[Review] แนะนำกองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ออกใหม่ LHSC

    สวัสดีครับ ผมหมอนัท @คลินิกกองทุน หลังจากที่หายหน้าหายตาไปนาน จากการเขียนแนะนำกองทุน แต่ไม่ต้องห่วงครับ วันนี้ผมเอาเรื่องที่น่าสนใจ มาฝากให้กับทุก ๆ คนครับ   เร็ว ๆ นี้ผมได้ข่าวเกี่ยวกับกอง REIT อ่านว่า “รีท” นั่นเอง ว่าแต่ประเด็นของวันนี้ไม่ใช่เรื่องการออกเสียงแต่อย่างใด แต่ผมกำลังจะเล่าถึงกอง REIT ที่น่าสนใจให้ฟังครับ นั่นก็คือ กองทรัสต์ LHSC หรือ LH Shopping Centers Leasehold REIT ของกลุ่มแลนด์แอนด์เฮ้าส์ เจ้าพ่อยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย นั่นเองครับ   แต่ก่อนอื่นที่จะไปถึงรายละเอียดต่าง ๆ ของกองทรัสต์ LHSC นี้ ผมขอย้อนความ และเล่าถึงความหมายของกอง REIT นี้ก่อนนะครับว่ามันคืออะไรกันแน่ ผมเชื่อว่าหลายท่านคงจะคุ้นชินกับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แน่ ๆ ใช่ไหมครับ? ซึ่งแน่นอนว่ามีมากมายหลายแบบ ทั้งกองทุนรวมอสังหาฯ ที่ไปลงทุนในสิทธิการเช่าหรือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารโรงงาน/คลังสินค้า อาคารสำนักงานให้เช่า เป็นต้นครับ   แต่เจ้า REIT นี้ หรือที่เราเรียกว่า กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) ถ้าว่ากันตามจริงแล้ว REIT มันก็ไม่ใช่เรื่องใหม่อะไรครับ คล้ายกับเจ้ากองทุนรวมอสังหาฯ แบบเดิมนั่นแหละครับ เพียงแต่ว่าได้มีการพัฒนากฎเกณฑ์ และมีเรื่องของทรัสต์เข้ามาเกี่ยวข้อง (หลายท่านคงจะคิดว่า เรื่องกอง REIT ยังไม่ทันเคลียร์ ดันมีเจ้าทรัสต์มาอีก งง กันเลยละซิครับ) ซึ่งท่านสามารถอ่านรายละเอียดของทรัสต์ ได้ที่นี่ครับซึ่งแน่นอนว่ามีข้อดีมากขึ้นจากองทุนรวมอสังหาฯ แบบเดิม   ทั้งนี้ที่มีการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ต่างๆ ก็เพื่อให้เกิดการพัฒนาของการลงทุนในอสังหาฯ ที่ดีขึ้นและเหมาะสมขึ้น ที่สำคัญคือ หลังจากปี 2556 เจ้ากองทุนอสังหาฯ จะไม่สามารถขออนุมัติ จัดตั้งได้ครับ แต่กองทุนรวมอสังหาฯ ที่เกิดขึ้นหลังจากนี้จะอยู่ในรูปแบบของกอง REIT ทั้งหมดครับ ต้องบอกก่อนว่ากองทุนรวมอสังหาฯ มีแค่ในประเทศไทยที่เดียวนะครับ ประเทศอื่นอยู่ในรูปแบบของกอง REIT กันหมด และ ก.ล.ต.ได้ปรับกฎเกณฑ์ และรูปแบบของการลงทุนในอสังหาฯ ดังกล่าวให้เหมาะสมและเป็นสากลมากขึ้น   แล้วกอง REIT นี้ต่างจาก กองทุนอสังหาฯ ทั่วไปอย่างไรละ โดยส่วนใหญ่จะแตกต่างกันในเรื่องของขอบเขตในการลงทุนครับ เช่น กอง REIT สามารถไปลงทุนกับสินทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ หรือสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศและสามารถกู้ยืมเงินมาลงทุนได้มากขึ้นอีกด้วยครับ แต่ผมขอแนะนำสั้น ๆ อย่างนี้ครับว่า ให้ท่านนักลงทุนทั้งหลาย ลองอ่านรายละเอียดต่างๆ ได้จากที่นี่ครับ ซึ่งมีรายละเอียดต่างๆ ความเหมือน และแตกต่างของ กองทุนรวมอสังหาฯ และ กอง REIT รวมถึงข้อกำหนดที่น่าสนใจไว้อย่างดีเลยครับ ->>http://www.set.or.th/th/products/listing/files/Brochure_REIT.pdf   วิธีการลงทุนกับกอง REIT ก่อนจะเริ่มผมขอให้แนวคิดเพิ่มเติมเพื่อเป็นแง่มุมในการลงทุนกอง REIT เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจนะครับ  

1. ก่อนอื่นต้องดูว่า ประเภททรัพย์สินที่เราจะลงทุนเป็นทรัพย์สินที่อยู่ในธุรกิจอะไร เช่น อาคารโรงงาน/คลังสินค้า ศูนย์การค้า เป็นต้น เพื่อให้เราเข้าใจในทรัพย์สินที่เราลงทุน และความเสี่ยงของธุรกิจประเภทนั้นๆ และตอบให้ได้ว่า แนวโน้มของอัตราผลตอบแทนเป็นที่พอใจหรือไม่ รวมถึงเข้าใจก่อนว่าในระยะยาวแล้วอัตราผลตอบแทนอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ ดังนั้นนักลงทุนควรพิจารณาโอกาสการเติบโตควบคู่กับระยะเวลาของการลงทุนด้วย เช่น มีการขึ้นค่าเช่าหรือไม่อย่างไร
2. ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager)  เป็นมืออาชีพหรือไม่ ซึ่งแน่นอนว่า REIT Manager และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องบริหารทรัพย์สินโดยให้มีอัตราผลตอบแทนในการลงทุนเป็นไปตามที่คาดหวัง ได้แก่ การเจรจาต่อรองราคาค่าเช่า ออกนโยบายต่างๆ ที่ทำให้เกิดการพัฒนาที่ดีขึ้นของโครงการ บริหารจัดการไม่ให้มีการกู้ยืมมากเกินไป ฯลฯ เรียกได้ว่า ถ้าเรามีผู้บริหารที่ดีแล้วละก็ ผลตอบแทนที่ได้ก็ไม่น่าผิดเพี้ยนไปจากที่คาดหวังครับ
3. สภาพคล่องและขนาดของกองทุน แน่นอนว่าถ้าเป็นกองทุนขนาดใหญ่ มีผู้ถือครองมากก็มีแนวโน้มว่า หลังจากกอง REIT เข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อ-ขายแล้ว เราจะมั่นใจได้ว่า ถ้าหากฉุกเฉินต้องใช้เงินที่เราลงทุนไป เราจะสามารถขายเพื่อที่จะนำเงินออกมาใช้ได้อย่างไม่ติดขัด
4. ภาพรวมของ REIT เป็นอย่างไร? เช่นทำเลที่ตั้งดีหรือไม่, มีคนเช่าหลากหลายหรือไม่, มีกลุ่มลูกค้าเป็นใครและคุณภาพสินทรัพย์ดีหรือไม่ สุดท้ายคือ อัตราการเช่าสูงพอที่จะทำให้เราได้ผลประโยชน์ตอบแทนตาม

  คราวนี้เรามาถึงพระเอกของเราในคราวนี้ครับ ว่ามีรายละเอียดอย่างไรกันบ้าง และทำไมถึงน่าสนใจ เรามาเริ่มกันเลยครับ   ภาพรวมทั่วไป ชื่อกอง : LHSC หรือ LH Shopping Centers Leasehold Real Estate Investment Trust ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์ (โครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21)       เนื่องจากมีคำว่า Leasehold อยู่ด้วย นั่นก็หมายความว่า เราลงทุนในสิทธิในการเช่าครับ ไม่ได้เป็นเจ้าของ หลายท่านอาจจะยังไม่ค่อยเข้าใจว่าสิทธิการเช่ามันต่างกับการเป็นเจ้าของอย่างไร ผมอธิบายคร่าวๆ แบบนี้ครับ ก็เหมือนกับเซ้งที่หรือห้องเช่าระยะยาวนะครับ สิทธิการเช่าเมื่อหมดอายุแล้ว หากไม่สามารถต่ออายุได้ ก็จะต้องคืนสิทธิให้กับเจ้าของที่หรือเจ้าของห้องเช่าครับ หลายท่านอาจจะคิดว่า แล้วมันคุ้มหรือที่สุดท้ายแล้วก็ต้องคืนให้เจ้าของไป ถ้าเป็นสิทธิการเป็นเจ้าของเรายังมีที่ดิน หรืออาคารอยู่ ถ้าเป็นสิทธิการเช่าแล้วเงินต้นที่ลงทุนไปละ ??   การลงทุนในสิทธิการเช่านั้น จะมีโอกาสได้ผลประโยชน์ตอบแทนจากการลงทุนที่มักจะสูงกว่าสิทธิการเป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคารครับ ทั้งนี้ก็เพื่อชดเชยเงินต้น หรือมูลค่า NAV ที่จะลดลงกลายเป็น 0 เมื่อเลิกกอง และการคืนอสังหาฯ ให้กับเจ้าของเดิม เรียกได้ว่า ทย