ทยอยกันออกมาอีกเรื่อย ๆ อย่างไม่หยุดยั้ง กับกองทุน LTF/RMF ในปีนี้ที่แต่ละ บลจ. ทุ่มทุนสร้างกันเต็มที่ วันนี้ผมเลยจะเอากองทุนที่น่าสนใจ 4 กองทุน จาก บลจ. กรุงศรี มาคุยให้ฟังกันครับ

ซึ่งถ้าใครติดตามเพจผมมาเรื่อย ๆ ก็จะทราบดีครับว่า ถ้าเป้าหมายของนักลงทุนเป็นเรื่องการเก็บเงินระยะยาวเพื่อการเกษียณแล้วละก็ส่วนใหญ่ผมจะเน้นให้นักลงทุนนั้น ซื้อกองทุน RMF ก่อน LTF เนื่องจากว่า กองทุน RMF นั้นมีหลากหลาย นโยบายมากกว่าครับ มีทั้งความเสี่ยงต่ำ จนไปถึงกองทุนที่มีความเสี่ยงสูงมากเลยทีเดียว

โดยผมจะแนะนำให้นักลงทุน ลงทุนในกองทุน RMF ที่มีความเสี่ยงต่ำ-กลาง  ก่อนในสัดส่วนที่พอเหมาะ และจากนั้นค่อยนำเงินส่วนที่เหลือไปลงทุนในกองทุน LTF ที่มีความเสี่ยงสูงครับ เพราะว่าถ้านักลงทุนเอง รับความเสี่ยงสูงจาก LTF ไม่ได้แล้วละก็ ถ้าซื้อแต่กองทุน LTF ที่มีสัดส่วนหุ้นสูง ๆ ก็อาจจะมีความผันผวนสูง บางครั้งลงทุนไปแล้วอาจจะเกิดความไม่สบายใจได้ครับ

แต่ถ้านักลงทุนเองไม่ได้ต้องการลงทุนระยะยาวจนถึงเกษียณ แต่อยากลดหย่อนภาษี และเก็บเงินก้อนไว้ในระยะ 5 ปีขึ้นไปแล้วละก็ อาจจะเลือกกองทุน LTF ที่มีความเสี่ยงลดต่ำลงมา คือ กองทุนประเภทที่มีสัดส่วนสินทรัพย์อื่น ๆ เข้ามาผสมด้วย (LTF ต้องลงทุนอย่างน้อย 7 ปีปฏิทิน)

ดังนั้น ถ้าใครที่คิดว่า อยากได้กองทุนที่ความเสี่ยงไม่สูงมากจนเกินไป ลองมาดูกองทุนที่เป็นพระเอกกองทุนแรกในวันนี้กันนะครับ นั่นก็คือ

กองทุนเปิดกรุงศรีหุ้นระยะยาวออลสตาร์ปันผล (Krungsri All Stars Dividend LTF) ผมขอเรียกชื่อย่อตามที่กองทุนเรียกกันว่า KFLTFAST-D

กองทุนนี้ไม่ได้ลงทุนหุ้นไทยล้วน ๆ อย่างกองทุน LTF กองทุนอื่น ๆ ทั่วไปครับ แต่จะมีสัดส่วนการลงทุนในหุ้นไทยอยู่ประมาณ 65-70% ขึ้นไปตามกฎของ LTF และนอกจากนี้ก็จะมีหุ้นต่างประเทศ กองทุนอีทีเอฟ (ETF)

โดยกองทุนนี้มีระบุไว้ด้วยครับว่า จะมีการลงทุนใน MSCI World หรือดัชนีที่ขึ้นลงตามผลตอบแทนของหุ้นทั่วโลกได้ในสัดส่วน 30-35% ที่เหลืออีกด้วยครับ เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงครับ

จะเห็นว่าบางปี ตลาดหุ้นไทยปรับตัวลดลง แต่ว่าในทางกลับกันตลาดหุ้นทั่วโลกไม่ได้ปรับตัวลดลงตามไปด้วย แต่วิ่งสวนทางขึ้นมาครับ ดังนั้น พอร์ตโดยรวมของกองทุนนี้ก็จะไม่ผันผวนมากจนนักลงทุนเองรับไม่ได้ และบางครั้งก็อาจจะให้ผลตอบแทนทีดีมากขึ้นก็เป็นไปได้ครับ

นอกจากนี้ กองทุนจะมีการจ่ายเงินปันผลให้ด้วยครับ ซึ่งเป็นสไตล์ของกองทุนจาก บลจ. กรุงศรี อยู่แล้ว ที่อยากจะให้มีเงินกลับคืนไปที่นักลงทุน และส่วนใหญ่ก็จะเน้นการจ่ายที่สม่ำเสมอ เหมือนกับกองทุนที่เคยออกไปก่อนหน้านี้

ส่วนสไตล์การลงทุนในหุ้น ของกองทุนกรุงศรี โดยปกตินั้นก็จะเน้นไปที่ หุ้นใหญ่ พื้นฐานดี มีเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งข้อดีของวิธีนี้คือ ความผันผวนต่ำ และมีผลตอบแทนสม่ำเสมอ แต่คงไม่ได้มีการเติบโตของผลตอบแทนสูงเท่าไหร่นัก

แต่ในครั้งนี้ มีการปรับรูปแบบการลงทุนเป็นแบบไม่จำกัดขอบข่ายการลงทุนว่าต้องเป็นหุ้นประเภทไหน ไม่ว่าจะเป็นเล็ก กลาง หรือ หุ้นใหญ่ ก็สามารถลงทุนได้ นอกจากนี้ ยังไม่ได้กำหนดระยะเวลาการถือครองนานว่าต้องนานเท่าไหร่ จึงทำให้มีความคล่องตัว โดยหุ้นแต่ละตัวที่เลือกมาก็จะเลือกหุ้นที่มีการเติบโตได้ดี และเติบโตได้มากกว่าผลตอบแทนของตลาดหุ้นโดยรวม ซึ่งทาง บลจ. ก็จะดูจากทั้งเชิงปริมาณ และ เชิงคุณภาพครับ จากนั้นพอได้หุ้นที่ดีแล้ว ก็จะมีดูว่ามีราคาที่เหมาะสมกับการซื้อหรือไม่ต่อไปครับ

แต่ถ้านักลงทุนเอง อยากลงทุนกองทุนหุ้นแบบที่ความเสี่ยงสูงหน่อย เน้นถือหุ้นไทยเกือบจะ 100% ของพอร์ตการลงทุนของกองทุน และรับได้กับความผันผวนที่เกิดขึ้น อาจจะพิจารณาทางเลือกเพิ่มเติม อย่างกองทุนเปิดกรุงศรีหุ้นระยะยาวไทยสมอล-มิดแคปปันผล (Krungsri Thai Small-Mid Cap Dividend LTF) (ชื่อย่อ: KFLTFTSM-D) ที่เน้นไปลงทุนในหุ้นเล็กที่มีการเติบโตได้อย่างรวดเร็ว

ซึ่งผลตอบแทนจากหุ้นเล็กในปีนี้ ที่ตลาดหุ้นผันผวนแต่ก็ต้องบอกว่าทำได้ดีทีเดียวครับ โดยที่กองทุนที่มีแนวทางการลงทุนแบบเดียวกันอย่าง KFTHAISM ใน 6 เดือนที่ผ่านมานั้น ทำผลตอบแทนได้ประมาณ 17% เลยทีเดียวครับ ผลตอบแทนที่เกิดขึ้นเรียกได้ว่า คุ้มค่าความเสี่ยงที่ต้องลงทุนไปครับ แต่อย่างไรก็ตามผลตอบแทนในอดีตไม่ได้การันตีอนาคตนะครับ คงต้องลุ้นกันต่อว่ากองทุนจะทำผลตอบแทนได้ดีต่อเนื่องหรือไม่ครับ

หลังจากเราได้กองทุน LTF ในแบบที่ความเสี่ยงไม่สูงไปแล้ว คราวนี้ถ้าเราอยากจะกระจายการลงทุนให้มากขึ้นแล้วละก็ ลองมาดูกองทุน RMF เพิ่มเติมอีกสักหน่อย เพราะว่า กองทุน RMF นั้นไม่ได้มีข้อจำกัดว่าต้องลงทุนในหุ้นของประเทศไทยเท่านั้นเหมือนกับกองทุน LTF

ซึ่งอาจจะเป็นกองทุนที่มีการกระจายการลงทุนไปทั่วโลกก็ได้ แต่นักลงทุนเองก็ควรที่จะมีความรู้ในสิ่งที่กำลังจะลงทุนด้วย เช่น ประเทศไหนมีจุดเด่นอะไร และจะมีแนวโน้มระยะยาวอย่างไร เพื่อที่จะทำให้ลงทุนได้อย่างมั่นใจมากขึ้น เพราะว่าหากไม่เข้าสิ่งที่ลงทุนอยู่แล้วละก็ อาจจะทำให้เราขาดทุน หรือได้ผลตอบแทนน้อยกว่าที่คาดหวังไว้ครับ

หลาย ๆ คนอาจจะคิดว่าการลงทุนเป็นเรื่องไกลตัว และต้องใช้ความรู้ค่อนข้างมาก แต่จริง ๆ แล้วการลงทุนที่ดีอาจจะเริ่มจากการสังเกตสินค้ารอบ ๆ ตัวที่เราชื่นชอบก็ได้ ซึ่งวิธีการนี้ก็เป็นวิธีการหนึ่งที่ นักลงทุนชื่อดังหลาย ๆ คน ชอบใช้ อย่างเช่น วอเร็น บัฟเฟตต์ หรือ แม้แต่ สุดยอดผู้จัดการกองทุนตลอดกาลอย่าง ปีเตอร์ ลินซ์ ซึ่งทั้ง 2 คน สามารถทำผลตอบแทนได้มากกว่า 20% ต่อปี ติดต่อกันหลายปีอย่างไม่น่าเชื่อเลยครับ

สินค้าใกล้ตัวก็ได้แก่ ของใช้ต่าง ๆ ซึ่งเราอาจจะเคยสังเกตเห็นอยู่แล้ว เช่น สบู่ ยาสีฟัน หรือ แม้แต่ยารักษาโรค 

หลายวันมานี้ผมได้รับคำถามมากขึ้นกับหุ้นกู้ตัวใหม่ที่กำลังออกมาเพื่อให้นักลงทุนได้จับจอง ได้ลงทุนกัน นั่นก็คือ หุ้นกู้ด้อยสิทธิที่มีลักษณะคล้ายทุนที่ออกโดย บริษัท ค่าปลีกอันดับหนึ่งของไทยอย่าง CPALL นั่นเองครับ

ที่หุ้นกู้ตัวนี้ได้รับการกล่าวงถึง และ มีคำถามค่อนข้างมาก นั่นก็เพราะว่าเป็นหุ้นกู้ที่ค่อนข้างจะมีความซับซ้อนพอสมควร และมีข้อกำหนดหลาย ๆ อย่าง ที่นักลงทุนเห็นแล้วอาจจะตกใจกลัว ซึ่งวันนี้ผมจะมาอธิบายให้ฟังว่า หุ้นกู้ตัวนี้เป็นอย่างไร และ ถ้าเราจะลงทุนกับหุ้นกู้ตัวนี้ ควรจะคิดอย่างไร และลงทุนอย่างไรให้มีความสุขตลอดการลงทุนครับ

ก่อนอื่นเรามารู้จัก หุ้นกันเสียก่อนครับ ว่าหุ้นกู้คืออะไร และ เราจะต้องรู้อะไรที่เกี่ยวกับหุ้นกู้บ้าง หุ้นกู้ เป็นชื่อเรียกหนึ่งของตราสารหนี้ครับ งั้นเรามารู้จักตราสารหนี้กันก่อนเลยนะครับ ในผู้อ่านลองนึกภาพนะครับว่า ถ้าผมต้องการเปิดธุรกิจ หรือขยายกิจการ แหล่งเงินทุนนั้นจะหาได้จากที่ไหน ? แน่นอนว่าหลาย ๆ คนคงตอบว่าก็ที่ ธนาคาร ไง

จริง ๆ แล้วการกู้เงินธนาคารก็เป็นเรื่องที่ดีครับ แต่ดอกเบี้ยค่อนข้างจะแพงทีเดียว ดังนั้น บริษัทต่าง ๆ ที่ดำเนินธุรกิจอยู่ก็อาจจะใช้วิธีการกู้เงินมาจากนักลงทุนโดยตรงแทนครับ ซึ่งแน่นอนว่า นักลงทุนย่อมมีสิทธิ์เป็นเจ้าหนี้ของบริษัทครับ

ดังนั้นเราจึงเรียก ตราสารรับรองความเป็นเจ้าหนี้ที่ออกโดยบริษัท ฯ ที่มาขอกู้ว่า “หุ้นกู้” นั่นเองครับ ในทางกลับกัน ถ้าผู้กู้เป็นรัฐบาลละก็ จะเรียกว่า “พันธบัตรรัฐบาล” ครับ

โดยหุ้นกู้ก็จะมีการกำหนด อัตราดอกเบี้ยที่จะจ่ายว่าจะจ่ายให้ปีละกี่ % และ ได้เงินต้นคืนเท่าไหร่ ราคาตอนเริ่มซื้อเท่าไหร่ รวมถึงหุ้นกู้นี้ มี “Rating” อยู่ในเกณฑ์ที่ลงทุนได้หรือไม่ โดยหุ้นกู้ที่อยู่ในเกรด ที่นักลงทุนสามารถลงทุนได้ที่ความเสี่ยงไม่สูงจนเกินไป จะเริ่มต้นที่ “BBB” เป็นต้นไปครับ ถ้าต่ำกว่านั้น นักลงทุนเองก็จะมีความเสี่ยงในการผิดนัดชำระดอกเบี้ย และเงินต้นมากขึ้นครับ

อันดับของ Rating ตั้งแต่ AAA จนถึง D

เมื่อเราทราบแล้วว่า หุ้นกู้คืออะไร คราวนี้เรามาดูกันต่อครับว่า หุ้นกู้ด้อยสิทธิคล้ายทุนคืออะไรกันแน่ มันต่างหรือว่าเหมือนหุ้นกู้ธรรมดาอย่างไร

หุ้นกู้ด้อยสิทธิ ก็คือ หุ้นกู้ที่จะได้รับการชำระหนี้ต่อจากหุ้นกู้ธรรมดา หากบริษัท ฯ มีความจำเป็นที่ต้องปิดกิจการไปครับ จากนั้น ถ้ายังมีสินทรัพย์หรือว่า เงินเหลือ จึงจะจ่ายเงินให้กับ ผู้ถือหุ้นกู้ด้อยสิทธิที่มีลักษณะคล้ายทุนต่ออีกที แต่ก็มีสิทธิ์ที่จะได้รับเงินก่อน ผู้ถือหุ้นทั่วไป ส่วนที่มีลักษณะคล้ายทุนก็ตรงที่ว่า สิทธิ์ในการไถ่ถอนของหุ้นกู้ตัวนี้จะทำได้ก็ต่อเมื่อยกเลิกกิจการไป (เราเรียกว่า Hybrid Bond)

โดยหุ้นกู้ที่จะออกมาในครั้งนี้มีวัตถุประสงค์ก็คือ เอาเงินที่ได้มาจ่าย หุ้นกู้ตัวเดิม ๆ ที่มีอยู่แล้วครับ ถือว่าเป็นการปรับโครงสร้างต้นทุนด้านดอกเบี้ยของบริษัท ฯ ให้ดีขึ้น และ เพื่อเอามาหมุนเวียนใช้ภายในกิจการต่าง ๆ ของบริษัท ฯ ครับ

แล้วทำไมบริษัทต้องออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิประเภทนี้ออกมาด้วย นั่นก็เพราะว่า บริษัท ฯ ต้องการรักษาสัดส่วนระหว่างทุน และ หนี้สินให้อยู่ในระดับที่พอเหมาะครับ เพราะตราสารชนิดนี้ จะถือว่า เป็นส่วนของทุนของบริษัทได้ทั้งหมดตลอดอายุหุ้นกู้นั่นเองครับ

คราวนี้เรามาดู รายละเอียดกันดีกว่าครับ ว่าหุ้นกู้ตัวนี้ มีการจ่ายดอกเบี้ยอย่างไร

ส่วนดอกเบี้ยนั้นจะมีการจ่ายทุก ๆ 6 เดือน โดยใน

5 ปีแรกจะจ่ายแบบอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง 1.87% + ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น 3.13% รวมกันเป็น 5% 

ส่วนปีที่ 5-10 ก็จะมีการจ่ายดังนี้คือ จ่ายด้วยอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลอายุ 5 ปี + ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น(3.13%) + อัตราเพิ่ม 0.50% ครับ

ส่วนในปีที่ 10-50 ก็จะมีอัตราส่วนเพิ่มสูงขึ้นเป็น 1.00%

และในปีที่ 51 เป็นต้นไป ก็จะมีอัตราเพิ่มเป็น 2.00%

ประมาณว่ายิ่งถือยาวก็ยิ่งได้ดอกเบี้ยที่สูงมากขึ้นไปด้วย

ประเด็นสำคัญคือ ผู้ออกหุ้นเองก็มีสิทธิ์ในการเลื่อนจ่ายดอกเบี้ยได้ครับ แต่ก็จะต้องสะสมไว้เอามาจ่ายให้กับนักลงทุนในครั้งถัดไป ตัวอย่างเช่นถ้าหากคิดตามระยะเวลา 5 ปีแรก โดยที่สะสมมาจ่ายให้กับนักลงทุนในปีที่ 5 เลย ผลตอบแทนจะประมาณ 4.56% ต่อปี (ลดลงนิดหน่อย ตามหลักมูลค่าเงินตามเวลาครับ)

แต่จุดที่สำคัญที่สุดคือ ถ้าบริษัท ฯ ไม่จ่ายดอกเบี้ยให้ละก็ บริษัท ฯ เองก็ห้ามจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหุ้นนั่นเองครับ บริษัท ฯ คงจะไม่ยอมให้เกิดผลกระทบแบบนั้นครับ

หุ้นกู้ตัวนี้ บริษัท ฯ ผู้ออกสามารถที่ไถ่ถอนได้ในปีที่ 5 และ ทุกงวดของดอกเบี้ยที่จะจ่ายหลังจากปีที่ 5 เป็นตันไป นอกจากนี้ยังมีข้อกำหนดอีกประการในเรื่องการไถ่ถอนดังนี้ครับ

ดังนั้น “หุ้นกู้” แบบนี้ น่าจะเหมาะกับคนอยากลงทุนเพื่อไม่ให้มูลค่าเงินลดลงไปตามเงินเฟ้อครับ เนื่องจากให้ผลตอบแทนที่ถือว่าใช้ได้ อยู่ที่ประมาณ 4.56 – 5.00% ต่อปี ขึ้นกับระยะเวลาการลงทุน และแนวโน้มการจ่ายดอกเบี้ยของทางบริษัท ฯ

นอกจากนี้ ผมคิดว่าคนจะลงทุนกับหุ้นกู้แบบนี้ ต้องเป็นคนที่สามารถลงทุนได้ในระยะยาว ๆ และต้องการดอกเบี้ยออกมาใช้ หรือ ต้องการกระแสเงินสดที่ค่อนข้างจะสม่ำเสมอในภาวะที่ดอกเบี้ยต่ำแบบนี้ หรื

รีวิวกอง WHART กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท

หลังจากเศรษฐกิจทั่วโลกมีความผันผวนมากขึ้น มีความไม่แน่นอนเกิดขึ้นมากมาย ในตลาดการลงทุน โดยเฉพาะกับการลงทุนในหุ้นที่ 3 วันดี 4 วันไข้ นักลงทุนต้องปรับตัวได้ไวพอสมควร ส่วนตลาดตราสารหนี้ก็ผันผวน เนื่องจากบางประเทศอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าปกติ แต่ก็มีบางประเทศที่กำลังจะขึ้นอัตราดอกเบี้ย ทำให้การลงทุนในช่วงนี้ ทำได้ยากมากครับ ไม่รู้ว่าจะลงทุนกับอะไรดี และได้ผลตอบแทนไม่ค่อยคุ้มค่ากับความเสี่ยงที่ต้องรับเสียเท่าไหร่

แต่มีสินทรัพย์หนึ่งที่น่าสนใจ เนื่องจากผลตอบแทนที่เกิดขึ้นนั้น ไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไรเพื่อหาส่วนต่างของราคาสินทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่รายได้ส่วนใหญ่ที่ได้รับจะเกิดจากค่าเช่า และ การจ่ายค่าบริการ ในการใช้บริการของสถานที่นั้น ๆ เท่านี้ หลาย ๆ ท่านก็คงพอจะทราบแล้วใช่ไหมครับว่า คือ สินทรัพย์ประเภทไหน

สินทรัพย์ที่ผมกำลังจะพูดถึงก็คือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหา ​ฯ และสิทธิการเช่า หรือ กอง REIT นั่นเองครับ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีเสน่ห์อย่างมากในการลงทุนระยะยาว ๆ เพราะ นอกจากจะทำผลตอบแทนได้ดี ได้สูงแล้ว ยังได้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสม่ำเสมออีกด้วยครับ เบื้องหลัง เศรษฐี เกือบทั่วทุกมุมโลก ก็ล้วนแล้วแต่มั่งคั่งด้วย อสังหาริมทรัพย์ด้วยกันทั้งสิ้นครับ

ถ้าใครอ่านมาถึงตรงนี้แล้วเริ่มสนใจการลงทุนแบบนี้แล้วละก็ เรามาทราบกันครับว่าการลงทุนกับ REIT นั้น ต้องรู้อะไรบ้าง

1. ต้องทราบลักษณะธรรมชาติของกอง REIT ในบ้านเราเสียก่อนครับ ซึ่งจะมีความแตกต่างจาก REIT ในต่างประเทศพอสมควรเลย เนื่องจาก REIT ในประเทศไทยนั้น ส่วนใหญ่นักลงทุนจะชอบลงทุนแบบ ซื้อเพื่อเอาเงินปันผลมากกว่าการลงทุนเพื่อเก็งกำไรส่วนต่างของราคาที่เกิดขึ้นหลังจากการ เปิดกอง(IPO) ทำให้มีสภาพคล่องต่ำครับ(ยกเว้นกองทุนที่มีขนาดใหญ่มาก ๆ) แต่ในทางกลับกัน ในต่างประเทศกอง REIT นั้น จะมีสภาพคล่องที่สูงกว่า เนื่องจากขนาดของทรัพย์สินค่อนข้างใหญ่ และกอง REIT เองก็มีการซื้อทรัพย์สินจากทั้งในกลุ่มเจ้าของ และนอกกลุ่มอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีลักษณะคล้ายหุ้นทุนมากกว่า

ส่วนอัตราผลตอบแทนของ REIT ในบ้านเราเองก็มีแนวโน้มที่สูงกว่า REIT ในประเทศที่พัฒนาแล้วอีกด้วย ทั้งนี้อาจจะเพราะว่าต้องให้ผลตอบแทนที่จูงใจเมื่อเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่น  อีกทั้งเป็นลักษณะ “ภาพจำ” ด้วยครับ ว่ากองทุน REIT ในบ้านเราส่วนใหญ่ให้ผลตอบแทนที่ดี 6-8% คนที่จะออกกกองทุน IPO กองใหม่ ก็ไม่กล้าที่จะให้ผลตอบแทนน้อยกว่านั้น เดี๋ยวจะน้อยหน้ากองทุนที่ออกมาก่อนหน้านี้ครับ

ดังนั้น ถ้าเราจะลงทุน ก็ควรจะรู้ถึงข้อจำกัดในเรื่องของผลตอบแทน และสภาพคล่องก่อนที่จะลงทุนด้วย

2. ส่วนวิธีการลงทุนกับกอง REIT ที่ดี อย่างน้อย ๆ นักลงทุนเองก็ควรที่จะ ทราบว่า กอง REIT ที่เราจะไปลงทุนนั้น ทำธุรกิจอะไร ได้ผลตอบแทนจากไหน มีแนวโน้มการปรับราคา หรือ ขึ้นค่าเช่าได้หรือไม่อย่างไร รวมถึงความเสี่ยงหลัก ๆ ที่จะต้องพบเจอ เช่น การกู้ยืมเงิน และการที่ผู้เช่าจะไม่ต่อสัญญาการเช่า

3. ควรมีการกระจายการลงทุนไปยัง REIT หลาย ๆ ประเภท เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่มักจะชอบลงทุนในกอง REIT กองเดี่ยว ๆ ซึ่งถ้าเราคาดการผิด อาจจะทำให้เราขาดทุนกับกอง REIT ที่ไม่สามารถจ่ายเงินปันผลกลับเข้ามาได้ หรือ ไม่สามารถที่จะเก็บค่าเช่าได้ตามที่คาดคิดไว้ ดังนั้นการกระจายไปหลาย ๆ กอง น่าจะให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอมากขึ้น โดยนักลงทุนอาจจะลงทุนใน ห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศเช่า สำนักงานเช่า สนามบิน รวมถึงส่วนโครงสร้างอย่าง โรงไฟฟ้า เสาสัญญาณ และ โกดังให้เช่า ถ้ากระจายได้แบบนี้ ความเสี่ยงที่ต้องเจอก็จะลดลงไปด้วย เพราะคงไม่มีอสังหา ฯ ใดที่จะดีไปได้ตลอด การที่เราได้กระจายความเสี่ยงไปลงทุนในกอง REIT อื่น ๆ ด้วยก็จะทำให้เราได้รายได้ไม่สะดุดครับ

4. และเมื่อกำหนดสัดส่วนของประเภทได้แล้ว จากนั้น เราก็ค่อยไปเลือกสินทรัพย์ด้วยการเข้าไปศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมครับว่า กอง REIT ที่เราจะเลือกลงทุนเป็นอย่างไร ถ้าเป็นไปได้ผมก็อยากให้นักลงทุนได้ เข้าไปเห็นสินทรัพย์นั้น ๆ ด้วยตา ของตนเอง เพราะว่า คุณภาพของสินทรัพย์ หรือ ของอสังหา ฯ จะเป็นตัวตัดสินว่าเราจะได้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอหรือไม่ครับ

5. ผู้จัดการสินทรัพย์ มีความสามารถ แน่นอนว่าถ้าสินทรัพย์ที่เราลงทุนไป ได้รับการบริหารไม่ดี ไม่มีความเป็นมืออาชีพ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อาจจะเพิ่มมากขึ้น คนมาเช่าน้อยลง แน่นอนว่าก็จะกระทบต่อรายได้ของเราได้เช่นกันครับ อย่างน้อย ๆ คนที่มาบริหารก็ควรที่จะ บริหารงานได้อย่างไม่แย่มากนัก

คราวนี้เรามาถึงกอง REIT ที่จะหยิบขึ้นมา พูดคุยกันในคราวนี้ครับ ว่ามีรายละเอียดอย่างไรกันบ้าง และทำไมถึงน่าสนใจ เรามาเริ่มกันเลยครับ

หากพูดถึง ธุรกิจโลจิสติกส์ และ การเช่าพื้นที่โกดัง คลังสินค้า รวมถึง นิคมอุตสาหกรรม บริษัทที่จะนึกถึงเป็นอันดับต้น ๆ คงหนีไม่พ้น WHA Group อย่างแน่นอนครับ ซึ่งถือเป็นผู้นำในตลาดที่ให้บริการแบบครบวงจร และยังมีระบบดิจิตอลแพลตฟอร์มคอยส่งเสริมให้ดีกับกลุ่มอุตสาหกรรมที่มาลงทุนในประเทศไทยนี้ ยิ่งต่อไปการกำเนิดขึ้นของ AEC ก็น่าจะทำให้ WHA ใหญ่ขึ้นไปอีกครับ

ซึ่งกอง REIT ที่จะพูดถึงนี้ ก็เป็นส่วนหนึ่งครับ

ภาพรวมทั่วไป

ชื่อกอง : WHART
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท

โดยจะไปลงทุนกับ กรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในที่ดิน และกรรมสิทธิ์ในอาคารคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า นอกจากนี้ ยังรวมถึงสิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่นๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดินและอาคาร เครื่องมือ อุปกรณ์ งานระบบในอาคารและทรัพย์สินอื่นที่เกี่ยวข้องด้วยครับ

โดยก่อนหน้านี้ WHA Group ได้มีการระดมทุนผ่าน REIT ไปก่อนหน้านี้แล้วครับ ครั้งนี้เป็นอีกครั้งที่ทาง WHA ได้ทำกา