เช่าอยู่ ไม่ใช่การจ่ายเงินทิ้ง : Ramit Sethi ผู้เขียนหนังสือ ‘ผมจะสอนให้คุณรวย’ บอกอย่ายึดติดว่าต้องซื้อบ้านและชั่งน้ำหนักทางเลือกอื่นด้วย

 เหมือนจะเป็นประเด็นที่คนมักแชร์กันอยู่เรื่อยๆ เรื่องการจ่ายรายเดือนค่าบ้านแต่ว่าเงินต้นลดน้อยมากหรือแทบไม่ลดเลย แต่ส่วนใหญ่ไปอยู่ที่ดอกเบี้ยหมด (ปีหนึ่งจะมาให้เห็นครั้งหรือสองครั้ง)

ดร. นงนุช ตันติสันติวงศ์ (เจ้าของเพจ Dr. Nuch Tantisantiwong) นักวิชาการด้านเศรษฐกิจ การเงินและการคลังและภาษี ได้เขียนอธิบายไว้ในเพจถึงประเด็นนี้ว่า

“ปกติแต่ละงวดที่คุณผ่อนจะหักเงินต้นและดอกเบี้ยเสมอ แต่งวดแรกส่วนใหญ่ที่จ่ายจะเป็นดอกเบี้ย เพราะเงินต้นที่คุณค้างหนี้อยู่ยังเต็มเม็ดเต็มหน่วย แต่สัดส่วนดอกเบี้ยในแต่ละงวดจะลดลงเรื่อยๆ ตามเงินต้นที่คุณจ่ายมาแล้วในแต่ละงวด

แต่ถ้าธนาคารออกผลิตภัณฑ์จูงใจประเภทผ่อนต่ำในปีแรกๆ ตอนทำสัญญา อาจจะตกลงจ่ายขั้นต่ำสุดๆ ในช่วงปีแรกๆ แล้วค่อยเพิ่มค่างวดใน 2-3 ปีข้างหน้า ช่วงปีแรกๆ นี้ ค่างวดที่คุณจ่ายก็จะมีแต่ดอกเบี้ย เพราะนั่นคือขั้นต่ำเพื่อไม่ให้หนี้ที่คุณค้างเพิ่มขึ้นค่ะ จากนั้นเมื่อค่างวดเพิ่ม ก็จะเริ่มหักเงินต้นหักดอกเบี้ยค่ะ

เพราะฉะนั้น ถามพนักงานธนาคาร และ อ่านสัญญาสินเชื่อให้ครบถ้วนทุกข้อ ไม่เข้าใจว่าค่างวดคำนวณจากอะไรในแต่ละงวด ให้ถามหาตารางคำนวณงวดที่ต้องชำระจากพนักงานธนาคาร ก่อนที่จะเซ็นชื่อค่ะ … จะได้ไม่ต้องคร่ำครวญทีหลัง

แต่ถ้าคุณจ่ายช้าซักงวด งวดถัดไป ค่างวดก็อาจจะหักเงินต้นน้อยหรือไม่เหลือให้หัก เพราะต้องเอาไปหักดอกเบี้ยและเงินต้นที่ค้างจ่ายเมื่อเดือนก่อนค่ะ

… ดังนั้น ถ้าคิดจะมีบ้านคอนโดด้วยการก่อหนี้ คุณต้องประเมินให้ดีก่อนว่า คุณมีงานทำ มีรายได้หลังหักภาษีและรายจ่าย พอจะผ่อนจ่ายสินเชื่อคุณทุกงวดตรงเวลา หรือไม่

ถ้าคำตอบ คือ ไม่ ก็แปลว่าคุณไม่พร้อมจะมีหนี้ค่ะ ก็ควรจะปรับพฤติกรรมการใช้เงินและหาวิธีเพิ่มรายได้ ก่อนที่จะสร้างหนี้ใหม่ค่ะ”

 ความเข้าใจเรื่อง ทรัพย์สิน/หนี้สิน เป็นสิ่งจำเป็นก่อนซื้อบ้าน

ความน่าเป็นห่วงของเรื่องนี้คือคนซื้อบ้านเองอาจจะไม่เข้าใจอย่างแท้จริงเรื่องการผ่อนจ่าย เงินที่จ่ายไปลดส่วนไหน ดอกเบี้ยเท่าไหร่ ลดต้นเท่าไหร่ โปรโมชันตอนซื้อมีระยะเวลานานแค่ไหน ฯลฯ

แต่ถึงแม้จะไม่เข้าใจเรื่องค่างวดผ่อนบ้าน ค่าใช้จ่ายและความรับผิดชอบของการเป็นเจ้าของบ้านที่ตามภายหลังก็พร้อมจะกู้ซื้อบ้านสักหลังหนึ่งด้วยความเชื่อที่ว่าการซื้อบ้านคือการลงทุนในทรัพย์สิน มูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

ก่อนอื่นต้องตอบคำถามนี้ก่อนว่าบ้านที่เรากู้ซื้อจากธนาคารเป็นทรัพย์สินจริงๆ เหรอ?

ในหนังสือ “คนไทยฉลาดเรื่องการเงิน” พี่หนุ่ม Money Coach ได้อธิบายเอาไว้ว่า

“หนึ่งในความเข้าใจผิดทางการเงินอันดับต้นๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินและหนี้สินก็คือ การเชื่อว่าบ้านที่เรากู้ซื้อจากธนาคารนั้นเป็นทรัพย์สินแท้ที่จริงแล้ว บ้านเป็นหนี้สิน ทั้งนี้เพราะเมื่อเรากู้ซื้อบ้าน โดยจดจำนองบ้านไว้กับธนาคาร สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือ ภาระที่ต้องผ่อนเป็นประจำทุกเดือน ดังนั้น ที่ถูกต้อง บ้านที่เรากู้ซื้อจากธนาคารเพื่ออยู่อาศัย จึงเป็นหนี้สิน (ไม่ใช่ ทรัพย์สิน)

ตรงกันข้าม หากเรากู้ซื้อบ้านสักหนึ่งหลัง แล้วปล่อยเช่า โดยได้ค่าเช่ามากกว่าค่าใช้จ่ายและเงินผ่อนธนาคาร และมีเงินส่วนต่างเหลือเข้ากระเป๋า ทุกเดือน แบบนี้บ้านที่เราซื้อเพื่อปล่อยเช่า ก็จะกลายเป็นทรัพย์สิน”

เพราะฉะนั้นที่จริงแล้วการกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองจะไม่ใช่ทรัพย์สิน ถ้ามันไม่ได้ทำให้เงินไหลเข้ากระเป๋าของเรา

แล้วเราไม่ควรกู้ซื้อบ้านเหรอ? ก็ไม่ใช่อีกนั่นแหละครับ

ประเด็นคือเราต้องรู้ว่าเราผ่อนไหวแค่ไหน เข้าใจเรื่องค่าใช้จ่ายในการผ่อนบ้าน เงื่อนไขในการผ่อนเมื่อดอกเบี้ยมันขยับแล้วค่างวดจะลดจะเพิ่มเท่าไหร่ ต้องเข้าใจตรงนี้ให้ดี

ดร. นงนุช แนะนำว่าเวลาจะเลือกทำสัญญากู้ซื้อบ้านให้ เลือกระยะสัญญาให้เหมาะสมกับความสามารถในการหารายได้ เลือกจำนวนเงินค่างวดโดยคำนึงถึงรายได้และรายจ่ายในแต่ละเดือน รวมค่าใช้จ่ายเผื่อเหลือเผื่อขาดเวลาฉุกเฉินไว้ด้วย และสุดท้ายคือจ่ายค่างวดให้ตรงเวลา

แต่ถ้าไม่ซื้อบ้านแล้วเช่าอยู่ มันก็เหมือนเอาเงินไปทิ้ง ช่วยให้คนอื่นรวยไม่ใช่เหรอ?

การเช่าบ้านไม่ใช่การเอาเงินไปทิ้ง

รามิตร เศรษฐี (Ramit Sethi) ผู้เชี่ยวชาญทางด้านจิตวิทยาทางการเงิน ผู้เขียน “ผมจะสอนให้คุณรวย” หนังสือขายดีติด The New York Times Best Seller และเศรษฐีร้อยล้านที่สร้างความมั่งคั่งด้วยตัวเองบอกว่า

“เมื่อคุณจ่ายค่าเช่า มันไม่ได้หมายความว่าคุณทิ้งเงินไปโดยเปล่าประโยชน์ แต่คุณจ่ายเพื่อหลังคาที่คุ้มหัว จ่ายให้เจ้าของบ้านให้ดูแลจัดการที่อยู่อาศัยที่คุณอยู่ จ่ายเพื่อความสะดวกและความยืดหยุ่นในย้ายบ้านได้เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า”

เศรษฐียังอธิบายต่ออีกว่าคนที่ซื้อบ้านหลายคนมักมองข้ามสิ่งที่เป็น “ค่าใช้จ่ายแฝง” (Phantom Costs) ในการเป็นเจ้าของบ้านที่มากกว่าแค่ค่ารายเดือนที่ต้องจ่ายให้กับธนาคารที่ปล่อยกู้ให้คุณด้วย

ค่าใช้จ่ายแฝงเหล่านี้ก็อย่างเช่น ภาษี ประกัน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ค่ารีโนเวต ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าอะไรจิปาถะอีกมากมาย

แถมถ้าลงดาวน์น้อยๆ กู้เงินก้อนใหญ่ ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายจะสูงมากๆ (สามารถเข้าไปลองกดใช้เครื่องคิดเลขจาก SET ดูได้นะครับเพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายค้นกูเกิลว่า “คิดเงินผ่อนก่อนซื้อบ้าน”)

เศรษฐีอธิบายว่า

 “คนมักจะบอกว่าไม่อยากทิ้งเงินเปล่าๆ ไปด้วยการจ่ายค่าใช้ อืมมม…ผมก็อยากเอาเงินไปทิ้งเปล่าๆ ด้วยการจ่ายดอกเบี้ยเหมือนกัน”

อีกเหตุผลหนึ่งที่เศรษฐีมองว่าการเลือกที่จะเช่าบ้านเป็นทางเลือกที่ไม่ได้แย่คือในเมืองใหญ่ที่มีค่าครองชีพสูงแทนที่จะเอาเงินก้อนใหญ่ไปดาวน์บ้านและจ่ายรายเดือน เขาสามารถสร้างรายได้ได้มากกว่าโดยนำเงินตรงนี้ไปลงทุนอย่างอื่นแทน

แต่อย่างไรก็ตามเศรษฐีก็ไม่ได้บอกว่าการซื้อบ้านเป็นเรื่องที่ผิดอะไร บางคนซื้อเพื่อเก็งกำไรขายต่อ ก็สร้างรายได้และผลตอบแทนสูงได้เช่นกัน แต่ก็ต้องเปรียบเทียบกับการลงทุนอย่างอื่นด้วย

คำแนะนำที่เศรษฐีเน้นย้ำอีกอย่างคือให้ผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อบ้านคำนวณทางเลือกอื่นๆ อย่างรอบคอบ เช่น การเปรียบเทียบต้นทุนระหว่างการเช่าและการนำเงินไปลงทุนในรูปแบบอื่น รวมถึงพิจารณาจำนวนเงินที่ต้องใช้เป็นเงินดาวน์ว่าควรเป็นเท่าไหร่

นอกจากนี้ ปัจจัยด้านไลฟ์สไตล์ก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน เช่น แผนการย้ายที่อยู่ในอนาคตอันใกล้ ความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้นสำหรับครอบครัว หรือความยืดหยุ่นในการเปลี่ยนงานเพื่อเพิ่มรายได้ ในกรณีเหล่านี้ การเช่าอาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่าเพราะให้ความยืดหยุ่นมากกว่า

การวิเคราะห์ต้นทุนค่าเสียโอกาสในการซื้อบ้านอย่างละเอียดเป็นสิ่งที่จำเป็นมากๆ เขาสังเกตว่าผู้ซื้อบ้านมักไม่คำนึงถึงจุดนี้ เพราะอาจจะรู้สึกว่าการได้เป็นเจ้าของบ้านคือความสำเร็จอย่างหนึ่งในชีวิตที่ใฝ่ฝันเอาไว้

การซื้อบ้านเป็นหนึ่งในการตัดสินใจครั้งสำคัญที่สุดในชีวิต ดังนั้นผู้ซื้อควรพิจารณาตัวเลขทั้งหมดอย่างรอบคอบ รวมถึงค่าใช้จ่ายแฝงต่างๆ ก่อนตัดสินใจ การซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องผิด แต่ก็อย่ายึดติดว่าต้องซื้อบ้านและชั่งน้ำหนักทางเลือกอื่นด้วย

เพราะถ้าไม่คิดคำนวณให้รอบคอบ บ้านแทนที่จะนำมาซึ่งความสุข มันอาจจะกลายเป็นภาระที่สร้างความทุกข์ให้เราแบบไม่คาดคิดก็ได้เช่นกัน