อัพเดทกองทุนร้อนแรง UGREF-UI-N ทำไมยังคงน่าลงทุนต่อเนื่องในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น

สวัสดีครับนักลงทุนทุกท่าน กลับมาพบกับผมหมอนัทอีกครั้งในคลินิกกองทุนแห่งนี้ แน่นอนว่าครั้งนี้มาพบกัน ต้องมีเรื่องที่น่าสนใจมาเล่าสู่กันฟังอย่างแน่นอนครับ ใครอยากรู้แล้วว่ามีอะไรที่น่าสนใจ ตามผมมาเลยครับ

ผมเชื่อว่าใครหลายๆคนตอนนี้เมื่อหยิบมือถือมา “เปิดดูพอร์ตทีไร น้ำตามันก็ไหล” คำพูดนี้คงจะสะท้อนภาพการลงทุนตอนนี้ได้เป็นอย่างดี เพราะเป็นช่วงเวลาที่ตราสารต่างๆ มีความผันผวน และ มีแนวโน้มของราคาสินทรัพย์ที่ปรับตัวลดลงค่อนข้างมาก โดยเฉพาะหุ้นกลุ่มเทคโนโลยี และหุ้นกลุ่มอื่น ๆ ที่มีลักษณะที่เป็นหุ้นเติบโต รวมถึงหุ้นสหรัฐฯ หุ้นจีน หุ้นยุโรป หุ้นญี่ปุ่น หุ้นเวียดนาม แม้แต่ตราสารหนี้เองก็ยังมีการปรับตัวลดลงของราคาที่ค่อนข้างรุนแรง ซึ่งเราไม่ได้เห็นลักษณะการปรับตัวลดลงแบบนี้จากตราสารหนี้มานานมาก

ด้วยภาวะเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ธนาคารกลางในหลาย ๆ ประเทศ ต้องปรับดอกเบี้ยนโยบายให้สูงขึ้น โดยคาดหวังว่าอัตราเงินเฟ้อในระยะยาวจะค่อย ๆ ปรับตัวลดลงมาอยู่ในระดับปกติได้ แต่ทั้งนี้ระหว่างทางแน่นอนว่าราคาสินทรัพย์จะต้องมีความผันผวนมากขึ้นอย่างแน่นอน

แล้วมีสินทรัพย์ไหนบ้างที่สามารถต้านทานเงินเฟ้อและการขึ้นอัตราดอกเบี้ยเหล่านี้ได้บ้าง ? 

สินทรัพย์ที่ผมกำลังจะพูดถึงต่อไปนี้จะช่วยให้พอร์ตของเราต่อสู้กับเงินเฟ้อได้เป็นอย่างดี นั่นก็คือกลุ่มของสินทรัพย์ทางเลือก เช่น หุ้นนอกตลาด(Private Equity) , ของสะสม (Collectibles) เช่น กระเป๋าแบรนด์เนม, นาฬิกา รวมถึงกองทุน Hedge Fund , Structured Note ที่ราคาสินทรัพย์ไม่ได้เคลื่อนไหวไปในทางเดียวกับตลาดหุ้น หรือตลาดตราสารหนี้ทั่วไปนั่นเองครับ 

และถ้าหากใครจำได้ ก่อนหน้านี้ผมได้เขียนบทความถึงกองทุน กองทุนนึงที่มีความสามารถเอาชนะเงินเฟ้อได้เช่นเดียวกับสินทรัพย์ทางเลือกที่ผมได้เกริ่นไปนั่นก็คือ การลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบโดยตรง หรือที่เรียกว่า Direct investment in property fund

กองทุน UGREF-UI-N

สำหรับกองทุน UGREF-UI-N นั้น เน้นลงทุนในหน่วยลงทุนกองทุนต่างประเทศ UBS (LUX) Real Estate Funds Selection - Global (I-96 acc EUR)(กองทุนหลัก) เพียงกองทุนเดียว 

โดยเฉลี่ยรอบปีไม่น้อยกว่า 80% มีระดับความเสี่ยง 8+ (ความเสี่ยงสูงมากอย่างมีนัยสำคัญ) มีการป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนไม่น้อยกว่า 90% ของมูลค่าเงินลงทุนต่างประเทศ

โดยกองทุน Master Fund (กองทุนหลัก) อย่าง UBS (LUX) Real Estate Funds Selection - Global (I-96 accEUR) (กองทุนหลัก) กองนี้ ได้มีการกระจายการลงลงทุนไปยังกองทุนอสังหาริมทรัพย์กว่า 59 กองทุนทั่วโลก ซึ่งมีโครงการภายใต้การจัดการกว่า 10,825 โครงการ ซึ่งแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวนต่ำมาก เพื่อโอกาสรับผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว

 เช่น ออฟฟิศ อพาร์ทเมนท์ โลจิสติก คลังสินค้า ศุนย์การค้า ศูนย์การแพทย์ โรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นกลุ่มเฉพาะเจาะจง โลจิสติก และ คลังสินค้า หรือกลุ่มอุตสาหกรรมที่สหรัฐฯ เน้นไปที่ระบบขนส่ง และ Supply Chain เป็นหลัก ซึ่งกลุ่มนี้จะค่อนข้างทนทานต่อทุกภาวะเศรษฐกิจ และด้วยมีการผสมสินทรัพย์ที่แตกต่างกัน ก็ทำให้มีการกระจายผู้เช่าอย่างดี รวมถึงราคาของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เคลื่อนไหวไปในทางเดียวกับตลาดหุ้นมากนัก สามารถเติบโตได้ในภาวะที่ดอกเบี้บและเงินเฟ้อสูงขึ้น ทำให้ช่วยลดความเสี่ยงลงได้เป็นอย่างดี

กองหลักนั้นมีการบริหารจัดการกองทุนแบบ Active Management และปรับเปลี่ยนการลงทุนไปตามสถาณการณ์ โดยทีม UBS หนึ่งในผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก และมีประสบการณ์มาอย่างยาวนาน 

สิ่งที่เป็นเสน่ห์ และ เป็นเอกลักษณ์ของการลงทุนแบบนี้ คือราคาที่ไม่ผันผวนไปตามภาวะตลาดการลงทุน เนื่องจากว่ากองทุนนี้ผลตอบแทนมาจากรายได้ที่เกิดขึ้นจริงจากค่าเช่า หรือ ค่าบริการของการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุนด้วยเป็นหลัก ทำให้รายได้ที่ได้รับมานั้นค่อนข้างสม่ำเสมอ เรียกได้ว่าตราบใดที่ผู้เช่ายังอยู่ กองทุนนี้ก็ยังคงสามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องไม่ขาดสาย

นอกจากนี้การปรับขึ้นค่าเช่าก็ทำได้เช่นกัน บางสินทรัพย์สามารถปรับค่าเช่าขึ้นได้ทุกๆปีด้วยซ้ำ พูดง่าย ๆ ว่า กองทุนนี้สามารถเอาชนะเงินเฟ้อได้ในระยะยาวอย่างแน่นอน

ถ้าหากท่านไหนต้องการทราบรายละเอียดลึก ๆ ก็สามารถอ่านที่บทความนี้ได้ที่: เจาะลึกของทุนอสังหา UGREF-UI-N หรือ กองทุน United Global Real Estate Fund-Selection Not for Retail Investors - N

         เมื่อกองทุนนี้มี Feature ที่ดีขนาดนี้ ตอนเปิดตัว หรือ IPO ไปก็ได้รับความนิยม และ ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากมาย หลาย ๆ คนคงสงสัยว่าทำไมกองทุน UGREF-UI-N ถึงทำผลตอบแทนได้ดี แน่นอนครับว่า อย่างที่เกริ่นไว้ในตอนแรก ๆ กองทุนนี้ได้รับผลตอบแทน โดยผลตอบแทนหลัก ๆ นั้น มาจากกระแสรายได้จากค่าเช่า และตัวราคาสินทรัพย์ในกองก็ไม่ได้ขึ้นกับ ราคาสินทรัพย์ในตลาดหุ้น ไม่เหมือนกับการลงทุนผ่านกอง REITs ที่อยู่ในตลาดหุ้นที่จะทำให้ราคาผันผวนมาก

ถ้ายังมีคำถามอยู่ว่าทำไม ให้ลองนึกภาพตามว่าที่ดิน หรืออสังหาต่าง ๆ ในตลาดที่อยู่ในทำเลที่ดี เป็นที่ต้องการของตลาดราคาส่วนใหญ่มักจะไม่ค่อยปรับตัวลดลงตามภาวะเศรษฐกิจและบางทีมีการปรับขึ้นเสียด้วยซ้ำ

“คุณภาพ” และ “ความหลากหลาย” ของสินทรัพย์ที่อยู่ในกองทุนนี้ ทำให้กองมีรายได้ที่เข้ามาหลายทาง เมื่อสินทรัพย์มีคุณภาพ เป็นที่ต้องการของตลาด มีคนเข้ามาใช้บริการเยอะก็ทำให้เกิดความมั่นคงของรายได้ที่ต่อเนื่องครับ

ด้วยกลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนนี้เอง มีการกระจายครอบคลุมในหลากหลายรูปแบบธุรกิจ ที่มีศักยภาพโดดเด่นทั่วโลก เน้นธุรกิจที่มีการสร้างรายได้ประจำที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง เช่น โกดังในอุตสาหกรรม/ โลจิสติกส์ อสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการดูแลสุขภาพ และอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย รวมถึงที่พักสำหรับผู้สูงอายุและนักเรียน และ ศูนย์การแพทย์ที่ทุกคนต้องใช้บริการไม่ว่าจะเกิดเศรษฐกิจถดถอยหรือไม่ ก็ยังคงมีลูกค้าประจำ โดยผู้ลงทุนสามารถรีเซ็ตค่าเช่าได้อย่างน้อยปีละครั้งเพื่อให้ทันกับอัตราเงินเฟ้อ

นอกจากนี้ก็มีการทำ Due-diligence หรือมีการตรวจสอบ และประเมินก่อนการลงทุนที่เป็นมืออาชีพ เพื่อสร้างความมั่นใจว่าการลงทุนจะเป็นการลงทุนที่ดี โปร่งใส และ ได้สินทรัพย์ที่มีคุณภาพจริง ๆ

และอย่าลืมว่ากองทุนนี้เป็นกองทุนระดับโลกที่ ไม่ได้มองเฉพาะแค่ผลตอบแทนเท่านั้น แต่จะมีการปรับพอร์ต เพื่อบริหารจัดการความเสี่ยง และปรับเปลี่ยนการลงทุนไปตามสถานการณ์ ทำให้มีโอกาสได้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอแม้จะอยู่ในช่วงวัฏจักรตลาดหุ้นที่ยากลำบากอย่างที่เกิดขึ้นในตอนนี้

กองทุนเปิด ยูไนเต็ด โกลบอล เรียล เอสเตท ฟันด์ ซีเลคชั่น ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย(UGREF-UI) (ชนิดรับซื้อคืนหน่วยลงทุนแบบปกติ : UGREF-UI-N) มูลค่าขั้นต่ำการซื้อ 500,000

สำหรับผู้ที่สนใจสามารถเข้าไปศึกษาเพิ่มเติมกันได้ที่ : https://www.uobam.co.th/th/mutual-fund/00750/UGREF-UI-N

ดังนั้นผมขอสรุปข้อดีในการลงทุนกับกองทุน UGREF-UI-N เป็นข้อ ๆ ดังนี้ครับ

1. กองทุนหลักกระจายการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท  ทำให้ความเสี่ยงลดลง ผลตอบแทนสม่ำเสมอมากขึ้น เน้นลงทุนในสินทรัพย์ที่มีรายได้สม่ำเสมอ จากความมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว เช่น ศูนย์การแพทย์ โกดังสินค้า(ของจำเป็น) หรือหอพัก ที่อยู่อาศัยที่มีอัตราการเช่าสูงมาก 

2. โอกาสสร้างกระแสรายได้จากการเช่า อย่างสม่ำเสมอ เพราะว่าสินทรัพย์ที่อยู่ในกองทุนมีคุณภาพ ทำเลดี คนเช่าเยอะ และมีอัตราการกู้ยืมเพื่อการลงทุนค่อนข้างต่ำ ประมาณ 24% ของสินทรัพย์ทั้งหมด (กองทุนตั้งลิมิตไว้ 40%) ทำให้ความเสี่ยงไม่ได้สูงมากเกินไป

3. มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ แข็งแกร่งของธุรกิจ และ สามารถขึ้นค่าเช่าตามเงินเฟ้อ - ดังนั้นในช่วงที่เงินเฟ้อสูงและอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น กองทุนนี้จะได้รับผลกระทบน้อยมาก ถ้าหากลงทุนระยะยาว ๆ ก็มีโอกาสที่จะได้ผลตอบแทนที่ดีชนะเงินเฟ้อได้

4. สามารถป้องกันความเสี่ยงจากอัตราเงินเฟ้อได้ดี เนื่องจากกองทุนนี้มีการลงทุนในสินทรัพย์ที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ตามภาวะการเติบโตของเศรษฐกิจ  เช่นการเพิ่มค่าเช่า หรือค่าบริการ