เคยได้ยินไหมครับว่า การลงทุนคอนโดต้องกำไรตั้งแต่ตอนที่ซื้อ เพราะก่อนตัดสินใจซื้อควรทำการบ้านหนักเพื่อเลือกลงทุนในโครงการที่ดีในราคาที่ถูกกว่าราคาตลาด ต้องวิเคราะห์ต่อไปอีกว่ามูลค่าคอนโดจะสูงขึ้นในอนาคตด้วย พอถึงตอนอยากขายก็จะได้ตั้งราคาอย่างสบายใจไม่ติดปัญหาตั้งราคานี้ขายแล้วขาดทุน ซึ่งราคาในสายตาที่ผู้ซื้อมองจะมี 2 กลุ่ม

กลุ่มแรก สนใจราคารวมที่ต้องจ่าย

อย่างเช่น มีงบซื้อคอนโด 3 ล้านบาทในทำเลที่หมายตา หากราคาเกินจากนี้ไม่สนใจ

กลุ่มสอง สนใจราคาต่อตารางเมตรที่ต้องจ่าย

อย่างเช่น ราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 100,000 บาทในทำเลที่หมายตา หากราคาต่อตารางเมตรเกินจากนี้ไม่เอา

จากตัวอย่างการหาคอนโดให้โดนใจคนซื้อทั้ง 2 กลุ่ม เพื่อเพิ่มโอกาสในการขายได้กำไร ต้องหาคอนโดที่ต้นทุนต่ำกว่า 3 ล้านบาทและมีราคาต่อตารางเมตรถูกกว่า 100,000 บาท อย่างมีนัยสำคัญ

การตั้งราคาคอนโดให้โดนใจคนซื้อมีอยู่ 5 ปัจจัย ดังนี้

1. ราคาตลาด

ควรตั้งราคาขายไม่เกินราคาตลาด เพราะคนซื้อก็มีการเปรียบเทียบราคา ย่อมสนใจคอนโดที่ขายถูกกว่าในโครงการระดับเดียวกัน

2. ภาวะเศรษฐกิจ

ตอนเศรษฐกิจดีคนหาเงินง่ายตั้งราคาคอนโดแพงขึ้นก็ได้ ตอนเศรษฐกิจไม่ดีคนหาเงินยากตั้งราคาคอนโดถูกลงจะดีกว่า

3. สภาวการณ์แข่งขัน

สัมผัสได้ว่าเป็นภาวะแย่งกันขายหรือภาวะแย่งกันซื้อ หากแย่งกันซื้อตั้งราคาคอนโดแพงขึ้นก็ได้ และหากแย่งกันขายตั้งราคาคอนโดถูกลงจะดีกว่า

4. ระยะเวลาขาย

คอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องใช้ระยะเวลาในการขาย ไม่ได้ขายง่ายเหมือนหุ้น หากต้องการขายไวก็ต้องตั้งราคาถูกมาก หากไม่รีบขายก็ลดราคาเล็กน้อยหรือขายเท่าราคาตลาดครับ

5. กำไรที่ผู้ขายได้รับ

ผู้ซื้อบางคนถามผู้ขายตรงๆเลยว่าบวกกำไรเท่าไหร่ ผู้ซื้อบางคนจะซื้อเฉพาะที่ประกาศขายเท่าทุนหรือขายขาดทุนเท่านั้น ซึ่งการตั้งราคาให้โดนใจคนซื้อลักษณะนี้จะไม่ค่อยได้กำไรหรือถึงขั้นขาดทุนเลยทีเดียว

สรุปว่าการตั้งราคาขายคอนโดควรดูปัจจัยหลายอย่างประกอบกันทั้งปัจจัยภายในตัวผู้ขายและปัจจัยภายนอก ได้แก่ ราคาตลาดคอนโด สภาวการณ์แข่งขัน และภาวะเศรษฐกิจ เป็นต้น

แต่สิ่งสำคัญอีกอย่างที่ลืมไม่ได้ คือ ต้นทุนที่เราซื้อมา

ต้องแน่ใจว่า ซื้อมาคุ้มค่าได้กำไรตั้งแต่ตอนที่ซื้อ