รู้ไหม เดี๋ยวนี้เงินจำนวนไม่มากก็ลงทุนอสังหาฯได้แล้ว?

"REIT" หรือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) คือการระดมทุนจากนักลงทุนเพื่อนำเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยเงินที่ได้จากการระดมทุนจะนำไปซื้อ หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ สามารถสร้างรายได้ค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ โดยกองทรัสต์จะจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว

ซึ่ง ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) จะเป็นผู้บริหารจัดการกองทรัสต์ โดยมีทรัสตี (Trustee) ซึ่งในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนที่ได้รับอนุญาตที่มีชื่อเสียงในประเทศ ทำหน้าที่ติดตาม ดูแล และตรวจสอบให้ผู้จัดการกองทรัสต์บริหารจัดการกองทรัสต์ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์

ยกตัวอย่าง ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 1,000 ล้านบาท กองทรัสต์จะระดมทุนจากนักลงทุนรายละ 100,000 บาท จำนวน 10,000 คน เพื่อนำเงินที่ระดมทุนได้ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า สมมติว่าได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินปีละ 100 ล้านบาท และมีค่าบริหารจัดการรวมถึงค่าปรับปรุงและบำรุงรักษาทรัพย์สินปีละ 20 ล้านบาท แบบนี้จะเหลือกำไรกลับมาสู่นักลงทุน 80 ล้านบาทหรือเท่ากับคนละ 8,000 บาทหรือ 8% ต่อปี (ตัวเลขสมมติขึ้นเพื่อความเข้าใจในการลงทุน ไม่ใช่เพื่อชี้นำผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ)

"ห้องเย็นและคลังสินค้า" ก็ถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุน

เหตุผลหลักเพราะการเติบโตทางเศรษฐกิจจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานจะทำให้ระบบขนส่งและโลจิสติกส์ของประเทศไทยพัฒนามากขึ้น โดยจากแผนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานประจำปีงบประมาณ 2560 ของสำนักงบประมาณ สำนักนายกรัฐมนตรีบ่งชี้ว่า งบประมาณกว่า 4 แสนล้านบาทที่จะลงทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานจะไปสู่ภาคส่วนของโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจ เช่น ถนน สะพาน ท่าเทียบเรือ ซึ่งเป็นระบบพื้นฐานทางคมนาคมสูงถึง 1.6 หมื่นล้านบาทหรือกว่า 38% ของงบประมาณเลยทีเดียว

เมื่อมีการพัฒนาระบบคมนาคมที่ดียิ่งขึ้น ระบบโลจิสติกส์และการขนส่งสินค้าจะเป็นไปได้อย่างสะดวกและมีการเติบโตมากขึ้นเช่นกัน ดังนั้นความต้องการใช้พื้นที่ห้องเย็นและคลังสินค้าในการเก็บหรือพักสินค้าเพื่อเตรียมขนส่ง หรือเป็นจุดกระจายสินค้าตามจุดยุทธศาสตร์ของแต่ละบริษัทก็จะมีมากขึ้น ทำให้การลงทุนในห้องเย็นและคลังสินค้ามีความน่าสนใจ

สำหรับ “AIMIRT” (AIM Industrial Growth Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust) หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท คือกองทรัสต์ที่มีนโยบายลงทุนในทรัพย์สินที่มีศักยภาพประเภทห้องเย็น คลังสินค้า และโรงงานให้เช่า เป็นหลัก

โดยการเข้าลงทุนในครั้งแรกนี้ กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในห้องเย็นและคลังสินค้าของกลุ่มบริษัท JWD และ TIP

ที่มา : ข้อมูลสรุปจากหนังสือชี้ชวนของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท

หมายเหตุ: กลุ่มบริษัท JWD (JWD Group) หมายถึง กลุ่มบริษัท เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ จำกัด (มหาชน), TIP หมายถึง บริษัท ทิพย์ โฮลดิ้ง จำกัด

รายละเอียดทรัพย์สินที่จะลงทุน

สำหรับทรัพย์สินที่ AIMIRT จะเข้าลงทุนในครั้งแรกนี้ มีพื้นที่รวมทุกโครงการ 58,559.1 ตารางเมตร แบ่งเป็นห้องเย็นประมาณ 47% ของพื้นที่รวม ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณมหาชัย จังหวัดสมุทรสาคร และถนนสุวินทวงศ์ จังหวัดฉะเชิงเทรา และคลังสินค้าอีกประมาณ 53% ของพื้นที่รวม ตั้งอยู่บนถนนสุวินทวงศ์ จังหวัดฉะเชิงเทรา และในอำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ โดยอาคารมีอายุเฉลี่ยเพียง 3.26 ปี ซึ่งถือว่าไม่มากและค่อนข้างใหม่เลยถ้าเทียบกับอายุการใช้งานโดยเฉลี่ยของอาคารทั่วไป

โดยห้องเย็นและคลังสินค้าของกลุ่ม JWD กองทรัสต์จะลงทุนกรรมสิทธิ์ (Freehold) ในห้องเย็นของโครงการแปซิฟิค ห้องเย็น และโครงการเจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิค และคลังสินค้าของโครงการดาต้าเซฟ โดยภายหลังจากที่กองทรัสต์เข้าลงทุนแล้วนั้น กลุ่ม JWD จะเช่าทรัพย์สินดังกล่าวจากกองทรัสต์กลับไปเพื่อประกอบธุรกิจให้บริการห้องเย็นและโลจิสติกส์ เป็นระยะเวลา 10 ปี โดยสำหรับห้องเย็น กองทรัสต์มีสิทธิต่ออายุสัญญาเช่าออกไปได้อีก 2 คราว คราวละ 10 ปี

ขณะที่คลังสินค้าของ TIP กองทรัสต์จะลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) ในคลังสินค้าของโครงการทิพย์ 7 โดยให้บริษัทในเครือของ TIP เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager) โดย TIP ยังได้ทำข้อตกลงที่จะชำระส่วนต่างค่าเช่าและบริการรวมต่อปีให้แก่กองทรัสต์เป็นรายไตรมาส หากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการในโครงการทิพย์ 7 ต่ำกว่าที่กองทรัสต์คาดการณ์ไว้ ดังนั้น กองทรัสต์เองก็คาดการณ์ว่าจะมีรายได้จากการให้เช่าที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ

การจัดโครงสร้างการลงทุนและการบริหารจัดการดังกล่าวถือเป็นจุดเด่นของ AIMIRT โดยสำหรับทรัพย์สินจากกลุ่ม JWD กองทรัสต์เองก็มีสัญญาเช่ากับกลุ่ม JWD ที่มีระยะเวลาถึง 10 ปี ในขณะที่ทรัพย์สินประเภทห้องเย็น กองทรัสต์มีสิทธิต่อสัญญาเช่าได้อีก 2 คราว คราวละ 10 ปี รวมเป็น 30 ปี  นอกจากนี้ คลังสินค้าของโครงการทิพย์ 7 ของ TIP ก็มีผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager) เป็นบริษัทในเครือของ TIP ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญและมีความสัมพันธ์อันดีกับผู้เช่า มาช่วยบริหารจัดการ ภายใต้การดูแลควบคุมของผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) อีกขั้นหนึ่ง

การเข้าลงทุนครั้งแรกของ AIMIRT เป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) ทั้งหมด กล่าวคือ กองทรัสต์จะซื้อทรัพย์สินทั้งหมดมาเป็นกรรมสิทธิ์ขาด ไม่ได้ซื้อเพียงแค่สิทธิการเช่า (Leasehold) ที่มีวันหมดอายุ ดังนั้น นักลงทุนก็สามารถลงทุนได้ในระยะยาว เพราะทรัพย์สินในการลงทุนครั้งแรกของกองทรัสต์ไม่มีวันหมดอายุเหมือนการลงทุนแบบสิทธิการเช่า (Leasehold)

AIMIRT บริหารจัดการโดย AIM REIT Management ซึ่งเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) ที่ได้รับอนุญาตจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ส่วนทรัสตี (Trustee) หรือผู้ติดตาม ดูแล ตรวจสอบให้ผู้จัดการกองทรัสต์บริหารจัดการกองทรัสต์ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และดูแลความโปร่งใสในการบริหาร คือ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด

หากสนใจข้อมูลเกี่ยวกับ 'AIMIRT' สามารถศึกษาเพิ่มเติมได้ที่ www.aimirt.com

"การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการลงทุนที่มีเสน่ห์เฉพาะตัว
เพราะมีความผันผวนค่อนข้างน้อยและสร้างกระแสเงินสดได้ค่อนข้างสม่ำเสมอ"

โดยอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องเย็นและคลังสินค้า ถือว่าเป็นการลงทุนที่ตอบโจทย์ภาพใหญ่ในการเติบโตของระบบคมนาคมและโลจิสติกส์ของประเทศ หากนักลงทุนคนไหนสนใจก็สามารถศึกษา AIMIRT ไว้เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกในการลงทุน

ลงทุนศาสตร์ - Investerest

บทความนี้เป็น Advertorial