“อัตราดอกเบี้ยลด 1% จ่ายดอกเบี้ยลดลง 32%” รวม 3 แนวทางสำหรับคนกู้บ้าน ให้จ่ายดอกลด ผ่อนหมดไว

บ้านเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 แต่ก็เป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูงมาก ดังนั้นหลายคนจึงไม่สามารถซื้อบ้านแบบจ่ายสดได้ จะเก็บเงินให้พร้อมค่อยซื้อบ้าน ราคาบ้านก็ถีบตัวหนีไปไกล ทำให้ไม่มีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านของตนเองซักที การผ่อนบ้านจึงเป็นวิธีหนึ่งที่ช่วยให้เราได้มีโอกาสเป็นเจ้าของบ้าน โดยล็อคราคาบ้าน ณ วันที่เราเริ่มผ่อน แต่วิธีนี้มีข้อเสียคือ เราต้องเสียดอกเบี้ย ทำอย่างไรที่เราจะเสียดอกเบี้ยน้อยที่สุด เรามาวิเคราะห์กัน

ปัจจัยที่มีผลต่อดอกเบี้ยที่เราจ่าย

ยอดเงินกู้ (ยิ่งกู้เยอะ ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายยิ่งเยอะ)
จำนวนงวดที่จ่าย (ยิ่งงวดที่จ่ายเยอะ ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายยิ่งเยอะ)
อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารคิด (ยิ่งอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารคิดยิ่งเยอะ ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายยิ่งเยอะ)

ดังนั้น หากเราต้องการลดดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย มี 3 ทางเลือกนี้

เราก็ต้องลดยอดเงินกู้ ด้วยการเพิ่มเงินดาวน์
ลดจำนวนงวดที่จ่าย ด้วยการเพิ่มจำนวนที่ผ่อนต่องวด
ลดอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารคิด ด้วยการ Refinance หรือ Retention

เรามาวิเคราะห์กัน โดยสมมติตัวเลขง่ายๆ ว่า...

วงเงินกู้บ้าน (บาท) 1,000,000.00 บาท
อัตราดอกเบี้ยคงที่ต่อปี ตลอดอายุสัญญา 5%
ระยะเวลาผ่อน 20 ปี หรือ 240 งวด
ค่างวดผ่อนชำระ 6,600 บาท

เราจะเสียดอกเบี้ย 583,893.77 บาท

ลดยอดเงินกู้ ด้วยการเพิ่มเงินดาวน์

เราอาจเลือกเพิ่มเงินดาวน์ เพื่อลดยอดเงินกู้ลง สมมติในกรณีนี้ เราดาวน์เพิ่มขึ้น 200,000 บาท (เพิ่มดาวน์ 25%) ผ่อนเดือนละ 6,600 บาทเท่าเดิม ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายจะเหลือ 316,345.77 บาท ประหยัดดอกเบี้ย 267,365.72 บาท (ประมาณ 46%) และหมดหนี้เร็วขึ้น 71 งวด (ประมาณ 30% เช่นกัน)

ลดจำนวนงวดที่จ่าย ด้วยการเพิ่มจำนวนเงินที่ผ่อนต่องวด

หากเราผ่อนเพิ่มเป็นงวดละ 10,000 บาท (ประมาณ 50%) ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายจะเหลือ 296, 284.72 บาท ประหยัดดอกเบี้ย 287,426.77 บาท (ประมาณ 50% เช่นกัน) และหมดหนี้เร็วขึ้น 110 งวด (ประมาณ 50% เช่นกัน)

เงินค่างวดประกอบด้วยเงินต้น และดอกเบี้ย ดังนั้นหากเราจ่ายค่างวด เงินเราจะไปตัดดอกเบี้ยก่อน และหลังจากนั้นจึงไปตัดเงินต้น เพราะฉะนั้นหากเราโปะหนี้ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยลด จำนวนเงินที่เอาไปตัดดอกเบี้ยนั้นย่อมน้อยไปด้วย ทำให้จำนวนเงินค่างวดไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายจะยิ่งลดเร็วมากขึ้น

ลดอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารคิด ด้วยการ Refinance หรือ Retention

หากเราสามารถต่อรองกับธนาคารให้ลดดอกเบี้ยได้ สมมติ 1% ผ่อนเท่าเดิม เราจะประหยัดดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายได้ถึง 188,858.78 บาท (ประมาณ 32.35%) และหมดหนี้เร็วขึ้น 29 งวด (ประมาณ 12%)

สำหรับ Refinance ก็คือ การย้ายหนี้จากธนาคารเดิมไปยังธนาคารใหม่ที่คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า เหมาะสำหรับผู้กู้บ้านที่ผ่อนบ้านกับธนาคารเก่ามานานเกิน 3 ปี เนื่องจากสัญญากู้สินเชื่อบ้านทั่วไปกำหนดให้สามารถ Refinance ได้หลังผ่อนชำระหนี้ไปแล้ว 3 ปี (อาจจะมีบางแห่ง 5 ปี) ขึ้นอยู่กับสัญญาเงินกู้ที่ทำไว้ แต่การทำ refinance มีข้อควรคำนึงคือ ต้องอาจจะมีค่าธรรมเนียมในการดำเนินการ เช่น ค่าจดจำนอง ค่าประกันต่างๆ เป็นต้น

อีกทางเลือกคือการขอ รีเทนชั่น (Retention) กับธนาคารเดิม ทำได้ง่าย มีค่าใช้จ่ายเพียงแค่ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ 1-2% ของวงเงินกู้ ระยะเวลาในการอนุมัติรวดเร็ว แต่ก็มีข้อเสียนั่นก็คืออัตราดอกเบี้ยลดไม่มาก

ดังนั้นไม่ว่าจะเลือก Refinance หรือ Retention เราควรเปรียบเทียบรายละเอียดเงื่อนไขต่าง ๆ ว่าเงื่อนไขธนาคารเดิมหรือธนาคารใหม่ เงื่อนไขไหนคุ้มมากสุด ตอบโจทย์เรามากที่สุด

สรุป วิธีในการลดหนี้บ้าน เพื่อให้เราเป็นเจ้าของบ้านได้เร็วขึ้น ในต้นทุนที่ถูกมากขึ้น ทำใด้หลายวิธี ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มดาวน์ เพิ่มจำนวนเงินผ่อนต่องวด หรือ ต่อรองธนาคารเพื่อลดดอกเบี้ย เราอาจเลือกใช้วิธีใดวิธีหนึ่ง หรือ จะใช้ทุกวิธีรวมกันก็ได้ แล้วแต่ความเหมาะสมของเราและสถานการณ์ ณ ขณะนั้นๆ

เขียนโดย: สาธิต บวรสันติสุทธิ์ นักวางแผนการเงิน CFP®

======================

อย่าพลาดโอกาสที่จะเปลี่ยนชีวิตของคุณให้ดีขึ้น!

เตรียมพบกับ Make Rich Expo มหกรรมการลงทุนแห่งชาติ ที่จะพาคุณก้าวเข้าสู่โลกของการลงทุนที่ทันสมัยและเข้าใจง่ายกว่าที่เคย! ไม่ว่าคุณจะเป็นมือใหม่หัดลงทุน หรือผู้ที่มีประสบการณ์ เรามีทุกสิ่งที่คุณต้องการเพื่อสร้างความมั่งคั่งในอนาคต

เข้าร่วมงานฟรี!!
ลงทะเบียนเข้าร่วมงานได้แล้ววันนี้ ที่ https://bit.ly/4cKxqet

แล้วพบกันวันที่ 2 - 3 November 2024 เวลา 10.00 - 19.00 น. ณ Paragon Hall ชั้น 5 ศูนย์การค้า Siam Paragon

======================