“RES PERIT DOMINO” ความวินาศแห่งทรัพย์ ตกแก่ผู้เป็นเจ้าของ : เมื่อแผ่นดินไหวสร้างความเสียหาย ใครต้องรับผิดชอบ? โดย สันต์ภพ พรวัฒนะกิจ (ทนายกอล์ฟ)

จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวรุนแรงที่สุดในรอบกว่า 90 ปี ที่ได้ส่งผลกระทบต่อบ้าน คอนโด ทรัพย์สินต่างๆ จนเกิดรอยร้าว ความเสียหาย หรือพังทลาย คำถามสำคัญที่ผุดขึ้นในใจหลายคนคือ "ใครควรเป็นผู้รับผิดชอบ?"

บทความนี้จะอธิบายประเด็นทางกฎหมาย เพื่อให้ทุกท่านทราบถึงสิทธิและหน้าที่ความรับผิดชอบเมื่อต้องเผชิญกับภัยธรรมชาติเช่นนี้

ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่า “แผ่นดินไหว” เป็นภัยธรรมชาติ ซึ่งเป็นเหตุที่ไม่สามารถป้องกันได้ไม่ว่าจะใช้ความระมัดระวังอย่างไร ซึ่งถือเป็น “เหตุสุดวิสัย” ตามกฎหมาย

🏡 หลักกฎหมายสำคัญ: "ใครเป็นเจ้าของ คนนั้นแบกรับความเสี่ยง"

ทนายสันต์ภพ พรวัฒนะกิจ (ทนายกอล์ฟ) ที่ปรึกษากฎหมายจาก บริษัท ที่ปรึกษากฎหมายลีกัลมายด์ จำกัด เจ้าของเพจ "สรุปไปเรื่อย by ทนายกอล์ฟ"อธิบายหลักกฎหมายสำคัญผ่านสุภาษิตที่ว่า "RES PERIT DOMINO" หรือแปลเป็นไทยได้ว่า "ความวินาศแห่งทรัพย์ ตกแก่ผู้เป็นเจ้าของ"

หมายความว่า เมื่อเกิดภัยธรรมชาติที่ถือเป็น "เหตุสุดวิสัย" หรือเหตุการณ์ที่ไม่มีใครสามารถคาดการณ์หรือป้องกันได้ ภาระในการรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้นย่อมตกเป็นของ “ผู้ถือกรรมสิทธิ์(เจ้าของ)” ในทรัพย์สินนั้นๆ

ดังนั้น การพิจารณาว่าใครต้องรับผิดชอบความเสียหายจากแผ่นดินไหว จึงต้องเริ่มต้นด้วยการตอบคำถามว่า "ใครคือเจ้าของกรรมสิทธิ์?" เป็นอันดับแรก

➡️ กรณีเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดโดยสมบูรณ์

หากเราเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่มีชื่อระบุในเอกสารสิทธิ์อย่างชัดเจน เราย่อมมีหน้าที่ดูแล ซ่อมแซม และรับผิดชอบทรัพย์สินของตนเองเมื่อเกิดความเสียหายจากภัยธรรมชาติ ดังหลักการข้างต้น

บางกรณี ในการคุ้มครองทรัพย์สินของเรา หลายคนอาจมีการทำสัญญาประกันภัยเอาไว้ ซึ่งกรณีที่เรามีการทำสัญญาประกันภัยเอาไว้ ต้องมาดูรายละเอียดในกรมธรรม์ว่า กรณีเกิดเหตุแผ่นดินไหว เข้าเงื่อนไขที่จะได้รับความคุ้มครองตามสัญญาประกันหรือเปล่า หากเข้าเกณฑ์ ความเสียหายที่เกิดขึ้นกับตัวทรัพย์สินของเรา บริษัทประกันก็จะเข้ามารับผิดชอบตามจำนวนความเสียหายที่ตกลงกันไว้ในกรมธรรม์

ดังนั้น เจ้าของบ้าน/คอนโด ควรรีบติดต่อบริษัทประกันภัย โดยควรตรวจสอบดูว่าประกันภัยที่เราถือไว้อยู่นั้นครอบคลุมเหตุการณ์นี้หรือไม่ และครอบคลุมเป็นจำนวนเงินมากน้อยแค่ไหน เพื่อบรรเทาค่าใช้จ่ายจากเดิมที่เราต้องรับผิดชอบเองทั้งหมด

แต่ถ้าเป็นกรณีที่เราไม่ได้ทำประกันเอาไว้ เมื่อเกิดความเสียหายกับทรัพย์สินของเรา เราในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็ต้องเป็นผู้รับความเสี่ยงภัยดังกล่าว และต้องทำการซ่อมแซม ดูแลรักษาทรัพย์สินของตัวเราเอง

➡️ กรณีกำลังผ่อนบ้านหรือคอนโดกับธนาคาร

หลายคนอาจเข้าใจผิดว่า ในระหว่างที่ยังผ่อนชำระเงินกู้บ้านอยู่ กรรมสิทธิ์ในบ้านหรือคอนโดจะเป็นของธนาคาร แต่ความจริงแล้ว เมื่อซื้อบ้านหรือคอนโดโดยการกู้ยืมเงินจากธนาคาร ธนาคารได้นำเงินไปชำระให้ผู้ขายเต็มจำนวนแล้วให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นโอนมาเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์เช่นกัน

ซึ่งเรามีหน้าที่ตามสัญญาเงินกู้ หรือสัญญาค้ำประกันที่ทำไว้กับสถาบันการเงิน โดยเป็นคนละกรณีกันกับสัญญาซื้อขาย และความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

เมื่อเราเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน เราก็ยังมีหน้าที่ในการดูแลจัดการทรัพย์สินของเราเอง ภาระในการรับผิดชอบความเสียหายจากแผ่นดินไหวจึงยังคงตกเป็นของเราในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์(เหมือนกรณีแรก)

แม้ว่าจะยังผ่อนชำระเงินกู้ไม่ครบก็ตามส่วนการจะไปเจรจากับธนาคารเพื่อขอความอนุเคราะห์ในเรื่องของภาระหนี้สินตามสัญญากู้หรือสัญญาค้ำประกัน เป็นเรื่องที่จะต้องไปเจรจากับสถาบันการเงินเป็นกรณีๆ ไป ไม่สามารถหยุดผ่อนชำระได้โดยพลการ

➡️ กรณีเป็นผู้เช่าบ้านหรือคอนโด

สำหรับผู้ที่เช่าที่อยู่อาศัย อันดับแรกต้องพิจารณาเงื่อนไขที่กำหนดเอาไว้ในสัญญาเช่าก่อน หากกำหนดหน้าที่เอาไว้อย่างไร ก็เป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญา แต่หากไม่ได้มีการกำหนดรายละเอียดเอาไว้โดยชัดแจ้ง ก็จะต้องพิจารณาตามกฎหมาย

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 และ 551 ได้วางหลักเกณฑ์เกี่ยวกับหน้าที่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่าไว้อย่างชัดเจน ดังนี้

🙋🏻‍♂️ “ผู้ให้เช่า” มีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าในส่วนที่จำเป็น ไม่ว่าจะเป็นก่อนหรือระหว่างการเช่า รวมถึงความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานตามปกติหรือการเสื่อมสภาพตามธรรมชาติ เว้นแต่เป็นการซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ หรือตามกฎหมายหรือตามจารีตประเพณีกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ดำเนินการ

🙋🏻‍♀️ “ผู้เช่า” มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าในลักษณะที่เป็นการบำรุงรักษาทั่วไป เช่น
- ทำความสะอาดและดูแลรักษาสภาพแวดล้อมให้เรียบร้อย
- ซ่อมแซมเล็กน้อย เช่น เปลี่ยนหลอดไฟ หรือซ่อมกลอนประตู
- ดำเนินการซ่อมแซมอื่นๆ ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า

และเมื่อเกิดความเสียหายจากแผ่นดินไหว ความรับผิดชอบในการซ่อมแซมจะตกอยู่ที่ใคร จะต้องพิจารณาเป็นกรณีๆ ไป

- กรณีที่บ้านเสียหายไปทั้งหลัง เป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าไม่สามารถส่งมอบทรัพย์สินที่เช่า และผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าได้ โดยไม่ใช่ความผิดของคู่สัญญาฝ่ายใด สัญญาเช่าเป็นอันยกเลิกกัน

- กรณีที่บ้านเสียหาย ต้องดูว่า ความเสียหายที่เกิดขึ้น มีมากน้อยเพียงใด อยู่ในวิสัยที่สามารถซ่อมแซมแก้ไขได้หรือไม่ ดังนี้

(1) กรณีเสียหายเล็กน้อย ผู้เช่าสามารถซ่อมแซมเองได้ เพื่อป้องกันไม่ให้ความเสียหายลุกลามบานปลาย

(2) กรณีเสียหายเยอะ ตามหลักการ ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ในการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นนั้น ซึ่งผู้เช่า จะต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าดำเนินการจัดการแก้ไขความชำรุดบกพร่องนั้นให้กลับมาใช้ได้ดีภายในระยะเวลาอันสมควร

*หากผู้ให้เช่าละเลยการซ่อมแซม ผู้เช่ามีทางเลือกใดบ้าง?

เมื่อผู้เช่าแจ้งความเสียหายแล้ว แต่ผู้ให้เช่าเพิกเฉยหรือพยายามผลักภาระกลับมาให้ผู้เช่า กฎหมายเปิดช่องทางให้ผู้เช่าดำเนินการได้ใน 2 ลักษณะ

1. ซ่อมแซมเองและเรียกร้องค่าใช้จ่าย :

ผู้เช่าสามารถจัดการซ่อมแซมความเสียหายเองตามความจำเป็นและสมควร แล้วเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าชดใช้ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เพราะตามกฎหมายเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าในการดำเนินการดังกล่าว

2. บอกเลิกสัญญาเช่า :

หากความเสียหายร้ายแรงถึงขนาดที่ทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าได้ตามวัตถุประสงค์ เช่น ท่อน้ำแตกทำให้น้ำรั่วซึมอย่างรุนแรง จนไม่สามารถอาศัยหรือใช้งานพื้นที่ได้ตามปกติ ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้

➡️ กรณีอาคารอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

กรณีสัญญาอยู่ระหว่างการก่อสร้าง เป็นเรื่องระหว่างเจ้าของบ้านหรือเจ้าของโครงการ ซึ่งเป็นผู้ว่าจ้าง และอีกฝ่ายหนึ่ง ผู้รับเหมาก่อสร้าง ซึ่งเป็นผู้รับจ้าง กรณีนี้ จะเกี่ยวข้องกับสัญญาก่อสร้าง ซึ่งเป็นสัญญาจ้างทำของ ซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่งที่คู่สัญญามีสิทธิหน้าที่ระหว่างกัน ผู้รับเหมาก่อสร้างมีหน้าที่ต้องก่อสร้างอาคารตามที่ตกลงรับจ้างให้สมบูรณ์และส่งมอบอาคารให้แก่ผู้ว่าจ้างภายในเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนดเอาไว้ในสัญญา

สำหรับอาคารที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างและได้รับความเสียหายจากแผ่นดินไหว ก่อนที่จะมีการส่งมอบงานให้แก่ผู้ว่าจ้าง หากเป็นเหตุสุดวิสัย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 ได้วางหลักไว้ว่า "ถ้าการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้ และซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบนั้นไซร้ ท่านว่าลูกหนี้เป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้นั้น...”

แต่ทั้งนี้ ต้องพิจารณาเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาประกอบด้วย เพราะปกติ สัญญาว่าจ้าง จะมีกำหนดเงื่อนไขในสัญญา ในกรณีเกิดเหตุสุดวิสัยเอาไว้ โดยอาจให้มีการขยายระยะเวลาการก่อสร้างออกไปช่วงระยะเวลาหนึ่ง แต่ไม่ได้เป็นเหตุให้สัญญาทั้งฉบับสิ้นสุดลงโดยทันที และต้องดูด้วยว่า เหตุสุดวิสัยดังกล่าว นั้น มีใครที่มีส่วนที่จะต้องรับผิดชอบตามกฎหมายหรือตามสัญญาด้วยหรือไม่ อย่างไร

อย่างไรก็ตาม การพิจารณาว่าผู้รับเหมาหรือเจ้าของโครงการจะต้องรับผิดชอบหรือไม่ ขึ้นอยู่กับการพิสูจน์ปัจจัยสำคัญ ดังนี้

1. อาคารได้รับการออกแบบและก่อสร้างตามมาตรฐานวิศวกรรมหรือไม่
2. มีการใช้วัสดุที่มีคุณภาพตามข้อกำหนดหรือไม่
3. ไม่มีการดัดแปลงโครงสร้างผิดหลักวิศวกรรมหรือไม่

หากพิสูจน์ได้ว่าอาคารก่อสร้างถูกต้องตามมาตรฐาน ผู้รับเหมาอาจไม่ต้องรับผิด แต่หากไม่สามารถพิสูจน์ได้ ผู้รับเหมาอาจต้องร่วมรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้น

*เจ้าของโครงการต้องรับผิดไหม?

- หากเกิดจากการออกแบบหรือเลือกใช้วัสดุที่ไม่เหมาะสมกับพื้นที่เสี่ยงแผ่นดินไหว เจ้าของโครงการอาจมีส่วนต้องรับผิดด้วย

- หากเกิดจากการดูแลรักษาอาคารไม่เหมาะสมหลังการก่อสร้าง เจ้าของโครงการก็อาจต้องรับผิด

- แต่หากอาคารพังเพราะเหตุสุดวิสัยโดยแท้ โดยที่ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับความบกพร่องในการออกแบบหรือก่อสร้าง เจ้าของโครงการอาจไม่ต้องรับผิด

*ผู้รับเหมามีหน้าที่รับผิดหรือไม่?

ในกรณีที่การก่อสร้างเสร็จสิ้นและได้มีการส่งมอบอาคารให้แก่ผู้ว่าจ้างแล้ว ต้องดูรายละเอียดในสัญญาต่อไปว่า หากเกิดเหตุภายหลังจากส่งมอบอาคารแล้ว ยังอยู่ในระยะเวลารับประกันตามสัญญาหรือไม่ หากกำหนดระยเวลารับประกันการก่อสร้างเอาไว้เท่าไหร่ ก็เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา

การพิจารณาความรับผิดของผู้รับเหมายังขึ้นอยู่กับว่าความเสียหายเกิดขึ้นภายในระยะเวลารับประกันงานก่อสร้างหรือไม่ (โดยทั่วไปคือ 5 ปีสำหรับโครงสร้างหลัก ตามกฎหมายควบคุมอาคาร)

- หากโครงสร้างถล่มเพราะก่อสร้างผิดแบบ ใช้วัสดุด้อยคุณภาพ หรือฝีมือช่างไม่ได้มาตรฐาน ผู้รับเหมาต้องรับผิดชอบอย่างเต็มที่

- หากเกิดจากแผ่นดินไหวขนาดรุนแรงผิดปกติ แต่ผู้รับเหมาไม่ได้คำนึงถึงมาตรฐานความปลอดภัยที่เพียงพอ ทั้งผู้รับเหมาและผู้ออกแบบอาจต้องร่วมกันรับผิด

- หากผู้รับเหมาปฏิบัติตามแบบอย่างครบถ้วน แต่แบบไม่ได้มีการออกแบบให้รองรับแรงแผ่นดินไหว ผู้ออกแบบหรือเจ้าของโครงการอาจต้องรับผิดชอบมากกว่า

➡️ กรณีทรัพย์สินเสียหายในบริเวณส่วนกลางของหมู่บ้านหรือคอนโด

สำหรับกรณีที่ทรัพย์สินส่วนตัว เช่น รถยนต์ที่จอดในพื้นที่ส่วนกลาง ได้รับความเสียหายจากแผ่นดินไหว เช่น มีเศษวัสดุหรือหินหล่นทับ ต้องพิจารณาดังนี้

มีการทำประกันรถยนต์เอาไว้หรือไม่ เป็นประกันชั้นไหน หากอยู่ในเงื่อนไขที่กรมธรรม์ให้ความคุ้มครอง บริษัทประกันจะเข้ามาช่วยจัดการค่าใช้จ่ายในการซ้อมแซมให้ตามเงื่อนไขและจำนวนที่กำหนดเอาไว้ในกรมธรรม์

แต่ถ้าเป็นกรณีที่ไม่ได้ทำประกันเอาไว้ ต้องดูว่า ความเสียหายที่เกิดขึ้นนั้น มีใครที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับความเสียหายที่เกิดขึ้นบ้างหรือไม่อย่างไร

1. เกิดจากเหตุสุดวิสัยโดยแท้ :

หากความเสียหายเกิดจากแผ่นดินไหวโดยตรง โดยที่นิติบุคคลอาคารชุดหรือหมู่บ้านไม่มีส่วนประมาท เจ้าของทรัพย์สินต้องรับผิดชอบความเสียหายเอง หรือใช้สิทธิเรียกร้องจากประกันภัยที่ทำไว้ (หากครอบคลุมภัยจากแผ่นดินไหว)

2. เกิดจากความประมาท :

หากพิสูจน์ได้ว่าความเสียหายเกิดขึ้นเพราะความบกพร่องในการดูแลรักษาอาคารหรือพื้นที่ส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดหรือหมู่บ้านอาจต้องร่วมรับผิดชอบค่าเสียหายด้วย ซึ่งต้องพิจารณาเป็นกรณีๆ ไป

การเตรียมพร้อมรับมือความเสียหายจากแผ่นดินไหว

แม้ว่าไม่มีใครสามารถคาดการณ์ได้ว่าแผ่นดินไหวจะเกิดขึ้นเมื่อไร แต่เราสามารถเตรียมความพร้อมเพื่อจำกัดความเสี่ยงและบรรเทาผลกระทบทางการเงินได้ โดยการทำประกันภัยที่ครอบคลุมความเสียหายจากภัยธรรมชาติ

ทุกวันนี้ เราควรใช้ชีวิตโดยไม่ประมาท และหากเป็นไปได้ ควรเตรียมตัวให้พร้อม อะไรที่ป้องกันได้ ป้องกันไว้ก่อน อะไรที่เราเลือกจะบริหารจัดการความเสี่ยงได้ เช่น การทำประกันภัยเอาไว้ ก็อาจเป็นเรื่องที่เราจะต้องคิดไว้บ้างเหมือนกัน เพราะเหตุไม่คาดฝันอาจเกิดขึ้นกับเราได้ทุกเมื่อ

นอกจากนี้ ในกรณีที่เกิดภัยพิบัติ ภาครัฐมักจะออกมาตรการช่วยเหลือประชาชนที่ได้รับผลกระทบ เช่น การพักชำระหนี้ การลดดอกเบี้ย หรือการให้สินเชื่อฉุกเฉิน จึงควรติดตามข่าวสารจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิด เพื่อรับทราบสิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่พึงได้รับ