การกระจายความเสี่ยงถือเป็นเรื่องสำคัญมากของการลงทุน

การออมเงินผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ เนื่องจากผู้ลงทุนมีความเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถเพิ่มมูลค่าได้เมื่อเวลาผ่านไปและในแต่ละปีผู้ลงทุนก็สามารถได้รับผลตอบแทนจากการนำอสังหาริมทรัพย์ไปจัดหาประโยชน์ในรูปของการให้เช่า แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยส่วนใหญ่มีข้อด้อยคือ 1. ต้องใช้เงินในจำนวนที่มาก 2. มีค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมสูง และ 3. ไม่มีตลาดรองในการซื้อขาย 

ในปัจจุบัน ผู้ลงทุนมีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า โดยสามารถลงทุนผ่านการเข้าลงทุนในกองทุนรวม/กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมากในการลงทุน มีค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมไม่สูง และสามารถซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์เนื่องจากเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน 

สำหรับการลงทุนในกองทุนรวม/กองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์มีจุดเด่นอย่างหนึ่ง คือ รายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุน/กองทรัสต์ได้รับค่อนข้างมีความแน่นอน ทำให้มีศักยภาพในการจ่ายเงินปันผลได้อย่างความสม่ำเสมอและเป็นอัตราที่น่าสนใจเมื่อนำมาเปรียบเทียบกับตราสารหุ้นหรือตราสารหนี้ไม่เหมือนการลงทุนในบริษัทจดทะเบียนหรือหุ้นรายตัวที่ผลตอบแทนแตกต่างกันได้มากตามลักษณะธุรกิจ

นอกจากนี้การกระจายความเสี่ยงก็เป็นเรื่องสำคัญมากสำหรับกองทุนรวม/กองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผลตอบแทนค่อนข้างกระจุกตัวซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อผลดำเนินงานของกองทุนรวม/กองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์และความสามารถในการจ่ายเงินปันผลในกรณีที่ทรัพย์สินมีผลการดำเนินงานที่ต่ำกว่าประมาณกว่า การกระจายลงทุนในหลายทรัพย์สินจึงช่วยจะลดความเสี่ยงได้มาก

นักลงทุนจึงควรให้ความสำคัญกับการกระจายความเสี่ยงเสมอ

การลงทุนในกองทุนรวม/กองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ควรจะลงทุนกระจายในหลายกองทุน หรือหากจะเลือกกองทุนรวม/กองทรัสต์เพียงกองทุนรวม/กองทรัสต์เดียว นักลงทุนควรเลือกกองทุนรวม/กองทรัสต์ที่มีการกระจายการลงทุนออกไปในหลายทรัพย์ ยิ่งหากมีทรัพย์กระจายอยู่ในหลายประเทศจะเป็นตัวเลือกการลงทุนที่ดีมาก เพราะช่วยลดความเสี่ยงลงเนื่องจากจะลดการพึ่งพิงของทรัพย์สินใดทรัพย์สินหนึ่งและยังกระจายความเสี่ยงในเชิงทำเลอีกด้วย แถมผลตอบแทนก็ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก

ยกตัวอย่างเช่น DREIT และการกระจายการลงทุนครั้งใหม่

DREIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี (Dusit Thani Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust) คือ ทรัสต์ที่ระดมทุนจากนักลงทุนไปลงทุนในทรัพย์ประเภทโรงแรมในเครือดุสิตธานีในทำเลที่หลากหลาย โดยในปัจจุบันมีโครงการที่สำคัญอยู่ 3 โครงการใน 3 ทำเล ได้แก่

1) โครงการโรงแรมดุสิตธานี ภูเก็ต

2) โครงการโรงแรมดุสิตธานี หัวหิน

3) โครงการโรงแรมดุสิตดีทู เชียงใหม่

สังเกตว่าโครงการที่มีอยู่ในมือของ DREIT ค่อนข้างจะมีการกระจายความเสี่ยงเชิงทำเลได้ดีมาก ทั้งภูเก็ต หัวหิน และเชียงใหม่ แต่ก็ยังมีอีกประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจว่า ทำเลทั้งหมดทั้งสามแห่งของ DREIT ก็ยังคงจำเพาะอยู่ในประเทศไทยเท่านั้น หากมองความเสี่ยงเชิงประเทศ DREIT ก็ยังจำเป็นจะต้องมีการกระจายความเสี่ยงออกไปที่ทรัพย์ในประเทศอื่นเพิ่มเติม DREIT จึงมีการตัดสินใจเพิ่มการลงทุนครั้งใหม่ โดยทำเลที่เลือกมาก็เป็นสุดยอดทำเลด้านการท่องเที่ยวของโลกใบนี้ นั่นก็คือ หมู่เกาะมัลดีฟส์ ไข่มุกแห่งมหาสมุทรอินเดียนั่นเอง

DREIT จะเข้าลงทุนในโครงการโรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์

โรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์ คือ โรงแรมระดับ 5 ดาวที่ตั้งอยู่บนเกาะ Mudhdhoo หมู่เกาะ Baa Atoll สาธารณรัฐมัลดีฟส์ บนพื้นที่เช่าขนาดประมาณ 116 ไร่ โรงแรมเป็นรีสอร์ทประเภทบ้านพักตากอากาศ (Villa) จำนวน 95 หลัง จะไปโดยเรือเดินทะเลก็ได้ หรือจะโดยสารเครื่องบินต่อเรือเร็วก็ได้เช่นกัน 

ภายในโรงแรมมีกิจกรรมสำหรับวันพักผ่อนบนมัลดีฟส์อย่างครบครัน นอกจากนี้หมู่เกาะดังกล่าวมีความพิเศษในเรื่องของทำเลที่ตั้งเนื่องจากเป็นเขตที่มีแนวปะการังที่ใหญ่ที่สุดในมหาสมุทรอินเดีย และมีความหลากหลายทางชีวภาพ ทำให้ได้รับการยกให้เป็นเขตสงวนชีวมณฑลยูเนสโก (UNESCO Biosphere Reserve) จึงเป็นจุดหมายปลายทางสำหรับผู้ชื่นชอบการดำน้ำจากทั่วโลกอีกด้วย 

DREIT จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งแรกโดยวิธีทางอ้อม

โดย DREIT จะเข้าซื้อหุ้นในบริษัท DMS2 จาก DTPP และ MBK ในสัดส่วนร้อยละ 100 และให้ DMS2 กู้เงินเพื่อเข้าลงทุนในทรัพย์ (สิทธิ์การเช่าที่ดิน 40 ปี และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทั้งหมดบนที่ดิน) ต่อจาก DMS โดยมีมูลค่าเงินลงทุนรวมไม่เกิน 2,385,600,000 บาท หรือเทียบเท่ากับประมาณ 74,550,000 เหรียญสหรัฐที่อัตราแลกเปลี่ยน 32.00 บาทต่อเหรียญ

ผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของ DMS ก็ถือว่าน่าสนใจทีเดียว

จากงบการเงินปี 2558 – 2561 ของ DMS พบว่ารายได้รวมและกำไรสุทธิมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ถึงแม้ว่าค่าห้องพักเฉลี่ยต่อห้องจะลดลงบ้าง แต่ก็ชดเชยด้วยอัตราการเข้าพักเฉลี่ยที่เพิ่มสูงขึ้นมาก ทำให้รายได้รวมและความสามารถในการทำกำไรเติบโตในเกณฑ์ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2561 ที่อัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงมาก ดันให้อัตรากำไรขั้นต้นสูงขึ้นมากจากระดับ 15% พุ่งไปถึง 18% กว่า

หากมองในมุมการประเมินมูลค่าของการเข้าซื้อทรัพย์

DREIT เข้าซื้อสินทรัพย์ในสัดส่วนร้อยละ 100 หรือเทียบเท่ากับการจ่ายเงิน 74.55 ล้านเหรียญเพื่อให้ได้รับกำไรก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย ดอกเบี้ยและภาษีเงินได้ที่ปรับปรุงด้วยภาระค่าเช่าจ่ายแล้วที่ 9.8 ล้านเหรียญ เมื่อคิดเป็นผลตอบแทนจากทรัพย์สิน (Asset Yield) จะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 13.14 หรือถ้าจะไม่คิดเรื่องค่าเช่าที่ดินจากรัฐบาลสาธารณมัลดีฟส์ Asset Yield ก็อยู่ที่ 11.80 โดยประมาณ

หลังเพิ่มทุนแล้ว มัลดีฟส์จะกลายมาเป็นสัดส่วนสำคัญของ DREIT

จากโครงการโรงแรมที่ภูเก็ต หัวหิน และเชียงใหม่ ที่มีความสำคัญต่อกองทรัสต์ ตามลำดับ โครงการโรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์ จะขึ้นมากินสัดส่วน EBITDA ต่อภาพรวมสูงที่สุดของกอง โดยจะกินน้ำหนักประมาณ 57.58% ซึ่งถ้าเทียบระหว่างรายได้แบ่งตามประเทศแล้ว DREIT จะมีรายได้จากทรัพย์ในไทยต่อทรัพย์ต่างประเทศ ประมาณร้อยละ 42.42 : 57.58 ได้

หากสนใจลงทุนในโรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์ไปกับ DREIT จะทำอย่างไรได้บ้าง

ตอนนี้ DREIT กำลังจะเปิดระดมทุนครั้งใหม่ในจำนวนไม่เกิน 365,000,000 หน่วย โดยแบ่งออกเป็นการเสนอขายแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม (Right Offering ; RO) ก่อนและจึงนำส่วนที่เหลือเสนอขายต่อประชาชนทั่วไป (Public Offering ; PO)

ผู้สนใจซื้อ DREIT สามารถติดต่อขอรับหนังสือชี้ชวนได้ที่ผู้จัดการการจัดจำหน่ายอย่างเป็นทางการที่ ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย ทุกสาขา หรือสอบถามเพิ่มเติมที่ CIMB THAI Care Center โทร. 02 626 7777 

คำเตือน: ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจลงทุน

ทั้งนี้ ณ วันที่ 26 สิงหาคม 2562 แบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหลักทรัพย์และร่างหนังสือชี้ชวนสำหรับการเสนอขายหลักทรัพย์ยังไม่มีผลใช้บังคับ

บทความนี้ไม่ได้มีเจตนาชี้นำการลงทุนซื้อ ถือ หรือขายหลักทรัพย์ เพียงแต่สรุปข้อมูลการระดมทุนเพื่อให้นักลงทุนที่สนใจง่ายต่อการศึกษาเท่านั้น หากสนใจลงทุน อย่าลืมศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน

ลงทุนศาสตร์ – Investerest

บทความนี้เป็น Advertorial