ไขทุกปัญหาภาษี สำหรับคนที่ทำธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด!

ในยุคที่คอนโดโผล่ขึ้นราวกับดอกเห็ด (สำนวนแก่มาก -  -") ทำให้ใครหลายคนมองเห็นช่องทางสร้างอาชีพเสริมเพื่อเพิ่มเติมความมั่งคั่งให้กับตัวเอง โดยการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า และหวังเอากำไรจากการขายในอนาคต (เก็งกำไร) อยากบอกว่าทุกวันนี้ @TAXBugnoms ลองหันหน้าไปซ้ายทีขวาทีก็พบว่ามีเพื่อนๆพี่ๆน้องๆทำอาชีพเสริมแบบนี้เป็นจำนวนมากถึงมากที่สุด!!!

 

แต่รู้หรือไม่ว่า...
การปล่อยเช่าคอนโดแบบนี้
มันแปลว่าเรามีรายได้ที่ต้องเสียภาษีเพิ่มนะครับ!!

 

ซึ่งคำถามสำหรับภาษีธุรกิจสำหรับคนที่ปล่อยเช่าคอนโดจะถามมาอยู่บ่อยๆ คือ รายได้จากการให้เช่าคอนโดแบบนี้ ต้องเสียภาษีหรือเปล่า ซึ่งคำตอบสั้นๆง่ายๆ คือ  มีรายได้แบบนี้ = เสียภาษี แต่ถ้าใครบอกว่าจะไม่เสียหรือไม่ต้องเสีย ผมก็ขออวยพรให้เคลียร์กับพี่สรรพากรได้รู้เรื่องเมื่อโดนตรวจสอบนะครับ เหตุผลก็เพราะว่า กฎหมายเค้ากำหนดไว้ครับว่า รายได้ทุกประเภทที่เราได้มา ต้องนำมาคำนวณเพื่อเสียภาษีด้วยกันทั้งนั้นแหละคร้าบบ

 

ทีนี้คำถามต่อมาก็คือ แล้วคนที่มีรายได้จากการให้เช่าคอนโดแบบนี้ มีภาษีอะไรที่ต้องเสียบ้าง? คำตอบนี้ขอตอบแบบกระชับจับใจครับว่ามีภาษีอยู่ 2 ประเภทแน่ๆ ที่คนปล่อยเช่าคอนโดทุกคนต้องเสีย นั่นคือ ภาษีโรงเรือน และ ภาษีเงินได้ ครับผม เอาล่ะ.. เรามาเริ่มตันกันที่ตัวแรกก่อนเลย 

 

ภาษีโรงเรือน

 

สำหรับภาษีโรงเรือนนั้น ผู้ให้เช่าจะถูกบังคับเสียในอัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่า (หรือคิดเป็นค่าเช่าประมาณ 1 เดือนครึ่ง) โดยเทคนิคในการประหยัดภาษีโรงเรือน คือ การแยกระหว่างค่าเช่ากับค่าเฟอร์นิเจอร์ออกจากกันตั้งแต่ตอนทำสัญญา เพราะภาษีโรงเรือนจะคำนวณจากส่วนที่เป็นค่าเช่าอย่างเดียวเท่านั้น

 

โดยการยื่นภาษีโรงเรือนนั้น ให้ยื่นที่สำนักงานเขตพื้นที่ที่คอนโดของเราตั้งอยู่ครับ การยื่นให้ยื่นเป็นรายปี และต้องยื่นภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี

 

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

 

สำหรับภาษีอีกตัวหนึ่งที่ใครหลายคนไม่อยากจะเสีย พร้อมกับร้องเพลียในใจ นั่นคือ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานั้น เราจะใช้วิธีการคำนวณดังนี้

 

1. วิธีเงินได้สุทธิ

วิธีเงินได้สุทธินี้ จะคำนวณจากรายได้ค่าเช่าและค่าเฟอร์นิเจอร์รวมกัน (เงินทั้งหมดที่ได้รับ) หลังจากนั้นนำมาหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อน ตามวิธีการคำนวณภาษี (รายได้ - ค่าใช้จ่าย - ค่าลดหย่อน) x อัตราภาษี โดยการปล่อยเช่าคอนโดนั้นสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธีคือ

 

1. วิธีหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา กรณีให้เช่าคอนโดที่เราเป็นเจ้าของด้วยตัวเอง โดยกฎหมายกำหนดอัตราหักค่าใช้จ่ายไว้ที่ 30% ของยอดรายได้ครับ

2. วิธีหักค่าใช้จ่ายตามจำเป็นและสมควร (ค่าใช้จ่ายตามจริง) ซึ่งวิธีการหักค่าใช้จ่ายแบบนี้เหมาะสำหรับคนที่จัดเก็บเอกสารไว้เรียบร้อยและคิดว่าตัวเองมีค่าใช้จ่ายสูงกว่า 30% ของรายได้ ซึ่งวิธีนี้สามารถนำภาษีโรงเรือนมาหักเป็นค่าใช้จ่ายได้ด้วยนะครับ

 

สำหรับวิธีการคำนวณภาษีจากเงินได้สุทธินี้ ในแต่ละปีเราสามารถเลือกได้ว่า จะเลือกวิธีหักค่าใช้จ่ายแบบไหน เช่น ปีนี้อาจจะเลือกหักเหมา แต่ปีหน้ามีค่าใช้จ่ายจริงๆมากกว่าเลยเลือกหักตามจริง หรืออาจจะลองคำนวณภาษีเปรียบเทียบกันว่าวิธีไหนประหยัดภาษีมากกว่า ก็เลือกใช้วิธีนั้นไปก็ได้ครับ 

 

ส่วนเรื่องของค่าลดหย่อนนั้น สามารถหาข้อมูลเพิ่มได้ที่บทความ 14 รายการค่าลดหย่อนภาษีสำหรับมนุษย์เงินเดือน โดยเราสามารถใช้วิธีการวางแผนประหยัดภาษีด้วย LTF และ RMF มาใช้ได้เช่นเดียวกันครับ หากสนใจสามารถอ่านได้ที่บทความ 5 ขั้นตอนวางแผนซื้อ LTF และ RMF สำหรับปี 2015 ได้เลยคร้าบบ

 

2. วิธีเงินได้พึงประเมิน

สำหรับวิธีนี้จะคิดง่ายๆ โดยการนำรายได้ค่าเช่าทั้งหมดคูณด้วย 0.5% และเราจะเลือกใช้ในกรณีที่มีรายได้มากกว่า 1 ล้านบาทต่อปีเท่านั้นครับ (รายได้จากการให้เช่าคอนโดและรายได้อื่นที่ไม่ใช่เงินเดือนด้วยนะคร้าบ)

 

หลังจากคำนวณตาม 2 วิธีเรียบร้อยแล้ว ให้เปรียบเทียบวิธีที่ได้ภาษีมากกว่า แล้วนำมาเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งรายละเอียดในส่วนนี้เราสามารถเลือกใช้วิธีคำนวณผ่านอินเตอร์เน็ต หรือโปรแกรมคำนวณภาษีต่างๆที่มีให้ใช้บริการครับ และสำหรับการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานั้น เราสามารถยื่นที่สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขา หรือ ยื่นแบบผ่านอินเตอร์เน็ตก็ได้เช่นเดียวกันครับ โดยต้องยื่นรายการดังต่อไปนี้ครับ

 

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาครึ่งปี (มกราคม - มิถุนายน) เนื่องจากรายได้จากการให้เช่าคอนโดนั้นถือเป็นรายได้ประเภทที่ 5 ซึ่งผู้มีรายได้มีหน้าที่ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด. 94) ภายในเดือนกันยายนของทุกปี (ร่วมกับรายได้ประเภทที่ 5-8 อื่นๆ ถ้ามี)
2. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสิ้นปี (มกราคม - ธันวาคม) โดยมีหน้าที่ยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด. 90) ภายในเดือนมีนาคมของปีถัดไป

 

หมายเหตุ :

1) กรณีที่สัญญาระบุไว้ว่า ผู้เช่าเป็นผู้ออกค่าภาษีโรงเรือนให้แทนผู้ให้เช่า อย่าลืมนำมารวมเป็นรายได้ในการคำนวณภาษีด้วยนะครับ
2) กรณีที่มีค่าเช่าในส่วนที่เป็น เฟอร์นิเจอร์เกินกว่า 1.8 ล้านบาทต่อปี อาจจะต้องมีหน้าที่จดทะเบียนเป็นผู้ประกอบการเพื่อเสียภาษีมูลค่าเพิ่มอีกทางหนึ่งด้วยครับ

 

 

ตัวอย่างวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

 

สมมติว่า นายเกรย์แมนผู้โสดสนิทไม่มีค่าลดหย่อนใดๆในชีวิต แต่มีคอนโดปล่อยเช่าจำนวน 5 แห่ง โดยมีค่าเช่าต่อเดือนแห่งละ 20,000 บาท (แบ่งออกเป็นค่าเช่า 10,000 บาท และค่าเฟอร์นิเจอร์ 10,000 บาท) และตลอด 1 ปีนั้นมีคนเช่าเต็มทุกเดือน นายเกรย์แมนจะคำนวณภาษีได้ดังนี้

 

ภาษีโรงเรือน