บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า มีอยู่หลายประเภท

ประเภทแรก คือ การปล่อยเช่าในระยะสั้น ได้แก่ โรงแรม ที่พักตากอากาศระยะสั้น ธุรกิจกลุ่มนี้ระยะการเช่าจะสั้น มีการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าค่อนข้างสูง จุดเด่น คือ ค่าเช่าต่อคืนจะสูงมาก ถ้าเทียบกับการเช่าระยะยาว ธุรกิจกลุ่มนี้อิงกับภาคท่องเที่ยวเป็นหลัก ซึ่งในระยะยาว การท่องเที่ยวของไทยยังดูมีแนวโน้มที่ดี

อีกประเภท คือ การปล่อยเช่าในระยะยาว ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต่างๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน ธุรกิจกลุ่มนี้ระยะการเช่าจะยาวกว่า อาจทำสัญญากันหลายปี การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าไม่มาก ความมั่นคงสูง ข้อดี คือ ไม่ค่อยผันผวนไปตามฤดูกาล อิงกับการเติบโตของภาคบริการ ภาคธุรกิจ และการจับจ่ายใช้สอยในประเทศ

AWC คือ ส่วนผสมที่ลงตัวและสมดุลของธุรกิจทั้ง 2 ประเภท

บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC คือ บริษัทผู้ประกอบธุรกิจเป็นเจ้าของและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบครบวงจรในประเทศไทย โดยแบ่งธุรกิจออกเป็น 2 ส่วน คือ (1) ธุรกิจโรงแรมและการบริการ และ (2) กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

AWC คือ บริษัทในเครือของ TCC

นักลงทุนคงเคยได้ยินชื่อกลุ่มทีซีซีกันมาบ้างในฐานะบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เรือธงในเครือธุรกิจกลุ่มสิริวัฒนภักดี โดย ณ วันที่ 11 กันยายน 2562 AWC มีผู้ถือหุ้นใหญ่ คือ TCC Group International Limited , เจริญ สิริวัฒนภักดี และคุณหญิงวรรณา สิริวัฒนภักดี รวมกันทั้งสิ้น 100.0% ของบริษัท ภายใต้การบริหารนำโดยวัลลภา ไตรโสรัส บุตรสาว ในฐานะ CEO และ President ร่วมด้วยคณะผู้บริหารมากความสามารถหลายเชื้อชาติที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะสาขา

ข้อได้เปรียบที่สำคัญอย่างหนึ่งของบริษัทเลยก็คือ การเป็นส่วนหนึ่งของ TCC Group ที่มีที่ดินทั่วประเทศ AWC จึงเข้าทำสัญญาให้สิทธิ์ (Grant Right of First Offer and Right of First Refusal Agreement) จากกับทางผู้ถือหุ้นใหญ่ TCC ในการได้ที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่สำคัญของประเทศก่อนใคร เพื่อนำอสังหาริมทรัพย์มาพัฒนาเพื่อการพาณิชย์ และมีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธโครงการต่างๆ ก่อนจะถูกเสนอไปที่อื่นๆ ในภายหลังได้ในขณะที่บริษัทอื่นในกลุ่มทีซีซีเน้นในเรื่องธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย เชิงอุตสาหกรรม หรือในต่างประเทศ  

AWC มีอสังหาริมทรัพย์ชั้นเยี่ยมอยู่ในมือมากมาย โดยเฉพาะการถือที่ดิน Freehold กว่า 90%

ในฝั่งของธุรกิจโรงแรมและการบริการ AWC มีห้องพักทั้งหมดทั้งที่เปิดดำเนินการแล้ว รวม 14 แห่ง ซึ่งรวมถึงโรงแรมที่บริษัทฯ จะเข้าลงทุนในอนาคตภายใต้สัญญาซื้อขายหุ้นปี 2562 (4,421 ห้อง) และที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและปรับปรุง 11 แห่งและโครงการอสังหาริมทรัพย์ Mixed-Use 2 แห่ง (4,085 ห้อง) ที่จะแล้วเสร็จภายใน 5 ปี 

ดังนั้น ภายในปี 2567 บริษัทฯ มีโครงการโรงแรมรวมทั้งสิ้น 27 รวมแล้วเป็นห้องพักทั้งสิ้น 8,506 ซึ่งเมื่อไล่รายชื่อดูจะพบว่าแต่ละโรงแรมก็เป็นโรงแรมชื่อดังทั้งนั้น ไม่แน่หลายคนอาจจะเคยไปพักเสียด้วย

**โครงการที่เปิดดำเนินการแล้ว**

- โรงแรม Bangkok Marriott Marquis Queen's Park

- โรงแรมบันยันทรี สมุย

- โรงแรมดับเปิ้ลทรี ฮิลตัน สุขุมวิท กรุงเทพฯ

- โรงแรมฮิลตัน สุขุมวิท กรุงเทพฯ

- โรงแรมเลอ เมอริเดียน กรุงเทพ

- โรงแรมเลอ เมอริเดียน เชียงใหม่

- โรงแรม Sheraton Samui Resort

- โรงแรม The Athenee Hotel, A Luxury Collection Hotel, Bangkok

- โรงแรม Vana Belle, A Luxury Collection Resort, Koh Samui

- โรงแรมดิ โอกุระ เพรสทีจ กรุงเทพฯ

- โรงแรม ฮอลิเดย์ อินน์ เอ็กซเพรส กรุงเทพ สาทร 

- โรงแรม Bangkok Marriott Hotel The Surawongse 

- โรงแรม Phuket Marriott Resort & Spa, Nai Yang Beach 

- โรงแรม Huahin Marriott Resort & Spa 

**โครงการที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงและพัฒนา**

โรงแรมที่อยู่ในระหว่างการปรับปรุงโครงการ

- โรงแรมเดอะ เมโทรโพล ภูเก็ต 

- โรงแรมอิมพีเรียล โบ๊ทเฮ้าส์ บีช รีสอร์ท 

- โครงการหัวหิน บีชฟร้อนท์ 

- โรงแรม อิมพีเรียล แม่ปิง 

- โรงแรม พรพิงค์ ทาวเวอร์ 

- โรงแรม แกรนด์ โซเล 

- โรงแรม อีสต์ เอเชีย

โรงแรมที่อยู่ระหว่างการพัฒนาใหม่

- โรงแรมอินน์ไซด์ แบงค็อก สุขุมวิท 

- โรงแรมบันยันทรี กระบี่ 

- โรงแรม เจริญกรุง 93

- โรงแรม Bangkok Marriott The Asiatique

- โครงการ พัทยา มิกซ์ยูส รีเทล แอนด์ โฮเทล ดีเวลล็อปเมนต์ 

- โรงแรม บันยันทรี จอมเทียน พัทยา

สังเกตว่าธุรกิจส่วนโรงแรมเติบโตค่อนข้างดี

เทียบจากปี 2560 – 2561 ที่มีจำนวนห้องเท่ากันพบว่า อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ปรับตัวสูงขึ้นจาก 65% ไปเป็น 74% ส่วนรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักทั้งหมด (RevPAR) ที่เป็นดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานตัวสำคัญของธุรกิจโรงแรมก็มีการเติบโตขึ้นอีกด้วย

ส่วนฝั่งอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทก็โดดเด่นไม่แพ้กัน ฝั่งสินทรัพย์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นสินทรัพย์ชื่อดังจนพูดไปใครหลายคนคงต้องร้องอ๋อ

1. เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์

2. เกทเวย์ แอท บางซื่อ

3. พันธุ์ทิพย์ พลาซ่า ประตูน้ำ

4. พันธุ์ทิพย์ พลาซ่า งามวงศ์วาน

5. พันธุ์ทิพย์ พลาซ่า เชียงใหม่

6. โอ.พี.เพลส แบงค็อก

7. ตะวันนา บางกะปิ

8. ลาซาล อเวนิว

9. เกทเวย์ เอกมัย (ภายใต้สัญญารับจ้างบริหาร)

10. เอ็มไพร์ ทาวเวอร์

11. แอทธินี ทาวเวอร์

12. 208 วายเลสโร้ด

13. อินเตอร์ลิงค์ ทาวเวอร์

14. คอมมูนิตี้มาร์เก็ต บางกะปิ (อยู่ระหว่างพัฒนา)

15. เออีซี เทรด เซ็นเตอร์ และ เออีซี เทรด เซ็นเตอร์ ออนไลน์ (อยู่ระหว่างพัฒนา)

ฝั่งธุรกิจพาณิชย์ก็มีความโดดเด่น

อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) มีการเติบโตจากต่อเนื่องจากปี 2559 – 2561 จากจำนวนพื้นที่เช่าที่มีการเติบโต ทั้งจากผู้เช่าเดิมและผู้เช่าใหม่

สังเกตว่าอสังหาริมทรัพย์ในมือของ AWC มีความโดดเด่นเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ (Asiatique The Riverfront) ที่กลายเป็นแลนด์มาร์คสำคัญของกรุงเทพมหานครไปแล้ว จุดเด่นของ AWC จึงกลายเป็นทรัพย์สินที่มีคุณภาพสูงอยู่ในมือ โดยผลประกอบการที่มั่นคงเป็นตัวยืนพื้น

โครงสร้างรายได้ก็ถือว่ากระจายสัดส่วนกันได้ดีทีเดีย

จากปี 2559 ที่แบ่งสัดส่วน EBITDA โรงแรม : พาณิชย์ ประมาณครึ่งๆ ก็กระเถิบขึ้นมาเป็นประมาณ (เนื่องจาก Ebitda รร 49.86 Eฺbitda พาณิชย์ 50.14) 50 : 50 ณ วันที่ 30 มิ.ย. 2562 การที่สัดส่วนรายได้แบ่งกันระหว่างโรงแรมกับพาณิชย์ใกล้เคียงกันแบบนี้ มีข้อดีในแง่ของการลดความผันผวนจากปัจจัยด้านฤดูกาลของนักท่องเที่ยวได้ดี ในหน้า low season บริษัทก็ได้รายได้จากพาณิชย์มายืนพื้นหลัก พอถึงหน้า high season บริษัทก็จะได้เก็บเกี่ยวรายได้จากธุรกิจภาคท่องเที่ยวอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย

จุดเด่นอีกข้อของ AWC คือการถือกรรมสิทธิ์แบบ Freehold

การถือกรรมสิทธิ์แบบ Freehold กว่า 90% หมายถึง บริษัทเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นจริงๆ ไม่ได้ถือแค่สิทธิ์การเช่าที่กำหนดอายุระยะเวลาของสิทธิ์ไว้ ตรงนี้กลายเป็นข้อดีสำคัญของธุรกิจอสังหา เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่มักจะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในทำเลที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจ อย่างใจกลางกรุงเทพ หรือแหล่งท่องเที่ยวสำคัญต่างๆ 

นั่นหมายถึง บริษัทจะได้รับผลกำไรในแง่ของการเติบโตของราคาทรัพย์สินด้วย

ถึงแม้ว่ากำไรส่วนนี้จะไม่ได้มีการบันทึกเข้ามาแบบรายปีให้เห็นเป็นตัวเลข แต่เมื่อมีการขายทรัพย์สิน หรือมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินใหม่ บริษัทจะเห็นผลกำไรตรงนี้เป็นกอบเป็นกำเลยทีเดียว เรียกได้ว่าเป็นโอกาสการสร้างกำไรส่วนเพิ่มเหนือมาจากค่าเช่าที่เป็นเรื่องหลักของธุรกิจนี้

โอกาสการเติบโตของ AWC

1. มีกลยุทธ์และเป้าหมายการตลาดที่ชัดเจน ทั้งกลุ่มโรงแรมที่เชื่อมโยงกับภาคการการท่องเที่ยว และกลุ่มพาณิชย์ที่เชื่อมโยงกับภาคธุรกิจและภาคบริโภคภายในประเทศ ส่งผลให้เกิดการเติบโตที่ต่อเนื่องและสมดุล

2. มีการขยายพอร์ตทรัพย์สินใหม่ และปรับปรุงทรัพย์สินเดิมอย่างสมดุล ส่งเสริมต่อการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว

3. มีโอกาสที่จะลงทุนและพัฒนาอสังหาฯ ในทำเลที่มีศักยภาพทั่วประเทศ สามารถรองรับกลุ่มลูกค้าที่มีคุณภาพ และโอกาสความเจริญของบริบทโดยรอบ เช่น อาคาร สำนักงาน ห้างสรรพสินค้า จากการได้รับสัญญาสิทธิ์ (ROFR) 

4. แนวโน้มธุรกิจโรงแรมที่เติบโตขึ้น ในอัตราเฉลี่ยการเข้าพักจากเดิม 65 % เป็น 74% ในปี 2561 และการวางตำแหน่งทางการตลาดที่กำหนดกลุ่มเป้าหมายอย่างชัดเจน ส่งผลให้มีเงินหมุนเวียนในกลุ่มธุรกิจโรงเเรมสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

IPO ครั้งแรก

ทั้งนี้ AWC มีแผนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ อย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างการเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืนในอนาคต และเพื่อเพิ่มมูลค่าของเงินทุนในระยะยาว AWC เตรียมเปิดให้นักลงทุนจองซื้อหุ้นสามัญต่อประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (ไอพีโอ) ระหว่างวันที่ 25-27 กันยายนนี้ ภายใต้ชื่อย่อ “AWC” จำนวนไม่เกิน  8,000 ล้านหุ้น ที่ราคาเสนอขาย 6.00 บาทต่อหุ้น  

แบ่งเป็น หุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวนไม่เกิน 6,957 ล้านหุ้น คิดเป็นไม่เกิน 22.47% ของจำนวนหุ้นสามัญที่ออกและชำระแล้ว และอาจมีการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน (Overallotment Option หรือ Greenshoe) จำนวนไม่เกิน 1,043 ล้านหุ้น โดยนำเงินที่ได้รับจากการจัดสรรหุ้นส่วนเกินไปใช้ในกลไกการรักษาระดับราคาหุ้น (Stabilization) เสริมสร้างความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนเกี่ยวกับเสถียรภาพของราคาหุ้นในช่วง 30 วันแรกหลังเข้าจดทะเบียนซื้อขาย

โดยมี บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) และบริษัทหลักทรัพย์ ไทยพาณิชย์ จำกัด เป็นผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย และมีผู้จัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย คือ บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ เคที ซีมิโก้ จำกัด บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ ธนชาต จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด บริษัทหลักทรัพย์ ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) บริษัท หลักทรัพย์ ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท หลักทรัพย์ เคทีบี (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) 

เปิดจองซื้อหุ้นสามัญให้แก่นักลงทุนประเภทบุคคลตามดุลยพินิจของผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์ ในวันที่ 25-27 ก.ย. 62 และผู้ลงทุนสถาบัน (รวมถึงผู้ซื้อหุ้นเบื้องต้นในต่างประเทศ และผู้จัดการการจัดจำหน่ายร่วมในต่างประเทศ ในวันที่ 1-3 ต.ค.62 ที่ราคา 6.00 บาทต่อหุ้น โดยคาดว่าหุ้นสามัญของบริษัทจะสามารถเข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้ในช่วงต้นเดือน ต.ค.62

ทั้งนี้ AWC มีการลงนามในสัญญา Cornerstone Placing Agreement กับนักลงทุนสถาบันรวมทั้งสิ้น 13 แห่ง ได้แก่ บลจ.บัวหลวง บลจ.กรุงไทย บลจ.กสิกรไทย บลจ.ทิสโก้ บลจ.ไทยพาณิชย์ บลจ.ธนชาต บลจ.เอ็มเอฟซี บลจ.วรรณ บลจ.อเบอร์ดีน สแตนดาร์ด (ประเทศไทย) บมจ.เอฟดับบลิวดี ประกันชีวิต Affin Hwang Asset Management Berhad, Maitri Asset Management และ GIC Private Limited โดยนักลงทุนที่ลงนามในสัญญาดังกล่าวจะซื้อหุ้นจำนวนรวม 3,454,000,000 หุ้น หรือประมาณร้อยละ 50 ของจำนวนหุ้นที่เสนอขายในครั้งนี้ (ไม่รวมการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน)

AWC มีจุดประสงค์ในการระดมทุนเพื่อ 

  • ใช้เป็นเงินทุนในการเข้าซื้อกิจการที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินกลุ่ม 3 ซึ่งจะเป็นโครงการใหม่ ๆ ที่เข้ามาเสริมในพอร์ตโฟลิโอของ AWC หลังไอพีโอ
  • ใช้ในการลงทุนพัฒนา และ/หรือปรับปรุงทรัพย์สินของบริษัทฯ และ/หรือ บริษัทย่อย เพื่อสร้างการเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืนให้กับบริษัทและผลตอบแทนต่อผู้ถือหุ้น 
  • นอกจากนี้บางส่วนจะใช้ในการชำระคืนเงินกู้ยืมให้กับธนาคาร และ/หรือตั๋วสัญญาใช้เงินที่ออกโดยบริษัทฯ และ/หรือ บริษัทย่อย 

สุดท้ายนี้ บทความนี้ไม่ได้มีเจตนาในการชี้นำการซื้อ ถือ หรือขายหลักทรัพย์แต่อย่างใด เพียงแต่นำเรื่องราวที่อาจจะเข้าใจยากมาสรุปให้ง่ายขึ้นเท่านั้น หากนักลงทุนสนใจหรือต้องการข้อมูลเพิ่มเติม สามารถเข้าไปอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ https://investor.assetworldcorp-th.com/th

ลงทุนศาสตร์ – Investerest

บทความนี้เป็น Advertorial