สวัสดีครับ ผมหมอนัท @คลินิกกองทุน หลังจากที่หายหน้าหายตาไปนาน จากการเขียนแนะนำกองทุน แต่ไม่ต้องห่วงครับ วันนี้ผมเอาเรื่องที่น่าสนใจ มาฝากให้กับทุก ๆ คนครับ

เร็ว ๆ นี้ผมได้ข่าวเกี่ยวกับกอง REIT อ่านว่า “รีท” นั่นเอง ว่าแต่ประเด็นของวันนี้ไม่ใช่เรื่องการออกเสียงแต่อย่างใด แต่ผมกำลังจะเล่าถึงกอง REIT ที่น่าสนใจให้ฟังครับ นั่นก็คือ กองทรัสต์ LHSC หรือ LH Shopping Centers Leasehold REIT ของกลุ่มแลนด์แอนด์เฮ้าส์ เจ้าพ่อยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย นั่นเองครับ

แต่ก่อนอื่นที่จะไปถึงรายละเอียดต่าง ๆ ของกองทรัสต์ LHSC นี้ ผมขอย้อนความ และเล่าถึงความหมายของกอง REIT นี้ก่อนนะครับว่ามันคืออะไรกันแน่ ผมเชื่อว่าหลายท่านคงจะคุ้นชินกับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แน่ ๆ ใช่ไหมครับ? ซึ่งแน่นอนว่ามีมากมายหลายแบบ ทั้งกองทุนรวมอสังหาฯ ที่ไปลงทุนในสิทธิการเช่าหรือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารโรงงาน/คลังสินค้า อาคารสำนักงานให้เช่า เป็นต้นครับ

แต่เจ้า REIT นี้ หรือที่เราเรียกว่า กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) ถ้าว่ากันตามจริงแล้ว REIT มันก็ไม่ใช่เรื่องใหม่อะไรครับ คล้ายกับเจ้ากองทุนรวมอสังหาฯ แบบเดิมนั่นแหละครับ เพียงแต่ว่าได้มีการพัฒนากฎเกณฑ์ และมีเรื่องของทรัสต์เข้ามาเกี่ยวข้อง (หลายท่านคงจะคิดว่า เรื่องกอง REIT ยังไม่ทันเคลียร์ ดันมีเจ้าทรัสต์มาอีก งง กันเลยละซิครับ) ซึ่งท่านสามารถอ่านรายละเอียดของทรัสต์ ได้ที่นี่ครับ ซึ่งแน่นอนว่ามีข้อดีมากขึ้นจากองทุนรวมอสังหาฯ แบบเดิม

ทั้งนี้ที่มีการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ต่างๆ ก็เพื่อให้เกิดการพัฒนาของการลงทุนในอสังหาฯ ที่ดีขึ้นและเหมาะสมขึ้น ที่สำคัญคือ หลังจากปี 2556 เจ้ากองทุนอสังหาฯ จะไม่สามารถขออนุมัติ จัดตั้งได้ครับ แต่กองทุนรวมอสังหาฯ ที่เกิดขึ้นหลังจากนี้จะอยู่ในรูปแบบของกอง REIT ทั้งหมดครับ ต้องบอกก่อนว่ากองทุนรวมอสังหาฯ มีแค่ในประเทศไทยที่เดียวนะครับ ประเทศอื่นอยู่ในรูปแบบของกอง REIT กันหมด และ ก.ล.ต.ได้ปรับกฎเกณฑ์ และรูปแบบของการลงทุนในอสังหาฯ ดังกล่าวให้เหมาะสมและเป็นสากลมากขึ้น

แล้วกอง REIT นี้ต่างจาก กองทุนอสังหาฯ ทั่วไปอย่างไรละ โดยส่วนใหญ่จะแตกต่างกันในเรื่องของขอบเขตในการลงทุนครับ เช่น กอง REIT สามารถไปลงทุนกับสินทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ หรือสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศและสามารถกู้ยืมเงินมาลงทุนได้มากขึ้นอีกด้วยครับ แต่ผมขอแนะนำสั้น ๆ อย่างนี้ครับว่า ให้ท่านนักลงทุนทั้งหลาย ลองอ่านรายละเอียดต่างๆ ได้จากที่นี่ครับ ซึ่งมีรายละเอียดต่างๆ ความเหมือน และแตกต่างของ กองทุนรวมอสังหาฯ และ กอง REIT รวมถึงข้อกำหนดที่น่าสนใจไว้อย่างดีเลยครับ ->> http://www.set.or.th/th/products/listing/files/Brochure_REIT.pdf

วิธีการลงทุนกับกอง REIT

ก่อนจะเริ่มผมขอให้แนวคิดเพิ่มเติมเพื่อเป็นแง่มุมในการลงทุนกอง REIT เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจนะครับ

  1. ก่อนอื่นต้องดูว่า ประเภททรัพย์สินที่เราจะลงทุนเป็นทรัพย์สินที่อยู่ในธุรกิจอะไร เช่น อาคารโรงงาน/คลังสินค้า ศูนย์การค้า เป็นต้น เพื่อให้เราเข้าใจในทรัพย์สินที่เราลงทุน และความเสี่ยงของธุรกิจประเภทนั้นๆ และตอบให้ได้ว่า แนวโน้มของอัตราผลตอบแทนเป็นที่พอใจหรือไม่ รวมถึงเข้าใจก่อนว่าในระยะยาวแล้วอัตราผลตอบแทนอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ ดังนั้นนักลงทุนควรพิจารณาโอกาสการเติบโตควบคู่กับระยะเวลาของการลงทุนด้วย เช่น มีการขึ้นค่าเช่าหรือไม่อย่างไร
  2. ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager)  เป็นมืออาชีพหรือไม่ ซึ่งแน่นอนว่า REIT Manager และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องบริหารทรัพย์สินโดยให้มีอัตราผลตอบแทนในการลงทุนเป็นไปตามที่คาดหวัง ได้แก่ การเจรจาต่อรองราคาค่าเช่า ออกนโยบายต่างๆ ที่ทำให้เกิดการพัฒนาที่ดีขึ้นของโครงการ บริหารจัดการไม่ให้มีการกู้ยืมมากเกินไป ฯลฯ เรียกได้ว่า ถ้าเรามีผู้บริหารที่ดีแล้วละก็ ผลตอบแทนที่ได้ก็ไม่น่าผิดเพี้ยนไปจากที่คาดหวังครับ
  3. สภาพคล่องและขนาดของกองทุน แน่นอนว่าถ้าเป็นกองทุนขนาดใหญ่ มีผู้ถือครองมากก็มีแนวโน้มว่า หลังจากกอง REIT เข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อ-ขายแล้ว เราจะมั่นใจได้ว่า ถ้าหากฉุกเฉินต้องใช้เงินที่เราลงทุนไป เราจะสามารถขายเพื่อที่จะนำเงินออกมาใช้ได้อย่างไม่ติดขัด
  4. ภาพรวมของ REIT เป็นอย่างไร? เช่นทำเลที่ตั้งดีหรือไม่, มีคนเช่าหลากหลายหรือไม่, มีกลุ่มลูกค้าเป็นใครและคุณภาพสินทรัพย์ดีหรือไม่ สุดท้ายคือ อัตราการเช่าสูงพอที่จะทำให้เราได้ผลประโยชน์ตอบแทนตาม

คราวนี้เรามาถึงพระเอกของเราในคราวนี้ครับ ว่ามีรายละเอียดอย่างไรกันบ้าง และทำไมถึงน่าสนใจ เรามาเริ่มกันเลยครับ

ภาพรวมทั่วไป

ชื่อกอง : LHSC หรือ LH Shopping Centers Leasehold Real Estate Investment Trust
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์
(โครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21)

เนื่องจากมีคำว่า Leasehold อยู่ด้วย นั่นก็หมายความว่า เราลงทุนในสิทธิในการเช่าครับ ไม่ได้เป็นเจ้าของ

หลายท่านอาจจะยังไม่ค่อยเข้าใจว่าสิทธิการเช่ามันต่างกับการเป็นเจ้าของอย่างไร ผมอธิบายคร่าวๆ แบบนี้ครับ ก็เหมือนกับเซ้งที่หรือห้องเช่าระยะยาวนะครับ สิทธิการเช่าเมื่อหมดอายุแล้ว หากไม่สามารถต่ออายุได้ ก็จะต้องคืนสิทธิให้กับเจ้าของที่หรือเจ้าของห้องเช่าครับ หลายท่านอาจจะคิดว่า แล้วมันคุ้มหรือที่สุดท้ายแล้วก็ต้องคืนให้เจ้าของไป ถ้าเป็นสิทธิการเป็นเจ้าของเรายังมีที่ดิน หรืออาคารอยู่ ถ้าเป็นสิทธิการเช่าแล้วเงินต้นที่ลงทุนไปละ ??

การลงทุนในสิทธิการเช่านั้น จะมีโอกาสได้ผลประโยชน์ตอบแทนจากการลงทุนที่มักจะสูงกว่าสิทธิการเป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคารครับ ทั้งนี้ก็เพื่อชดเชยเงินต้น หรือมูลค่า NAV ที่จะลดลงกลายเป็น 0 เมื่อเลิกกอง และการคืนอสังหาฯ ให้กับเจ้าของเดิม