สวัสดีคร้าบบบบ นักลงทุนทุกท่าน ยินดีต้อนรับสู่คลินิกกองทุนแห่งนี้ครับ หลังจากเมื่อปีที่แล้ว ที่ผมได้มีโอกาสเขียนบทความรีวิวกอง WHART ไป และได้ทิ้งท้ายข้อความไว้ว่า กอง WHART กองนี้ มีโอกาสลุ้นที่จะเพิ่มทุนอีกครั้ง คล้ายกับหนังแฟรนไชส์ที่มีภาคต่อหลายภาคนั่นเองครับ

“เห็นกองที่มีการเติบโตขนาดนี้ได้นี่ ผมว่าเรามาลุ้นกันต่อดีกว่าว่า จะมีภาคถัด ๆ ไป เหมือนหนังหลาย ๆ เรื่องหรือไม่กันครับ แต่ผมเชื่อว่าด้วยระบบ Logistics ที่มีการเติบโตจากการซื้อสินค้าออนไลน์กันมากขึ้น และมากขึ้นแบบก้าวกระโดดแบบนี้ก็น่าจะมีโอกาสที่ได้เห็นภาค 5 ภาค 6 ต่อไปครับ ซึ่งจะเริ่มใกล้กับ Marvel กับ Fast & Furious เข้าไปทุกทีครับ” 

ซึ่งเป็นข้อความบางส่วนจากบทความที่แล้วครับ

ใครอยากติดตามบทความเดิมของผม ก็สามารถเข้าไปอ่านได้ที่นี่เลยครับ https://bit.ly/34wYNpF

และถ้าใครที่ได้อ่านรีวิวกองทุนนี้ไปและได้เป็นเจ้าของ WHART แล้วละก็ คงจะยิ้มหน้าบานแน่นอนครับ เนื่องจากครั้งนี้จะเป็นอีกครั้งที่ WHART จะเพิ่มทุนครับ บทความนี้จึงเหมือนเป็นบทความขอแสดงความยินดีกับคนที่ได้ลงทุนมาก่อนหน้านี้ และให้คนที่สนใจจะลงทุนเพิ่มเติมได้เข้าใจถึงสินทรัพย์ใหม่ที่กำลังจะเพิ่มเติมเข้ามาในกอง WHART นี้ด้วยครับ

ซึ่งการเพิ่มทุนในครั้งนี้ ถือว่าเป็นครั้งที่ 4 ครับ โดยก่อนหน้านี้ มีการเพิ่มทุนมาแล้วถึง 3 ครั้ง แต่ละครั้งห่างกันไม่ถึง 2 ปีเลยละครับ เรียกได้ว่า เกือบจะทุกปีจะมีการเพิ่มทุน โดยแต่ละครั้งที่มีการเพิ่มทุนจะมีความหมายความกลาย ๆ ว่าธุรกิจคลังสินค้าเช่าแบบนี้ กำลังเติบโตอย่างมาก ตามสภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป ที่การขนส่งสินค้ามีความจำเป็นต่อธุรกิจในยุคนี้ ที่มีความต้องการด้านพื้นที่ในการเก็บสินค้ามากขึ้นจากแต่ก่อน 

ซึ่งเดี๋ยวนี้การเก็บสินค้าต่างๆ ก็เพื่อธุรกิจแบบออนไลน์ รวมไปถึงการเติบโตรองรับการมาของโครงการ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ตามแผนยุทธศาสตร์ภายใต้ไทยแลนด์ 4.0 ที่จะมีบทบาทสำคัญในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ของเราครับ

ซึ่งการเพิ่มทุนในครั้งนี้ กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในทรัพย์สินหลักประเภท คลังสินค้า และโรงงานเพิ่มเติม จำนวน 5 โครงการ โดยมี พื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 155,237 ตร.ม.( คิดเป็นพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้นประมาณ 13.8%จากเดิม 1.13 ล้านตร.ม.เป็น 1.28 ล้านตร.ม. ภายหลังทำรายการ) โดยที่การเพิ่มทุนครั้งนี้พื้นที่ส่วนใหญ่จะบริเวณ บางนา-ตราดครับ 

ในการเพิ่มทุนครังนี้ กองทรัสต์ WHART จะเป็นกองทรัสต์ประเภท Industrial REIT ซึ่งจะมีพื้นที่ในโซนบางนา - ตราด ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย (อ้างอิงจากงบการเงินไตรมาส 2/2562 ของกองทรัสต์ WHART และมูลค่าการทำรายการในครั้งนี้)

และสินทรัพย์รวมหลังการเพิ่มทุนจะสูงกว่า 38,000 ล้านบาทเลยทีเดียวครับ !!!

แต่ว่าอัตราการเช่าพื้นที่นั้น ไม่ได้ลดลงครับ โดยอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (Occupancy Rate) ของทรัพย์สินใหม่ ณ วันที่กองทรัสต์คาดว่าจะเข้าลงทุนประมาณ 91%

นั่นก็หมายถึง สินทรัพย์ใหม่ที่เข้ามาในกอง WHART นั้นล้วนแล้วแต่มีอัตราการเช่าที่สูงนั่นเองครับ โดยที่การเพิ่มสินทรัพย์ใหม่เข้ามาในครั้งที่ 4 นี้มีรายละเอียดดังนี้ครับ

  • โครงการ WHA Mega Logistic Center โครงการ Unilever (Leasehold) บริเวณ สมุทรปราการ
  • โครงการ HWA Mega Logistics Center โครงการ WHA Daiwa (Freehold) บางนา-ตราดบริเวณ สมุทรปราการ
  • โครงการอาคารโรงงาน DTS (Freehold) ศรีราชา ชลบุรี
  • โครงการอาคารโรงงาน Roechling (Freehold) ศรีราชา ชลบุรี
  • โครงการ WHA KPN Mega Logistic Center (Leasehold) บริเวณบางนา-ตราด สมุทรปราการ

โดยที่อัตราส่วนพื้นที่ในบางนา-ตราดจะอยู่ที่ประมาณ 90% ที่เหลือจะเป็นบริเวณชลบุรีครับ ในการเพิ่มทุนครั้งนี้ ส่วนของโรงงานจะเพิ่มมากขึ้นกว่าเดิมเล็กน้อยครับ 

นอกจากนี้ครับอย่าลืมว่า คลังสินค้า และ โรงงานของ WHART นี้ ถือว่าทันสมัยมากครับ สามารถตอบโจทย์ของลูกค้าได้ทุกโซลูชั่นบนแพลตฟอร์มของโครงการ Built- to-Suit Warehouse & Factory (สร้างพื้นที่เช่าให้ตอบโจทย์ลูกค้าแต่ละราย) ระดับพรีเมี่ยม ที่ครบทั้งระบบสาธารณูปโภค-พลังงาน และ digital infrastructure ตามมาตรฐานสากล และใหญ่ที่สุดในประเทศไทยเลยละครับ

และหลังจาก WHART เพิ่มทุนแล้วก็ยังคงมีสัดส่วนการถือครอง Freehold ในระดับที่ใกล้เคียงของเดิมครับ ลดลงไม่มากเท่าไหร่ ซึ่งจะยังคงมีสัดส่วนมีมากกว่า Leasehold ดังนั้นยังมีความมีเสน่ห์ของการที่มีสัดส่วน Freehold ที่เยอะ และผมคิดว่าก็จะทำให้นักลงทุนสบายใจว่าได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์ด้วย และ ยังได้ลุ้นกับผลตอบแทนที่ดีขึ้นจากส่วนของ Leasehold อยู่เหมือนเดิมครับ

แต่ทั้งนี้ผมอยากให้นักลงทุนเน้นไปดูที่ผลตอบแทนที่จะได้รับในรูปแบบของ ผลตอบแทนเฉลี่ย หรือ IRR ของการลงทุนอยู่ดีครับ ซึ่งหลังจากการเพิ่มทุนไปแล้ว แนวโน้มของผลตอบแทนก็ดีขึ้นอีกด้วยครับ

ยิ่งไปกว่านั้นครับ กอง WHART นั้นมีลูกค้าคนสำคัญ ๆ และเป็นรายใหญ่ที่มาใช้บริการกันอย่างมากมายเลยครับ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่ม E-Commerce ที่กำลังมาแรงอย่าง Shopee , JD Central และกลุ่มที่เป็นสินค้าในอนาคตอย่าง โรงงานผลิตแบตเตอรี่แรงดันสูงสำหรับรถยนต์Plug-in Hybrid ของค่ายรถจากประเทศเยอรมนีครับ

เมื่อเห็นลูกค้าแบบนี้ ผมเชื่อว่าคนที่ถืออยู่แล้วน่าจะสบายใจว่า ในอนาคตเองหากมีการใช้รถ Hybrid หรือ EV มากขึ้นในบ้านเรา รายได้ที่เกิดจากค่าเช่าตรงนี้เองก็มีแนวโน้มที่จะมีความสม่ำเสมอมากขึ้นไปด้วยครับ และหลังจากการเพิ่มทุน สัดส่วนของลูกค้าทั้ง E-Commerce และ ผู้ผลิตสินค้าอนาคต อย่าง Plug-in Hybrid/EV ในกอง WHART นี้ก็มีสัดส่วนสูงมากขึ้น กระจายความเสี่ยงมากขึ้นครับ

นอกจากนี้ก็ยังมีทั้งผลิตสินค้าอุปโภคบริโภคที่ใช้แล้วหมดไปอย่างรวดเร็ว(FMCG) และ โรงงานก็ต้องถือว่ามีการกระจายตัวของผู้เช่าคลังสินค้าได้มากขึ้น ก็จะเป็นการกระจายความเสี่ยงของรายได้อีกด้วยครับ

ส่วนระยะเวลาสัญญาของลูกค้าที่มาเช่าของคลังสินค้า และ โรงงานต่าง ๆ ก็ยังคงอยู่ในอายุที่ยาวมากอยู่ครับ อยู่ที่ประมาณ 4 ปี โดยสัญญาระยะยาวมีตั้งแต่ 8 – 14 ปี ดังนั้นนักลงทุนเองก็สบายใจได้ครับว่า รายได้ที่จะได้รับมานั้นน่าจะมีความสม่ำเสมอพอสมควรครับ

โดยสรุปจุดเด่นของกอง WHART นี้คือ กอง WHART นี้ถือว่าทำเลนั้นเป็นจุดสำคัญคือ

เป็น HUBs ด้านโลจิสติกส์ ของการลงทุน ที่ครอบคลุมทุกมิติ บนพื้นที่ยุทธ์ศาสตร์การพัฒนาของประเทศ โดยเฉพาะในเขตพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ดึงดูดผู้มาลงทุนเพราะว่าเป็น Built- to-Suit Warehouse & Factory ระดับพรีเมี่ยม ที่ครบทั้งระบบสาธารณูปโภค-พลังงาน และ digital infrastructure ตามมาตรฐานสากล และใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ให้ความมั่นใจด้วยสัญญาเช่าส่วนใหญ่ระยะยาว พร้อมผู้เช่าศักยภาพสูง ในหลากหลายอุตสาหกรรมชั้นนำ กระจายความเสี่ยงมากขึ้นหลังการเพิ่มทุน และมีโอกาสได้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอจากผู้เช่าที่หลากหลายมากขึ้น

ทำให้ผมเชื่อว่าการเพิ่มสินทรัพย์เข้ามาในกองครั้งที่ 4 นี้น่าจะให้ประโยชน์ต่อผู้ถือหน่วยปัจจุบัน และ ประเทศไทยเป็นอย่างมากครับ เพราะว่าระบบคลังสินค้า รวมถึง Logistics แบบ First - Second Mile หรือจากโรงงานผลิตส่งไปเก็บไว้ในคลังสินค้าก่อนส่งให้ปลายทางแบบ Last Mile (พี่วินมอเตอร์ไซด์) ก่อนที่จะถึงมือเรานั้น ถือว่าเป็นสิ่งสำคัญ เป็นโครงสร้างพื้นฐานอย่างหนึ่งในการพัฒนาประเทศ เพราะว่าช่วยให้ธุรกิจต่าง ๆ เติบโตได้อย่างมั่นคงอีกด้วยครับ

ดังนั้น การมาเป็นเจ้าของกอง WHART ก็เปรียบเสมือนกับว่ามาเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ช่วยพัฒนาประเทศไปอีกทาง และได้รับผลตอบแทนที่ดี สม่ำเสมอเป็นรางวัลครับ

สุดท้ายนี้ ผมขอให้นักลงทุนทุกท่านอย่าลืมที่จะกระจายความเสี่ยงด้วยการลงทุนกับกองทุนอสังหา ฯ หรือ REITs ในกลุ่มอื่น ๆ เช่น ออฟฟิศเช่า สำนักงานเช่า หรือ ห้างสรรพสินค้าต่าง ๆ ยิ่งกระจายไปหลายกลุ่มธุรกิจก็จะยิ่งดีมากขึ้น เพื่อที่จะเพิ่มโอกาสได้ผลตอบแทนที่ดีมากขึ้นไปอีกครับ 

แต่ถ้านึกถึงคลังสินค้าเช่า และ โรงงานให้เช่าแบบทันสมัยที่สุดก็อย่าลืม กอง WHART นี้ด้วยนะครับ แล้วมาลุ้นการเพิ่มทุนครั้งหน้ากันอีกนะครับ วันนี้ผมลาไปก่อน ขอให้นักลงทุนทุกท่านโชคดีกับการลงทุนใน WHART นี้นะครับ “สวัสดีครับ”

ใครสนใจการเพิ่มทุนครั้งนี้ สามารถติดตามสอบถามได้ที่สาขาของธนาคารกสิกรไทย จำกัด(มหาชน) โทร 02-888-8888 หรือ ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมที่ WWW.SEC.OR.TH หรือ WWW.WHAREIT.COM

บทความนี้เป็น Advertorial