หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทยหรือ ธปท. หรือแบงก์ชาติ ได้ชี้แจงต่อสื่อมวลชน ถึงแนวนโยบายการกำกับดูแล "สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย" เมื่อต้นเดือนตุลาคม 2561 ที่ผ่านมาซึ่งนายสักกะภพ พันธ์ยานุกูล ผู้อำนวยการกลุ่มงานด้านเสถียรภาพระบบการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่าอันเนื่องมาจาก ภาคอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

ปัญหาและที่มาของการปรับเกณฑ์การกำกับดูแล "สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย" ใหม่จะส่งผลไปที่กลุ่มใดบ้าง ?

ปัจจัยที่มีส่วนทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้นนั้นพบว่าตลาดสินเชื่อมีระดับแข่งขันที่สูงขึ้น ทำให้มาตรฐานในการปล่อยสินเชื่อหย่อนยานลงในทุกมิติ

มิติแรกคือมูลค่าหนี้ต่อหลักประกัน หรือที่เรียกว่า LTV (loan-to-value) เกินร้อยละ 90 เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และพบว่ามีพฤติกรรมการให้ LTV ที่สูงกว่าร้อยละ 100 หรือมูลค่าสินเชื่อมากกว่ามูลค่าหลักประกันในวงกว้าง ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูงในทุกระดับราคา ลักษณะการแข่งขันในตลาดสินเชื่อในปัจจุบันทำให้ผู้กู้อาจไม่จำเป็นต้องเตรียมออมส่วนเงินดาวน์ไว้ก่อน

รวมถึงการประเมินมูลค่าหลักประกันเกินจริงและผู้ประกอบการลดราคาจ่ายจริงต่ำกว่าราคาที่ระบุในสัญญาซื้อขายและเงินกู้ อีกทั้งการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องของดัชนีราคาโดยเฉพาะที่ดินและอาคารชุด แม้จะไม่เร่งตัวจนเป็นปัญหาฟองสบู่ แต่เป็นอัตราที่เพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราการเพิ่มของระดับรายได้เฉลี่ยของผู้กู้

มิติที่สองคือมูลค่าหนี้ต่อรายได้ หรือ LTI (loan-to-income) สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่สถาบันการเงินมีการยืดระยะเวลาการผ่อนชำระหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยให้ยาวนานขึ้น แต่ภาระการผ่อนชำระหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยต่อรายได้ของผู้กู้ไม่ลดลง ขณะที่การยอมรับความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นทำให้คุณภาพของสินเชื่อฯ มีแนวโน้มด้อยลง ทั้งนี้ยังพบอีกว่า สินเชื่อ top-up ทั้งที่ให้เพิ่มพร้อมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือให้เพิ่มเติมภายหลัง อาจกระตุ้นให้ครัวเรือนก่อหนี้เกินจำเป็น

(สินเชื่อ top-up หมายถึงสินเชื่อเพื่อวัตถุประสงค์อื่นภายใต้หลักประกันที่อยู่อาศัยเดียวกัน เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อเพื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ เพื่อคุ้มครองสินเชื่อของผู้กู้แม้ว่าจะเกิดเหตุต่อชีวิตของผู้กู้จนไม่สามารถผ่อนชำระสินเชื่อบ้านต่อได้ บริษัทประกันจะทำหน้าที่ผ่อนชำระหนี้แทนผู้กู้เอง ซึ่งสถาบันการเงินพิจารณาให้เพิ่มพร้อมกับสินเชื่อบ้าน หรืออาจให้เพิ่มเติมระหว่างการผ่อนชำระ เป็นต้น)

มิติที่สาม การให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีส่วนสนับสนุนพฤติกรรมการกู้ซื้อเพื่อลงทุนหาผลตอบแทน (search for yield) ทั้งปล่อยเช่า (rental yield) และราคาขายต่อที่สูงขึ้น (capital gain) ในภาพรวม ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวขึ้นเร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้ผู้กู้โดยเฉพาะของกลุ่มคนรายได้ต่ำ ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มต้องการกู้ซื้อเพื่ออยู่จริง

ภายหลังที่มีการเปิดรับฟังความเห็นเกี่ยวกับการปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย มีผู้ให้ความเห็นจำนวนมากหลากหลายมิติ นายจาตุรงค์ จันทรังษ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการสายกำกับสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้นำความเห็นดังกล่าวมาประกอบการพิจารณาและสรุปหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ดังนี้

การกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV)

  • การผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป และที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทและผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 10%
  • การผ่อนชำระหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี และการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 20%
  • ที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 30% ในทุกระดับราคา
  • เกณฑ์ดังกล่าวจะไม่กระทบกับประชาชนที่กู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท รวมถึงผู้ที่กู้เพื่อสร้างที่อยู่ในที่ดินตนเอง ตลอดจนการรีไฟแนนซ์สำหรับผู้กู้ที่มีภาระผ่อนเพียงหนึ่งหลัง

การนับรวมสินเชื่อ Top-up ในวงเงินที่ขอกู้

  • การนับรวมสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่ออยู่อาศัย ให้ยกเว้น สินเชื่อที่ใช้ชำระเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้และประกันวินาศภัย
  • สินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs เพื่อสนับสนุนการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการรายย่อย

วันที่ใช้บังคับ

  • เริ่มใช้บังคับกับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 ยกเว้นกรณีที่มีสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 เพื่อลดผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว

การปรับปรุงเกณฑ์ดังกล่าว

  • เพื่อดูแลประชาชนให้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม
  • เพื่อยกระดับมาตรฐานในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสถาบันการเงิน
  • เป็นมาตรการเชิงป้องกันเพื่อดูแลความเสี่ยงเชิงระบบ เนื่องจากที่ผ่านปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในต้นตอสำคัญของวิกฤตเศรฐกิจที่เกิดขึ้นทั่วโลก

ผลตอบรับจากภาคเอกชน

  • นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เคยให้สัมภาษณ์กรณีนี้ว่า ตลาดคอนโดปัจจุบันคนซื้อบ้านเป็นหลังที่สองมีไม่น้อยกว่าร้อยละห้าสิบ และอีกส่วนคือคนที่เคยอยู่คอนโดแล้วมาซื้อบ้านแนวราบเป็นบ้านหลังที่สอง จะได้รับผลกระทบนโยบายนี้แน่นอน เข้าใจว่าแบงก์ชาติต้องการสกัดกั้นนักเก็งกำไรแต่อย่าลืมว่าลูกค้าบ้านแนวราบไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไร จึงไม่ควรต้องถูกควบคุมด้วยมาตรการนี้ และตลาดระดับบนที่ราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ปกติก็กำหนดวางเงินดาวน์ 20% อยู่แล้ว แต่คนที่ซื้อบ้านตลาดกลางลงมา อาจมีปัญหาสำหรับเงินก้อนอีก 10% ของราคาบ้านที่ซื้อจะไปหามาจากไหน
  • ขณะที่นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า การนำเกณฑ์ 3 ปีมาใช้ เป็นแนวคิดที่ดี เพราะเมื่อมีการกู้บ้าน 3 ปีผ่านไป ต้องการกู้บ้านใหม่ หรือบ้านเพิ่มก็ตอบโจทย์ การซื้อบ้านเพื่อลงทุนสามารถลงทุนได้บ้างหากมีกำลังทรัพย์เหลือสามารถผ่อนดาวน์ได้ 30% เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะปรับตัวได้ทันและเติบโตได้ตามศักยภาพ
  • ด้านนางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เผยว่า มาตรการดังกล่าวจะเบรกกการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดคอนโด ผู้บริโภคสองกลุ่มที่จะได้รับผลกระทบคือ กลุ่มแรกผู้ที่มีบ้านอยู่นอกเมืองแล้วต้องการซื้อคอนโดมิเนียมกลางกรุงเพื่อให้ใกล้ที่ทำงาน กลุ่มต่อมาคือคนออมเงินผ่านการลงทุนอสังหาฯ ไม่ใช่เก็งกำไร หากซื้อสัญญาที่ 2 และ 3 จะต้องเพิ่มเงินดาวน์ 2-3 เท่าตัวจากเดิม

ที่มา:

ธนาคารแห่งประเทศไทยชี้แจงสื่อมวลชนฯ

แนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

Consultation Paper เรื่องแนวนโยบายฯ เพื่อรวบรวมมุมมองความคิดเห็น

แนวนโยบายการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

แนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

การปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

PPTV HD 36

The Bangkok Insight

ติดตามความรู้เรื่องการเงินการลงทุนจาก aomMONEY

Website : www.aomMONEY.com

Youtube : https://www.youtube.com/AommoneyTH

กลุ่มกองทุนไหนดี : https://www.facebook.com/groups/SelectedFund/

ทีมกองบรรณาธิการ aomMONEY

Tag :