สวัสดีครับนักลงทุนทุกท่าน ผมเชื่อว่าหลังจากปีใหม่มา นักลงทุนหลายๆ คน คงกำลังมีความสุขอยู่แน่ๆ ใช่ไหมละครับ ทั้งนี้ก็เพราะว่าตลาดหุ้นไทยของเราได้ผ่านจุดสูงสุดที่เคยทำไว้ในอดีต ตั้งแต่มีตลาดหุ้นไทยมาเลยครับ แต่ระหว่างที่กำลังมีความสุขก็อย่าลืมที่จะเตรียมความพร้อมต่างๆ เผื่อไว้ในวันที่ตลาดหุ้นเองมีความผันผวนด้วยนะครับ เพราะว่าความเสี่ยงเองก็เป็นของคู่กับการลงทุนครับ


ดังนั้น ในช่วงเวลาแบบนี้ ผมอยากแนะนำให้นักลงทุนทำการบ้านให้มากขึ้น ลองหาสินทรัพย์เพื่อการลงทุนรูปแบบใหม่ๆ หรือว่าสินทรัพย์ลงทุนอื่นๆ ที่สามารถให้ผลตอบแทนได้สม่ำเสมอก็น่าจะดีครับ ระหว่างที่ตลาดหุ้นมีความผันผวนอย่างน้อยๆ เราก็ได้เงินปันผลออกมาใช้ก็น่าสนใจใช่ไหมละครับ


โดยทั่วไปเวลาผมพักจากการลงทุนในหุ้นนั้น ก็จะเอาเงินเก็บไว้ในกองทุนรวมตลาดเงิน หรือว่ากองทุนตราสารหนี้ระยะสั้นๆ ครับ ยกเว้นว่า ถ้าหากผมเห็นกองทุนรวมอสังหาฯ หรือ REIT (รีท) ที่มีความน่าสนใจ และเงินที่เอามาเก็บไว้ก็ยังไม่ได้เอาไปใช้อะไร การลงทุนใน REIT เองก็เป็นคำตอบที่ดีครับ

                

ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น ? ทั้งนี้ก็เพราะว่ากอง REIT นั้น มีสิ่งหนึ่งที่แตกต่างจากการลงทุนในหุ้นอยู่ และผมคิดว่าเป็นข้อดีมากๆ เลยก็คือ ที่มาของ “ผลตอบแทน” ที่เราจะได้รับจากการลงทุนของเรา เพราะหากเราลงทุนในหุ้น เราจะคาดหวังผลตอบแทนที่จะได้ในรูปของเงินปันผล ซึ่งขึ้นอยู่กับผลกำไรของบริษัทนั้นๆ และนโยบายการเงินของบริษัทนั้นๆ ด้วย เพราะในบางครั้งหากบริษัทมีแผนลงทุนขยายธุรกิจ อาจจะงดหรือลดจำนวนเงินที่จ่ายปันผล เพื่อนำเงินนั้นไปขยายธุรกิจ 


นอกจากนี้ ผลตอบแทนอีกส่วนที่เราคาดหวัง คือ ราคาหุ้นที่ปรับสูงขึ้น ซึ่งจะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยทั้งแนวโน้มของรายได้ในอนาคต การแข่งขันในอุตสาหกรรม และผลกำไรในแต่ละปี เป็นต้น ซึ่งผู้ลงทุนที่ดีจะต้องทำการบ้านเยอะ 


ทั้งนี้ หากเปรียบเทียบกับ REIT นั้น “ผลตอบแทน” ที่ผู้ลงทุนจะได้รับ จะมาจากรายได้ของกอง REIT ซึ่งจะเกิดจาก “ค่าเช่า” หรือ “ค่าใช้บริการ” ของอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT นั้นเป็นเจ้าของ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกรรมสิทธิหรือสิทธิการเช่าของอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว และมีประวัติผลการดำเนินงานที่ดี และ REIT นั้นอยู่ภายใต้เกณฑ์ที่กำหนดว่า REIT จะต้องจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างน้อยร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิหลังปรับปรุงแล้วด้วยนะครับ


ทำให้ผู้ลงทุนมีรายได้จากการลงทุนที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ หากอาคารที่ REIT ลงทุนนั้นมีผู้ใช้งานอยู่เป็นประจำ หรือมีการทำสัญญาเช่าเอาไว้ ที่สำคัญ หากค่าเช่าหรือว่าค่าใช้บริการนั้น ปรับตัวขึ้นได้แล้วละก็ จะทำให้ผลตอบแทนที่เกิดขึ้นได้มากขึ้นตามเงินเฟ้อ หรือในบางครั้งอาจจะมากกว่าเงินเฟ้อด้วยก็เป็นไปได้ครับ


ส่วนกอง REIT ที่ผมมักจะแนะนำให้นักลงทุน จับตามองเป็นพิเศษมาก ๆๆๆๆๆๆๆ ก. ไก่ล้านตัว ก็คือ กลุ่มของออฟฟิศสำนักงาน ที่ส่วนใหญ่จะมีอัตราการเช่าที่ดีมาก และมีการปรับขึ้นของค่าเช่าได้ตามสัญญาอีกด้วยครับ ดังนั้น ใครที่เพิ่งเริ่มต้นลงทุนกับกอง REIT กองแรกๆ ที่ควรมองหาเลยก็คือ กองที่ลงทุนกับออฟฟิศสำนักงานนั่นเองครับ


คราวนี้เรามารู้จักกับกอง REIT ที่กำลังจะเปิดขายหน่วยครั้งแรกเร็วๆ นี้ และผมคิดว่าเป็นกอง REIT ออฟฟิศที่น่าสนใจมากๆ อีกกองก็คือ “B-WORK” นั่นเองครับ ซึ่งเป็นกอง REIT อิสระกองแรกที่เน้นลงทุนในอาคารสำนักงาน และมีความน่าสนใจมากครับ เนื่องจากว่ากอง REIT นี้จะมีนโยบายการลงทุนที่ครอบคลุมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานให้เช่า โดยมีเป้าหมายที่จะให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาว โดยการลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่าที่มีผู้เช่าแล้ว เป็นอาคารที่มีความมั่นคง ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี และน่าสนใจ


โดย B-WORK จะเน้นลงทุนในอาคาร และที่ดิน ซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารทั้งในแบบที่เป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือสิทธิการเช่า (Leasehold) หรือสิทธิการเช่าช่วง (Sub-Lease) รวมทั้งงานระบบในอาคาร (ระบบไฟฟ้า ท่อน้ำ ระบบปรับอากาศ ระบบป้องกันอัคคีภัย) ลิฟท์ เครื่องปั่นไฟสำรอง เครื่องมืออุปกรณ์ที่ใช้ดูแลอาคาร นอกจากนี้ นโยบายการลงทุนยังกำหนดไว้ให้เข้ากับสภาพธุรกิจในปัจจุบัน คือ สามารถที่จะลงทุนในพื้นที่ Co- Working Space รวมถึงพื้นที่ที่ใช้ประกอบธุรกิจสำนักงานให้เช่า (Rental Office) ได้อีกด้วยครับ 


ยังไม่หมดเท่านี้ครับ ยังจะรวมถึงพื้นที่สำหรับให้บริการเป็นที่จอดรถ ร้านค้า ร้านสะดวกซื้อ ร้านอาหาร หรือ Food Center สาขาของธนาคาร Fitness Club โยคะ ศูนย์ดูแลเด็กเล็ก (Childcare Center) ห้องสมุด เป็นต้น ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกับอาคารสำนักงานที่ B-WORK จะลงทุน และมีลูกค้าส่วนใหญ่เป็นพนักงานของบริษัทที่เช่าพื้นที่สำนักงานของกอง REIT                                                                                                                                        

(Review) มารู้จัก REIT ออฟฟิศเช่าที่เป็นอิสระกองแรกกัน

     ที่มา: ข้อมูลจากเอกสารการขาย B-WORK

เอาเป็นว่าอะไรที่คล้าย หรือว่าเป็นพื้นที่สำหรับกอง REIT B-WORK นี้ ไปลงทุนได้หมดเลยครับ แถมช่วยกระจายความเสี่ยงไปในตัวอีกด้วย


โดยเริ่มแรกนี้จะลงทุนกับตึกออฟฟิศ 2 ตึกครับ เดี๋ยวเรามาดูกันครับว่าเป็นที่ไหนบ้าง และนอกจากนี้ยังมีจุดเด่นอีกหลายอย่างครับ สำหรับกองนี้ ผมจะพาไปดูต่อครับ


  1. ทำเลครับ 

เป็นเรื่องสำคัญที่สุดของการลงทุนในอสังหาฯ เลยละครับ โดยออฟฟิศที่กองนี้เข้าไปลงทุนในครั้งแรกจะตั้งอยู่ใน 2 ทำเลครับ คือ รัชดา กับ พัฒนาการ ที่มีความต้องการสูงในแง่ของการเช่าอาคาร เพื่อเป็นออฟฟิศโดยเราดูได้จากทั้งด้านแนวโน้มของ Demand กับ Supply และ อัตราการเช่า (Occupancy Rate) ของทั้งสองทำเลที่อยู่ในอัตราที่สูงระดับ 80% ถึง 90%


(Review) มารู้จัก REIT ออฟฟิศเช่าที่เป็นอิสระกองแรกกัน

ที่มา: รายงานสำรวจภาพรวมสภาวะตลาดอาคารสำนักงานเชิงลึกของ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด

แต่ประเด็นคือ เก็บค่าเช่าได้ไหม และเก็บเพิ่มขึ้นได้รึเปล่า อันนี้คือประเด็นหลักครับ ซึ่งแน่นอนว่าผู้บริหารอาคารทั้ง 2 ทำเลนี้ สามารถทำได้อย่างดีครับ    

(Review) มารู้จัก REIT ออฟฟิศเช่าที่เป็นอิสระกองแรกกัน

ที่มา: รายงานสำรวจภาพรวมสภาวะตลาดอาคารสำนักงานเชิงลึกของ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด

โดยอาคารแรก คือโครงการทรูทาวเวอร์ 1 ซึ่งกลุ่มทรูใช้เป็นสำนักงานใหญ่ครับ

ส่วนทำเลที่สองจะเป็นโครงการ ทรูทาวเวอร์ 2 ครับ

ที่อยู่ไม่ไกลจากสนามบินสุวรรณภูมิ และใกล้ทางด่วนรามอินทราอีกด้วยครับ

(Review) มารู้จัก REIT ออฟฟิศเช่าที่เป็นอิสระกองแรกกัน

ที่มา: ข้อมูลจากเอกสารการขาย B-WORK


(Review) มารู้จัก REIT ออฟฟิศเช่าที่เป็นอิสระกองแรกกัน

ที่มา: ข้อมูลจากเอกสารการขาย B-WORK


2. อัตราการเช่าที่เต็ม 100% !!

เรียกได้ว่าไม่มีที่ว่างเลยครับ น่าจะเป็นอาคารที่คึกคักพอสมควรเลยครับ เพราะอาคารสำนักงานโดยทั่วไปจะอยู่ประมาณ 80% ถึง 90%


3. มีการบริหารงานที่มีมาตราการป้องกันไม่ให้ผู้เช่ารายใหญ่ ไม่ประสงค์จะต่อสัญญา และมีการป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ของผู้บริหารอสังหาฯ อีกด้วยครับ เช่น ผู้เช่าต้องวางเงินประกันจำนวน 3 เดือนของค่าเช่า ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า รวมถึงผู้จัดการกองทรัสต์สามารถแต่งตั้งตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ เพิ่มเติมเพื่อช่วยหาผู้เช่าได้


ในสถานการณ์ปกติ หน้าที่ของผู้บริหารอสังหาฯ  (Property Manager) ตามสัญญาจะรวมถึงการหาผู้เช่ารายใหม่ หากมีพื้นที่ว่างลงโดยได้รับค่าธรรมเนียมสำหรับการหาผู้เช่า (Commission) แต่หากสถานการณ์ที่อัตราการเช่าต่ำลง คือ ถ้าอัตราการเช่า < 90% ติดต่อกัน 3 เดือน หรืออัตราการเช่า < 75% ในเดือนใดก็ตาม ผู้จัดการกองทรัสต์จะว่าจ้างตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ เพิ่มเติม เพื่อช่วยหาผู้เช่ารายใหม่ และหากนายหน้าอสังหาฯ สามารถหาผู้เช่ารายใหม่มาได้ ผู้จัดการกองทรัสต์จะจ่ายค่าธรรมเนียม สำหรับการหาผู้เช่ารายใหม่นั้นให้แก่นายหน้าอสังหาฯ เท่านั้น และไม่ต้องจ่ายให้ผู้บริหารอสังหาฯ อีก   


คราวนี้เรามาดูที่ผลตอบแทนกันบ้างครับ


สมมติฐานหลักของการประมาณตั้งแต่ 1 ม.ค. ถึง 31 ธ.ค. 2561 

  • ปันผล 99% ของประมาณการเงินสดสุทธิที่สามารถนำมาจ่ายแก่ผู้ถือหน่วยได้
  • เสนอขายหน่วยทรัสต์ไม่เกิน 3,688 ล้านบาท กู้ยืมไม่เกิน 920 ล้านบาท
  • เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ราคา 10.00 บาทต่อหน่วย
  • ไม่มีการเปลี่ยนแปลงของมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน

(Review) มารู้จัก REIT ออฟฟิศเช่าที่เป็นอิสระกองแรกกัน

ที่มา: ข้อมูลจากเอกสารการขาย B-WORK


ก็ต้องถือว่าให้ผลตอบแทนสูงกว่ากอง REIT ที่ลงทุนออฟฟิศสำนักงานทั่วไปครับ ซึ่งนักลงทุนเองก็ต้องประเมินก่อนลงทุนทุกครั้งว่าคุ้มค่าหรือไม่ครับ แต่อย่างที่กล่าวไปตอนต้นว่ากอง REIT นี้มีอัตราการเช่าที่สูง และมีทำเลที่ดี จึงมีโอกาสได้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอครับ


แล้วกองทุนนี้เหมาะกับใคร ?

  • แน่นอนครับต้องเหมาะกับคนที่ต้องการหาผลตอบแทนจากการลงทุนที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ และมีความเสี่ยงน้อยกว่าการลงทุนในหุ้น
  • เหมาะกับคนที่ชอบทำเลของอสังหาฯ นี้ และชอบอัตราการเช่าที่สูงมากๆ
  • เหมาะกับคนที่ชอบลงทุนในออฟฟิศสำนักงาน อย่างผม (555+)
  • เหมาะกับคนที่ต้องการกระจายพอร์ตการลงทุนให้มีความเสี่ยงลดลงจากการลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงในสัดส่วนที่สูง
  • เหมาะกับคนที่ลงทุนใน REIT หรือ Property Fund อยู่แล้วครับ
  • เหมาะกับคนที่เข้าใจธุรกิจแบบนี้ และเห็นภาพการลงทุนในออฟฟิศเช่ามาพอสมควร เพราะว่าหากไม่เข้าใจ อาจทำให้นักลงทุนลงทุนผิดพลาดได้


เพราะว่าการลงทุนในกอง REIT  เองก็มีความเสี่ยงครับ เช่น ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมอาคาร ความเสี่ยงด้านภัยธรรมชาติ ฯลฯ ซึ่งทางผู้จัดการกองทรัสต์ก็มีนโยบายต่างๆ ไว้รองรับความเสี่ยงอยู่พอสมควรเลยครับ ซึ่งนักลงทุนเองก็ต้องอ่าน และทำความเข้าใจก่อนลงทุนทุกครั้งนะครับ ความเสี่ยงจะลดลง หากเราเข้าใจทรัพย์สินที่กำลังจะลงทุนครับ


(Review) มารู้จัก REIT ออฟฟิศเช่าที่เป็นอิสระกองแรกกัน


สรุปการลงทุนใน REIT B-WORK

 ผมว่าเป็นกอง REIT อีกกองที่น่าสนใจ แต่นักลงทุนเองต้องศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนการลงทุน รวมถึงมีการกระจายความเสี่ยงไปยังกองทุน REIT หลายๆ ประเภทเผื่อไว้ด้วย เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอมากขึ้น อย่าทุ่มลงทุนในกอง REIT ใดเพียงกองเดียว แน่นอนว่าหากจะลงในออฟฟิศเช่าที่มีอัตราการเช่าสูงๆ เก็บค่าเช่าได้สูงขึ้นมากกว่าเงินเฟ้อในปัจจุบัน เราคงไม่สามารถมองข้าม B-WORK ไปได้อย่างแน่ๆ ครับ 


ขอให้นักลงทุนทุกท่านโชคดีในการลงทุนกับกองทุน REIT นะครับ   


บทความนี้เป็น Advertorial