เจาะลึก! ทิศทางการลงทุนอสังหาฯ เมืองพัทยา อีกหนึ่งจุดหมายยอดนิยมติดอันดับโลก

"จากข้อมูล Top 100 Destinations Ranking ที่จัดโดยบริษัทวิจัย Euromonitor International ประจำปี 2017 ตามจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางไปเมืองสำคัญต่างๆ ทั่วทุกมุมโลกระบุว่า กรุงเทพฯ พัทยา และภูเก็ต ติดอันดับอยู่ใน 20 เมืองเป้าหมายปลายทางยอดนิยมของนักท่องเที่ยว"

สอดคล้องกับตัวเลขของกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาในปี 2017 ที่ระบุว่า กรุงเทพฯ ชลบุรี และภูเก็ต เป็นจังหวัดที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวสูงสุด 3 ลำดับแรกของประเทศไทย โดยนับรวมนักท่องเที่ยวทั้งแบบไปเช้าเย็นกลับ และแบบนอนค้างคืน ซึ่งมีจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งสิ้น 62.1, 16.8 และ 13.6 ล้านคน ตามลำดับ

ซึ่งส่งผลดีต่อทิศทางการเติบโตของอสังหาฯ ในจังหวัดเหล่านี้อย่างมีนัยสำคัญ และในปีนี้โหมโรงด้วยกระแสออเจ้า (จากละครเรื่อง บุพเพสันนิวาส) ก็ยิ่งทำให้นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติอยากเดินทางมาเที่ยวเมืองไทยมากขึ้น ทั้งจังหวัดท่องเที่ยวหลักและจังหวัดท่องเที่ยวรองย่อมได้รับอานิสงส์ผลบวกไปเต็มที่เลยครับ

อันดับจังหวัดท่องเที่ยวตามจำนวนนักท่องเที่ยวปี 2017

ที่มา : จากการรวบรวมข้อมูลกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา

หากไม่นับกรุงเทพฯ แล้ว ชลบุรี ถือเป็นต่างจังหวัดที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวมากที่สุดถึง 16.8 ล้านคนเติบโตจากปีก่อนหน้า 3.5% ดังนั้น เราควรมาโฟกัสดูว่ามีความน่าสนใจอย่างไรบ้าง เริ่มจากเม็ดเงินที่เข้ามาใช้จ่ายสร้างรายได้จากการท่องเที่ยวมูลค่าสูงถึง 229,349 ล้านบาทเติบโตจากปีก่อนหน้า 14.5% และมียอดใช้จ่ายเฉลี่ยต่อคนอยู่ที่ 13,629 บาท

คราวนี้ลองแบ่งกลุ่มดูเฉพาะนักท่องเที่ยวแบบนอนค้างคืนจะพบว่ามีสูงถึง 13.6 ล้านคนหรือคิดเป็น 81% ของจำนวนนักท่องเที่ยวที่มาจังหวัดชลบุรี โดยมีระยะเวลาเข้าพักเฉลี่ย 3.5 วันและมีอัตราเข้าพักสูงถึง 77.3% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ใกล้กับจังหวัดกรุงเทพฯ และภูเก็ต

หากลองแบ่งกลุ่มตามสัญชาติพบว่า สัดส่วนคนไทยกับคนต่างชาติอยู่ที่ 47% และ 53% ตามลำดับก็ถือว่าใกล้เคียงกัน โดยชาวต่างชาติที่นิยมมาเที่ยวสูงสุด 5 ลำดับแรกคือ จีน รัสเซีย เกาหลี อินเดีย เยอรมัน และยอดใช้จ่ายเฉลี่ยต่อคนแตกต่างกัน โดยคนไทยใช้จ่ายเฉลี่ยอยู่ที่ 6,088 บาทต่อคน คนต่างชาติใช้จ่ายเฉลี่ยอยู่ที่ 20,449 บาทต่อคน ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นตัวเลขที่น่าประทับใจของจังหวัดชลบุรี ทำให้อสังหาฯ ในเมืองพัทยาเขตเศรษฐกิจหลักของจังหวัดบูมไม่แพ้ใจกลางกรุงเทพมหานครเช่นกัน

ข้อมูลการท่องเที่ยวของจังหวัดชลบุรีรายไตรมาสปี 2017

ที่มา: จากการรวบรวมข้อมูลกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา

"โอกาสแห่งอนาคตที่สำคัญของชลบุรี และจังหวัดข้างเคียงคือ เมกะโปรเจค EEC ย่อมาจาก Eastern Economic Corridor หรือ ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก"

ที่ช่วยดึงดูดนักท่องเที่ยวและนักลงทุนจากทั่วทุกมุมโลกเข้ามาในพื้นที่แห่งนี้ครอบคลุม 3 จังหวัดหลักคือ ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง ด้วยการรองรับการลงทุนในอุตสาหกรรมแห่งอนาคตที่มีโอกาสขยายตัวสูงรวมถึงอุตสาหกรรมท่องเที่ยวในกลุ่มรายได้สูงด้วย

งบประมาณส่วนมากใช้ในการพัฒนาระบบคมนาคม ทั้งการเดินทางและการขนส่งให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อบรรลุวัตถุประสงค์หลักคือเป็นศูนย์กลางทางการคมนาคม และโลจิสติกของเอเชียที่เชื่อมโยงกับโปรเจค AEC ข้อมูลจากเพจลงทุนแมนระบุว่าโครงการมี 9 อย่างรวมมูลค่าเงินลงทุน 1.66 ล้านล้านบาทดังนี้

1. พัฒนาสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นสนามบินนานาชาติหลักแห่งที่ 3 ของไทยมูลค่า 200,000 ล้านบาท
2. สร้างรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภา) 158,000 ล้านบาท
3. รถไฟทางคู่เชื่อมแหล่งอุตสาหกรรมกับท่าเรือ 64,300 ล้านบาท
4. พัฒนาท่าเรือแหลมฉบัง 88,000 ล้านบาท
5. พัฒนาท่าเรือมาบตาพุด 10,150 ล้านบาท
6. ก่อสร้างถนนมอเตอร์เวย์ 3 เส้นทาง 35,300 ล้านบาท
7. พัฒนาเมืองในจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา 400,000 ล้านบาท
8. ลงทุนด้านการท่องเที่ยว 200,000 ล้านบาท
9. พัฒนาเขตนวัตกรรมด้านเทคโนโลยีและลงทุนกับอุตสาหกรรมเป้าหมาย 500,000 ล้านบาท

ผมเชื่อว่า "อสังหาริมทรัพย์โดยรอบพื้นที่แห่งนี้จะได้รับประโยชน์เต็มที่จากโครงการ EEC จึงเริ่มมีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) และนักลงทุน (Investor) เข้าไปจับจองเป็นเจ้าของไว้ก่อนเพื่อดักรอความเจริญแบบก้าวกระโดดหลังจากโครงการเสร็จสมบูรณ์"

ภาพ 10 อุตสาหกรรมเป้าหมายกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจเพื่ออนาคต

ที่มา: สำนักงานเพื่อการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก

เมืองที่เป็นจุดศูนย์กลางการท่องเที่ยวของชลบุรีก็คงหนีไม่พ้นเมืองยอดฮิตอย่าง "พัทยา"

โดยพัทยาแบ่งเป็น 4 โซน เริ่มจากพัทยาเหนือ แหล่งที่พักอาศัยที่ต้องการความเงียบสงบมีรีสอร์ทและคอนโดอยู่มากมาย ถัดมาเป็นพัทยากลาง ศูนย์กลางความเจริญทางธุรกิจของพัทยาเป็นที่ตั้งของร้านอาหาร ผับ บาร์ และคาเฟ่ต่างๆ มีชาวไทยและต่างชาติอาศัยอยู่หนาแน่น ถือเป็นไข่แดงของพัทยา แต่ยังไม่ค่อยมี Developer เข้ามาเปิดโครงการใหม่มากนักเพราะที่ดินผืนใหญ่ในโซนนี้นั้นหาได้ยาก

หากเทียบพัทยากลางก็คงเหมือนย่านอโศกในกรุงเทพฯ ถัดมาเป็นพัทยาใต้ แหล่งรวมสถานที่ท่องเที่ยวและมีท่าเรือไปเกาะอื่นๆ โดยรอบพัทยา และสุดท้ายจอมเทียนกับนาจอมเทียน เป็นพื้นที่ๆ เงียบสงบเพราะเป็นโซนที่มีชายหาดทอดยาวมากกว่าโซนอื่นของพัทยา

ส่วนไฮไลท์สำคัญอย่างหนึ่งในพื้นที่คือการเดินหน้าเปิด เทอร์มินอล 21 พัทยา ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดของภาคตะวันออกบนเนื้อที่ขนาด 50 ไร่ ใกล้วงเวียนปลาโลมา บนถนนพัทยาสายสอง มูลค่าโครงการสูงถึงกว่า 6,000 ล้านบาท ด้วยแนวคิดเดียวกับเทอร์มินอล 21 ในกรุงเทพฯ คือ การสร้างสรรค์บรรยากาศแบบมาร์เก็ตสตรีทแห่งการช้อปปิ้งระดับโลก 7 มหานครชื่อดัง โดยมีการปรับเปลี่ยนรายละเอียดบางอย่างและการคัดเลือกร้านค้าให้สอดคล้องกับความต้องการในพื้นที่ให้มากที่สุด มาพร้อมกับหอคอยชมเมือง โรงแรมหรู 25 ชั้นจำนวน 396 ห้อง คาดว่าแล้วเสร็จในปี 2562

ทิศทางตลาด อสังหาฯเมืองพัทยา เพื่อการอยู่อาศัยและลงทุนจาก Plus Property ระบุว่าคอนโดมีสัดส่วนมากที่สุดทิ้งห่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดยังมีความต้องการสูงขึ้น 3% เมื่อเทียบกับปีก่อนสวนทางกับจำนวนยูนิตเปิดขายที่ลดลง 2% นั่นหมายความว่าตลาดมีการปรับตัวให้สมดุลระหว่างอุปสงค์กับอุปทาน ก่อนหน้านี้มีการเปิดโครงการใหม่มากมายและขายหมดอย่างรวดเร็ว

จึงเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุนกับคอนโดโครงการใหม่ๆ ในอนาคต สำหรับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดอสังหาฯเมืองพัทยา อ้างอิงจากโครงการ The Base Central Pattaya ของแสนสิริ ที่มีราคาขายล่าสุดเฉลี่ยอยู่ที่ 110,000 – 120,000 บาทต่อตร.ม.

เพื่อให้เห็นภาพเบื้องต้นพบว่าราคาปรับเพิ่มขึ้นราว 5-7% ต่อปี และอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ 7-10%ต่อปี เมื่อเทียบกับราคาคอนโด ซึ่งถือว่าเป็นระดับที่ใกล้เคียงหรือมากกว่ากรุงเทพฯ ในหลายส่วน ด้วยตัวโครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่พัทยากลางซึ่งเป็นจุดที่มีความต้องการมากที่สุดของอสังหาฯเมืองพัทยาถือเป็น Prime Location ก็ว่าได้

ล่าสุดแสนสิริเพิ่งเปิดตัวโครงการใหม่ในโซนพัทยากลาง ชื่อว่า "EDGE Central Pattaya" ซึ่งเป็นโครงการที่ 2 ภายใต้แบรนด์ EDGE โครงการแรกอยู่ที่สุขุมวิท 23 ซึ่งถือว่าได้รับความนิยมมากครับ ทำเลที่ตั้งโครงการใหม่นี้อยู่บนถนนพัทยาสาย 2 ติดกับโครงการ The Base Central Pattaya บนเนื้อที่ประมาณ 2 ไร่ เป็นคอนโดสูง 30 ชั้น 604 ยูนิต

สำหรับใครที่สนใจลงทุนซื้อคอนโดในพัทยาเพื่อพักผ่อนหรือปล่อยเช่า ผมว่า EDGE Central Pattaya เป็นอีกหนึ่งโครงการที่น่าสนใจเลยทีเดียวครับ ซึ่งแสนสิริจะเปิดพรีเซลล์ช่วงเดือนพฤษภาคมนี้แล้วครับ สามารถติดตามรายละเอียดและลงทะเบียนได้ที่ https://goo.gl/1jLJu8

บทความนี้เป็น Advertorial