ธุรกิจให้เช่า “อสังหาริมทรัพย์” ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

สวัสดีคร้าบ กลับมาอีกครั้งหลังจากหายหน้าไปสักพักกับบทความภาษีสำหรับธุรกิจโดยพรี่หนอมแห่ง @TAXBugnoms ในตอนล่าสุดที่บทความ ไขทุกปัญหาภาษี สำหรับคนที่ทำธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด! ผมพบว่ามีเพื่อนๆพี่ๆน้องๆ หลายคนสนใจเรื่องนี้เป็นจำนวนมากครับ ดังนั้นเราจะมาขยายความกันไปถึงรายละเอียดที่มากกว่าการปล่อยเช่าคอนโดสักนิด โดยล้วงลึกไปถึง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กันบ้างครับว่า ถ้าหากใครคิดจะทำธุรกิจแบบนี้ จะต้องวางแผนเพื่อเสียภาษีอย่างไรบ้าง

โดยคำว่า "ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์" ที่ผมพูดถึงนั้น ขอให้คำจำกัดความในส่วนของ ธุรกิจที่มีรายได้อยู่ 2 ประเภท คือ รายได้จากการให้เช่า (ค่าเช่า) และ รายได้การขายอสังหาริมทรัพย์ (กำไรจากการขาย)

และเมื่อพูดถึงคำว่า "ธุรกิจ"  เมื่อไร สิ่งหนึ่งที่จะตามมาอย่างว่องไวนั่นคือเรื่องของ รูปแบบของธุรกิจ ซึ่งประกอบด้วยรูปแบบ 2 ประเภทเช่นเดียวกัน คือ บุคคลธรรมดา และ นิติบุคคล ซึ่งการเลือกรูปแบบของธุรกิจเพื่อผลประโยชน์ที่สูงสุดของเรานั้น ผมเคยเขียนหลักการอยู่ในบทความ ทำธุรกิจยังไงให้ประหยัดภาษีสูงสุด : 3 เคล็ดลับวางแผนภาษีธุรกิจ

สำหรับในตอนนี้ เรามาเริ่มต้นกันที่ตัวแรก คือ รายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์กันก่อนครับ โดยขอแบ่งประเภทตามวิธีการคำนวณภาษีตามรูปแบบของทำธุรกิจ ดังนี้

1. บุคคลธรรมดา วิธีการคำนวณภาษีจะมาจากการคำนวณตาม เงินได้สุทธิ (รายได้ - ค่าใช้จ่าย - ค่าลดหย่อน) และวิธี เงินได้พึงประเมิน (0.5% x รายได้) เปรียบเทียบกันและเลือกเอาภาษีที่คำนวณได้สูงกว่า 

โดยวิธีการคำนวณโดยละเอียดนั้นอ่านได้ในบทความ ไขทุกปัญหาภาษี สำหรับคนที่ทำธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด! อีกทีหนึ่งครับ

2. นิติบุคคล สำหรับนิติบุคคลแล้ว วิธีการคำนวณภาษีนั้นจะมาจาก กำไรสุทธิคูณด้วยอัตราภาษี ซึ่งต้องใช้วิธีรับรู้รายได้และค่าใช้จ่ายตามหลักเกณฑ์ที่ประมวลรัษฏากรกำหนดไว้ และมีการจัดทำบัญชีและรวบรวมเอกสารหลักฐานต่างๆเพิ่มเติมอีกมากมายครับ

โดยหลักการคำนวณภาษีนั้นสามารถอ่านเพิ่มเติมได้ในบทความ ทำไมธุรกิจขาดทุนถึงยังต้องเสียภาษี นี่คือเหตุผลที่คุณต้องอึ้ง!!

และเพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลาผมได้สรุปความแตกต่างและวิธีการคำนวณภาษีออกมาตามรูป Infographic น่ารักๆด้านล่างนี้แล้วครับ เอาล่ะ เรามาดูกันเลยดีกว่าคร้าบ

โดยบทความนี้จะพูดถึงแค่ในส่วนของรายได้จากการให้เช่าก่อนนะครับ สำหรับการซื้อและขายนั้นจะพูดถึงในบทความต่อๆไป (ฝากกด Like ติดตามเพจ ภาษีธุรกิจ101 ด้วยนะครับ^^) ซึ่งความแตกต่างนั้นเราจะพบเรื่องที่แตกต่างกันอยู่ 3 เรื่องในการคำนวณภาษีดังนี้ครับ

1. ฐานภาษีเงินได้ เรื่องแรกคือความแตกต่างด้านการคำนวณภาษีครับ โดยถ้าเราทำธุรกิจปล่อยเช่าในรูปแบบบุคคลธรรมดา อัตราภาษีที่เราต้องเสียคือ 5-35% แต่ถ้าหากเราทำธุรกิจในรูปแบบนิติบุคคล อัตราภาษีเราจะเสียลดลงเหลือ 20% และอาจจะลดลงกว่านั้น ถ้าหากเราเข้าข่ายเป็นธุรกิจประเภท SMEs ตามกฎหมาย เมื่อมีทุนชำระจำนวน 5 ล้านบาทและรายได้ไม่เกิน 30 ล้านบาทต่อปี เราจะได้สิทธิยกเว้นภาษีจากกำไรสุทธิจำนวน 300,000 บาทแรก และกำไรสุทธิส่วนที่เกิน 300,000 บาทแต่ไม่เกิน 3,000,000 บาทจะเสียภาษีในอัตรา 15% แล้วจึงค่อยกลับมาเสียในอัตรา 20% ตามปกติสำหรับกำไรสุทธิส่วนที่เกิน 3,000,000 บาทครับ

2. เกณฑ์ที่ใช้ในการคำนวณ เกณฑ์ที่ใช้ในการคำนวณภาษีของบุคคลธรรมดานั้น จะใช้เกณฑ์ที่เรียกว่าเกณฑ์เงินสดครับ นั่นคือได้รับเงินเมื่อไรถือเป็นรายได้เมื่อนั้น แต่ในขณะที่เกณฑ์ในการคำนวณภาษีของนิติบุคคลนั้น จะใช้เกณฑ์ที่เรียกว่าเกณฑ์สิทธิ นั่นคือสิทธิที่จะรับรู้รายได้และค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นเมื่อไร เราต้องรับรู้ทันทีแม้จะเก็บเงินไม่ได้ก็ตามครับ

3. วิธีการคำนวณภาษี สำหรับวิธีการคำนวณภาษีนั้น ถ้าหากเป็นบุคคลธรรมดา จะเลือกคำนวณโดยสามารถใช้วิธีหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาๆโดยที่ไม่มีเอกสารได้ทันทีในอัตรา 30% หรือจะหักค่าใช้จ่ายตามจริงแบบที่จำเป็นและสมควรก็ได้เช่นเดียวกัน ซึ่งสะดวกและประหยัดเวลากว่ามาก แต่ในขณะที่นิติบุคคลนั้นจะต้องเลือกคำนวณตามวิธีกำไรสุทธิ โดยใช้รายได้และค่าใช้จ่ายตามกฎหมายมาคำนวณภาษี พร้อมทั้งต้องมีการจัดเก็บเอกสารหลักฐานมากมายรวมถึงการจัดทำบัญชีอีกด้วยครับ

ดังนั้นสิ่งหนึ่งที่อยากให้เป็นเคล็ดลับสำหรับคนที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็คือการจัดการเลือกรูปแบบธุรกิจให้เหมาะสมกับรายได้ที่มีและขนาดของกิจการที่ทำครับ ซึ่งถ้าหากขนาดธุรกิจของเราเป็นขนาดใหญ่ มีรายได้มากและมีค่าใช้จ่ายต่างๆที่ต้องเสียในการทำธุรกิจเยอะแยะ แบบนี้เราควรเลือกที่จะทำในรูปแบบนิติบุคคล เพราะเราจะได้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีมากที่สุด แต่ถ้าหากกิจการของเรายังเป็นการให้เช่าเล็กๆน้อยๆ ไม่ได้ยิ่งใหญ่ การตัดใจทำธุรกิจในรูปแบบบุคคลธรรมดาก็เป็นทางออกที่ดีทางหนึ่งครับ

สุดท้ายนี้ ไม่ว่าจะเลือกแบบไหนก็ตาม สิ่งหนึ่งที่เราต้องถามตัวเองทุกครั้งในการทำธุรกิจก็คือ กิจการของเรามีภาษีประเภทไหนและอะไรที่เกี่ยวข้องบ้าง เพื่อที่จะได้จัดการให้ถูกต้องตามกฎหมายคร้าบบ