เรียนรู้กลโกงอสังหาฯ​ จากซีรีส์ ‘Tokyo Swindlers’ กับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นจริงและวิธีป้องกันไม่ให้ตกเป็นเหยื่อ

“Tokyo Swindlers” ซีรีส์เน็ตฟลิกซ์ (Netflix) เล่าเรื่องทีมนักต้มตุ๋นที่ใช้กลยุทธ์ซับซ้อนในการหลอกลวงเหยื่อ ลุ้นระทึกไปกับการไต่ระดับการโกงจากไม่กี่ร้อยล้านเยน จนไปแตะระดับ 10,000 ล้านเยน

เนื้อเรื่องได้รับแรงบันดาลใจจากกลุ่มนักต้มตุ๋นซื้อ-ขายที่ดินที่ระบาดอย่างหนักในช่วงก่อนโอลิมปิกเกมส์ 2020 ที่โตเกียว

แต่ในขณะเดียวกัน การโกงอสังหาริมทรัพย์ในชีวิตจริงนั้น กลับมีรูปแบบที่เรียบง่าย แต่น่ากลัว

วันนี้ aomMONEY จะพาเพื่อนๆ ไปสำรวจกลวิธีการโกงในซีรีส์ และกรณีที่เกิดขึ้นจริง พร้อมแนวทางการป้องกันเพื่อไม่ให้ตกเป็นเหยื่อ

 จินเมงฉิ

ซีรีส์ Tokyo Swindlers กล่าวถึงกลุ่มอาชญากร “จินเมงฉิ” ที่ประกอบไปด้วย หัวหน้าทีมอย่าง ‘แฮริสัน ยามานากะ’ (แสดงโดย เอตสึชิ โทโยคาวะ), ฝ่ายเจรจาอย่าง ‘ทาคุมิ สึจิโมโตะ’ (แสดงโดย โก อายาโนะ) พร้อมด้วยทีมงาน ฝ่ายข้อมูล ฝ่ายกฎหมาย ฝ่ายปลอมแปลงเอกสาร และฝ่ายคัดเลือกตัวปลอม

โดยอาชญากรเหล่านี้ ใช้วิธีการปล่อยข่าวว่ามีที่ดินทำเลดีมาขาย เมื่อมีเหยื่อที่สนใจ ก็จะนัดเจรจาพูดคุย โดยให้ข้อเสนอที่ดี แต่มีเงื่อนไขว่าต้องรีบทำสัญญา และโอนเงินโดยเร็ว

จากนั้นก็จะให้พบเจ้าของที่ดินตัวปลอม พร้อมเอกสารครบถ้วนที่สร้างขึ้นจากนักปลอมแปลงเอกสารระดับพระกาฬ เมื่อเหยื่อหลงเชื่อตกลงซื้อและโอนเงิน ทีมนี้ก็จะสลายตัวหายเข้ากลีบเมฆ

 กลโกงที่เกิดขึ้นจริง

จะเห็นได้ว่าวิธีที่จินเมงฉิใช้นั้น ล้ำเกินกว่าคนธรรมดาทั่วไปจะทำได้ มีการเตรียมการที่เกือบจะไร้ช่องโหว่ แต่ในโลกความจริง การฉ้อโกงอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ซับซ้อนอย่างในซีรีส์ แถมมีช่องโหว่มากมายให้จับได้ แต่กลับสร้างความเสียหายได้ไม่น้อย

โดยการฉ้อโกงอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นบ่อยๆ และเพื่อนๆ ควรทราบได้แก่

หลอกเงินมัดจำ

การหลอกเงินมัดจำเป็นกลโกงที่เกิดขึ้นบ่อยครั้ง โดยมิจฉาชีพจะประกาศขายหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เมื่อมีคนสนใจ ก็จะขอให้รีบโอนเงินมัดจำเพื่อจองไว้ก่อน เมื่อถึงวันทำสัญญาซื้อขายจริงก็จะหายตัวไป (ก่อนจ่ายมัดจำดูให้ดีๆ ด้วยนะ)

นำโฉนดที่ดินค้ำกู้เงิน

มิจฉาชีพจะขอกู้เงิน โดยจะให้เจ้าหนี้ยึดโฉนดไว้ แต่ไม่ได้มีการจดทะเบียนจำนองเป็นหลักฐาน เสร็จแล้วจะไปแจ้งที่ดินว่าโฉนดหายเพื่อคัดลอกใหม่ บางกรณีอาจจะขโมยโฉนดที่ดินไปแก้ชื่อแล้วนำไปประกันเงินกู้ หรือทำสัญญาซื้อขาย

อ้างตัวเป็นเจ้าของโครงการ

ในกรณีนี้มิจฉาชีพจะอ้างว่าเป็นเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ลงทุนทำป้ายโฆษณา สร้างสำนักงานขาย

เมื่อมีเหยื่อสนใจจะให้ทำสัญญาดาวน์หรือมัดจำแล้วเชิดเงินหนีไป บางกรณีอาจมีการเริ่มก่อสร้างแต่ไม่เสร็จ หรือมีการหลอกลวงโดยการไม่ทำตามที่โฆษณา เช่น ไม่ตัดถนนหรือสร้างสวนสาธารณะตามที่สัญญาไว้ ซึ่งถือว่าเป็นการหลอกลวงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

หลอกลงทุน มิจฉาชีพจะหลอกให้ผู้เสียหายร่วมลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ให้กำไรสูง แต่ต้องโอนเงินก่อน หรือหากเหยื่อมีที่ดินก็จะให้โอนที่ดิน เพื่อนำไปบริหารจัดการ เมื่อเหยื่อโอนเงินให้แล้ว ก็จะหายตัวไป หากโอนเป็นอสังหาริมทรัพย์ ก็จะเอาไปขายหรือจำนองแบบนี้เป็นต้น

หลอกให้กู้ซื้อบ้าน

มิจฉาชีพจะปลอมเป็นบริษัทลิสซิ่ง (Leasing) ให้กู้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำเพื่อดึงดูดเหยื่อ ให้มากู้ซื้อบ้าน จากนั้นจะขอให้วางเงินดาวน์ (ดาวน์เยอะ ลดดอกเบี้ยเยอะ) หรือมัดจำค่าดำเนินการ เมื่อได้เงิน ก็จะไม่ยอมดำเนินการตามขั้นตอนที่ต้องทำ

หลอกทำสัญญาเรียกค่าปรับ

มิจฉาชีพจะขอซื้อที่ดินจากเจ้าของ โดยทำสัญญาที่ระบุว่าเจ้าของต้องโอนที่ดินให้ภายในวันที่กำหนด หากไม่โอนจะมีค่าปรับ พอใกล้ถึงวันโอน 1วัน พี่มิจฯ จะโทรมาบอกว่ายกเลิกและขอคืนมัดจำ

แต่เมื่อถึงวันโอน มิจฉาชีพจะไปที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้กล้องบันทึกภาพหรือให้เจ้าหน้าที่เป็นพยาน แล้วกล่าวหาว่า เจ้าของที่ดินผิดสัญญา และเรียกค่าปรับตามที่ระบุในสัญญาได้

วิธีป้องกันการถูกหลอกลวงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

จะเห็นได้ว่ามีการหลอกลวงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มากมายหลายวิธี แต่ส่วนใหญ่มักจะใช้การแต่งกายที่ดี โปรไฟล์ที่แสดงบนโซเชียลมีเดียมีความน่าเชื่อถือเพื่อหลอกเยื่อ เมื่อมีผู้เคราะห์ร้าย ก็ใช้วิธีกดดันให้รีบทำธุรกรรมโดยการโอนเงิน ทั้งก้อนใหญ่หลายล้าน ไปจนถึงมัดจำไม่กี่พันบาท จากนั้นก็จะหายเข้ากลีบเมฆ

การป้องกันการฉ้อโกงอสังหาริมทรัพย์

จากตัวอย่างจะเห็นได้ว่า ปัญหาการฉ้อโกงที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้น มีส่วนต่างๆ ยิบย่อยมากมาย และยังมีอีกหลายกรณีที่ไม่ได้ยกมาพูดถึง จนไม่สามารถแยกการป้องกันให้ชัดเจนได้ทุกกรณี ดังนั้นจึงสรุปมาเป็นหัวข้อใหญ่ๆ ได้ดังนี้

 1. ตรวจสอบสิทธิ์ และเอกสารต่างๆ ให้ถูกต้อง

การทำธุรกรรมต่างๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ต้องมั่นใจว่า เราคุยกับเจ้าของตัวจริง เปรียบเทียบกับซีรีส์ Tokyo Swindlers ที่มองเห็นว่าเรื่องนี้มีช่องโหว่ จึงจัดฉากหาเจ้าของตัวปลอมมาหลอกทำธุรกรรม

ดังนั้น ต้องมั่นใจว่า คนที่เราคุยด้วยคือเจ้าของตัวจริง โดยตรวจสอบจากเอกสารสิทธิ์ โฉนดที่ดิน ประวัติการครอบครอง รวมถึงสัญญาต่างๆ ให้ถูกต้องชัดเจน

สามารถนำเอกสารต่างๆ ไปที่สำนักงานที่ดิน หรือสำนักงานท้องถิ่นต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง หรือถ้าหากเราเป็นเจ้าของโฉนดหรือเอกสารต่างๆ ก็ต้องเก็บรักษาเป็นอย่างดี เพื่อป้องกันคนอื่นเอาไปปลอมแปลง

 2. ไปดูสถานที่จริง

การซื้อ ขาย เช่า อสังหาริมทรัพย์ ควรไปดูสถานที่จริงว่าเป็นไปตามที่โฆษณาหรือไม่ ควรออกสำรวจโดยผู้เชี่ยวชาญเพื่อยืนยันความถูกต้องของขอบเขตที่ดินและสภาพของที่ดิน เทียบกับเอกสารที่มีว่าถูกต้องหรือเปล่า รวมถึงตรวจสอบกับผู้คนที่อาศัยอยู่ใกล้เคียง ว่ามีการรุกล้ำหรือมีปัญหาข้อพิพาทหรือไม่ด้วย

 3. ดูประวัติผู้ขาย เรียนรู้กฎหมายและข้อบังคับ

หาข้อมูลเกี่ยวกับผู้ขาย หรือผู้ซื้อว่ามีประวัติความเป็นมาอย่างไร น่าเชื่อถือหรือไม่ ตรวจสอบสิทธิ์การถือครองตามกฎหมายว่าถูกต้องหรือไม่ มีข้อบังคับอื่นๆ เพิ่มเติมหรือเปล่า เช่น ที่ดินมีส่วนที่ต้องเป็นทางสาธารณประโยชน์ แบบนี้เป็นต้น รวมถึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องศึกษากฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้อง นิติกรรมการซื้อ การขาย การให้เช่า ก็ถือว่าเป็นประโยชน์อย่างมาก

 4. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

เมื่อต้องข้องเกี่ยวกับธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ การให้ทนายช่วยในการตรวจสอบเอกสารและสัญญา รวมถึงใช้บริการนายหน้าหรือตัวแทนที่น่าเชื่อถือและมีประสบการณ์ช่วยลดความเสี่ยงและป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้

ในซีรีส์หรือชีวิตจริง จะเห็นได้ว่า อาชญากรมักจะใช้รูปแบบความน่าเชื่อถือและการเร่งรีบให้เกิดการทำสัญญาหรือธุรกรรม ดังนั้นในการป้องกันการฉ้อโกงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยการตรวจสอบและการเตรียมความพร้อมอย่างละเอียดรอบคอบ ไม่ต้องรีบ รวมทั้งปรึกษาผู้มีประสบการณ์ ก็สามารถช่วยป้องกันความเสี่ยงได้ เพราะการโกงเกิดขึ้นได้ และใกล้ตัวกว่าที่เราคิด

เรียบเรียงโดย อติพงษ์ ศรนารา