(Review) WHART กอง REIT ของดีจึงมีภาคต่อ

สวัสดีครับนักลงทุนทุกท่าน กลับมาพบกันอีกแล้วกับผม “หมอนัท” แห่งคลินิกกองทุนคนเดิมครับ เมื่อ หลายวันก่อน ผมเพิ่งมีโอกาสได้พักร้อนกับเขาบ้าง เมื่อมีเวลาว่างก็เลยหยิบเอาหนัง และซีรีย์ต่างๆ ที่ดูค้างไว้มาดูต่อให้จบ

ผมสังเกตว่าหนังหรือซีรีย์ไหนที่ได้รับความนิยมมากๆ ผู้เขียนบทมักจะต่อขยายบท หรือว่าเพิ่มตอนพิเศษเข้ามา แม้กระทั่งการทำภาค 2 ภาค 3 ออกมาเลยทีเดียวครับ ซึ่งบางทีก็ยาวต่อเนื่องเป็นระดับ 10 ปี อย่างหนังของค่าย Marvel ที่เราติดตตามดูกันอย่างไม่ลดละครับ 

เช่นเดียวกับการลงทุนครับ แน่นอนว่าของดีที่น่าสนใจก็มักจะมีราคาที่ดีขึ้น หรือว่ามีส่วนต่อขยายเพิ่มมากขึ้นไปด้วยครับ ซึ่งถ้าหากใครติดตามเพจของผมอยู่เรื่อยๆ ก็น่าจะพอทราบว่า กองทุนอสังหาฯ และกอง REITs นั้นเป็นสินทรัพย์ที่ผมชอบมาก เนื่องจากให้ผลตอบแทนที่จะค่อนข้างสม่ำเสมอ และไม่ต้องไปคอยลุ้นการเก็งกำไรเหมือนการลงทุนในหุ้นนั่นเองครับ

ลุ้นอย่างเดียวให้ผู้เช่ายังคงอยู่กับอสังหาฯ ให้เช่าของเรา ถ้าผู้เช่ายังอยู่ เราก็ยังมีโอกาสที่จะได้ค่าเช่าอย่างต่อเนื่องนั่นเองครับ ซึ่งวันนี้ผมจะมาเล่าให้ฟังถึงกอง REITs ที่มีการเพิ่มสินทรัพย์ใหม่ๆ เข้ามาในกอง เหมือนกับมีภาคต่อหลายๆ ภาคของหนังยอดนิยมที่เราดูกันนั่นเองครับ เข้าเรื่องเลยละกันครับ กอง REITs ที่ผมจะพูดถึงก็คือ

WHART หรือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท ครับ

ถ้าใครไม่ได้อ่านภาคแรกของกอง WHART นี้ก็สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ http://bit.ly/2zPXcij เพื่อให้เห็นภาพ และตามเนื้อเรื่องในภาคนี้ทันครับ ซึ่งกอง WHART หลังจากที่ได้ทำการเพิ่มสินทรัพย์ลงทุนมาแล้ว 3 ครั้ง ครั้งนี้จะเป็นอีกครั้งที่จะทำการเพิ่มสินทรัพย์ที่ดีๆ เข้ามาเพิ่มเติมในกองอีกครั้งครับ

โดยที่การเพิ่มสินทรัพย์ใหม่เข้ามาในครั้งที่ 4 นี้มีรายละเอียดดังนี้ครับ

1. เติบโตต่อเนื่องด้วยพื้นที่เช่าแตะ 1 ล้าน ตร.ม. พร้อมสัดส่วน Built – To – Suit เพิ่มสูงขึ้น 

หลังจากที่เพิ่มการลงทุนครั้งนี้ลงไป จะทำให้กอง WHART มีพื้นที่เช่าของคลังสินค้ารวม 1.1 ล้าน ตร.ม. และมีสัดส่วนพื้นที่ Built-To-Suit (โครงการที่พัฒนาขึ้นตามความต้องการของลูกค้าแต่ละราย และมีสัญญาเช่าระยะยาว) เป็นอันดับต้นๆ ของประเทศ

2. อัตราการเช่า (Occupancy Rate) มั่นคง พร้อมสัญญาเช่าระยะยาว

Occupancy Rate ของโครงการใหม่ที่จะลงทุนอยู่ที่ประมาณ 94% โดยภายหลังจากการลงทุนเพิ่มในครั้งที่ 4 Occupancy Rate ยังคงมีสัดส่วนที่สูงอยู่ที่ประมาณ 90% เลยทีเดียวครับ แถมอายุสัญญาเช่าของลูกค้า ก็เพิ่มเติมขึ้นด้วย เนื่องจากสินทรัพย์ใหม่ที่เพิ่มเข้ามา มีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยประมาณ 7.5 ปีครับ ซึ่งสูงกว่าของเดิมที่ผู้เช่ามีอายุสัญญาเฉลี่ยประมาณ 3 ปีครับ

3. ขยาย Location ใหม่เข้า Portfolio สินทรัพย์ของกองทรัสต์

เป็นโครงการในย่านพระราม 2 กม. 35 หรือว่าแถว ๆ สมุทรสาครนั่นเองครับ โดยเป็นการเช่าระยะยาว หรือว่า Leasehold อายุประมาณ 30 + 30 ปี ครับ แน่นอนว่าการเพิ่มสินทรัพย์ใหม่เข้ามา ทำให้ครอบคลุมพื้นที่สำคัญ ๆ ของระบบ Logistics ในบ้านเราไว้เกือบจะครบทุกด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาคเหนือ ใต้ ออก ตก เลยครับ เรียกได้ว่า การเพิ่ม Location ใหม่นี้ ช่วยเสริมทัพ Logistics Hub เดิมที่มีอยู่แล้วของกองครับ

4. ลูกค้ายังคงเป็นผู้ประกอบการชั้นนำรายใหญ่ๆ 

ผู้เช่าของ WHART ส่วนใหญ่เราจะรู้จักกันดีอยู่แล้วครับ (Top Tenant Profile) โดยโครงการที่ลงทุนเพิ่มครั้งนี้ มีผู้เช่าชั้นนำหลายราย เช่น กลุ่ม CENTRAL, TOPS, DSG และผู้เช่าหลักอื่น ๆ ครับ ด้วยศักยภาพของผู้เช่าและการเพิ่มกลุ่มของผู้เช่ารายใหม่ ทั้งผู้ผลิตสินค้าอุปโภคบริโภคที่ใช้แล้วหมดไปอย่างรวดเร็ว (FMCG) ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ (3PLs) และผู้ประกอบการวัสดุก่อสร้าง และตกแต่ง (Home Supplies) ก็จะเป็นการกระจายความเสี่ยงของรายได้อีกด้วยครับ

5. พื้นที่เพิ่ม ผู้เช่าก็เพิ่ม ทำเลก็ขยาย สนับสนุนรายได้เติบโต

จากปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้รายได้รวมของกองนี้เพิ่มมากขึ้นไปด้วยครับ ซึ่งเมื่อเทียบกับกอง REIT อื่น ที่มีสัดส่วนพื้นที่ของ Freehold กับ Leasehold ใกล้เคียงกัน หรือกองที่มีสัดส่วน Leasehold มากกว่าก็ตาม ยังจ่ายผลตอบแทนในรูปของอัตราเงินปันผลน้อยกว่ากอง WHART นี้ครับ

โดยทั้งนี้ทางกอง WHART ก็ยังคงมีสัดส่วนการถือครอง Freehold ในระดับที่ใกล้เคียงของเดิมครับ ซึ่งจะมีมากกว่า Leasehold (Freehold 69% : Leasehold 31%) ดังนั้น การมีสัดส่วน Freehold เยอะหน่อยผมคิดว่าทำให้นักลงทุนเองสบายใจมากขึ้นว่าได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์ด้วย และยังได้ลุ้นกับผลตอบแทนที่ดีขึ้นจากส่วนของ Leasehold อยู่เหมือนเดิมครับ

เมื่อนับข้อดีต่างๆ ได้ 5 ข้อแล้ว…ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง ทำเลที่ดี มีพื้นที่มากขึ้น ระยะสัญญาของผู้เช่าเพิ่มมากขึ้น จำนวนคนเช่าคลังสินค้าก็มีมากขึ้น คนที่มาเช่าโดยภาพรวมก็กระจายอุตสาหกรรมมากขึ้น รวมถึงรายได้เองก็โตมากขึ้นไปด้วย

นักลงทุนเองก็ไม่ควรรอช้าครับ ควรเข้ามาดูรายละเอียดของกองนี้ให้ละเอียดมากขึ้น ผมเชื่อว่าการเพิ่มสินทรัพย์เข้ามาในกองครั้งที่ 4 นี้น่าจะให้ประโยชน์ต่อผู้ถือหน่วยปัจจุบันมากกว่าเสียประโยชน์ครับ

ส่วนใครที่ยังไม่มีกอง WHART นี้ไว้ในครอบครองก็ต้องบอกว่าอยากให้เข้ามาศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุนครับ อาจจะมองเป็นทางเลือกไว้อีกกอง เผื่อว่าจะได้การลงทุนที่ดี และกระจายความเสี่ยงจากการลงทุนแบบเดิมๆ ของเราที่มีแต่กองทุนตราสารหนี้ และกองทุนหุ้น โดยการเพิ่มสินทรัพย์อย่างกอง REITs กองนี้อยู่ในพอร์ตอีกสักกองนึงครับ

แต่อย่าลืมว่าการลงทุนเองก็มีความเสี่ยงเหมือนกัน ผมแนะนำให้ผู้ลงทุนนั้นมีการกระจายความเสี่ยงอย่างเหมาะสมครับ เมื่อมีกองโกดังสินค้าให้เช่าแล้ว ก็อย่าลืมกองห้างฯ กองออฟฟิศ กองโรงแรมแล้ว หรือกองโครงสร้างพื้นฐานด้วยนะครับ

ผมเชื่อว่าหนังภาคต่อของ REITs ที่ชื่อว่ากอง WHART นี้ น่าจะถูกอกถูกใจของนักลงทุนหลายๆ คน ไม่มากก็น้อยนะครับ

เห็นกองที่มีการเติบโตขนาดนี้ได้นี่ ผมว่าเรามาลุ้นกันต่อดีกว่าว่า จะมีภาคถัดๆ ไป เหมือนหนังยอดฮิตหลายๆ เรื่องหรือไม่กันครับ แต่ผมเชื่อว่าด้วยระบบ Logistics ที่มีการเติบโตจากการซื้อสินค้าออนไลน์กันมากขึ้นแบบก้าวกระโดดแบบนี้ ก็น่าจะมีโอกาสที่ได้เห็นภาค 5 ภาค 6 ต่อไปครับ

สุดท้ายนี้ผมขอให้มีแต่ความสนุกในการลงทุนกับภาคต่อของกอง WHART นี้นะครับนักลงทุนทั้งหลาย วันนี้ผมขอตัวลาไปก่อน หากมีโอกาสก็ขอให้พบกันในภาคถัด ๆ ไปนะครับ “สวัสดีครับ”

บทความนี้เป็น Advertorial