นบางคนอาจจะมองว่าการได้รับผลประโยชน์ตอบแทน เป็นรายได้ที่เป็น Passive Income ก็เลยเอาเงินเก็บทุ่มหมดตัวเพื่อหวังว่าจะเป็นรายได้ที่มั่นคงให้กับเรา บางทีอาจจะไม่เป็นไปอย่างที่คิดก็ได้เพราะผู้ขายฝากอาจจะไม่ไถ่ถอนและไม่จ่ายผลประโยชน์ตอบแทนก็ได้ นั่นก็จะทำให้เงินเราทั้งหมดไปอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เราขาดสภาพคล่องได้ กว่าจะนำอสังหาริมทรัพย์ไปขายเปลี่ยนเป็นเงินได้ก็ต้องใช้เวลาอยู่เหมือนกัน ข้อแนะนำของผมก็คือผู้รับซื้อฝากที่จะเข้ามาซื้อฝาก จึงควรคิดก่อนนะครับว่าการขายฝากคือการที่เรานำเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเขาจะมาไถ่คืนหรือไม่ไถ่คืนก็ได้ ควรมีเงินนิ่งๆเอาไว้ลงทุน มีความรู้เรื่องอสังหาริมทรัพย์และรับความเสี่ยงได้ครับ

ส่วนคนที่จะเอาทรัพย์สินมาขายฝากก็ต้องคิดให้ดีถึงวินัยทางการเงินในการชำระหนี้ของเรานะครับ บางคน คิดว่าจะหาเงินมาไถ่ถอนได้ ซึ่งพอชำระหนี้ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์