ดอกเบี้ยต่ำ หุ้นก็ผันผวน เลยชวนมาลงทุน GVREIT
จากเมื่อปลายปีที่แล้ว ที่ธนาคารกลางสหรัฐฯปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปี แล้วทำให้ทุกคนเชื่อว่า จะปรับขึ้นดอกเบี้ยอีกเรื่อยๆในปีนี้ แต่กลายเป็นว่า เหตุการณ์นี้ เริ่มไม่แน่นอนเสียแล้วนะครับ เลยทำให้ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ไม่ว่าตลาดหุ้นประเทศไหน ก็ผันผวนไปกันหมด ไหนจะเรื่องเศรษฐกิจจีนชะลอตัว ปัญหากลุ่มธนาคารในยุโรป และอีกหลายอย่าง
หันมาดูสินทรัพย์ปลอดภัยอย่างตราสารหนี้ ก็ได้ผลตอบแทนต่ำเหลือเกิน ครั้นจะเอาเงินออมยามเกษียณมาไว้ในนี้ ก็เกรงว่า เงินมันจะโตไม่ทันเกษียณ เป็นแบบนี้ เอาเงินไปไว้ที่ไหนดี?
ผมขออนุญาต Review กองทรัสต์เพื่อการลงทุน กองใหม่ ที่กำลังจะ IPO เร็วๆนี้ มาเป็นทางเลือกให้ดูครับ
กองทรัสต์กองใหม่ที่ว่าก็คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ ตัวย่อคือ “GVREIT” ครับ
GVREIT ไปลงทุนอะไร?
ครั้งแรกนี้ จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 2 โครงการ คือ สิทธิการเช่าอาคารโครงการปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ (ไม่รวมพื้นที่ในส่วนโรงแรม ดิ โอกุระฯ) ติดสถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต มีสิทธิการเช่าเหลือระยะเวลาประมาณ 26 ปี (สิ้นสุดวันที่ 5 ก.ย. 2584) และ สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารโครงการสาทร สแควร์ ติดสถานีรถไฟฟ้าช่องนนทรี มีสิทธิการเช่าเหลือระยะเวลาประมาณ 25 ปี (สิ้นสุดวันที่ 6 ต.ค. 2583) ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานใจกลางเมืองทั้งสองโครงการที่มีความโดดเด่น และมีการออกแบบที่ทันสมัย (ยังเคยคิดเลยว่า ถ้าบริษัทตัวเองขยายออฟฟิศเมื่อไหร่ จะย้ายไปสาทรสแควร์ 555+)
ทั้ง 2 โครงการนี้ ดีหรือแตกต่างจากอาคารสำนักงานอื่นยังไง?
2 โครงการนี้ สวยนะ (ฮ่าาาๆๆๆๆ) ออกแบบทันสมัยอีกต่างหาก โดยปาร์คเวนเชอร์ ผ่านมาตรฐาน LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) – Platinum จากสภาอาคารเขียวแห่งสหรัฐฯ ส่วน สาทรสแควร์ ผ่านมาตรฐานเดียวกันในระดับ Gold ถ้าถามว่า รางวัล LEED นี่ มันดียังไง อธิบายง่ายๆว่า บริษัทใหญ่ๆ ชั้นนำของโลก จะให้ความสำคัญกับเรื่อง Sustainable เพราะเป็นหนึ่งในเรื่องที่เค้าแข่งขันกันจริงจังมากๆ ตัวอย่างที่ชัดเจน คือ บริษัทที่ถูกจัดอันดับอยู่ใน Fortune 100 มีทั้งหมด 88 บริษัทที่เป็นเจ้าของหรือตั้งอยู่ในอาคารสำนักงาน ที่ผ่านมาตรฐาน LEED นะครับ ดังนั้น นี่มันมาตรฐานระดับโลกชัดๆ :)
อีกจุดแข็งก็คือ “ทำเล” ซึ่งอยู่ใจกลางเมืองและติดสถานีรถไฟฟ้า มีโครงการที่เป็นคู่แข่งในทำเลเดียวกันน้อยราย โอกาสที่จะเกิดคู่แข่งใหม่ก็ยาก ดังนั้น การปรับขึ้นค่าเช่าก็สามารถทำได้ ซึ่งถ้านับตั้งแต่ทั้งสองโครงการเปิดตัวเมื่อปี 2554 จนถึงปี 2558 สามารถขึ้นค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงขึ้นทุกปี
ค่าเช่าที่ น่าจะแพงนะ แล้วผู้เช่าตอนนี้เป็นใคร?
โครงการสาทร สแควร์ มีลูกค้าผู้เช่าคือ
ธนาคาร มิซูโฮ จำกัด, บริษัท แคนนอน มาร์เก็ตติ้ง (ประเทศไทย) จำกัด, บริษัท ฟอร์ด เซลส์ แอนด์ เซอร์วิส (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท อีซี่ บาย จำกัด (มหาชน)
ส่วน โครงการปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ มีผู้เช่าคือ
บริษัท โออิชิ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน), บริษัท คลับ 21 (ประเทศไทย) จำกัด, บริษัท กูเกิล (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท ศรีตรังแอโกรอินดัสทรี จำกัด
จะเห็นว่า ส่วนใหญ่คือบริษัทขนาดใหญ่ที่มีฐานะการเงินมั่นคง และมีการกระจายของผู้เช่าหลายราย ไม่กระจุกตัว แถมอัตราการเช่าพื้นที่ ตอนนี้ปาร์คเวนเชอร์ อยู่ที่ 99% ณ วันที่ 30 กันยายน 2558 ขณะที่ สาทร สแควร์ อยู่ที่ 96% ณ เวลาเดียวกัน ถือว่า หนาแน่นทีเดียวนะครับ
ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) คือใคร?
คือ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ รีท แมเนจเม้นท์ จำกัด ซึ่งอยในกลุ่มธุรกิจ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) หรือตัวย่อ UV ที่เรารู้จัก ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำด้านการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งนี้ REIT Manager จะมอบหมายให้ผู้บริหารอสังหาฯ (Property Manager) คือ นอร์ท สาทร เรียลตี้ ซึ่งเป็นบริษัทลูกของโกลเด้นแลนด์ เป็นผู้ดูแล และนำอสังหาฯไปหาประโยชน์ในรูปแบบของค่าเช่า และค่าตอบแทนต่างๆ เพื่อนำส่งเข้ากอง GVREIT
คาดหวังผลตอบแทนไว้ยังไง?
ข้อดีของการเป็นทรัสต์ หรือ REIT คือสามารถใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมได้เยอะกว่ากองทุนอสังหาฯ โดย GVREIT จะกู้ยืมเพื่อการลงทุนในทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกไม่เกิน 2,000 ล้านบาท ข้อดีของการกู้ยืมบางส่วนก็คือ ROE ที่สูง ซึ่งในหนังสือชี้ชวนของ GVREIT ก็มีทำประมาณการกรณีมีการกู้ยืมในปีแรกที่ลงทุนไว้ด้วยนะครับ ผลคือ คาดว่าประโยชน์ตอบแทนจะอยู่ที่ 8.03% ถ้าบวกกับเงินลดทุนอีก 0.49% จะเท่ากับว่า อัตราการจ่ายเงินให้กับผู้ถือหน่วยจะอยู่ที่ 8.52% ต่อปี ซึ่งถือว่า ผลตอบแทนระดับนี้ น่าสนใจไม่น้อยทีเดียว
คราวนี้ รู้แล้วนะ ว่าดอกเบี้ยต่ำ เอาเงินไปทำงานในสินทรัพย์อะไรดี
เอาละ คุณรู้ข้อมูลจากผมไปก็ไม่น้อยแล้ว ถ้ายังสนใจลงทุน และต้องการรายละเอียดเพิ่มเติมละก้อ ติดต่อได้ที่ www.sec.or.th หรือ www.gvreit.com หรือสอบถามผู้จัดการการจัดจำหน่ายและตัวแทนจำหน่ายหน่วยทรัสต์ ธนาคารกสิกรไทย 02-888-8888 กด 09 ตัวแทนจำหน่ายหน่วยทรัสต์ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา 1572 ธนาคารซีไอเอ็มบีไทย 02-626-7777 ธนาคารยูโอบี 02-285-1555 ธนาคารธนชาต 1770
การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน
