3.2k
shares
[ซีรีย์] ลงทุนแบบนี้… เสียภาษียังไง : ตอนที่ 2 (บ้านเช่า)
by TAXBugnoms,Feb 2, 2016 11:47 AM
writer of Taxbugnoms

สวัสดีครับ.. กลับมาพบกันอีกครั้งกับซีรีย์ตอนล่าสุดของผม TAXBugnoms ที่มีชื่อว่า “ลงทุนแบบนี้ เสียภาษียังไง” หลังจากที่ลืมเขียนไปได้เดือนกว่าๆ (แฮร๋) แต่โชคดีมากๆครับที่นึกขึ้นมาได้ เพราะว่าเมื่อช่วงกลางเดือนมกราคมที่ผ่านมา ผมได้รับเกียรติให้ไปเป็นแขกรับเชิญ (Guest Speaker) ในงานสัมมนา บ้านเช่าหลังแรกของพี่หนุ่ม The Money Coach ซึ่งผมก็รับผิดชอบพูดคุยในเรื่องของ ภาษีเงินได้ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นั่นเองคร้าบบ

 

ว่าก็ว่าเถอะครับ เมื่อพูดถึงเรื่องนี้ทีไร ผมมักจะนึกถึงคำพูดที่มิตรสหายท่านหนึ่งบอกไว้ว่า “สิ่งหนึ่งที่เราหนีไม่พ้น เมื่อมีรายได้ นั่นก็คือเรื่องของภาษี” ทีนี้เราลองมาดูกันก่อนครับว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่างบ้านเช่านั้น ต้องเสียภาษีแบบไหนยังไงบ้าง

 

โดยปกติคาถาพื้นฐานในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ The Money Coach หรือพี่หนุ่ม จักรพงษ์ เมษพันธ์ ย้ำอยู่เสมอ คือ “ถือได้เงิน ขายได้กำไร” นั่นหมายความว่า

ถือได้เงิน หมายถึง กระแสเงินสดหลังครอบครองทรัพย์สินนั้นต้องเป็นบวก (รายรับจากค่าเช่า หัก ค่าใช้จ่าย อาทิ ค่าส่วนกลาง ประกันภัย ฯลฯ - เงินผ่อน แล้วยังเหลือตังค์เข้ากระเป๋า)

ขายได้กำไร หมายถึง การซื้อในราคาที่ต่ำกว่าตลาดหรือเปรียบได้กับการมีส่วนลด (กำไรทันทีที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์) และเมื่อถือครองกินกระแสเงินสดไปเรื่อยๆ วันหนึ่งอยากจะขายออกก็ยังมีกำไรเพิ่มขึ้น

 

อันนั้นคือ คาถาดีๆ จาก The Money Coach ของเราครับ ทีนี้มาคาถาภาษีของพรี่หนอมกันบ้างครับ อันนี้จะเป็นคาถาสั้นๆง่ายๆเหมือนกันว่า ถือเราก็ต้องเสียภาษี ขายได้กำไรก็ต้องเสียภาษีอีกนั่นแหละครับ (แป่วววว มันคาถาตรงไหนฟระ!)

 

เพราะว่าอะไรรู้ไหมครับว่า เพราะว่าสิ่งที่เราได้มานั้น มันเข้าเงื่อนไขของเงินได้ตามกฎหมายที่ต้องเสียภาษียังไงล่ะครับ! (แนะนำให้อ่าน ภาษีง้ายยง่ายตอนที่ 1 : เงินได้ของเราต้องเสียภาษีไหม)

 

ทีนี้คำถามต่อมาก็คือ เอ๊ะ!!.. แล้วแบบนี้จะทำยังไงดี จะต้องเสียดีไหม เพราะปกติก็น่าจะไม่มีใครเสียนะ อีกอย่างพี่ๆสรรพากรเค้าก็ไม่รู้ด้วยสินะว่าเรามีรายได้ เนื่องจากไม่ได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ (ในกรณีที่เราให้บุคคลธรรมดาเช่าจะไม่มีการหักภาษี ณ ที่จ่าย) เอาแบบนี้ดีกว่าครับ.. ผมมีทางเลือกให้ 2 ทาง คือ หนี กับ จ่าย ครับ!

 

โดยคำว่า หนี แปลว่า “ทำผิดกฎหมาย” นะครับ แต่สำหรับทางเลือกหนีนั้น เราต้องยอมรับความจริงก่อนว่าต่อให้พยายามจะ “หนี” แค่ไหนก็ตาม เราก็ไม่สามารถหลุดรอดภาษีที่ต้องเสียตอนขายไปได้เลย เพราะตอนขายนั้นเรามีหน้าที่จะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย ณ สำนักงานที่ดิน (ใครเคยขายอสังหาริมทรัพย์คงจะทราบกันดี)

 

ดังนั้นถ้าหากเราจะหนี คือ หนีได้ทางเดียวเท่านั้น คือ การหนีด้านรายรับค่าเช่าในตอนที่เราเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นอยู่ ซึ่งโดยปกติแล้วคนเช่าบ้านเช่าของเราส่วนใหญ่จะเป็นบุคคลธรรมดา ซึ่งแปลว่าเค้าไม่มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายเราไว้นั่นเอง ทีนี้เมื่อไม่หักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ สรรพากรก็ไม่รู้ใช่ไหมล่ะ ว่าเรามีรายได้ แบบนี้จะหนีได้สบายๆ สินะ

 

ทั้งหมดที่พูดมา คือ สิ่งที่หลายๆคนพยายามจะถามผมแบบนี้ครับ แต่ผมอยากชี้ประเด็นให้เห็นไว้ข้อหนึ่งว่า เราจะหนีไปได้นานแค่ไหน หนีได้ตลอดไปหรือเปล่า ลองคิดภาพนะครับว่า ถ้าอยู่ดีๆ วันหนึ่งมีคนมาเคาะประตูบ้านเช่าแล้วเก็บภาษีเรา เราจะทำยังไงดี? เราจะมีเงินจ่ายไหม หรือเราจะตกใจว่า เฮ้ย.. เรามาถึงจุดนี้ได้ยังไงกันวะ?

 

นั่นแหละครับผม อันนี้ใครอยากจะเลือกแบบนี้ก็เลือกไปครับ แต่ขอให้เตรียมใจว่าถ้าโดนตรวจสอบเมื่อไรตายแน่นอนครับผม ย้ำนะครับว่า .. การหนีภาษีคือเรื่องที่ผิดกฎหมายครับ ดังนั้นรับความเสี่ยงกันเอาเองเน้อ

 

ส่วน "จ่าย" คือ การทำถูกต้องตามกฎหมาย โดยการเอารายได้จากการเช่ามาคำนวณภาษีและจ่ายเพิ่มเติมให้ถูกต้องครับ ถึงแม้เราจะรู้สึกว่า ชีวิตโดนทำร้ายจนลำบากที่ต้องมาเสียภาษี (กระซิกๆ) แต่มันอาจจะดีกว่าตรงที่ เราไม่ต้องมีอะไรให้กังวล ถ้าหากเราทำในสิ่งที่ถูกต้องเหมือนกันครับ และถ้าคิดจะจ่ายจริงๆแล้วล่ะก็ อย่าลืมวางแผนค่าใช้จ่ายส่วนนี้ลงไปเป็นต้นทุนในการคำนวณค่าเช่าด้วยนะครับ

 

โอเคครับ!! ก่อนที่จะมึนไปกว่านี้ ผมขอสรุปอีกทีก่อนครับว่า ภาษีที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจบ้านเช่านั้นมีอยู่ 2 กลุ่ม คือ

1. ภาษีที่ต้องเสียจากรายได้ค่าเช่า นั่นคือ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และ ภาษีโรงเรือน
2. ภาษีที่ต้องเสียตอนขายทรัพย์สิน อย่าง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์

ทีนี้เรามาไล่กันไปทีละขั้นตอนเลยดีกว่าครับ ว่าเราจะวางแผนและคำนวณพวกนี้ยังไงบ้าง โดยผมขอเริ่มจากเรื่องรายได้ค่าเช่ากันก่อนเลยครับ

 

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

 

โดยปกติหลักการ การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานั้นแบ่งออกเป็น 2 วิธี คือ วิธีการคำนวณจาก เงินได้สุทธิ และ วิธีเงินได้พึงประเมิน

ผมอยากให้เริ่มดูที่วิธีแรกก่อน คือ วิธีเงินได้สุทธิ ที่เราทุกคนต้องคำนวณแน่ๆ ส่วนวิธีที่ 2 นั้น จะคำนวณก็ต่อเมื่อถ้ามีเงินได้ที่ไม่ใช่เงินเดือนเกิน 1 ล้านบาทเท่านั้น ถ้าหากใครต้องคำนวณทั้งสองวิธี ก็ให้เปรียบเทียบเอาภาษีที่คำนวณได้มากกว่ามาเสียภาษีครับ

 

สิทธิพิเศษในการลดหย่อนภาษีจากการมีอสังหาริมทรัพย์

 

โดยปกติสิทธิประโยชน์หนึ่งที่เราได้จากการมีอสังหาริมทรัพย์ (จากการกู้ซื้อ) ที่จะทำให้เราสบายขึ้น เพราะว่า เราสามารถนำสิ่งที่เรียกว่า ดอกเบี้ยเงินกู้ยืม มาใช้ในการลดหย่อนภาษีได้ โดยหลักเกณฑ์ตามกฎหมายนั้นกำหนดไว้สั้นๆดังนี้ครับ

- ต้องเป็นการกู้ยืมจากสถาบันการเงินในประเทศ
- ต้องมีการจดจำนองทรัพย์สินนั้นๆเป็นหลักประกัน
- ต้องกู้ใช้เพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น
- ลดหย่อนสูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท

 

ทีนี้ประเด็นที่ต้องระวังในการใช้ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อลดหย่อนภาษี นั่นคือคำว่าวัตถุประสงค์ในการกู้ต้อง “ใช้เพืออยู่อาศัย” เท่านั้น แต่การกู้เพื่อ “ปล่อยเช่า” แบบนี้จะทำได้ไหม? ถ้าหากตีความตามกฎหมายอย่างเคร่งครัดแล้วล่ะก็ ผมแนะนำว่าไม่ควรนำมาใช้เพราะ “อาจจะ” มีปัญหากับสรรพากรได้ครับ

 

อีกคำถามที่ถามกันบ่อยๆ นั่นคือ กรณีการ Refinance หรือเปลี่ยนตัวผู้ให้กู้ยืมเงินว่าสามารถทำได้หรือไม่ ผมขอให้คำตอบตามแนวทา่งนี้ครับว่า สามารถทำได้ ถ้าหากเป็นการ Refinance ในส่วนที่ไม่เกินกว่าหนี้ค้างชำระครับ (อ้างอิงตาม ข้อ 1(10) ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 86)) หรือหากใครอยากได้รายละเอียดเพิ่มเติมลองอ่านข้อหารือเลขที่ 0702/6434 ได้เหมือนกันครับ

 

เอาล่ะครับ จบไปแล้วกับเรื่องของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในส่วนของรายได้ค่าเช่า ทีนี้ยังมีอีกภาษีหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับรายได้ของเรา นั่นคือ ภาษีโรงเรือน นั่นเองครับ

 

ภาษีโรงเรือน

 

โดยหลักการของภาษีโรงเรือนนั้น คือ การจัดเก็บจากการให้เช่าโรงเรือน (ในที่นี้หมายความรวมถึงบ้านเช่า) ในอัตรา 12.5% ของรายได้ (คิดเป็นค่าเช่าประมาณ 1 เดือนครึ่ง) ซึ่งแนวทางของกฎหมาย คือ ผู้ให้เช่าต้องเป็นผู้จ่าย ดังนั้นถ้าหากผู้ให้เช่าผลักภาระให้ผู้เช่าแล้วล่ะก็ ภาษีโรงเรือนส่วนนี้จะต้องถือเป็นรายได้เราอีกทอดหนึ่งครับ

 

หลักการในการเสียภาษีโรงเรือนต่ำๆ คือ การทำสัญญาแยกค่าเช่ากับค่าบริการออกจากกัน (ค่าเช่าบ้าน กับ ค่าบริการอุปกรณ์ต่างๆอย่างเฟอร์นิเจอร์) ทีนี้สิ่งที่ต้องระวังก็คือ ถ้าหากค่าบริการที่เรามีรายได้นั้นเกินกว่า 1.8 ล้านบาทต่อปี จะมีเรื่องของภาษีมูลค่าเพิ่มเข้ามาเกี่ยวข้องอีกด้วยครับ ซึ่งถ้าเกิดเราเลือกที่จะไม่เสียภาษีรายได้ส่วนนี้ แล้วถูกพี่สรรพากตรวจพบแล้วล่ะก็ คราวนี้เรื่องใหญ่แน่ๆครับ

 

ถ้าสังเกตดีๆเราจะเห็นว่า การจัดเก็บภาษีโรงเรือน และ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานั้น มันมีการจัดเก็บซ้ำซ้่อนกันอยู่ แต่ลุงตู่ เอ้ย ท่านนายกของเราก็กำลังผลักดันนโยบายใหม่ในเรื่องของภาษีให้เกิดขึ้นในอนาคตไม่นานนี้ นั่นก็คือ เรืองภาษีที่ดินที่มาใช้แทนภาษีโรงเรือนนันเองครับ ซึ่งภาษีที่ดินจะเรียกเก็บจากราคาประเมินของสินทรัพย์เราในอัตราที่แตกต่างกันไป ทีนี้เราคงต้องติดตามกันต่อไปครับว่าจะเป็นอย่างไรคร้าบ #ปี2560รู้กัน

 

สำหรับสิ่งที่เกิดขึ้นสำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กรณีการที่เรามีรายได้จากค่าเช่าก็ตามนี้ครับ ลองอ่านเพิ่มเติมดูในบทความหลายๆบทความที่ผมเคยเขียนไว้ครับ อย่างบทความเรื่อง ไขทุกปัญหาภาษี สำหรับคนที่ทำธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด! และ ธุรกิจให้เช่า “อสังหาริมทรัพย์” ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?  ผมเชื่อว่าจะทำให้เพื่อนๆพี่ๆน้องๆเข้าใจได้มากขึ้นครับ

 

เอาล่ะครับ!! จบไปแล้วกับส่วนแรก คือ ส่วนของรายได้จากการให้เช่า ส่วนต่อไปจะเป็นรายได้จากการขายกันบ้าง เรามาดูกันนะครับว่า หากขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว เราจะมีภาระภาษีอย่างไร แต่คงต้องขออนุญาตยกยอดไปในตอนหน้าครับ สำหรับวันนี้คงต้องลากันไปก่อน สวัสดีคร้าบ :D

 

เสียภาษีตอนที่2 1-01-01

by TAXBugnoms
Writer of TAXBugnoms.
รวมทุกบทความของ TAXBugnoms กูรูสายฮากวนโอ๊ยจาก aomMONEY เจ้าของบล็อกภาษีข้างถนน ผู้รอบร...
TRENDING