สวัสดีครับนักลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์และ REIT ทุกท่าน เมื่อปีที่ผ่านมาข่าวในแวดวงกองทุนอสังหาฯ และ REIT บ้านเรา คงหนีไม่พ้นเรื่องของกอง REIT หลาย ๆ กองที่ได้ทำการเพิ่มทุน เพิ่มทรัพย์สินกันอย่างถ้วนหน้าเลยครับ แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของธุรกิจกอง REIT ในบ้านเรานั่นเองครับ

ซึ่งการเพิ่มทุนที่น่าสนใจมากที่สุดและบอกตรง ๆ ว่าเป็นประเภททรัพย์สินที่ผมชอบมากที่สุดอย่างหนึ่ง นั่นก็คือ “REIT ประเภทศูนย์การค้า” ใช่ครับ คงหนีไม่พ้นกองทรัสต์ CPNREIT หรือในอดีตก็คือกองทุนอสังหาฯ ที่เราคุ้นเคยกันในนาม CPNRF นั่นเองครับ ซึ่งนอกจากจะมีศูนย์การค้าเป็นทรัพย์สินส่วนใหญ่แล้ว ยังมีอาคารสำนักงาน และโรงแรมอีกด้วย โดยปัจจุบันก็เป็นกอง REIT ที่มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Capitalization) สูงที่สุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

โดยในปัจจุบันทรัพย์สินที่กองทรัสต์ CPNREIT ลงทุนนั้น ประกอบไปด้วยศูนย์การค้าจำนวน 5 แห่ง อาคารสำนักงาน 2 แห่ง และโรงแรมอีก 1 แห่ง ซึ่งมีศักยภาพที่ดีมีอัตราการเติบโตมาหลายปีติดต่อกัน รวมถึงมีผู้เช่าหลากหลายมากมาย และมีการกระจายไปยังหลายทำเลหลายพื้นที่ ได้แก่

1. โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 คิดเป็นพื้นที่ที่ลงทุนประมาณ 251,182 ตร.ม. เป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 82,571 ตร.ม. อัตราการเช่า 95.5%

2. โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 คิดเป็นพื้นที่ที่ลงทุนประมาณ 169,740 ตร.ม. เป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 36,505 ตร.ม. อัตราการเช่า 95.7%

3. โครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า คิดเป็นพื้นที่ที่ลงทุนประมาณ 137,692 ตร.ม. เป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 27,656 ตร.ม. อัตราการเช่า 99.2%

4. โครงการอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ A และ B คิดเป็นพื้นที่ที่ลงทุนประมาณ 50,653 ตร.ม. เป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 34,320 ตร.ม. อัตราการเช่า 89.3%

5. โครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่แอร์พอร์ต คิดเป็นพื้นที่ที่ลงทุนประมาณ 122,991 ตร.ม. เป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 37,775 ตร.ม. อัตราการเช่า 94.1%

6. โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช คิดเป็นพื้นที่ที่ลงทุนประมาณ 70,095 ตร.ม. เป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 29,404 ตร.ม. อัตราการเช่า 98.4%

7. โรงแรมฮิลตัน พัทยา คิดเป็นจำนวนห้องพัก 302 ห้อง อัตราการเข้าพักเฉลี่ย 88.5%

*ข้อมูล ณ วันที่ 30 กันยายน 2562

ซึ่งถ้าดูจากอัตราการเช่าถือว่าไม่ธรรมดาเลยครับ รวม ๆ แล้วก็น่าจะอยู่ที่เฉลี่ยราว 95% เลยทีเดียวซึ่งก็ต้องถือว่าสูงมาก ถ้าหากใครที่ถือกองทรัสต์ CPNREIT นี้อยู่แล้ว ก็น่าจะได้รับเงินประโยชน์ตอบแทนที่ค่อนข้างจะสม่ำเสมอและมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องมากกองหนึ่งเลยครับ

แต่ข่าวดีก็ไม่ได้มีแค่เรื่องทรัพย์สินเดิมที่มีผลการดำเนินงานที่ยอดเยี่ยมแต่เพียงอย่างเดียวครับ แต่เป็นเรื่องที่ทางผู้ถือหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ CPNREIT นี้ได้มีมติอนุมัติให้เข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม 6 แห่ง พร้อมทั้งต่ออายุสัญญาทรัพย์สินโครงการเดิมอีก 1 แห่ง มูลค่ารวมทั้งสิ้นไม่เกิน 55,990 ล้านบาท เพื่อเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้และสร้างการเติบโตอย่างต่อเนื่องนั่นเองครับ

นั่นก็หมายความว่า กองนี้จะมีมูลค่าทรัพย์สินใหญ่ขึ้น มีจำนวนทรัพย์สินมากขึ้น มีความหลากหลายของทำเลที่ตั้งทรัพย์สินมากขึ้น และมีการกระจายความเสี่ยงมากขึ้นไปอีกครับ

โดย CPNREIT จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมใน 2 กลุ่มทรัพย์สินก็คือ

1. สิทธิการเช่าศูนย์การค้าใหม่ 4 แห่งจากกลุ่ม บมจ. เซ็นทรัลพัฒนาหรือ CPN พร้อมทั้งต่ออายุสัญญาทรัพย์สินโครงการเดิมอีก 1 แห่ง

2. สิทธิการเช่าอาคารสำนักงาน 2 แห่ง โดยการรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวจากกองทรัสต์ GLANDRT

รวมมูลค่าการลงทุนรอบนี้ไม่เกิน 55,990 ล้านบาท โดยมีรายละเอียดดังนี้ครับ

กลุ่มที่ 1 ลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินจาก CPN

กองทรัสต์ CPNREIT จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินกลุ่มที่ 1 จำนวน 4 แห่ง และต่ออายุสัญญาทรัพย์สินโครงการเดิมอีก 1 แห่ง จากกลุ่ม CPN มูลค่าลงทุนรวมไม่เกิน 48,560 ล้านบาท ได้แก่

  1. โครงการเซ็นทรัลมารีนา (พัทยา): ลงทุนในสิทธิการเช่า/เช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่าในงานระบบ ระยะเวลาประมาณ 15 ปี และกรรมสิทธิ์สังหาริมทรัพย์ คิดเป็นพื้นที่ที่จะลงทุนประมาณ 45,149 ตร.ม. โดยเป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 13,726 ตร.ม. อัตราการเช่าพื้นที่ 96.4%
  2. โครงการเซ็นทรัลพลาซา ลำปาง: ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่าในงานระบบ ระยะเวลาประมาณ 22 ปี และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ คิดเป็นพื้นที่ที่จะลงทุนประมาณ 45,716 ตร.ม. โดยเป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 15,863 ตร.ม. อัตราการเช่าพื้นที่ 95.9%
  3. โครงการเซ็นทรัลพลาซา สุราษฎร์ธานี: ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่าในงานระบบ ระยะเวลาประมาณ 30 ปี และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ คิดเป็นพื้นที่ที่จะลงทุนประมาณ 87,004 ตร.ม. โดยเป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 26,294 ตร.ม. อัตราการเช่าพื้นที่ 95.5%
  4. โครงการเซ็นทรัลพลาซา อุบลราชธานี: ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่างานระบบ ระยะเวลาประมาณ 30 ปี และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ คิดเป็นพื้นที่ที่จะลงทุนประมาณ 69,821 ตร.ม. โดยเป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 25,168 ตร.ม. อัตราการเช่าพื้นที่ 95.4% และ
  5. โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 (ช่วงต่ออายุ): ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่างานระบบ ระยะเวลาประมาณ 30 ปี คิดเป็นพื้นที่ที่จะลงทุนประมาณ 264,530 ตร.ม. โดยเป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 92,292 ตร.ม. อัตราการเช่าพื้นที่ 95.9% ทั้งนี้ ในปี 2568 กองทรัสต์จะมีการเพิ่มทุนโดยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม ในจำนวนไม่เกิน 630 ล้านหน่วย เพื่อชำระค่าเช่าสำหรับการลงทุนในโครงการดังกล่าวไม่เกิน 25,394 ล้านบาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ภาษีมูลค่าเพิ่ม อากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง)

*ข้อมูล ณ วันที่ 30 กันยายน 2562

โดยทั้งนี้  CPNREIT จะแต่งตั้ง CPN เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทุกโครงการดังกล่าวครับ

กลุ่มที่ 2 รับโอนทรัพย์สินจาก GLANDRT

กองทรัสต์ CPNREIT จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินกลุ่มที่ 2 จำนวน 2 แห่ง โดยการรับโอนทรัพย์สินมูลค่าลงทุนรวมทั้งสิ้นไม่เกิน 7,430 ล้านบาท จากทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงานจีแลนด์ หรือ GLANDRT ได้แก่

  1. โครงการอาคารสำนักงานเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส: รับโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และงานระบบ ระยะเวลาคงเหลือประมาณ 27 ปี และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ รวมถึงรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง คิดเป็นพื้นที่จะลงทุนประมาณ 95,997 ตร.ม. โดยเป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 62,805 ตร.ม. อัตราการเช่าพื้นที่เต็ม 100%
  2. โครงการอาคารสำนักงานยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์: รับโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และงานระบบ ระยะเวลาคงเหลือประมาณ 15 ปี และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ รวมถึงรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง  คิดเป็นพื้นที่จะลงทุนประมาณ 30,176 ตร.ม. โดยเป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 18,527 ตร.ม. อัตราการเช่าพื้นที่เต็ม 100%

โดยที่ CPNREIT จะแต่งตั้ง บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ GLAND และบริษัท สเตอร์ลิง อีควิตี้ จำกัด (ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ GLAND) เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของโครงการในทรัพย์สินกลุ่มที่ 2 นี้ ต่อไปเช่นเดิม

ใครที่อยากอ่านเรื่อง GLANDRT กดอ่านได้ที่ตรงนี้เลยครับ (https://bit.ly/2T0jc2k)

คราวนี้เรามาดูกันครับว่าเงินที่ CPNREIT จะนำมาลงทุนในทรัพย์สินดังกล่าวข้างต้นนั้นจะมาจากไหนกันบ้าง

1. เงินกู้ยืมจากธนาคารและ/หรือสถาบันการเงินและ/หรือการออกและเสนอขายหุ้นกู้ในวงเงินรวมไม่เกิน 13,500 ล้านบาท

2. การเพิ่มทุนของ CPNREIT โดยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม จำนวนไม่เกิน 770 ล้านหน่วย โดยที่การจัดสรรหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมประกอบด้วย

ส่วนที่ 1: จัดสรรให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ CPNREIT ไม่ต่ำกว่า 75% ของหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมทั้งหมด

ส่วนที่ 2: จัดสรรให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ GLANDRT ไม่เกิน 25% ของหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมทั้งหมด

ส่วนที่ 3: จัดสรรหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมในส่วนที่เหลือจากการจองซื้อตามส่วนที่ 1 และ/หรือส่วนที่ 2 ให้แก่บุคคลในวงจำกัด และ/หรือประชาชนทั่วไปตามที่เห็นสมควร

กำหนดวันขึ้นเครื่องหมายเพื่อกำหนดรายชื่อผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของทั้ง CPNREIT และ GLANDRT ที่มีสิทธิการจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม (XB) ในวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2563 และวันปิดสมุดทะเบียนเพื่อกำหนดรายชื่อผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ CPNREIT และ GLANDRT ที่มีสิทธิการจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม (Book Close) ในวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2563 โดยช่วงราคาเสนอขายเบื้องต้นหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมระหว่าง 32.00 – 33.00 บาทต่อหน่วย ในอัตราส่วนการเสนอขายแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ CPNREIT ที่ 4.4319 หน่วยทรัสต์เดิมต่อ 1 หน่วยทรัสต์เพิ่มเติมของ CPNREIT และผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ GLANDRT ที่อัตรา 3.0034 หน่วยทรัสต์เดิมของ GLANDRT ต่อ 1 หน่วยทรัสต์เพิ่มเติมของ CPNREIT

ซึ่งผมเองก็เชื่อว่า การเพิ่มทุนครั้งนี้ก็ยังคงเป็นการตอกย้ำภาพลักษณ์ของกองทรัสต์ที่จดทะเบียนในประเทศไทยที่มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดใหญ่ที่สุด นับตั้งแต่ที่ CPNREIT แปลงสภาพจากกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPNRF และเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ

และด้วยการลงทุนดังกล่าว ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ CPNREIT จะเข้าลงทุนจะมีการกระจายตัวไปยังพื้นที่ต่างจังหวัดที่มีศักยภาพมากขึ้น รวมถึงเพิ่มทรัพย์สินอย่างอาคารสำนักงานเข้ามา จะเพิ่มความหลากหลายของประเภททรัพย์สินและเพิ่มความหลากหลายของผู้เช่า ซึ่งจะเป็นการเพิ่มขนาดทรัพย์สินและศักยภาพการสร้างรายได้แก่กองทรัสต์ CPNREIT อย่างต่อเนื่อง และเป็นการกระจายความเสี่ยงการลงทุนในด้านทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินที่ดียิ่งขึ้นไปอีกครับ

นับว่าเป็นข่าวดีของนักลงทุนที่ถือกองทรัสต์ CPNREIT อยู่มาก ๆ เลยครับ ส่วนใครที่ยังไม่ได้ลงทุนกับ CPNREIT ผมก็อยากให้ศึกษาข้อมูลให้มากขึ้นเพื่อที่จะได้สร้างโอกาสการลงทุนให้กับตัวเราเองครับ

ก่อนจากกันไป ในสมัยก่อนเวลาที่ผมเขียนบทความการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ หรือ REIT ส่วนใหญ่ที่ผมแนะนำคือ การซื้อทรัพย์สินหลาย ๆ ประเภท เพื่อให้เกิดการกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอมากขึ้น เช่น ซื้อกองทุนอสังหาฯ แบบศูนย์การค้า คลังสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และพวกสนามบินหรือโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ

แต่ในสมัยนี้เนื่องจากกอง REIT มีนโยบายที่สามารถลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินที่หลากหลายได้ เราจึงเริ่มเห็นแล้วว่าอย่างกองทรัสต์ CPNREIT นี้เองก็สามารถที่จะลงทุนในอาคารสำนักงานและโรงแรมได้อีกด้วย รวมถึงอีกหลาย ๆ กองที่มีการลงทุนทรัพย์สินหลาย ๆ ประเภทเข้าไปในกอง REIT ครับ

ดังนั้น ผมคิดว่าในปัจจุบันนี้เราอาจจะไม่ต้องหากอง REIT ที่หลากหลาย แต่เน้นหากอง REIT ที่มีคุณภาพดี มีศักยภาพในการเติบโต และมีแนวโน้มการเพิ่มทรัพย์สินที่มีคุณภาพเข้าไปในกองจะดีกว่าครับ โดยเฉพาะกอง REIT ที่มีอัตราการเช่าและอัตราการเพิ่มรายได้ค่าเช่าได้อย่างต่อเนื่อง อย่างกองทรัสต์ CPNREIT กองนี้ก็ถือว่าเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจอันดับต้น ๆ เลยทีเดียวครับ

ในวันนี้ผมคงต้องลาไปก่อน ขอให้นักลงทุนทุกท่านโชคดีกับการลงทุนในกอง REIT นะครับ สวัสดีครับ

ทั้งนี้ CPNREIT จะเปิดจองซื้อให้แก่ผู้ถือหน่วยเดิมซึ่งประกอบด้วย

(1) ประชาชนทั่วไป ซึ่งเป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ CPNREIT ที่มีสิทธิ โดยกำหนดเป็นอัตรา 4.4319 หน่วยทรัสต์เดิมของ CPNREIT ต่อ 1 หน่วยทรัสต์เพิ่มเติม

(2) ประชาชนทั่วไป ซึ่งเป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ GLANDRT ที่มีสิทธิ โดยกำหนดเป็นอัตรา 3.0034 หน่วยทรัสต์เดิมของ GLANDRT ต่อ 1 หน่วยทรัสต์เพิ่มเติม 

ในวันที่ 13, 16 - 19 มีนาคม 2563 (จนถึงเวลา 15.30 น.) ที่ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) โทร 02-777-6784 บล. เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) โทร 02-658-5000 ต่อ 1711 และธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) โทร 02-111-1111

และเปิดจองซื้อให้แก่ประชาชนทั่วไปในวันที่ 20 และ 23- 24 มีนาคม 2563 (จนถึงเวลา 15.30 น.) ที่ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) โทร 02-777-6784 บล. เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) โทร 02-658-5000 ต่อ 1711 ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) โทร 02-111-1111 และบริษัทหลักทรัพย์ ไทยพาณิชย์ จำกัด โทร 02-949-1999 โดยมีราคาจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุดของช่วงราคาเสนอขายเบื้องต้น คือ 32.00 – 33.00 บาทต่อหน่วย กรณีที่ราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาสูงสุดของช่วงราคาเสนอขายเบื้องต้น จะดำเนินการคืนเงินส่วนต่างค่าจองซื้อระหว่างราคาเสนอขายสุดท้ายกับราคาสูงสุดของช่วงราคาเสนอขายเบื้องต้นให้แก่ผู้จองซื้อ  

ทั้งนี้ ผู้สนใจสามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.cpnreit.com โทร 02-667-5555 ต่อ 1660 หรืออีเมล์ ir_cpnreit@cpn.co.th

บทความนี้เป็น Advertorial

Tag :