(Review) ถ้าจ่ายภาษีที่ดินไม่ไหว เราควรจะเลือกทางไหนดี?

ภาษีที่ดิน ถือเป็นอีกหนึ่งประเภทภาษีที่หลายคนกำลังหวาดหวั่น บางคนนั้นถึงขั้นบ่นอุบว่าเรากำลังอยู่ในยุคภาษีอานหรือเปล่านะ?

อย่างไรก็ตาม... การจัดเก็บภาษีที่ดินนั้นตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2560 มีวัตถุประสงค์เพื่อปรับปรุงความเหมาะสมให้จัดเก็บภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น สร้างความเป็นธรรม ลดความเหลื่อมล้ำ และกระตุ้นให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น 

ในปัจจุบันยังเป็นที่ถกเถียงกันอยู่ว่า แนวทางการจัดเก็บภาษีที่ดินตามร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่นั้น มีความเหมาะสมหรือไม่ รวมถึงจะช่วยลดความเหลื่อมล้ำได้จริงตามวัตถุประสงค์ที่วางไว้หรือเปล่า ซึ่งตรงนี้เราทุกคนต้องติดตามกันต่อไป 

แต่สำหรับประชาชนอย่างเรา สิ่งหนึ่งที่ต้องเตรียมพร้อมสำหรับการรับมือภาษีที่ดินนั้น มันคือการวางแผนและจัดการภาษี โดยเริ่มต้นจากการทำความเข้าใจแนวทางการจัดเก็บของภาษีที่ดินกันก่อนว่าเป็นอย่างไร

อัตราภาษีแต่ละประเภทนั้น ปัจจุบันร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2560ได้แบ่งออกเป็น 4 ประเภท ซึ่งมีอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปดังนี้

อัตราภาษี

(อาจมีการเปลี่ยนแปลงอัตราภาษีและจำนวนมูลค่าทรัพย์สินในภายหลัง)

จากรูปจะเห็นว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีวัตถุประสงค์แตกต่างกันไปนั้น ย่อมเสียภาษีในอัตราที่ต่างกัน ขึ้นอยู่กับประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น นอกจากนี้ยังมีเรื่องของการบรรเทาภาระภาษี หรือลดอัตราภาษีของสินทรัพย์บางประเภทที่กฎหมายมองว่าควรได้รับการลดลง เช่น บ้านพักอาศัยหลักซึ่งได้รับกรรมสิทธิ์จากการรับมรดกก่อนที่พระราชบัญญัตภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้ (ลดอัตราภาษีให้ 50%) หรือ ทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างพัฒนาเพื่อทำโครงการที่พักอาศัย (ยกเว้นภาษีโดยให้เสียในอัตรา 0.05% เป็นเวลา 3 ปี)

แต่ดูเหมือนว่า ปัญหาที่หนักที่สุดนั้นจะอยู่ในกลุ่มที่ดินที่ไม่ได้รับการพัฒนา หรือที่ดินรกร้างว่างเปล่า ซึ่งเริ่มต้นเสียภาษีตั้งแต่ 1% และมีโอกาสเสียภาษีในอัตราที่สูงสุดถึง 5% ถือว่าที่ดินกลุ่มนี้ตกเป็นภาระสำหรับคนที่ครอบครองที่ดินในการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายภาษีในแต่ละปี ยกตัวอย่างเช่น หากเรามีที่ดินรกร้างว่างเปล่ามูลค่าประเมิน 100 ล้านบาท เราจะต้องเสียภาษีสูงถึง 1 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีแรกๆ และสูงถึง 5 ล้านบาทต่อปี ถ้าหากว่าที่ดินดังกล่าวไม่ถูกนำไปพัฒนา

แนวทางการวางแผนจัดการภาษีที่ดิน

โดยปกติแล้ว แนวทางการจัดการภาษีที่ดินนั้นมีไว้สำหรับที่ดินที่มีการพัฒนาและใช้งานเป็นหลัก เช่น การโอนทรัพย์สินของกลุ่มที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมเข้าเป็นสินทรัพย์ของบริษัท เพื่อใช้ในการบรรเทาภาระภาษี และใช้วิธีขายบริษัทแทนการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะทำให้ลดภาระภาษีของธุรกิจไปได้มาก

หรือการแปรสภาพที่ดินที่รกร้างว่างเปล่าให้กลายเป็นที่ดินประเภทอื่นๆ เพื่อให้มีการใช้และพัฒนาที่ดินในการลดภาระภาษี เพราะอย่างที่ทราบกันดีว่า อัตราภาษีของแต่ละประเภทนั้นมีความแตกต่างกัน หากเปลี่ยนที่ดินรกร้างว่างเปล่ามูลค่า 100 ล้านบาทไปเป็นที่ดินเกษตรกรรม ก็จะทำให้ภาษีลดลงจาก 1 ล้านบาทเหลือเพียง 25,000 บาทเท่านั้น 

• ที่ดิน 100 ล้านทำเกษตรกรรม = 50,000,000x 0.5% (มูลค่า 50 ล้านบาทแรกยกเว้น)
• ที่ดิน 100 ล้านรกร้างว่างเปล่า = 100,000,000 x 2% 

นอกจากนั้นยังมีการบริหารจัดการแบ่งสรรปันส่วนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้กับทายาท เพื่อลดปัญหาภาษีที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต (ซึ่งตรงนี้ต้องพิจารณาเรื่องการจัดสรรอย่างเหมาะสม รวมถึงปัญหาด้านภาษีมรดกและภาษีการรับให้ประกอบกันครับ)

ถ้าการขายกลายเป็นทางเลือกในการจัดการภาษีที่ดิน
สิ่งที่เราทำได้ดีที่สุดคืออะไร?

แต่คำถามสุดท้ายคือ? ถ้าหากเราไม่สามารถดำเนินการดังกล่าวได้ สิ่งที่ทำได้ในการจัดการที่ดินรกร้างว่างเปล่าก็คือการ “ขายที่ดิน” เพื่อไม่ให้เราแบกรับต้นทุนภาษีที่ดินและภาระในการบริหารจัดการเงินเพื่อรักษาทรัพย์สินไว้

ยกตัวอย่างเช่น นายหนอม บุตรชายคนเดียวที่เหลืออยู่ของตระกูล มีที่ดินประจำตระกูลมูลค่า 200 ล้านบาทเป็นที่รกร้างว่างเปล่าที่ส่งมอบกันมาจากรุ่นสู่รุ่น แต่ชีวิตของนายหนอมนั้นเป็นเพียงมนุษย์เงินเดือนหาเช้ากินค่ำธรรมดา แม้ทุกวันนี้นายหนอมมีรายได้บ้างจากที่ดินดังกล่าว แต่สุดท้ายแล้วเมื่อมีภาษีที่ดินมา        นายหนอมก็ไม่สามารถที่จะหาเงินจำนวน 4 ล้านบาทต่อปีมาจ่ายภาษีได้จริงๆ สิ่งที่เขาต้องพิจารณาต่อไปคือ การขายที่ดินผืนนี้ออกไปเพื่อให้ตัวเองหมดภาระภาษี

ถึงแม้ว่าวิธีนี้ อาจจะดูขัดแย้งกับแนวคิดของสังคมไทยในเรื่องของการรักษาสมบัติของบรรพบุรุษไว้ แต่อย่างไรก็ตาม ความจริงคือความจริง สิ่งที่ทำได้คือการสู้ต่อไปเพื่อให้ชีวิตเราอยู่รอด หากต้องตัดสินใจขายที่ดิน เราควรเตรียมตัวเพื่อมองหาโอกาสในการขายที่ดินให้ได้มูลค่าที่ดีที่สุด นั่นคือ การศึกษาหาข้อมูล มองหาช่องทางขาย และเลือกราคาที่ดีที่สุดที่เราต้องการ

ถ้ายังไม่รู้จะทำยังไง หาข้อมูลเพิ่มก่อนดีไหม?

เอาล่ะครับ สำหรับคนที่มองหาช่องทางในการขายที่ดินโดยการขายให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง บริษัทพฤกษาเขามีสิ่งดีๆ มานำเสนอครับ 

โดยวิธีการขายนั้น จะสามารถส่งข้อมูลและติดต่อผ่านทางออนไลน์ที่เว็ปไซด์ https://www.pruksa.com/land ซึ่งเป็นวิธีที่ง่าย สะดวก และรวดเร็ว ซึ่งบริษัทพฤกษาเองเขายืนยันมาว่าปลอดภัยหายห่วง ไม่ต้องกลัวอันตรายครับ เพราะทุกอย่างทำผ่านระบบออนไลน์ที่สามารถตรวจสอบสถานะได้ตลอดเวลา

ระบบที่ว่านี้มีข้อดีคือ สำหรับเจ้าของที่ดินสามารถส่งข้อมูลที่ดินให้บริษัทพิจารณาโดยตรงได้เลย และยังสามารถติดตามข้อมูลได้ตลอดเวลา ตอนนี้บริษัทพฤกษายังมีข้อมูลให้ด้วยครับว่า ต้องการที่ดินในทำเลไหนบ้าง หากใครสนใจก็สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ https://www.pruksa.com/land

นอกจากนั้นยังสามารถติดต่อผ่านช่องทางออนไลน์ต่างๆ ของบริษัทพฤกษาได้ที่ 

Line : @Pruksaland 

E-mail :land@pruksa.com

หรือสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่สายด่วน 1739 ครับ

บทความนี้เป็น Advertorial