ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอมตะซัมมิทโกรท

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอมตะซัมมิทโกรท 

(Amata Summit Growth Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust: AMATAR)

สวัสดีครับ พบกันอีกครั้งกับผมหมอนัท @คลินิกกองทุน นะครับ ผมว่าช่วงนี้เป็นช่วงที่คนสนใจการลงทุนกันมากขึ้น เห็นได้จากสินทรัพย์ของกองทุนรวมทั่วทั้งประเทศเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ ไม่ว่าจะเป็น กองทุนหุ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกองทุนหุ้นต่างประเทศ แต่มีสินทรัพย์กองทุนประเภทหนึ่งที่คนยังลงทุนไม่เยอะ และบางคนเองก็ยังไม่รู้จัก แต่หารู้ไม่ว่า ความเสี่ยงจากกองประเภทนี้ไม่สูงมากเกินไปที่คนทั่วไปจะรับได้ แถมให้ผลตอบแทนที่ดี ลงทุนได้ด้วยเงินจำนวนไม่มาก และเหมาะกับการลงทุนะระยะยาว ๆ โดยเฉพาะนักลงทุนทั่วไปอีกด้วยครับ นั่นก็คือ

“กอง REITs นั่นเอง ครับ”

รู้จัก REITs ก่อนลงทุน มุ่งสู่ความมั่งคั่ง

ก่อนอื่นขออธิบายเพิ่มเติมก่อนนะครับว่าเจ้า กอง REIT นั้นคืออะไรกันแน่ ในสมัยก่อน(เขียนยังกับมันนานมาก) เมื่อครั้งยังมี กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ อยู่ (จริง ๆ ตอนนี้ก็ยังมีนะครับ แต่ว่า ตั้งแต่ 2 ปีที่แล้ว ก.ล.ต. ก็ให้เปลี่ยนกองทุนใหม่ ๆ ให้เป็นรูปแบบ REITs หมดแล้วครับ

ต้องบอกก่อนว่ากองทุนรวมอสังหาฯ แบบเดิมที่มีอยู่ตอนนี้ มีแค่ในประเทศไทยที่เดียวนะครับ !!และกองทุนรวมอสังหาฯ แบบเก่านั้น นั้นจะมี 2 ประเภทครับ นั่นก็คือ กองทุนที่ไปลงทุนในสิทธิการเช่า และ แบบที่กองทุนไปลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เลยครับ เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารโรงงาน/คลังสินค้า อาคารสำนักงานให้เช่า เป็นต้น

ส่วนกอง REIT ก็เป็นแบบเดิมเลยครับ มี 2 ประเภทเหมือนกัน แต่ว่ามีการพัฒนากฎเกณฑ์ และมีเรื่องของทรัสต์เข้ามาเกี่ยวข้อง แน่นอนครับ ว่าเวลาเราไม่พอ จึงอยากให้อ่านรายละเอียดของ ทรัสต์ ได้ที่นี่ครับ ซึ่งการปรับจากกองทุนเป็นรูปแบบ ทรัสต์ นั้นมีข้อดีกว่ากองทุนแบบเดิม เพื่อให้เกิดการพัฒนาของการลงทุนในอสังหาฯ ที่ดีขึ้นและเหมาะสมขึ้น  และ ก.ล.ต.ได้ปรับกฎเกณฑ์ และรูปแบบของการลงทุนในอสังหาฯ ดังกล่าวให้เหมาะสมและเป็นสากลมากขึ้น

ซึ่งกอง REIT นี้ต่างจาก กองทุนอสังหาฯ ทั่วไป โดยส่วนใหญ่จะแตกต่างกันในเรื่องของขอบเขตในการลงทุนเช่น กอง REIT สามารถไปลงทุนกับสินทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ หรือสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศและสามารถกู้ยืมเงินมาลงทุนได้มากขึ้นอีกด้วยครับ

ติดตาม และอ่านรายละเอียดต่างๆ ทั้งความเหมือน และความแตกต่างของ กองทุนรวมอสังหาฯ และ กอง REIT รวมถึงข้อกำหนดที่น่าสนใจได้เลยครับ ->> http://www.set.or.th/th/products/listing/files/Brochure_REIT.pdf

ก่อนลงทุนต้องดูอะไรบ้าง

ดูตาม้าตาเรือสิครับ !! ไม่ใช่ !!

ก่อนจะเริ่มผมขอให้แนวคิดเพิ่มเติมเพื่อเป็นแง่มุมในการลงทุนกอง REIT เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจดังนี้ครับ

1. ก่อนอื่นต้องดูว่า ประเภททรัพย์สินที่เราจะลงทุนเป็นทรัพย์สินที่อยู่ในธุรกิจอะไร เช่น ที่ดิน อาคารโรงงาน/คลังสินค้า ศูนย์การค้า เป็นต้น เพื่อให้เราเข้าใจในทรัพย์สินที่เราลงทุน และความเสี่ยงของธุรกิจประเภทนั้นๆ และตอบให้ได้ว่า แนวโน้มของอัตราผลตอบแทนเป็นที่พอใจหรือไม่ รวมถึงเข้าใจก่อนว่าในระยะยาวแล้วอัตราผลตอบแทนอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ ดังนั้นนักลงทุนควรพิจารณาโอกาสการเติบโตควบคู่กับระยะเวลาของการลงทุนด้วย เช่น มีการขึ้นค่าเช่าหรือไม่อย่างไร
2. ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager)  เป็นมืออาชีพหรือไม่ ซึ่งแน่นอนว่า REIT Manager และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องบริหารทรัพย์สินโดยให้มีอัตราผลตอบแทนในการลงทุนเป็นไปตามที่คาดหวัง ได้แก่ การเจรจาต่อรองราคาค่าเช่า ออกนโยบายต่างๆ ที่ทำให้เกิดการพัฒนาที่ดีขึ้นของโครงการ บริหารจัดการไม่ให้มีการกู้ยืมมากเกินไป ฯลฯ เรียกได้ว่า ถ้าเรามีผู้บริหารที่ดีแล้วละก็ ผลตอบแทนที่ได้ก็ไม่น่าผิดเพี้ยนไปจากที่คาดหวังครับ
3. สภาพคล่องและขนาดของกองทุน แน่นอนว่าถ้าเป็นกองทุนขนาดใหญ่ มีผู้ถือครองมากก็มีแนวโน้มว่า หลังจากกอง REIT เข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อ-ขายแล้ว เราจะมั่นใจได้ว่า ถ้าหากฉุกเฉินต้องใช้เงินที่เราลงทุนไป เราจะสามารถขายเพื่อที่จะนำเงินออกมาใช้ได้อย่างไม่ติดขัด
4. ภาพรวมของ REIT เป็นอย่างไร? เช่นทำเลที่ตั้งดีหรือไม่, มีคนเช่าหลากหลายหรือไม่, มีกลุ่มลูกค้าเป็นใครและคุณภาพสินทรัพย์ดีหรือไม่ สุดท้ายคือ อัตราการเช่าสูงพอที่จะทำให้เราได้ผลประโยชน์ตอบแทนตาม

คราวนี้เรามาถึงพระเอกของเราในคราวนี้ครับ ว่ามีรายละเอียดอย่างไรกันบ้าง และทำไมถึงน่าสนใจ เรามาเริ่มกันเลยครับ

AMATAR REIT มีอะไร ทำไมถึงน่าสนใจ

ภาพรวมทั่วไป

ชื่อกอง : AMATAR

Amata Summit Growth Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอมตะซัมมิทโกรท

เห็นชื่อก็รู้เลยครับ เนื่องจากว่ามีทั้งคำว่า Freehold และ Leasehold อยู่ด้วย นั้นก็หมายความว่า เราลงทุนในสิทธิในการเป็นเจ้าของ(ซื้อ) และเช่าด้วยครับ (2 in 1 นะเนี้ย)

การซื้อมาเป็นกรรมสิทธิ์เลย หรือ เป็นเจ้าของคงเข้าใจไม่ยาก แต่หลายท่านอาจจะยังไม่ค่อยเข้าใจว่าสิทธิการเช่ามันเป็นอย่างไร ผมอธิบายคร่าวๆ แบบนี้ครับ การเช่าระยะยาว ๆ ก็เหมือนกับเซ้งที่นั่นเอง(รู้จักคำว่าเซ้งกันไหมครับเนี่ย) แน่นอนว่า ถ้าครบอายุการเช่าตามที่ตกลงกัน หากเจ้าของไม่ต่ออายุ ก็จะต้องคืนสิทธิให้กับเจ้าของที่ครับ หลายท่านอาจจะคิดว่า แล้วมันคุ้มหรือที่สุดท้ายแล้วก็ต้องคืนให้เจ้าของไป ถ้าเป็นสิทธิการเป็นเจ้าของเรายังมีที่ดิน หรืออาคารอยู่ ถ้าเป็นสิทธิการเช่าแล้วเงินต้นที่ลงทุนไปละ ??

การลงทุนในสิทธิการเช่านั้น จะมีโอกาสได้ผลประโยชน์ตอบแทนจากการลงทุนที่มักจะสูงกว่าสิทธิการเป็นเจ้าของที่ดินครับ ทั้งนี้ก็เพื่อชดเชยเงินต้น หรือมูลค่า NAV ที่จะลดลงกลายเป็น 0 เมื่อเลิกกอง และการคืนอสังหาฯ ให้กับเจ้าของเดิม เรียกได้ว่า ทยอยคืนเงินต้นมาพร้อมๆ กับผลประโยชน์ตอบแทนนั้นเองครับ (เราเรียกส่วนที่คืนมาพร้อมเงินปันผลว่าเงินลดทุนครับ)

สำหรับกองทรัสต์ AMATAR นี้จะเป็นเงินลงทุนในสิทธิการเช่า และ การซื้อมาเป็นเจ้าของ ด้วยสัดส่วน Freehold 35% และ Leasehold