สวัสดีคร้าบนักลงทุนทุกท่าน ขอต้อนรับสู่เดือนแห่งความรักนะครับ ในเดือนนี้ถ้าใครมีคนที่ถูกใจ หรือกำลังดูใจกันอยู่ และก็ยังไม่รู้ว่าจะซื้ออะไรให้กับคนที่เราแอบรักแล้วละก็ ผมแนะนำว่าซื้อกองทรัสต์สักกองก็น่าจะดีครับ เพราะว่านอกจากกองทรัสต์ที่ซื้อจะเติบโตไปพร้อม ๆ กับความรักที่มีให้กันแล้ว ก็แสดงออกถึงการมองการณ์ไกล และความต้องการที่จะสร้างอนาคตร่วมกันอีกด้วยครับ เอาแผนนี้ไปจีบกันได้ ผมไม่หวงครับ 555+


แต่ทั้งนี้กองทรัสต์ที่ซื้อก็ควรจะต้องเติบโตในระยะยาวได้จริง ๆ นะครับ ไม่ใช่ว่าถือ ๆ ไปแล้วไม่ได้ผลตอบแทนอย่างที่คิดแล้วจะมาโกรธกันแทนนะครับ ดังนั้น วันนี้ผมจะขอพาทุกท่านไปรู้จักกับกองทรัสต์ที่น่าสนใจในการลงทุนระยะยาวกันครับ

ในช่วงปี 2019-2020 นี้ ต้องถือว่าเป็นปีทองของกอง REIT จริง ๆ ครับ หลังจากที่ทั้งปี 2019 ที่ผ่านมากอง REIT หลาย ๆ กองก็ได้มีการเพิ่มทุนกันหลายกองเลยทีเดียวครับ และก็ยังต่อเนื่องถึงต้นปี 2020 อีกด้วยครับ

ทั้งนี้ก็เพราะว่ากอง REIT นี้มีการขยายตัวอย่างมาก เพื่อรองรับธุรกิจที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการเติบโตของกลุ่มธุรกิจบางกลุ่มโดยเฉพาะที่จะมาทดแทนกลุ่มธุรกิจเก่า ๆ นั่นเองครับ ก็ต้องบอกว่ายุคนี้เป็นยุคของการ disrupt จริง ๆ ครับ

นอกจากนี้ก็ยังมีการลงทุนจากต่างประเทศที่เข้ามาเพื่อเช่าออฟฟิศสำนักงานเองก็เพิ่มมากขึ้นไปด้วยครับ ดังนั้น การเติบโตของออฟฟิศเช่า สำนักงานเช่าก็ยังคงเติบโตได้เรื่อย ๆ โดยเฉพาะออฟฟิศที่ทำเลดี ๆ ใกล้รถไฟฟ้า และ สิ่งอำนวยความสะดวกเช่นห้าง รวมถึงการบริหารอาคารที่ดีของผู้ปล่อยเช่า ดังนั้นออฟฟิศเกรด A ก็ยังคงเป็นที่นิยมอยู่เรื่อย ๆ ครับ

ซึ่งจริง ๆ ผมเองก็เคยเขียนถึงกองนี้มานานพอสมควรแล้ว ถ้าใครที่ยังไม่เคยอ่านบทความ รีวิว : ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัชออฟฟิศ Bhiraj Office Leasehold Real Estate Investment Trust สามารถกดอ่านได้จากตรงนี้เลยครับ

โดยหลังจากที่กอง BOFFICE ได้ IPO ออกมาในวันที่ 23 มกราคม 2561 นั้น ก็ได้รับความนิยมจากผู้ลงทุนเป็นอย่างมากครับ ด้วยอัตราการเช่าที่สูงมาก รวมถึงผู้เช่าที่มีความหลากหลาย ทำเลดี ทำให้จากราคา IPO ที่ 10 บาท ปัจจุบันราคาได้เพิ่มขึ้นอยู่ที่ประมาณ 17 บาท (ข้อมูล ณ วันที่ 4 ก.พ. 2563) หรือเพิ่มขึ้นมากกว่า 70% เลยทีเดียวครับ (ยังไม่รวมเงินปันผลที่ได้ระหว่างทาง)

เอาเป็นว่าใครที่ได้ลงทุนไปก่อนหน้านี้ ผมก็ขอแสดงความยินดีด้วยนะครับ และก็ต้องบอกว่าขอแสดงความยินดีอีกครั้ง เนื่องจากกอง BOFFICE นี้กำลังจะเพิ่มทุน หรือเพิ่มทรัพย์สินใหม่ อาคารใหม่ เข้ามาในกอง REIT นี้ครับ

โดยที่ BOFFICE กำลังจะเตรียมลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินใหม่ 'ภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค' ออฟฟิศเกรด A กลางทำเลทองสุขุมวิท-บางนา ซึ่งการที่เพิ่มทรัพย์สินใหม่เข้ามาจะทำให้ศักยภาพในการดำเนินกิจการของธุรกิจเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากมีโอกาสได้ผู้เช่ารายใหม่ ๆ ในทำเลใหม่ ๆ ถือว่าเป็นการกระจายความเสี่ยงของผู้ลงทุนมากขึ้นไปด้วยครับ


ภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค นี้น่าจะเป็นออฟฟิศเกรด A ที่มีอยู่น้อยมาก ๆ ในบริเวณนั้นครับ ซึ่งส่วนใหญ่ออฟฟิศในทำเลแถวนั้นจะเป็นออฟฟิศเกรด B หรือ C เสียมากกว่า ก็ต้องถือว่าเป็นการเพิ่มทางเลือกให้กับนักธุรกิจที่ทำกิจการอยู่ในโซนสุขุมวิท-บางนา และประเด็นสำคัญคือ อยู่ติดกับไบเทคฯ ด้วยครับ

ด้วยทำเลที่ติดรถไฟฟ้า BTS บางนา, ศูนย์ประชุม-ศูนย์แสดงสินค้า และที่จัดงานต่าง ๆ ของไบเทคฯ ใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ จึงทำให้ออฟฟิศนี้ได้เปรียบเรื่องทำเลอย่างไม่ต้องสงสัยครับ แต่ตึกนี้ก็ไม่ได้ดีเพียงแค่ทำเลนะครับ

แต่ถ้าใครอ่านบทความ BOFFICE ในตอนที่แล้วจะทราบดีว่า ผู้บริหารของภิรัชบุรีนั้นจะเน้นการสร้างออฟฟิศสำนักงานให้สวย ใช้การได้ดี เน้นความปลอดภัยที่ดีเยี่ยม มีธีมของอาคารที่จัดวางอย่างลงตัวจนได้รางวัลมามากมายครับ


อาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค นี้ก็ไม่น้อยหน้าอาคารก่อนหน้านี้ที่เคยสร้างมา เพราะว่าเพิ่งได้รับรางวัลสุดยอดผู้พัฒนาอาคารสำนักงานแห่งประเทศไทยประจำปี 2560 (Office Development Thailand) จากเวทีเอเชีย แปซิฟิก พร็อพเพอร์ตี้ อวอร์ดส์ 2560 (Asia Pacific Property Awards 2017-2018) มาด้วยครับ


นอกจากนี้ อาคารนี้ก็มีการเช่าพื้นที่โดยผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ไม่ว่าจะเป็นบริษัทอีคอมเมิร์ซ IT รวมถึง ผู้พัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ และที่ดึงดูดพนักงานให้มาทำงานก็คือ มีพื้นที่ส่วนกลางสีเขียวภายในอาคารขนาด 2,200 ตารางเมตร มีสถานที่ต่าง ๆ ของตัวตึกที่ให้พนักงานมาใช้ได้ เช่น มีเส้นทางวิ่ง (Jogging Track) ระยะทาง 200 เมตร บนชั้น 29 เพื่อให้พนักงานได้ทำกิจกรรมที่หลากหลายร่วมกันครับ

ซึ่งการเพิ่มทรัพย์สินลงทุนในครั้งนี้ อายุการเช่าของทรัพย์สินจะอยู่ที่ประมาณ 30 ปีครับ โดยที่ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 70,741 ตร.ม. เป็นพื้นที่บางส่วนของโครงการไบเทคฯ ประกอบไปด้วยพื้นที่เช่าร้านค้าปลีกต่าง ๆ สำนักงานให้เช่า ที่จอดรถ พื้นที่ตั้งระบบต่าง ๆ และพื้นที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ ดังนี้ครับ

  1. พื้นที่อาคารส่วนสำนักงานให้เช่าชั้น 10-28 และชั้น 9 บางส่วนและพื้นที่ร้านค้าปลีกให้เช่าชั้น G
  2. พื้นที่ส่วนกลางส่วนสำนักงาน เช่น พื้นที่ทางเดินส่วนสำนักงาน พื้นที่ล็อบบี้ส่วนสำนักงาน พื้นที่โถง ลิฟท์ และห้องน้ำ เป็นต้น พื้นที่ชั้น 29 และดาดฟ้า
  3. พื้นที่จอดรถส่วนสำนักงานชั้น B1-B3
  4. พื้นที่ตั้งงานระบบอาคารส่วนสำนักงานบางส่วน ส่วนหลักตั้งอยู่ในพื้นที่อาคารส่วนสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค และบางส่วนในพื้นที่อาคารส่วนศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค (ชั้น 2M และ 3M)

นอกจากนี้ ก็ยังมีงานระบบอาคารส่วนสำนักงานบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินกิจการของอาคารสำนักงานด้วยครับ

ในส่วนผู้เช่าของอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค นั้น เป็นบริษัทชั้นนำที่กระจายตัวอยู่ในหลายประเภทธุรกิจครับ เช่น กลุ่มฮอนด้า ออโตโมบิล (ประเทศไทย), ธนาคารไทยพาณิชย์ และ บมจ.ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ฯลฯ โดยมีอัตราเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงถึง 97.5% (ข้อมูล ณ วันที่ 30 ก.ย. 2562)

BOFFICE เพิ่มทรัพย์สินใหม่ เพื่อศักยภาพที่ดีกว่าเดิม


BOFFICE เพิ่มทรัพย์สินใหม่ เพื่อศักยภาพที่ดีกว่าเดิม


โดยสรุป ข้อดีของภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทคที่จะเพิ่มในกองทรัสต์ BOFFICE นี้ก็คือเรื่องของ ทำเลที่ดีมากในโซนสุขุมวิท-บางนา เป็นออฟฟิศเกรดเอ รวมถึงประสบการณ์ของผู้บริหารตึก ที่เชี่ยวชาญตึกแบบ Mixed-Use เป็นอย่างมาก เหมือนที่ทำกับตึกออฟฟิศก่อนหน้านี้


ทำให้กอง REIT นี้เป็นอีกกองที่น่าสนใจลงทุนระยะยาว และผมเองก็คาดว่าน่าจะมีตึกออฟฟิศอื่น ๆ ที่เป็นสำนักงานให้เช่า หรือเป็นอสังหาฯ ให้เช่าในรูปแบบอื่น ๆ เข้ามาเพิ่มเติมในกองได้อีกในอนาคต เนื่องจากผู้บริหารเป็นผู้เชี่ยวชาญทางด้านอสังหาฯ อยู่แล้วด้วย ซึ่งถ้าเป็นแบบนั้นก็ถือว่ากองมีศักยภาพเติบโตได้อีกครับ


สำหรับหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมของ BOFFICE ในครั้งนี้ จะเสนอขายให้แก่ผู้ถือหน่วยเดิมเป็นอันดับแรกครับ โดยจะต้องเป็นผู้ถือหน่วยภายในวันที่ 4 มี.ค. ก่อนกองทรัสต์จะขึ้นเครื่องหมาย XB และ XD ในวันที่ 5 มี.ค. ซึ่งการเข้าถือหน่วยทรัสต์ BOFFICE ภายในวันที่ 4 มี.ค. นั้น นอกจากจะได้รับสิทธิในการจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมแล้ว ยังได้สิทธิในการรับเงินปันผลที่อัตรา 0.1961 บาทต่อหน่วยอีกด้วย

โดยผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิ สามารถจองซื้อได้ในระหว่างวันที่ 17-20 มี.ค. นี้ ที่ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ทุกสาขาทั่วประเทศ โดยจะต้องชำระเงินค่าจองซื้อที่ราคา 15.0 บาทต่อหน่วย ซึ่งเป็นราคาสูงสุดของช่วงราคาเสนอขายหน่วยทรัสต์เบื้องต้นก่อน แล้วหากราคาเสนอขายสุดท้ายที่จะประกาศออกมาในวันที่ 23 มี.ค. ต่ำกว่าราคาที่จองไว้ ทางกองก็จะคืนเงินส่วนต่างกลับมาครับ

และหากหลังจากเสนอขายให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมแล้วยังมีจำนวนหน่วยทรัสต์เหลือ จึงจะมีการเสนอขายแก่บุคคลในวงจำกัด (Private Placement) และ/ หรือประชาชนทั่วไป (Public Offering) รวมถึงนักลงทุนสถาบัน 

BOFFICE เพิ่มทรัพย์สินใหม่ เพื่อศักยภาพที่ดีกว่าเดิม


ทั้งนี้ การลงทุนเองก็ยังมีความเสี่ยง เพราะว่าผมจะบอกเสมอให้กับนักลงทุนก็คือ เราควรที่จะบริหารความเสี่ยงอีกทางด้วยการลงทุนในกองทุนประเภทอื่น ๆ หรือ กอง REIT อื่น ๆ ที่อยู่คนละธุรกิจเพื่อกระจายความเสี่ยงด้วยนะครับ

พออ่านถึงตรงนี้ ผมคิดว่านักลงทุนน่าจะได้คำตอบแล้วว่ากองทุน BOFFICE นี้เป็นอีกทางเลือกนึง ที่น่าสนใจมาก ๆ และก็น่าจะเป็นของขวัญแทนใจที่ดีในเดือนแห่งความรักนี้ได้ครับ

แต่ทั้งนี้นักลงทุนเองก็ต้องถือให้นานพอ เพื่อที่จะได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับการลงทุน เช่นเดียวกับความรักที่มีให้กันนะครับ ต้องอยู่กันนาน ๆ ไปเรื่อย ๆ ครับจึงจะเห็นผล

สุดท้ายผมขอให้นักลงทุนทุกท่านโชคดีกับการลงทุนในกอง REIT ทุกท่านนะครับ สวัสดีครับ

ข้อมูลเพิ่มเติมอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค: http://bit.ly/2wUzEK0 


บทความนี้เป็น Advertorial