มีหนึ่งหมื่นเป็นเจ้าของโรงแรมหรูได้กับ GROREIT

หากนึกถึงกิจการที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงมากและไม่ใช่ว่าใครก็เป็นเจ้าของได้ "โรงแรม" ดูเหมือนจะเป็นธุรกิจที่ติดอยู่ในรายการนี้อย่างไม่ต้องสงสัย

ยิ่งโรงแรมใหญ่ ๆ ที่มีห้องพักหลักร้อยห้อง เงินลงทุนที่ใช้ ก็ยิ่งต้องสูงเป็นหลักหลายร้อยหรือหลายพันล้านบาท เท่านั้นยังไม่พอ ชื่อเสียงของแบรนด์โรงแรมกว่าจะสร้างขึ้นมาได้ถึงระดับนั้น ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายที่ใครจะเลียนแบบได้

ธุรกิจโรงแรมอาจเป็นสิ่งที่คนธรรมดาดูเข้าไปมีส่วนร่วมได้ยากจากข้อจำกัดทั้งหลายที่กล่าวมา แต่ทุกวันนี้ โลกการเงินที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง ได้ทำให้คนธรรมดาสามารถเป็นเจ้าของโรงแรมที่ชอบได้ผ่านการลงทุนในสิ่งที่เรียกว่ากอง REIT

และตอนนี้ GROREIT หรือ "ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โอสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน" ก็เปิดโอกาสให้คนทั่วไปมีส่วนร่วมเป็นเจ้าของโรงแรมชื่อดังอย่าง Royal Orchid Sheraton แล้ว

REIT (Real Estate Investment Trust) หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นเครื่องมือทางการเงินที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นำมาขายหรือให้เช่าแก่กองทรัสต์ และให้นักลงทุนหรือผู้ที่สนใจสามารถเข้ามาซื้อกองทรัสต์ได้

ในกรณีของ GROREIT ก็คือการที่ บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ซึ่งแต่เดิมเป็นเจ้าของสินทรัพย์ในโรงแรม Royal Orchid Sheraton ได้ขายสินทรัพย์นี้เข้ากอง GROREIT จากนั้นกอง GROREIT ก็จะเปิดให้ผู้สนใจเข้ามาลงทุน

แต่บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ก็ไม่ได้เพียงขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT เท่านั้น เพราะหลังจากนั้นทางบริษัทก็จะเป็นผู้เช่าสินทรัพย์นี้เพื่อใช้ประกอบธุรกิจต่อ และจ่ายค่าเช่าสินทรัพย์เป็นผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนนั่นเอง

สำหรับสินทรัพย์ที่จะถูกขายเข้า GROREIT ก็คือโรงแรม Royal Orchid Sheraton โรงแรมคุณภาพอันดับต้น ๆ ด้วยเนื้อที่โรงแรมกว่า 5 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ฝั่งตรงข้ามกับศูนย์การค้าไอคอนสยาม เป็นอาคาร 28 ชั้นที่ประกอบด้วยห้องพัก 726 ห้อง และห้องประชุมอีกถึงกว่า 22 ห้องเลยทีเดียวซึ่งนับเฉพาะที่ดินอย่างเดียวก็มีมูลค่ามหาศาลกว่า 3,000 ล้านบาท (ข้อมูลจากผู้ประเมิน Knight Frank ณ 5 ก.พ. 2564) จากราคาที่กองทรัสต์เข้าลงทุนไม่เกิน 4,500 ล้านบาท

โรงแรม Royal Orchid Sheraton เป็นโรงแรมที่ได้รับบริหารโครงการโดยผู้บริหารมืออาชีพในเครือ Marriott โรงแรมระดับโลกที่ทำให้โรงแรมแห่งนี้ มีมาตรฐานดีมาอย่างยาวนาน นอกจากนั้น ด้วยการเดินทางที่สะดวกทั้งทางรถ ทางเรือ หรือรถไฟฟ้า ประกอบกับมีวิวทิวทัศน์เป็นโค้งแม่น้ำเจ้าพระยา ทำให้ Royal Orchid Sheraton เป็นโรงแรมอันดับต้น ๆ ที่นักท่องเที่ยวมักเลือกใช้บริการ

อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2563 ที่ผ่านมานั้น ไม่ใช่ปีที่ง่ายสำหรับธุรกิจโรงแรม เพราะ COVID-19 ทำให้ธุรกิจการท่องเที่ยวได้รับผลกระทบอย่างหนัก แม้แต่โรงแรม Royal Orchid Sheraton ที่มีรายได้กว่าปีละ 1 พันล้านบาท ก็ยังมีรายได้ที่ลดลงอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยงได้

งบการเงินโรงแรม Royal Orchid Sheraton

แน่นอนว่าในปี 2563 ไม่ใช่ปีที่ดีนัก อย่างไรก็ตาม จะเห็นได้ว่ารายได้ของโรงแรมก็ไม่ได้ลดหายไปแบบ 100% เพราะนักท่องเที่ยวในประเทศที่มีศักยภาพก็ยังมีอยู่ สุดท้ายแล้วถ้าภาคการท่องเที่ยวฟื้นกลับมา โรงแรม Royal Orchid Sheraton ก็สามารถกลับมาทำกำไรได้อีกครั้ง

แม้ว่า การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวจะยังไม่กลับมา แต่สำหรับผู้ที่สนใจกองทรัสต์ GROREIT ผู้ถือหน่วยทรัสต์จะรับผลตอบแทนโดยรวมประมาณ 8% ต่อปี (IRR) เมื่อเจ้าของเดิมซื้อคืนในปีที่ 3,4 หรือ 5

ไม่มีใครรู้ว่าประเทศไทยจะสามารถเปิดประเทศและการท่องเที่ยวจะกลับมาเมื่อไร แต่สำหรับผู้ที่ถือหน่วยทรัสต์ GROREIT จะได้รับผลตอบแทนที่มาจากค่าเช่าสินทรัพย์ต่อปีประมาณ 6% อย่างต่อเนื่อง

โดยปกติแล้ว กอง REIT จะเป็นการขายแบบ freehold (กรรมสิทธิ์) หรือ leasehold (ให้เช่าระยะยาว) ซึ่งนักลงทุนที่ถือหน่วยทรัสต์เหล่านี้อยู่ ก็จะได้รับผลตอบแทนตามที่กอง REIT ได้ประกาศเอาไว้เมื่อตอนเสนอขาย หากผู้ถือหน่วยทรัสต์ต้องการขาย สามารถขายได้ผ่านตลาดรอง (ในที่นี้คือซื้อขายผ่านตลาดหุ้นได้เลย) แต่ต้องรับผลจากราคาที่ขึ้นลงในแต่ละวัน

แต่สำหรับกองทรัสต์ GROREIT ที่เป็นทรัสต์แบบซื้อคืน ความแตกต่างสำคัญคือ บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) จะมีการซื้อสินทรัพย์กลับในปีที่ 3 4 หรือปีที่ 5 นับจากวันที่ขายสินทรัพย์เข้ากอง GROREIT หรือ มีระยะเวลาที่ไม่เกิน 5 ปี

นอกจากนั้นบริษัทยังจะซื้อสินทรัพย์คืนในราคาที่สูงกว่าเสนอขายไปตอนแรก โดยโรงแรม Royal Orchid Sheraton จะถูกขายเข้ากอง GROREIT ในราคา 4,498 ล้านบาท แต่เมื่อบริษัทมาซื้อสินทรัพย์กลับไปในปีที่ 3, 4 หรือ 5 จะต้องซื้อกลับคืนในราคา 4,703 ล้านบาท, 4,783 ล้านบาท, และ 4,873 ล้านบาทตามลำดับ ทำให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้รับผลตอบแทนรวมต่อปี 8% ในการลงทุนช่วง Covid-19 นี้ เป็นไปได้อย่างแน่นอน

พูดง่าย ๆ ก็คือ ภายในเวลา 5 ปีนับจากเสนอขาย บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) จะต้องซื้อสินทรัพย์คืนจากกอง GROREIT และผู้ถือหน่วยทรัสต์ก็จะได้กำไรจากทั้งสองอย่าง คือราคาซื้อคืนที่สูงกว่าราคาเสนอขายหน่วยทรัสต์ตอนแรก และผลตอบแทนรายปีระหว่างการถือหน่วยทรัสต์อีกด้วย

สำหรับผู้ที่สนใจทรัสต์เพื่อการลงทุน GROREIT สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.one-asset.com หรือ 02-659-8888 กด 1 หรือตัวแทนจัดจำหน่ายของบลจ.วรรณทั่วประเทศ

ลงทุนศาสตร์

บทความนี้เป็น Advertorial