ถ้าพูดถึงการลงทุนแบบมั่นคง นักลงทุนก็คงคิดถึง "อสังหาริมทรัพย์"

ข้อดีคือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือความมั่นคง ผันผวนไม่มาก และมีโอกาสรับรายได้ค่อนข้างแน่นอน เหตุผลคือ อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีการเปลี่ยนแปลงช้า ความต้องการซื้อมักเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีจำกัด ราคาทรัพย์จึงมักเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่ไม่ค่อยพบการลดลงอย่างรุนแรง กระแสเงินสดที่เข้ามาก็ค่อนข้างจะมั่นคง เนื่องจากส่วนใหญ่จะได้รายได้เป็นค่าเช่า ทำให้ได้กระแสเงินสดเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ

ปัญหาสำคัญของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คือใช้เงินค่อนข้างเยอะ

หากต้องการลงทุนบ้านเช่าหรือคอนโดให้เช่าอาจต้องใช้เงินหลักแสนหรือหลักล้าน คลังสินค้าให้เช่าอาจเป็นหลักสิบล้าน โรงแรมและห้างสรรพสินค้าอาจเป็นหลักร้อยล้าน และสนามบินอาจเป็นหลักพันล้านนักลงทุนรายย่อยที่อยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็จะติดปัญหาเพราะไม่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้

“SCBPIN” คือคำตอบ

SCBPIN หรือ กองทุนเปิดไทยพาณิชย์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ อินฟราสตรัคเจอร์ เฟล็กซิเบิ้ล (SCB Property and Infrastructure Flexible Fund) คือกองทุนรวมที่เน้นลงทุนใน หน่วย Property และ หน่วย Infra จากทั้งในและต่างประเทศ ซึ่ง โดยผู้จัดการกองทุนจะนำเงินของนักลงทุนรายย่อยไปลงทุนต่อในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่มีรายได้ประจำในรูปค่าเช่า เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า โครงข่ายสัญญาณโทรศัพท์มือถือ เป็นต้น จึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดในระยะยาว ในรูปของเงินปันผล

“อธิบายง่ายๆ ก็คือ SCBPIN คือ กองทุนรวมที่ไปลงทุนในหน่วย Property และ หน่วย Infra” 

โดยปรกติ เราสามารถลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โดยตรงก็ได้ แต่เงิน 1,000  บาทของเราอาจจะซื้อกองทุนได้แค่ไม่กี่กอง ทำให้การกระจายความเสี่ยงอาจจะไม่ดีมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในตึกเดี่ยว หรือทรัพย์เดี่ยวที่มีความเสี่ยงที่ควบคุมได้ยากเข้ามาเกี่ยวข้อง การลงทุนใน SCBPIN ก็จะกระจายความเสี่ยงได้ดีกว่า เพราะเงิน 1,000 บาทจะซื้อทรัพย์ได้หลากหลายกว่ามาก เพราะกองทุนต้องกระจายลงทุนในทรัพย์จำนวนมาก

ข้อดีของ Property REITs และ Infrastructure Funds คือความมั่นคง

การลงทุนในหุ้นอาจให้ผลตอบแทนที่มาก แต่ในขณะเดียวกันความผันผวนก็มากด้วยเช่นกัน แต่อสังหาริมทรัพย์ถือว่าเป็นการลงทุนที่ผันผวนไม่มากนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้เน้นการเก็งกำไรซื้อมาขายไป แต่เป็นการเน้นการสร้างกระแสเงินสดจากค่าเช่า แนวโน้มของรายได้จะมั่นคงและเติบโตอย่างต่อเนื่อง ถ้าใครเคยมีประสบการณ์ปล่อยเช่าหรือเคยเป็นผู้เช่ามาก่อนบ้างจะพอทราบว่า ค่าเช่าจะมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง ผู้ให้เช่าจะขอขึ้นค่าเช่าตลอดทุกการเปลี่ยนสัญญา ส่วนมากก็ประมาณ 3 – 5% ต่อปี

"Property REITs" และ "Infrastructure Funds" เหมาะสำหรับนักลงทุนที่อยากได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากตราสารหนี้ (หรือกองทุนรวมตราสารหนี้) โดยรับความผันผวนมากขึ้นได้ แต่ก็ไม่อยากให้ผันผวนในระดับตลาดหุ้น หรืออาจจะนำมาจัดพอร์ตร่วมกันเพื่อกระจายความเสี่ยงก็ได้เช่นกัน

เห็นได้ว่าผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มสูงกว่าตราสารหนี้อย่างต่อเนื่อง โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เงินปันผลอยู่ประมาณ 6% ต่อปี ในขณะที่ตราสารหนี้ให้ผลตอบแทนประมาณ 3% ต่อปี ส่วนต่างอยู่ที่ประมาณ 3% ต่อปี ซึ่งผลตอบแทนที่มากขึ้นก็มาพร้อมกับความผันผวนที่มากขึ้น แต่ก็ถือว่ายังน้อยกว่าการลงทุนในตลาดหุ้น

ในลำดับถัดไปจะขอยกตัวอย่างให้เห็นภาพมากขึ้นหากนำเงิน1,000 บาท ไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โดยตรงเพียงเจ้าเดียว กับลงทุนกองทุนรวมที่ลงทุนต่อในหน่วยProperty และหน่วย Infra

1. ลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โดยตรงเพียงเจ้าเดียว

  • เงิน 1,000 บาท 
  • ลงทุนได้ 1 สินทรัพย์ 
  • ผลตอบแทนทรัพย์ละ 6% ต่อปี ผลตอบแทนรวม 6% ต่อปี
  • กรณีเกิดเหตุร้ายกับทรัพย์จนมูลค่าทรัพย์เหลือครึ่งเดียว เงินลงทุนเราจะมูลค่าลดลง 50%

2. ลงทุนกองทุนรวมที่ลงทุนต่อในหน่วย Property และหน่วย Infra

  • เงิน 1,000 บาท
  • ลงทุนได้ 50 สินทรัพย์
  • ผลตอบแทนทรัพย์ละ 6% ต่อปี ผลตอบแทนรวม 6% ต่อปี
  • กรณีเกิดเหตุร้ายกับทรัพย์จนมูลค่าทรัพย์เหลือครึ่งเดียว เงินลงทุนเราจะมูลค่าลดลง 1%

ดังนั้น "การกระจายการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งที่ควรทำ"

อย่าง SCBPIN เองก็มีการกระจายการลงทุนที่หลากหลาย โดยแบ่งออกไปทั้งประเทศไทยและสิงคโปร์ ทั้งช่วยกระจายความเสี่ยง และช่วยลดปัญหาด้านสภาพคล่องในการซื้อขายด้วย ใครเคยลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โดยตรงจะรู้ว่าจำนวนซื้อขายต่อวันค่อนข้างต่ำ หลายครั้งก็บริหารพอร์ตยาก การซื้อกองทุนรวมที่ไปลงทุนต่อในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ช่วยแก้ปัญหาตรงนี้ได้ เพราะถ้าสั่งซื้อก็ซื้อได้ สั่งขายก็ขายได้เลย

สมมุติฐานการลงทุน

  1. ข้อมูล ณ วันที่ 31 ก.ค. 2561
  2. อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่นำมาใช้ในพอร์ตจำลองการลงทุนเป็นอัตราผลตอบแทนโดยประมาณ โดยใช้ข้อมูลการคาดการณ์จาก Bloomberg ซึ่งอัตราผลตอบแทนที่แสดงไม่ใช่ผลตอบแทนจากการลงทุนจริง
  3. ข้อมูลความผันผวนของพอร์ตจำลองการลงทุน อ้างอิงจากข้อมูลในอดีตย้อนหลังประมาณ 7 ปี

SCBPIN จึงเหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากตราสารหนี้ แต่ความผันผวนไม่สูงเท่าลงทุนในตลาดหุ้น เน้นความมั่นคงจากการสร้างกระแสเงินสดอย่างสม่ำเสมอ และที่สำคัญ มีการกระจายความเสี่ยงได้อย่างเหมาะสมกว่าลงทุนโดยตรงด้วยตนเอง นอกจากนี้ ยังใช้เพื่อการจัดพอร์ตร่วมกับสินทรัพย์อื่นได้อีกด้วย เช่น ใช้จัดพอร์ตร่วมกับหุ้น เพื่อลดความเสี่ยงยามตลาดหุ้นผันผวน เปิดเสนอขายครั้งแรก 14-20 สิงหาคม 2561   สนใจสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ SCBAM ADVISORY 02 777 7777 กด 0 กด 6 หรือ  ติดตามเพิ่มเติมได้ที่ https://www.scbam.com/medias/campaign/2018/scbpin/scbpin.html

ใครอยากมีอสังหาให้เช่า ฉันหนะสิ ฉันหนะสิ! 

ใครควรดูเรื่องนโยบายกองทุน ความเสี่ยงต่างๆ ก่อนตัดสินใจลงทุน ฉันหนะสิ ฉันหนะสิ!

ก่อนจบบทความวันนี้ อย่าลืมทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุนกันนะครับ และหากยังไม่มั่นใจ ก็ควรขอคำแนะนำเพิ่มเติมจากผู้ประกอบธุรกิจก่อนทำการลงทุนกันด้วยครับ

ลงทุนศาสตร์ – Investerest

บทความนี้เป็น Advertorial