(Review) AIMIRT อีกหนึ่งกองทรัสต์ (REIT) ที่นักลงทุนต้องติดตาม

สวัสดีครับ นักลงทุนทุกท่าน กลับมาพบกันอีกครั้งในคลินิกกองทุนแห่งนี้ครับ เป็นอย่างไรกันบ้างครับในช่วงที่ตลาดหุ้นผันผวน และมีปัจจัยเสี่ยงเยอะแบบนี้ ไม่ว่าจะเป็นสงครามการค้า การขึ้นดอกเบี้ย ฯลฯ 

ผมเชื่อว่านักลงทุนหลายคนก็น่าจะพยายามมองหาสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงลดลง เพื่อที่จะลดความเสี่ยงจากการลงทุนที่ไม่แน่นอนและรอจังหวะในการลงทุนครั้งถัดไป หลังจากที่ทุกอย่างเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้น

แต่ถ้าหากนักลงทุนปรับลดความเสี่ยงด้วยการย้ายเงินไปลงทุนในกองทุนตราสารหนี้หรือกองทุนตลาดเงิน ก็อาจจะได้ผลตอบแทนที่ไม่ค่อยสูงเท่าไหร่นัก เนื่องจากช่วงนี้เป็นช่วงที่ดอกเบี้ยยังไม่ได้ปรับตัวขึ้นสูง

ซึ่งทางเลือกอีกทางสำหรับการลงทุนในช่วงนี้ นั่นก็คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ นั่นเองครับ 

ถ้าหากใครที่ติดตามคลินิกกองทุนอยู่เรื่อยๆ ก็จะทราบดีว่า ผมเองก็เป็นคนนึงที่ชื่นชอบกองทรัสต์ หรือ REIT เป็นอย่างมาก เนื่องจากว่า กองทรัสต์หรือ REIT เหล่านี้ เป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนค่อนข้างสม่ำเสมอพอสมควร แถมความผันผวนของราคาก็ไม่ได้สูงเท่ากับการลงทุนในหุ้นอีกด้วยครับ

ถ้านักลงทุนเก็บกองทรัสต์เหล่านี้เข้าไปในพอร์ตการลงทุนระยะยาวก็จะทำให้เรามีโอกาสได้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอมากขึ้น และยังมีการกระจายความเสี่ยงที่ดีในเรื่องของราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่หุ้นมีความผันผวน ราคาของกองทรัสต์ก็มักจะปรับสูงขึ้น

แต่การลงทุนในกองทรัสต์เองก็ควรจะต้องมีการกระจายความเสี่ยงอย่างเหมาะสมด้วยเช่นกันครับ เพราะหากเราลงทุนในกองทรัสต์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดประเภทเเดียวก็อาจจะมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวได้เหมือนกันหากเกิดอะไรขึ้นกับกองทรัสต์นั้นๆ ดังนั้น พอร์ตการลงทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์ของเราควรมีการลงทุนที่หลากหลาย เช่น ออฟฟิศให้เช่า สนามบิน โครงสร้างพื้นฐาน ห้างสรรพสินค้า ฯลฯ 

โดยปกติแล้วผมมักจะชื่นชอบออฟฟิศเช่า ห้างสรรพสินค้า และโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ส่วนกองทรัสต์ที่ลงทุนในโกดังให้เช่าหรือคลังสินค้า รวมถึงห้องเย็นนั้น ผมจะรู้สึกเสมอว่าไม่ค่อยน่าสนใจเท่าไหร่นัก อาจจะเป็นเพราะว่าไม่ค่อยคุ้นเคยและไม่ได้ศึกษารายละเอียดมากเท่าไหร่ เพราะว่ามีโอกาสน้อยที่จะได้ไปดูของจริง

แต่หลังจากที่ผมได้ศึกษาข้อมูลก็พบว่า มีกองทรัสต์ที่มีนโยบายการลงทุนที่ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับภาคอุตสาหกรรม หรือ Industrial REIT อย่างครบวงจรซะด้วย โดยปัจจุบันกองทรัสต์นี้ลงทุนทั้งในคลังสินค้าและคลังห้องเย็นมาตรฐานสูงควบคู่กัน มีการกระจายความเสี่ยงได้เป็นอย่างดี จึงยิ่งมีความน่าสนใจอย่างมากครับ 

นั่นก็คือ กอง “AIMIRT” นั่นเองครับ

เรามาดูรายละเอียดของกองทรัสต์นี้กัน

ที่มา: AIMIRT PRESENTATION OPPORTUNITY DAY Q2/2018

สิ่งที่น่าสนใจอย่างแรกสำหรับกอง AIMIRT คือ การเป็นกองทรัสต์อิสระที่ไม่ได้บริหารจัดการโดยบริษัทในเครือของเจ้าของทรัพย์สิน แต่ก็ได้รับความไว้วางใจจากบริษัทประกันชั้นนำ รวมถึงกองทุนดังๆ จาก บลจ. มากมายครับ ทั้งนี้ ก็เพราะว่าบริษัทประกันส่วนใหญ่ต้องการผลตอบแทนที่สม่ำเสมอเพื่อจ่ายคืนให้กับผู้ทำประกันนั่นเอง นี่จึงเป็นส่วนหนึ่งที่ผมคิดว่าเป็นหลักฐานยืนยันได้ว่า กองทรัสต์นี้น่าจะให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างจะดีเลยทีเดียวครับ ซึ่งเดี๋ยวผมจะเล่าให้ฟังว่าผลตอบแทนเป็นอย่างไรกัน

ต่อจากผู้ที่ถือกอง เรามาดูกันที่ภาพรวมกันครับ

ที่มา: AIMIRT PRESENTATION OPPORTUNITY DAY Q2/2018

กองทรัสต์มีชื่อเต็มว่า AIM Industrial Growth Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust ชื่อย่อคือ AIMIRT โดยกองทรัสต์มีนโยบายในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับภาคอุตสาหกรรมที่สร้าง “รายได้” ให้แก่กองในลักษณะของ “ค่าเช่า” ที่ดีและสม่ำเสมอในระยะยาว ทั้งในลักษณะ Freehold (กรรมสิทธิ์) และ Leasehold (สิทธิการเช่า) โดยในการลงทุนครั้งแรก กองทรัสต์ลงทุนเป็น Freehold 100% ในคลังสินค้าให้เช่าและยังมีห้องเย็น (Cold Storage) ให้เช่าอีกด้วย ถือเป็นกองแรกที่รวมทั้งสองอย่างนี้เข้าด้วยกัน ดังนั้น นักลงทุนสบายใจได้หากจะเน้นการลงทุนในระยะยาว หรือส่งต่อให้ลูกหลานครับ

ที่มา: AIMIRT PRESENTATION OPPORTUNITY DAY Q2/2018

ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) คือ ทีมงานของ AIM REIT Management ผู้จัดการกองทรัสต์อิสระที่ได้รับใบอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต. โดย AIM REIT Management ไม่ได้เป็นบริษัทในเครือของเจ้าของทรัพย์สิน ซึ่งจะส่งผลดีต่อความโปร่งใสเป็นกลางในการบริหารงานและเพิ่มโอกาสในการแสวงหาทรัพย์สินที่มีศักยภาพเพื่อเพิ่มโอกาสเติบโตของกองทรัสต์ในอนาคต  นอกจากนี้ กองทรัสต์ยังมี บลจ. ไทยพาณิชย์ รับหน้าที่เป็นทรัสตี คอยตรวจสอบอีกขั้นหนึ่งอีกด้วย

สำหรับผู้เช่า พูดง่ายๆ ว่าเหมือนแบ่งเป็น 2 Projects โดยที่ Project ของ JWD เป็นในเรื่องของห้องเย็นและคลังจัดเก็บเอกสารDatasafe ซึ่งทาง JWD จะเป็นผู้เช่าเอง แล้วนำไปใช้ในการดำเนินธุรกิจให้บริการห้องเย็นและโลจิสติกส์ต่อไป  ส่วน Project ของ TIP จะเป็นการให้เช่าคลังสินค้า โดยที่มีผู้เช่าคลังสินค้าชั้นนำที่หลากหลายมาใช้บริการพื้นที่เช่า แล้วก็ให้กลุ่มบริษัทของ TIP รับหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ดูแลคลังสินค้าในส่วนนี้ครับ 

ที่มา: AIMIRT PRESENTATION OPPORTUNITY DAY Q2/2018

สิ่งที่ทำให้กองทรัสต์นี้น่าสนใจมากๆ ก็คือ อัตราการเช่าเป็น 100% ตั้งแต่เริ่มลงทุนมาจนถึงปัจจุบันเลยทีเดียว เรียกได้ว่าได้ค่าเช่าแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วยแน่ๆ นอกจากนี้ ยังมีการกระจายตัวของกลุ่มลูกค้าทั้งที่เป็นผู้เช่าพื้นที่ที่เช่าตรงกับกองทรัสต์และผู้รับบริการห้องเย็นและคลังจัดเก็บเอกสารของ JWD ที่มาเช่าพื้นที่ของกองทรัสต์ ที่ค่อนข้างจะหลากหลาย

กระจายไปในหลายอุตสาหกรรม เช่น กลุ่มธุรกิจอาหาร ไม่ว่าจะเป็น CPF, The Pizza Company, Thai Union กลุ่มธุรกิจชิ้นส่วนอากาศยาน กลุ่มอุปกรณ์สำนักงาน และกลุ่มผู้ให้บริการโลจิสติกส์ เป็นต้น

ที่มา: AIMIRT PRESENTATION OPPORTUNITY DAY Q2/2018

ข้อดีของการกระจายกลุ่มผู้เช่าที่หลากหลายแบบนี้ก็คือ สร้างโอกาสที่จะได้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอนั่นเอง ซึ่งหากเป็นผู้เช่าไม่กี่รายที่กระจุกตัวอยู่ในอุตสาหกรรมเดียวกันอาจจะมีความเสี่ยงหากผู้เช่ารายนั้นไม่ต่อสัญญา ทีนี้เรื่องใหญ่ครับเพราะจะทำให้ผลตอบแทนของกองทรัสต์ลดลงอย่างเห็นได้ชัด

ส่วนอายุของการต่อสัญญานั้นยังคงมีอายุการต่อสัญญาของลูกค้าที่ค่อนข้างจะยาว เมื่อเทียบกับกองทรัสต์และกองอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในกลุ่มเดียวกัน คือส่วนใหญ่ประมาณ 79% มีอายุสัญญาการเช่าคลังสินค้าและห้องเย็นยาวไปจนถึงปี 2024 นู่นเลยครับ

ดังนั้น หากใครอยากลงทุนระยะกลางหรือระยะยาว กองทรัสต์นี้ถือว่าอยู่ในตัวเลือกที่ดีครับ

ที่มา: AIMIRT PRESENTATION OPPORTUNITY DAY Q2/2018

พื้นที่ของห้องเย็นและคลังสินค้าก็กระจายตัวอยู่ในทำเลที่เหมาะสมในการให้บริการโลจิสติกส์ โดยห้องเย็นนั้นตั้งอยู่ในย่านมหาชัย จ. สมุทรสาคร ซึ่งเป็นศูนย์กลางของธุรกิจห้องเย็น ส่วนคลังสินค้าที่ตั้งอยู่บนถนนสุวินทวงศ์ จ. ฉะเชิงเทรา และ ถนนบางนา-ตราด จ. สมุทรปราการ ก็ถือเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมการผลิตและการกระจายสินค้า ซึ่งมีศักยภาพที่จะพัฒนาเป็นศูนย์กลางการขนส่งสินค้าและโลจิสติกส์ของภูมิภาคอาเซียนในอนาคต

ที่มา: AIMIRT PRESENTATION OPPORTUNITY DAY Q2/2018

กองทรัสต์จึงมีโอกาสที่จะได้ประโยชน์จากทำเลที่เรียกได้ว่าเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ แถมตอนนี้กระแสของ E-Commerce กำลังมา การจัดส่งสินค้าต่างๆ ก็ต้องรวดเร็ว ถ้ามีคลังสินค้าที่อยู่ในพื้นที่ที่ขนส่งสะดวกแบบนี้ก็ถือหนึ่งในข้อได้เปรียบทางธุรกิจไปเลย 

ถือว่าน่าสนใจมากทีเดียวครับ หากใครที่ชื่นชอบการลงทุนกองทุนที่เกี่ยวข้องกับคลังสินค้าและห้องเย็นอยู่แล้ว สามารถเพิ่มกองทรัสต์นี้ให้อยู่ใน Watch List ของกองที่น่าสนใจได้เลย แต่หากใครที่ไม่เคยลงทุนกับกองแนวนี้ละก็อยากให้เข้ามาดูรายละเอียดของกองทรัสต์นี้ให้มากขึ้นครับ เพราะผมเชื่อว่าน่าจะสร้างผลตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอทีเดียว

คราวนี้เรามาสรุปจุดเด่นของ “AIMIRT” ว่าทำไมกองทรัสต์กองนี้ถึงน่าสนใจกันครับ

1. อัตราเงินปันผลเป็นที่น่าสนใจ 

ผมต้องบอกว่าหากนักลงทุนสนใจที่จะลงทุนกับกองทรัสต์นี้ ราคาหน่วยทรัสต์ AIMIRT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ เอง ในปัจจุบันถือว่ายังไม่สูงมากเท่าไหร่นัก ซึ่งหากนักลงทุนซื้อหน่วยได้ในราคาไม่แพง ก็จะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) เฉลี่ยอยู่ในระดับที่น่าสนใจ 

ซึ่งเมื่อคำนวณอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลย้อนหลังสองงวดแรกของปีนี้รวมกัน จะให้อัตราผลตอบแทนที่ประมาณ 7.6% เลยทีเดียวครับ (คำนวณจากราคาปิดของหน่วยทรัสต์ AIMIRT ณ 28 ส.ค. 2561 ที่ 10.10 บาทต่อหน่วย) ถือว่าไม่น้อยเลยครับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่ดอกเบี้ยต่ำ และมีความผันผวนจากการลงทุนในหุ้นสูงเหมือนในตอนนี้

ดังนั้น ที่ผ่านมาจึงทำให้กองทรัสต์นี้มีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลย้อนหลังสูงติดอันดับต้นๆ ของทรัสต์ทั้งหมด 21 กองที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยคำนวณจากอัตราการจ่ายเงินปันผลต่อหน่วย ในสองงวดแรกของปีนี้

2. อัตราการเช่าเต็ม 100%

อันนี้ชัดเจนว่า นักลงทุนที่ลงทุนกับกองทรัสต์นี้น่าจะได้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ เนื่องจากอัตราการเช่าพื้นที่ทรัพย์สินเต็ม 100% ตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์จนถึงปัจจุบัน เนื่องจากทรัพย์สินของกองทรัสต์เป็นห้องเย็นและคลังสินค้าที่มีมาตรฐานสูง ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ซึ่งเป็นศูนย์กลางการขนส่งและกระจายสินค้าที่สำคัญ จึงมีความต้องการเช่าอย่างต่อเนื่องนั่นเองครับ

3. กระจายความเสี่ยง

เนื่องจากว่ากลุ่มลูกค้าที่มาเช่าห้องเย็นและคลังสินค้ามีความหลากหลายมาก โดยไม่ได้พึ่งพิงอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่งหรือทรัพย์สินประเภทใดประเภทหนึ่งมากจนเกินไป เมื่อเทียบกับกลุ่มกองทรัสต์ทั่วไปที่ลงทุนในคลังสินค้าหรือโรงงานเพียงเท่านั้น  โดยกอง AIMIRT เป็นกองทรัสต์กองแรกในประเทศไทยที่เข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องเย็นควบคู่ไปกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้า จึงมีเกิดการกระจายความเสี่ยงมากกว่ากองทรัสต์อื่นๆ

4. ค่าเช่าเฉลี่ยสูง ลูกค้าอยู่ยาวและมีโอกาสขึ้นค่าเช่า/ บริการได้

เนื่องจากค่าเช่าห้องเย็นโดยเฉลี่ยสูงกว่าค่าเช่าคลังสินค้าทั่วไป ทำให้ภาพรวมค่าเช่าเฉลี่ยของกองทรัสต์สูงกว่ากองทุนหรือกองทรัสต์อื่นที่ลงทุนในคลังสินค้าหรือโรงงานให้เช่าเพียงอย่างเดียวค่อนข้างมาก แถมห้องเย็นและคลังสินค้าที่เป็นทรัพย์สินของกอง AIMIRT ส่วนใหญ่เป็นการทำสัญญาเช่าระยะยาวกับผู้เช่า และมีแนวโน้มการปรับขึ้นค่าเช่าห้องเย็นและคลังสินค้าได้อย่างต่อเนื่องตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาอีกด้วยครับ

5. ระบบการส่งสินค้าจากช่องทาง Online เพิ่มมากขึ้น

ข้อนี้ใครที่ถือกองทรัสต์นี้ผมถือว่าได้ประโยชน์เต็มๆ ครับ เนื่องจากได้รับแรงสนับสนุนจากการฟื้นตัวของภาคการผลิต ความคืบหน้าของโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่สนับสนุนการเติบโตของการลงทุนของภาครัฐและเอกชน และแรงสนับสนุนจากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของธุรกิจ E-Commerce ที่การกระจายสินค้าสู่มือผู้บริโภคโดยใช้เวลาน้อยที่สุดนั่นเองครับ 

จากโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอ การทำสัญญาระยะยาวกับผู้เช่าซึ่งอยู่ในอุตสาหกรรมที่หลากหลาย และทำเลที่อยู่บนพื้นที่ยุทธศาสตร์ อีกทั้งตอนนี้อยู่ในช่วงที่ E-Commerce กำลังมาแรง จึงทำให้กอง AIMIRT ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจมากๆ

เป็นอย่างไรกันบ้างครับ กองทรัสต์ที่ผมนำมารีวิวในวันนี้ ผมคงต้องบอกว่ากองนี้น่าจะเป็นกองแรกที่ทำให้ผมมีมุมมองใหม่กับกองคลังสินค้าและห้องเย็นเลยล่ะครับ

สรุปทิ้งท้ายสักหน่อยว่า ถ้านักลงทุนมีกองอสังหาริมทรัพย์หรือกอง REIT อยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นประเภทไหนรูปแบบไหนก็ตาม แต่ถ้าหากยังไม่มีกองทรัสต์ที่เป็นคลังสินค้าและห้องเย็นในพอร์ตแล้วละก็ กอง AIMIRT นี้เป็นกองทรัสต์ที่รวมทั้งสองอย่างไว้เลย ซื้อ 1 ได้ถึง 2 

ไว้ถ้ามีโอกาสมาเขียนอีกจะมาเล่ารายละเอียดอื่นๆ ให้ฟังต่อ แต่ว่าตอนนี้เวลาหมดแล้วครับ แล้วพบกันใหม่นะครับนักลงทุนทุกท่าน วันนี้ลาไปก่อน ขอให้โชคดีกับการลงทุนใน REIT นะครับ สวัสดีครับ

บทความนี้เป็น Advertorial