“บ้าน คือ วิมานของเรา” เนื้อเพลงที่คนไทยรุ่นเก่าๆ จะคุ้นกันดี บ้านจึงเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่ทุกคนอยากมีเป็นของตัวเอง แต่ด้วยราคาบ้านและที่ดินปรับสูงขึ้นมาก แต่รายได้กลับไม่ปรับสูงขึ้นตามราคาบ้านที่ปรับสูงขึ้นเร็วกว่าไม่ทัน การเก็บเงินเพื่อซื้อบ้านด้วยเงินสดจึงแทบเป็นไปไม่ได้ ดังนั้น ตัวช่วยที่จะทำให้เป็นเจ้าของบ้านตั้งแต่วันนี้ที่ราคาบ้าน ณ วันนี้ ก็คือ การขอสินเชื่อบ้านจากธนาคารต่างๆ

โดยทั่วไปแล้ว "สินเชื่อบ้าน" มีอยู่ 4 ประเภท ดังนี้

1. สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ห้องชุด อาคารพาณิชย์ พร้อมที่ดิน
2. สินเชื่อเพื่อการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตนเอง
3. สินเชื่อเพื่อการต่อเติม ปรับปรุง และตกแต่งที่อยู่อาศัย
4. การกู้เพื่อซื้อที่ดินเปล่าไว้สำหรับการขยายที่อยู่อาศัยเดิมออกไปเพื่อความจำเป็นในการอยู่อาศัย

หากเราต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย สินเชื่อที่ควรมองหา คือ สินเชื่อประเภทที่ 1 “สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์และอาคารชุด”

ซึ่งสินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อที่คิดดอกเบี้ยจะเป็น “แบบลดต้นลดดอก”

สมมติว่า วงกู้ 1,000,000 บาท มีดอกเบี้ยประมาณ 2,000 บาทต่อเดือน เมื่อผู้กู้ชำระเงินงวดไป 10,000 บาท เงินที่จ่ายไป ธนาคารจะหักเป็นค่าดอกเบี้ย 2,000 บาท และชำระเงินต้น 8,000 บาท และจะทำให้ยอดเงินกู้(เงินต้น)ครั้งถัดไปลดลงเหลือ 992,000 บาท ซึ่งจะถูกนำไปใช้เป็นฐานในการคำนวณเงินกู้ในครั้งถัดไป

ดังนั้น เมื่อคิดจะขอสินเชื่อบ้าน เราก็ต้องพร้อมที่จะจ่ายดอกเบี้ย แต่ทำยังไงให้เสียดอกเบี้ยให้น้อยที่สุด ดอกจะบานก็ให้บานน้อยๆ เรามาดูกัน

1. เลือกธนาคารที่คิดดอกเบี้ยต่ำที่สุด

ควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก ซึ่งมักเป็นอัตราคงที่ของแต่ละธนาคาร โดยรวมอัตราดอกเบี้ยทั้ง 3 ปีของแต่ละธนาคารเข้าด้วยกัน จากนั้นหารด้วย 3 ถ้าที่ไหนดอกเบี้ยเฉลี่ยน้อยที่สุด ก็เลือกที่นั้น

เหตุผลของการใช้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีก็เพราะโดยทั่วไปเมื่อเราผ่อนชำระครบ 3 ปี อัตราดอกเบี้ยก็จะขยับเป็น "อัตราลอยตัว" ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้น ทำให้เราต้องผ่อนชำระเป็นจำนวนเงินที่มากขึ้นนั่นเอง

และเมื่อครบ 3 ปี ก็อาจเลือกใช้การรีไฟแนนซ์ (Refinance) โดยย้ายไปผ่อนชำระกับธนาคารใหม่ที่อัตราดอกเบี้ยและค่าผ่อนบ้านต่อเดือนต่ำกว่าจึงเป็นทางเลือกยอดนิยมในการลดอัตราดอกเบี้ย

หมายเหตุ: วิธีนี้เป็นการเปรียบเทียบอย่างคร่าวๆ เท่านั้น เพราะการคิดดอกเบี้ยบ้านจะใช้วิธีการผ่อนชำระแบบลดต้นลดดอก ดอกเบี้ยในแต่ละงวดนั้นจะปรับลดลงไปตามยอดหนี้ที่ลดลง แต่ก็พอเป็นแนวทางในการใช้พิจารณาเปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านเพื่อเลือกสินเชื่อบ้านได้

2. เลือกสินเชื่อพร้อมการทำประกัน MRTA

ประกันคุ้มครองสินเชื่อบ้าน MRTA ย่อมาจาก Mortgage Reducing Term Assurance ที่เมื่อทำแล้ว ธนาคารส่วนใหญ่จะปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้ให้ 0.2% - 0.5% ต่อปีในช่วงแรก ทำให้ช่วยลดภาระดอกเบี้ยลงได้ แต่ก็มีค่าเบี้ยประกันที่ต้องจ่ายด้วย

แต่ข้อดีของการทำประกันรูปแบบนี้ คือ หากผู้กู้เสียชีวิต บริษัทประกันจะชำระหนี้ให้กับธนาคารในวงเงินตามมูลค่าความคุ้มครองที่มีอยู่ โดยกลุ่มผู้กู้ที่อาจจำเป็นต้องทำ มักจะเป็นผู้ที่เป็นเสาหลักของครอบครัว และไม่ต้องการให้หนี้สินตกไปเป็นภาระของครอบครัว

3. เพิ่มเงินดาวน์ เพื่อลดวงเงินกู้ให้น้อยลง

ในขั้นตอนของการขอกู้ หากเรายิ่งวางเงินดาวน์มากเท่าไหร่ ก็ยิ่งทำให้วงเงินกู้ลดลงมากเท่านั้น เมื่อวงเงินกู้ลดลง ดอกเบี้ยจ่ายก็จะลดลงไปด้วย เนื่องจากเงินต้นที่ใช้ในการคำนวณดอกเบี้ยลดลง และมีโอกาสทำให้ระยะเวลาการผ่อนสั้นลงอีกด้วย

4. โปะหนี้ด้วยเงินก้อน หรือทยอยโปะ

การโปะหนี้ คือ การชำระเกินงวดที่ต้องผ่อนนั่นเอง เพราะสินเชื่อบ้าน เมื่อเงินต้นลด ดอกเบี้ยก็ลดตามไปด้วย การโปะหนี้ คือ การลดเงินต้นให้เร็วขึ้น ดอกเบี้ยก็จะเสียน้อยลง ทำให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้มากขึ้น เราสามารถเลือกโปะหนี้ทีละน้อยทุกเดือน หรือ รอโปะยอดใหญ่ปลายปีทีเดียวตอนได้โบนัสก็ได้ แต่ถ้าเทียบแล้ว การโปะหนี้ทีละน้อยทุกเดือนจะประหยัดดอกเบี้ยมากกว่าโปะก้อนใหญ่ปลายปีทีเดียว

5. รีไฟแนนซ์ (Refinance)

รีไฟแนนซ์ (Refinance) คือ การขอยื่นกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคารใหม่ เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยบ้านต่ำลงกว่าเดิม ซึ่งจะช่วยให้ยอดผ่อนต่อเดือนน้อยลงและผ่อนบ้านได้หมดไวยิ่งขึ้น

โดยข้อดีของการรีไฟแนนซ์ คือ เราสามารถเปรียบเทียบเลือกอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขได้หลายธนาคาร ทำให้ได้เงื่อนไขที่ดีกว่าเดิม ดอกเบี้ยถูกกว่าเดิม มีความยืดหยุ่นในการผ่อนชำระมากขึ้น เช่น อาจลดระยะเวลากู้ลงและชำระเงินต่องวดมากขึ้น หรือขยายเวลากู้ออกไปเพื่อให้จำนวนเงินที่จ่ายต่องวดลดลง เป็นต้น และอาจได้รับวงเงินเพิ่มเพื่อนำไปใช้ในการตกแต่งซ่อมแซมที่อยู่อาศัย

ข้อเสียของการรีไฟแนนซ์ก็คือ มีค่าใช้จ่าย ต้องเตรียมเอกสารใหม่และใช้เวลาในการอนุมัติ

6. รีเทนชัน (Retention)

เวลาเราย้ายค่ายมือถือ ค่ายมือถือเก่าก็จะเสนอแพ็คเก็จหรือโปรโมชั่นใหม่มาดึงเราไว้ให้เราไม่อยากย้าย สินเชื่อบ้านก็เหมือนกัน เวลาลูกหนี้อยากย้ายธนาคาร ธนาคารไม่อยากเสียลูกหนี้ไปก็จะพยายามเสนอแพคเก็จหรือโปรโมชั่นสินเชื่อบ้านใหม่มาดึงลูกหนี้ไว้เหมือนกัน วิธีนี้เราเรียกว่า Retention

ข้อดีของ Retention นอกจากประหยัดดอกเบี้ย คือ สะดวก เร็ว และประหยัดค่าใช้จ่าย เพราะเป็นการปรับสินเชื่อกับธนาคารเดิม ทำให้ไม่ต้องเสียเวลาเตรียมเอกสารต่าง ๆ มาก ระยะเวลาในการพิจารณาก็ไม่นาน เพราะธนาคารมีประวัติการผ่อนชำระอยู่แล้ว ข้อเสีย คือ แม้ธนาคารเก่าจะลดดอกเบี้ยมาสู้ธนาคารใหม่ แต่บางดอกเบี้ยอาจไม่ได้ลดมากเท่าธนาคารอื่น

วิธีการประหยัดดอกเบี้ยไม่ได้จำกัดนะว่าต้องทำวิธีเดียว เราสามารถทำหลายๆวิธีไปด้วยกัน แต่จะทำวิธีไหนบ้าง เราต้องทำการบ้านนะ เหนื่อยเพิ่มขึ้นหน่อย แต่ก็คุ้มกับดอกเบี้ยที่ประหยัดนะครับ

Tag :