สวัสดีคร้าบบบ นักลงทุนทุกท่านกลับมาพบกันอีกครั้งกับ ผมหมอนัทคลินิกกองทุนคนเดิมครับ

ในช่วง 4-5 เดือนที่ผ่านมา ผมเชื่อว่านักลงทุนเองก็คงจะลุ้นกับสถานการณ์ต่างๆ ทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องสงครามการค้าที่มีผลต่อการส่งออกของประเทศต่างๆ การปรับตัวขึ้นของเงินเฟ้อที่กดดันการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของทางสหรัฐฯ และการโหวต Brexit ที่ล้มแล้วล้มอีก ซึ่งแต่ละสถานการณ์นั้นส่งผลกระทบต่อการลงทุนทั่วโลก รวมถึงประเทศไทยด้วยเช่นกันครับ

ด้วยเหตุการณ์ต่างๆ เหล่านี้ทำให้การลงทุนในปีที่แล้ว รวมถึงปีนี้ด้วยนั้นค่อนข้างจะลำบากเลยทีเดียวครับ ซึ่งในตอนนี้เปรียบเสมือนกับว่าเราอยู่ในช่วงหลังจากการเติบโตสูง หรือกำลังจะใกล้พ้นช่วงพีคของสภาวะเศรษฐกิจที่ดีไปแล้วนั่นเองครับ

หากเราย้อนไปดูในปี 2017 จะพบว่า ตลาดหุ้นปรับตัวขึ้น และทำให้เราได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนค่อนข้างดีครับ แต่พอปี 2018 นั้นก็เริ่มที่จะมีความผันผวนมากขึ้นจากสถานการณ์ต่างๆ ที่ผมได้เกริ่นไปก่อนหน้านี้ ซึ่งแน่นอนว่าประเทศไทยเองก็ได้รับกระทบไปด้วย การส่งออกของไทยเองก็ปรับตัวลดลงไปพอสมควร ซึ่งคงต้องมาลุ้นกันว่าประเทศไทยเราจะหาอะไรมาช่วยทำให้การเติบโตยังคงไปต่อได้ครับ

แต่ไม่ว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร ผมคิดว่านักลงทุนเองก็ควรที่จะทำการลงทุนอยู่ตลอดเวลา เพราะว่าเงินเฟ้อเองก็ไม่เคยที่จะหยุดนิ่ง ปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ ผมคิดว่าอย่างน้อยๆ เราก็ควรจะต้องหาสินทรัพย์เพื่อลงทุนให้สามารถเอาชนะเงินเฟ้อให้ได้ครับ แต่การลงทุนในช่วงนี้คงต้องทำการบ้านเยอะกว่าเดิม ซึ่งหากจะให้ดี นักลงทุนเองก็ควรที่จะมีการกระจายความเสี่ยงไปยังสินทรัพย์ต่างๆ ด้วยเช่นกัน

เนื่องจากการกระจายการลงทุน การจัดพอร์ตหรือที่เราเรียกกันว่า Asset Allocation นั้นจะเป็นตัวช่วยสำคัญที่จะทำให้เราได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่สม่ำเสมอนั่นเองครับ ทั้งนี้ ก็เพราะว่าไม่มีสินทรัพย์ใดที่จะให้ผลตอบแทนที่ดีไปตลอด ซึ่งแต่ละสินทรัพย์เองก็จะมีข้อดีข้อเสียต่างกัน และมีสภาวะการลงทุนที่ต่างกันครับ

ซึ่งถ้าหากย้อนกลับไปดูในปีที่แล้วที่ตลาดหุ้นไทยผันผวนในขาลง และหากใครที่ลงทุนในปีที่แล้วก็จะพบว่าส่วนใหญ่จะขาดทุนครับ โดยภาพรวมของตลาดหุ้นไทยเองก็ติดลบประมาณ -10% แต่นักลงทุนที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และ REITs นั้นกลับได้รับผลตอบแทนเป็นบวกแทน เห็นไหมครับว่าหากเรามีการกระจายการลงทุนที่ดีก็มีโอกาสที่จะทำให้พอร์ตการลงทุนของเราไม่ผันผวนมาก และในบางครั้งก็มีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีได้อีกด้วยครับ

การลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และ REITs ณ ปัจจุบันเองก็เป็นสินทรัพย์ทางเลือกอย่างหนึ่งที่ได้รับความนิยมมากขึ้นกว่าแต่ก่อนพอสมควรครับ ทั้งนี้ ด้วยผลตอบแทนของกองทุนอสังหาฯ และ REITs ที่ออกมาก่อนหน้านี้ส่วนใหญ่จะให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างดีและสม่ำเสมอ รวมถึงค่าเช่าที่ปรับตัวขึ้นตามเงินเฟ้อไปโดยอัตโนมัติครับ

ที่ผลตอบแทนสม่ำเสมอนั้นก็เนื่องจากว่าการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และ REITs ให้เงินปันผลที่ค่อนข้างดีเลยทีเดียวครับ อยู่ที่ราวๆ  5-8% ต่อปี ขึ้นกับประเภทของสินทรัพย์ที่ไปลงทุนด้วย แต่ประเด็นที่สำคัญคือผลตอบแทนที่เกิดขึ้นนี้มันเกิดจากค่าเช่าที่ได้รับจริงจากผู้เช่าในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไรเหมือนกับการลงทุนในหุ้นหรือสินทรัพย์อื่นๆ ที่ทำการซื้อขายส่วนต่างของราคาเป็นหลักนั่นเองครับ

นี่จึงเป็นเสน่ห์ของอสังหาฯ ที่หากใครได้ลงทุนไปแล้วจะติดใจ รวมถึงตัวผมเองด้วยครับ

ผมได้เขียนถึงกองทุนอสังหาฯ และ REITs ไว้หลายครั้ง และครั้งนี้เป็นอีกครั้งที่กอง REITs ที่ผมจะพูดถึงนั้นมีความน่าสนใจพอสมควร เรามาดูกันนะครับว่าครั้งนี้ทำไมผมถึงคิดแบบนั้น

เนื่องจากกองที่เราจะพูดถึงนั้นเป็นกอง REITs ที่ไปลงทุนใน “ไลฟ์สไตล์มอลล์” นั่นเองครับ โดยวันนี้ผมจะพาไปพบกันกองทรัสต์กองใหม่นั่นคือ

“เอไอเอ็ม คอมเมอร์เชียล โกรท (AIMCG)” หรือ AIM Commercial Growth Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (AIMCG)

ก่อตั้งและบริหารจัดการโดยผู้จัดการกองทรัสต์อิสระ “AIM Group”

ซึ่งกองทรัสต์นี้จะมีนโยบายลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อการพาณิชย์ (Commercial Real Estate) ที่มีศักยภาพหลากหลายประเภท ทั้งศูนย์การค้า ไลฟ์สไตล์มอลล์ อาคารสำนักงาน รวมถึงศูนย์การประชุม

โดยการเข้าลงทุนครั้งแรกจะลงทุนในไลฟ์สไตล์มอลล์รวม 3 โครงการครับ มีมูลค่าของทรัพย์สินรวมกันไม่เกิน 2,880 ล้านบาท ซึ่งในอนาคตเองก็มีโอกาสที่กองจะขยายใหญ่ขึ้น หากมีอสังหาฯ ที่น่าสนใจและมีศักยภาพในการสร้างรายได้เพิ่มเติม ก็อาจจะได้เห็นกองทรัสต์นี้มีทรัพย์สินเพิ่มเติมได้อีกในอนาคตครับ

คราวนี้ เรามาดูกันครับว่าทั้ง 3 โครงการอยู่ตรงไหน และมีอะไรที่น่าสนใจบ้างครับ โดยการลงทุนครั้งแรกทั้งหมดจะเป็น “สิทธิการเช่า” ครับ ประกอบไปด้วย

1. โครงการ 72 คอร์ทยาร์ด

เป็นไลฟ์สไตล์มอลล์ ใครที่ไปแถวทองหล่อบ่อยๆ ก็น่าจะคุ้นเคยดีครับ โดยเฉพาะคนที่ชอบกินร้านที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว มีความหรูหราหน่อยๆ ซึ่งทำเลจะอยู่ในบริเวณออฟฟิศและที่พักอาศัย จึงมีลูกค้าทั้งคนไทย ชาวต่างชาติที่พักอาศัยอยู่แถวนั้น และนักท่องเที่ยว โดยเป็นสถานที่ที่ได้รับความนิยม สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนในย่านทองหล่อครับ

โครงการนี้หากใครได้เข้าไปหรือได้เห็นจะต้องบอกว่าดูหรูหราน่าเที่ยวมาก เหมาะกับการพาสาวๆ ไปเดทหรือเป็นแหล่งแฮงเอาท์นัดพบกัน ที่เป็นแบบนั้นก็เพราะว่าโครงการนี้เต็มไปด้วยร้านอาหารและเครื่องดื่มไฮเอนด์หลากหลายสไตล์ ภาพรวมโครงการเองก็โดดเด่นด้วยตัวอาคารที่ถูกออกแบบโดยบริษัทสถาปนิกชื่อดังจากอังกฤษให้มีลักษณะเฉพาะตัวในรูปแบบคล้ายกล่องสีดำพื้นผิวฟาซาด (Fa?ade) ตกแต่งด้วยหินขัด Terrazzo ช่วยเสริมให้ดีไซน์ดูแปลกใหม่สะดุดตา สามารถมองเห็นได้จากระยะไกล ยิ่งเย็นๆ ค่ำๆ ยิ่งสวยมาก บรรยากาศดีสุดๆ ครับ

เจาะลึกข้อมูลทรัพย์สิน

• พื้นที่ประมาณ 5,019 ตร.ม.
• Occupancy Rate เฉลี่ย 3 ปีย้อนหลัง = 100% 
• กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารและงานระบบ ระยะเวลาการเช่าประมาณ 13 ปี 
• ร้านอาหารและเครื่องดื่ม (Food & Beverage) ทั้งหมด 8 ร้าน
• จำนวนผู้มาใช้บริการ 300-1,500 คนต่อวัน
• พัฒนาและบริหารโครงการโดย บริษัท เม็มเบอร์ชิป จำกัด*

* เมื่อกองทรัสต์เข้าลงทุน บริษัท เชษฐโชติ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือจะถูกแต่งตั้งให้เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของโครงการ

2. โครงการ ยูดี ทาวน์

เป็นไลฟ์สไตล์มอลล์ที่ใหญ่ที่สุดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือครับ ตั้งอยู่ใจกลางเมืองจังหวัดอุดรธานี เรียกได้ว่าเป็นจังหวัดศูนย์กลางทางการค้าของภาคตะวันออกเฉียงเหนือตอนบน มีการคมนาคมขนส่งที่สะดวก และมีจำนวนเที่ยวบินมากที่สุดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ส่งผลให้จังหวัดอุดรธานีมีแนวโน้มของปริมาณประชากรและนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

โดยโครงการนี้จะเป็นรูปแบบที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์คนท้องถิ่นในจังหวัดอุดรธานี แต่ก็พร้อมที่จะต้อนรับนักท่องเที่ยว มีพื้นที่สีเขียวมากกว่าไลฟ์สไตล์มอลล์ทั่วไปและยังเป็นสถานที่จัดอีเวนท์ใหญ่ๆ ประจำจังหวัดอยู่เสมอ ทั้งงานปีใหม่ งานสงกรานต์ และงานคอนเสิร์ตต่างๆ จึงเหมือนเป็นสถานที่ท่องเที่ยวแลนด์มาร์คประจำจังหวัดอุดรธานีที่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักดีในฐานะสถานที่ท่องเที่ยวและพักผ่อนที่คนทั่วไปเข้าไปใช้บริการครับ

โดยจุดเด่นของ “ยูดี ทาวน์” คือ เป็นไลฟ์สไตล์มอลล์ที่มีความหลากหลายของร้านค้าและกิจกรรม โดยมีโซนร้านอาหาร ร้านเสริมสวย ธนาคาร และ ซุปเปอร์มาร์เก็ต ที่ตอบสนองการใช้ชีวิตประจำวัน และมีจุดเด่นที่แตกต่างจากไลฟ์สไตล์มอลล์อื่นๆ ทั่วไป คือ มีร้านค้าถนนคนเดิน ฟู้ดคอร์ท ลานคอนเสิร์ต ลานกิจกรรม และ พื้นที่ขายสินค้ารายย่อย ที่มีสินค้าในราคาเอื้อมถึงจำหน่าย ทำให้สามารถดึงดูดลูกค้าท้องถิ่นให้แวะเข้ามาใช้ชีวิตประจำวันที่โครงการได้เป็นอย่างดี เรียกได้ว่าแวะมาใช้ชีวิตอยู่ที่ “ยูดี ทาวน์” ได้ทุกวันกันเลย เพราะมีครบตั้งแต่สตรีทฟู้ดไปจนถึงร้านอาหารชั้นนำ

โครงการยูดี ทาวน์ ออกแบบอาคารด้วยแนวคิด 3 หลักการคือ

(1) ผังโครงการไม่มีจุดอับของ Customer Flow และอาคารไม่มีด้านหลัง ทำให้สามารถจัด Display ร้านได้รอบทิศสามารถทำให้ง่ายต่อการออกแบบผังร้านค้า 

(2) การจัดผังเป็นโซน เพื่อจัดให้เกิด Sense of Place ที่ทำให้ลูกค้าสามารถเข้ามานั่งสบาย เดินสนุก ออกแบบให้มีบรรยากาศความต่อเนื่องของ Indoor และ Outdoor เพื่อเป็นที่แฮงเอ้าท์

(3) วางคอนเซ็ปต์ Landscape เข้ามาสร้าง Customer Experience ในเรื่อง Green and Sustainable โดยให้ความสำคัญกับพื้นที่ของสวนอย่างมาก มีการจัดสรรพื้นที่ของต้นไม้และพื้นที่พักผ่อน เพื่อให้ “ยูดี ทาวน์” เป็นสถานที่ทันสมัยสำหรับกลุ่มลูกค้า ใช้เวลาผ่อนคลาย ทำกิจกรรมสังสรรค์ เป็นแหล่งช็อปปิ้ง ไลฟ์สไตล์ และการพักผ่อนที่ใกล้ชิดธรรมชาติ

เจาะลึกข้อมูลทรัพย์สิน

• พื้นที่ประมาณ 45,219 ตร.ม. 
• Occupancy Rate เฉลี่ย 3 ปีย้อนหลัง = 97%
• กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่า/เช่าช่วงบนที่ดิน อาคารและงานระบบ ระยะเวลาการเช่าประมาณ 21 ปี 
• โครงการมี 4 ส่วนหลัก คือ
  • ส่วนที่ 1 ยูดี ทาวน์ (UD Town) ประกอบด้วย ร้านค้ากว่า 116  ร้านค้า
  • ส่วนที่ 2 ยูดี บาซาร์ (UD Bazaar) มีลักษณะเป็นร้านอาหาร และสินค้าแฟชั่นต่างๆ ซึ่งรวมร้านค้าจากผู้ประกอบการขนาดเล็กและร้านค้ากว่า 200 ร้านค้า
  • ส่วนที่ 3 ส่วนขยายของโครงการยูดี ทาวน์ เป็นส่วนของซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร พื้นที่สำหรับจัดโปรโมชั่นขายสินค้าต่างๆ และส่วนที่ 4 เป็นลานจอดรถและทางเข้าออกโครงการ
• โดยผู้เช่ารายใหญ่ๆ เช่น McDonald’s, โออิชิ กรุ๊ป เช่น Oishi Buffet, Oishi Ramen, Shabushi, Pizza Hut, The Pizza Company, Swensen’s, KFC, Starbucks, Burger King, Villa Market 
• จำนวนผู้มาใช้บริการ 20,000-50,000 คนต่อวัน

ส่วนใหญ่คนที่มาโครงการ ยูดี ทาวน์ ก็เป็นคนในพื้นที่และจังหวัดใกล้เคียง รวมถึงคนจากประเทศเพื่อนบ้านอย่าง สปป. ลาว ที่เดินทางข้ามชายแดนผ่านจังหวัดหนองคายเข้ามาท่องเที่ยวอีกด้วยครับ 

ที่สำคัญคือ เจ้าของและผู้ก่อตั้งเป็นคนท้องถิ่นในจังหวัดอุดรธานี มีประสบการณ์ในการบริหารโครงการ ยูดี ทาวน์ มาอย่างยาวนาน นับตั้งแต่ปี 2552 ซึ่งมีความเข้าใจในพฤติกรรมของผู้บริโภคและการทำธุรกิจในท้องที่ตัวเมืองได้เป็นอย่างดีครับ

3. โครงการ พอร์โต้ ชิโน่

โครงการนี้ถือเป็นไลฟ์สไตล์มอลล์แห่งแรกที่มาก่อนใครในย่านมหาชัย และเป็นโครงการที่ใหญ่ที่สุดในจังหวัดสมุทรสาครเลยทีเดียวครับ ใครที่ต้องเดินทางไปชะอำ หัวหิน หรือไปจังหวัดอื่นๆ ทางภาคใต้ ส่วนใหญ่ก็จะผ่านถนนพระราม 2 และต้องผ่านโครงการนี้ด้วยนั่นเอง

หากใครเดินทางไปพระราม 2 บ่อย ๆ ก็น่าจะเห็นโครงการนี้แน่นอนครับ เพราะว่าโครงการที่มีรูปแบบอาคารและการจัดวางรูปแบบโครงการเป็นเมืองท่าหรือเมืองประมงของมหาชัย เห็นชัดเลยทีเดียวครับ จึงทำให้เป็นจุดแวะพักที่ได้รับความนิยมจากนักเดินทางเป็นอย่างดี

นอกจากนี้ โครงการตั้งอยู่ใกล้เขตชุมชนมหาชัย ในจังหวัดสมุทรสาคร ทำให้กลุ่มลูกค้าจากที่อยู่อาศัยเหล่านี้สามารถมาใช้บริการได้บ่อยครั้ง ถือเป็นศูนย์รวมร้านอาหารและสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับชุมชนได้เป็นอย่างดี โดยในปีนี้ “พอร์โต้ ชิโน่” ได้ดำเนินกลยุทธ์ภายใต้คอนเซ็ป Neighborhood Mall ซึ่งจะเน้นกลุ่มลูกค้าซึ่งเป็นคนท้องถิ่นมากขึ้น โดยจะมีการปรับปรุง Food Port ใหม่และเพิ่มร้านค้าดังในย่านสมุทรสาคร อีก 100 ร้านค้า ในบริเวณชั้น 1 และปรับพื้นที่ในส่วนชั้น 2 เป็น Seafood Zone  ซึ่งรวมร้าน Seafood ชื่อดังหลากสไตล์บนพื้นที่กว่า 1,000 ตารางเมตร นอกจากนั้นจะมีการปรับปรุงภูมิทัศน์โดยรอบเพื่อให้ชุมชนสามารถใช้ประโยชน์ในการพักผ่อนหย่อนใจ รวมทั้งสร้างสนามเด็กเล่นขนาดใหญ่ให้ทุกคนในครอบครัวสามารถมีกิจกรรมร่วมกัน

โดยโครงการยังได้อานิสงส์จากการขยายตัวของที่อยู่อาศัยที่เริ่มขยายตัวออกสู่พื้นที่ปริมณฑลเพิ่มขึ้น โดยบริเวณรอบๆ โครงการนั้นมีประชากรอยู่อาศัยหนาแน่น และมีอัตราการขยายตัวสูงสุดรองจากในกรุงเทพฯ อีกทั้งถนนพระราม 2 ที่เป็นที่ตั้งของโครงการยังถือเป็นถนนที่มีการจราจรหนาแน่นแห่งหนึ่งในโซนใกล้กรุงเทพฯ ดังนั้น โครงการ พอร์โต้ ชิโน่ ณ ปัจจุบัน จึงไม่ได้เป็นแค่โครงการจุดพักรถ (Rest Area) สำหรับนักท่องเที่ยวเท่านั้นนะครับ แต่ยังเป็นศูนย์กลางของชุมชนในพื้นที่อีกด้วย

เจาะลึกข้อมูลทรัพย์สิน

• พื้นที่ประมาณ 33,694 ตร.ม.
• กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคารและงานระบบ ระยะเวลาการเช่า 30 ปี 
• Occupancy Rate เฉลี่ย 3 ปีย้อนหลัง = 84%
• ผู้เช่ารายใหญ่ๆ เช่น Starbucks, Foodland, McDonald’s
• จำนวนผู้มาใช้บริการ 4,000-10,000 คนต่อวัน

โดย ดี-แลนด์  พร็อพเพอร์ตี้ ที่เป็นผู้บริหารโครงการนั้น เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่รู้จักดีในย่านมหาชัย ซึ่งมีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาและบริหารจัดการโครงการมาเป็นเวลานาน ทำให้มีความเข้าใจในพฤติกรรมและความต้องการของลูกค้าได้เป็นอย่างดี

โดยสรุป ทั้ง 3 โครงการ ค่อนข้างมีผู้เช่าที่กระจายตัวพอสมควรครับ ไม่ได้มีแค่ 3-4 บริษัทที่เข้ามาเช่าพื้นที่ แล้วมีความน่าสนใจมากตรงอัตราการเช่าที่อยู่ในระดับสูงทุกโครงการ

ทั้งนี้ กองทรัสต์ประมาณการเงินจ่ายผลตอบแทนในปีแรกประมาณ 8% โดยผลตอบแทนนั้นก็จะมาจากผลการดำเนินงานของทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุน ซึ่งล้วนมีผลการดำเนินงานที่ดี รายได้เติบโตอย่างสม่ำเสมอ และมีอัตราการปรับค่าเช่าขึ้นตามอายุสัญญาอีกด้วยครับ

ผมคิดว่าเป็นกองทรัสต์ที่น่าสนใจมากๆ กองหนึ่งเลยครับ โดยส่วนตัวผมคิดว่าอาคารไลฟ์สไตล์มอลล์ ศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ รวมถึงอาคารสำนักงาน เป็นทรัพย์สินที่ดีและน่าลงทุน โดยเฉพาะในยุคนี้ที่การใช้ชีวิตในรูปแบบเมืองที่เปลี่ยนไปจากแต่ก่อนครับ

แต่ทั้งนี้ นักลงทุนเองก็ควรที่จะเข้าไปเยี่ยมชมสถานที่ เพื่อจะได้เห็นภาพที่ชัดเจนมากขึ้นว่า ทั้งทำเล การเดินทาง การเข้าถึง และผู้ใช้บริการเป็นไปตามที่ผมได้เขียนมาหรือไม่ เพราะว่าหากจะต้องลงทุนอสังหาฯ เราควรจะไปให้เห็นของจริงก่อนเสมอครับ

และที่สำคัญที่สุดคือ นักลงทุนควรจะกระจายการลงทุนไปยังหลายๆ กลุ่มธุรกิจด้วยครับ เช่นกองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินอื่นๆ เช่น คลังสินค้า ออฟฟิศให้เช่า ฯลฯ เพื่อที่นักลงทุนจะได้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอมากขึ้น เพราะว่าความเสี่ยงเป็นสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญและบริหารให้ดีครับ

วันนี้ขอลาไปก่อน ขอให้นักลงทุนทุกท่านโชคดีในการลงทุนกับกองทรัสต์นะครับ สวัสดีครับ

บทความนี้เป็น Advertorial

สวัสดีครับ…ผมคลินิกกองทุนที่จะมาแชร์ความรู้ทางการเงินแบบง่ายๆ และอัพเดทสถานการณ์ต่างๆ กันนะครับ ต้องขออภัยที่หายจากการเขียนไปนานเหลือเกิน เพราะภารกิจชีวิตและงานที่ทำอยู่รัดตัวมากๆ ครับ จนโดน บ.ก. aomMONEY ตามตัวมาหลายครั้ง

ครั้งนี้จึงไม่พลาดที่จะกลับมาเขียนอย่างตั้งใจ พร้อมกับประเด็นที่น่าสนใจอย่างเรื่อง กองทุน LTF ที่มีข่าวว่าจะหายไปหรือไม่ ดังนั้น ครั้งนี้ผมจึงอยากจะมาตั้งสมมติฐานว่า ถ้าไม่มีการต่ออายุกองทุน LTF เราจำเป็นต้องรู้อะไรบ้าง นี่จึงเป็นที่มาของ 8 ข้อควรรู้ถ้าไม่ต่ออายุ LTF ครับ

1. ถ้าไม่ต่ออายุมาตรการส่งเสริม LTF เงินที่ครบเงื่อนไข เราควรขายหรือย้ายกองออกไปดีไหม?

• ถ้าหากนักลงทุนไม่มีความจำเป็นต้องใช้เงินก็ควรลงทุนต่อเพื่อผลตอบแทนในระยะยาว ผมแนะนำให้ยังคงลงทุนในกอง LTF เดิมต่อไปครับ เพื่อจะได้ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมซื้อขาย(สำหรับบางกองทุน) และ ค่าธรรมเนียมสับเปลี่ยนหน่วยลงทุน  และการสับเปลี่ยนกองทุนบางครั้งอาจจะเสียโอกาสในการทำผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาสับเปลี่ยนกอง
• ยกเว้นว่ามีกองอื่น ๆ ที่มีนโยบายการลงทุนที่เหมาะสมกว่า นักลงทุนเองก็สามารถสับเปลี่ยนออกไปได้ แต่ผมต้องบอกว่าผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของกองทุน LTF ตลอดเวลา 10 ปี นั้นชี้ให้เห็นว่าการลงทุนระยะยาวในหุ้นโดยเฉลี่ยให้ผลตอบแทนสูงพอสมควรเลยครับ ผมคิดว่าจึงควรลงทุนต่อเนื่องไปเพื่อสร้างความมั่งคั่งในยะยาวยาว

2. เม็ดเงิน LTF ที่ถอนออกไป จะทำให้ตลาดหุ้นตกไหม?

จากมูลค่าสินทรัพย์สุทธิของ LTF คิดเป็นเพียงประมาณ 4 % ของมูลค่าตลาดหุ้นไทยเท่านั้น และหากผู้ลงทุนจะถอน LTF ออก ผมคิดว่าส่วนมากก็จะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไปในระยะเวลา 5- 7 ปี ตามเงื่อนไขการถือครองที่จะได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีครับ เงิน LTF ที่ถอนออกไปจึงไม่น่าที่จะเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ตลาดหุ้นตกได้

แต่ว่าในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ที่บังเอิญมาก ๆ ทุกคนพร้อมใจกันขาย LTF จริง ๆ และทำให้ตลาดหุ้นโดยรวมตก แต่ทั้ง ๆ ที่บริษัทจดทะเบียนนั้นยังคงรักษากำไรของบริษัท หรือยังคงจ่ายปันผลได้อย่างที่คาดการณ์ ในกรณีที่ราคาหุ้นต่ำกว่ามูลค่าพื้นฐานที่แท้จริง ผมเชื่อว่าก็จะมีนักลงทุนที่เห็นโอกาสเข้ามาซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวต่อเนื่อง (อย่างน้อย ๆ ก็ผมคนนึงแหละครับ) และจะทำให้ตลาดก็กลับมาอยู่ในสภาพสมดุล

3. กองทุนจะติดลบไหม ถ้าไม่มีเงินใหม่เข้ามาใน LTF?

ผมต้องบอกว่า กองทุนจะติดลบ หรือเป็นบวกนั้น ขึ้นกับ 2 กรณีใหญ่ ๆ คือ

1. แนวคิดการลงทุนของกองทุน หรือของผู้จัดการกองทุน ว่าเป็นวิธีที่สามารถทำให้ผลตอบแทนของกองทุนนั้นดี หรือไม่ดีครับ พูดง่าย ๆ คือ ผลตอบแทนจะขึ้นกับฝีมือของ บลจ. หรือของผู้จัดการกองทุนนั่นเองครับ
2. สภาวะของตลาดหุ้นในช่วงนั้น ๆ ซึ่งหากตลาดหุ้นเป็นขาลง ไม่ว่าผู้จัดการกองทุนจะเก่งแค่ไหน ผมว่าก็คงเอาไม่อยู่ครับ เนื่องจาก LTF เป็นกองทุนหุ้นที่ต้องคงสัดส่วนหุ้นอยู่ที่ 65% ห้ามต่ำกว่านั้น ซึ่งแน่นอนว่าถ้าตลาดหุ้นเป็นขาลง กองทุนก็มีโอกาสที่จะติดลบไปด้วยครับ ทั้งนี้จะลบมาหรือว่าน้อย ก็จะขึ้นกับฝีมือของ บลจ. นั้น ๆ แล้วว่าจะมีการปรับเปลี่ยนหุ้นตัวไหนเพื่อให้ติดลบน้อยที่สุดครับ

4. มูลค่าสินทรัพย์ต่อหน่วยจะลดลงไหม?

ในกรณีที่มีแต่เงินออก แต่ไม่มีเงินใหม่เข้า LTF  ขนาดของกองทุน LTF ก็จะเล็กลงครับ แต่มูลค่าสินทรัพย์ต่อหน่วยหรือราคา NAV ต่อหน่วย จะไม่มีเกี่ยวกับขนาดกองทุน  ตัวราคาต่อหน่วยของกองทุนรวม LTF เองจะไม่เหมือนกับราคาของหุ้นนะครับ

ราคาหุ้นสามารถเพิ่มลดได้จากจำนวนหุ้นที่เพิ่มลด (*Dilution effect) แต่ราคาต่อหน่วยจะขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้จัดการกองทุนและ กลยุทธ์หรือแนวคิดการลงทุนของผู้จัดการกองทุนครับ

5. กองทุนรวม LTF ที่เคยตั้งไว้แล้ว จะต้องถูกปิดลงไหม?

กองทุนยังคงมีสถานะตามกฎหมาย แต่หากยกเลิกจริง ๆ ก็อาจถูกแปลงสภาพเป็นกองทุนเปิดซึ่งสามารถซื้อขายได้ทุกวันทำการ แต่ผู้ลงทุนที่นำเงินใหม่เข้ามาลงทุนจะไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีครับ

แต่ในกรณีที่กองทุนมีขนาดเล็กลงมาก จนเข้าเกณฑ์ของทาง ก.ล.ต. หรือ บลจ. เห็นว่าค่าใช้จ่ายที่เก็บจากกองทุนอยู่ในระดับสูง ก็อาจเสนอให้ควบรวมกองทุนที่มีนโยบายการลงทุนที่คล้ายกัน เพื่อให้มีการประหยัดค่าใช้จ่ายจากขนาดกองที่เล็กลง หรืออาจเสนอผู้ลงทุนที่ถือกองทุนจนครบเงื่อนไขระยะเวลาลงทุน ให้สับเปลี่ยนไปยังกองวิธีการลงทุนเดียวกันแต่มีค่าใช้จ่ายถูกกว่า

ซึ่งเงื่อนไขต่าง ๆ ในข้อที่ 5 นี้ก็ต้องรอทาง รัฐบาล และสรรพกรประกาศอีกครั้งครับ

6. ถ้าไม่ต่ออายุมาตรการส่งเสริม LTF เราสามารถขายได้เลยตั้งแต่ปี 2564 โดยไม่ต้องรอครบการถือครองตามปีปฏิทินที่กฏหมายเคยกำหนดไว้ ใช่ไหม?

ผมคิดว่าเงินที่ได้ลงทุนไว้จะต้องถือให้ครบปีปฏิทินตามเงื่อนไขเดิมครับ คือ เงินลงทุนที่ลงทุนก่อนสิ้นปี 2558 จะต้องถือให้ครบ 5 ปีปฏิทิน โดยนับเงินตามปีปฏิทินที่ได้ลงทุนและบวกไปอีกสี่ปีปฏิทิน ส่วนใครที่ลงทุนต้นปี 2559 เป็นต้นมาจะต้องถือให้ครบ 7 ปีปฏิทิน โดยนับเงินตามปีปฏิทินที่ได้ลงทุนและบวกไปอีกหกปีปฏิทิน

ซึ่งเงื่อนไขต่าง ๆ ในข้อที่ 6 นี้ก็ต้องรอทาง รัฐบาล และสรรพกรประกาศอีกครั้งครับ

7. ถ้าผู้ลงทุนที่อื่นที่ลงทุนมาครบ 5 หรือ 7 ปีปฏิทิน เริ่มทยอยขายหรือสับเปลี่ยนออกไป เราต้องถืออยู่เพราะยังไม่ครบเงื่อนไข เราจะได้รับผลกระทบราคาต่อหน่วยที่ถือหรือไม่  จะขาดทุนไหม เพราะไม่มีคนใหม่เข้ามาลงทุน?

ถ้าหากผู้ที่ลงทุนครบเงื่อนไขทยอยขายหรือสับเปลี่ยนออกไป และไม่มีผู้ลงทุนใหม่เข้ามา  ขนาดของกองทุนจะเล็กลงครับ แต่ราคาต่อหน่วยไม่เกี่ยวข้องกับขนาดของกองทุนแต่อย่างใด ขึ้นอยู่ที่ผลการดำเนินงานของกองทุนเป็นหลักครับ

ซึ่งโดยส่วนตัวคิดว่าหากกองทุนมีขนาดเล็กลง กองทุนเองก็มีโอกาสที่จะทำผลตอบแทนได้ดีขึ้นด้วยซ้ำ เนื่องจากกองทุนสามารถกระจายความเสี่ยงไปยังหุ้นเล็ก หรือ Small Cap ได้ ซึ่งการลงทุนในหุ้นขนาดเล็กเองก็มีโอกาสที่จะได้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงทุนในกองทุนที่ลงทุนในหุ้นขนาดใหญ่ครับ

ดังนั้น เราจึงควรติดตามและให้ความสำคัญกับผลการดำเนินงานของกองทุนเทียบเกณฑ์มาตรฐาน  มากกว่าเรื่องขนาดของกองทุนครับ

8. ถ้าเราถือครบเงื่อนไขของ LTF แล้ว  แต่เรายังขาดทุน  เราควรถือต่อหรือขายออกไป?

ก่อนอื่นนะครับ เราต้องดูก่อนว่ากองที่เราถือแล้วขาดทุนนั้นมีเงินปันผลหรือไม่ ถ้าเป็นกองทุนที่มีเงินปันผล เราได้นำเงินปันผลที่ได้รับมา บวกกลับเข้าไปเพื่อคิดผลตอบแทนแท้จริงแล้ว หรือยัง หากนำเงินปันผลเข้ามาคิดแล้ว ยังขาดทุน ถัดมาเราก็ต้องเทียบผลการดำเนินงานกับดัชนีชี้วัด หรือ Benchmark ว่าที่ผ่านมาผลการดำเนินงานของกองว่าดีกว่า ใกล้เคียง หรือต่ำกว่าดัชนีชี้วัดครับ

ในกรณีที่ผลการดำเนินงานดีกว่า หรือใกล้เคียง ผมคิดว่านักลงทุนเองก็สามารถที่จะลงทุนต่อไปได้ เนื่องจากกองทุนเองก็ได้ทำผลตอบแทนได้ดีแล้วครับ

นึกภาพสิครับ หากปีนั้นตลาดหุ้นลง -10% แต่กองทุนทำผลตอบแทน -5% นั้นก็หมายความว่ากองทุนทำผลตอบแทนได้ดีกว่าดัชนีชี้วัดแล้วนะครับ แสดงว่ากองทุนที่เราถือทำผลงานได้ดีครับ ดังนั้นการถือต่อไป ก็มีโอกาสในปีที่หุ้นเป็นขาขึ้น ผลตอบแทนจากการลงทุนก็อาจจะปรับตัวสูงขึ้นได้เช่นเดียวกันครับ

แต่ถ้าหากผลการดำเนินงานต่ำกว่าดัชนีชี้วัด เราก็อาจจะเริ่มพิจารณาในการสับเปลี่ยนไปยังกองทุนรวมหุ้นที่มีผลการดำเนินงานดีกว่า แต่ทั้งนี้ก็ไม่ใช่เอะอะผลตอบแทนติดลบนิดหน่อยแล้วก็ย้ายนะครับ

ผมคิดว่าควรให้โอกาสกองทุนเดิมของเราได้มีโอกาสปรับปรุงแก้ไขกลยุทธ์การลงทุนบ้าง เช่นอาจจะจับตาดูผลตอบแทนสัก 6 เดือน – 1 ปี ก่อนค่อยทำการย้ายกองทุน เช่น ผลตอบแทนแย่มาแล้ว 6 เดือน ผมก็จะจับตามดูอีก 6 เดือน ว่าผลตอบแทนดีขึ้นหรือไม่อย่างไร สามารถเอาชนะตลาดหุ้นได้หรือไม่ในช่วงเวลาที่ผมให้โอกาสนั่นเองครับ

ทั้งหมดจึงเป็นความรู้และข้อเตือนใจหากสถานการณ์เกิดขึ้นอย่างที่ผมตั้งสมมติฐานเอาไว้ สำหรับครั้งหน้าผมจะมาเล่าถึงเรื่องอะไรยังไงฝากติดตามกันด้วยนะครับ สำหรับวันนี้ลาไปก่อนสวัสดีครับ