ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย

กองทุนรวมสำหรับผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษเท่านั้น

กองทุนรวมที่มีความเสี่ยงสูงหรือมีความซับซ้อน

กองทุนนี้ไม่ถูกจำกัดความเสี่ยงด้านการลงทุนเช่นเดียวกับกองทุนรวมทั่วไป

กองทุนมีการลงทุนกระจุกตัวในหมวดอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จึงเหมาะกับผู้ลงทุนที่รับผลขาดทุนระดับสูงได้เท่านั้น

ทำไมน่าลงทุนในช่วงเงินเฟ้อสูง?

สวัสดีคร้าบบบบบ กลับมาพบกันกับผม หมอนัทคลินิกกองทุนเองครับ การลงทุนในปีนี้ถือเป็นปีที่การลงทุนเริ่มมีแนวโน้มผันผวนมากขึ้นเรื่อย ๆ อีกปี (อยากให้มีปีที่จะไม่ผันผวนบ้าง) เพราะว่าเป็นปีที่เราจะเริ่มเห็นความแตกต่างกันของการดำเนินนโยบายทางการเงินที่แตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด คือ ประเทศสหรัฐ ฯ มีการปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มมากขึ้น แต่สำหรับประเทศญี่ปุ่นกลายเป็นว่ายังคงมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำซึ่งสวนทางกันอย่างสิ้นเชิง หรือในประเทศจีนที่ยังคงแก้ไขปัญหา COVID-19 ไม่ได้นั้น ก็มีโอกาสที่จะเริ่มกระตุ้นเศรษฐกิจมากขึ้น

ที่เราเห็นว่านโยบายของอัตราดอกเบี้ยแต่ละประเทศนั้นเริ่มมีแนวทางไม่เหมือนกัน เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อที่กำลังเร่งตัวสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะประเทศที่มีการฟื้นตัวจาก COVID-19 ได้ดี ที่กลับมามีความต้องการใช้บริการ หรือสินค้ามากขึ้น แต่บริการหรือสินค้าที่ผลิตมานั้นยังไม่เพียงพอ ส่งผลให้ราคาสินค้าเพิ่มสูงขึ้น และซ้ำรอย ยังมีการสู้รบระหว่างรัสเซีย และ ยูเครน ทำให้ราคาพลังงานซึ่งเป็นส่วนหลักเงินเฟ้อของโลก ยิ่งปรับตัวสูงขึ้นไปอีก แต่ละประเทศต่างเริ่มที่จะขึ้นดอกเบี้ย เพื่อหยุดยั้งเงินเฟ้อที่เร่งตัวสูงขึ้น แต่บางประเทศเองก็ยังไม่สามารถทำได้เพราะว่าเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดี หากเร่งขึ้นดอกเบี้ยไป ก็อาจจะทำให้เศรษฐกิจแย่ลงไปอีก

อย่างประเทศไทยเองยังคงไม่ได้ขึ้นดอกเบี้ยตามสหรัฐ ฯ เนื่องจากเศรษฐกิจไทยไม่แข็งแรงเท่าที่ควร แต่ถ้าจะยื้อไม่ขึ้นดอกเบี้ยแบบนี้ไปเรื่อย ๆ ในระยะยาว ก็อาจจะทำให้เงินเฟ้อยิ่งเพิ่มมากขึ้น และอาจจะส่งผลให้เศรษฐกิจของประเทศไทยย่ำแย่กว่าเดิมก็เป็นไปได้

นอกจากนี้ยังมีโอกาสที่จะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยอีก หากการขึ้นดอกเบี้ยของประเทศสหรัฐ ฯ ไม่สามารถหยุดเงินเฟ้อได้ การขึ้นดอกเบี้ยรุนแรงไปก็อาจจะทำให้เศรษฐกิจไม่โต เนื่องจากต้นทุนดอกเบี้ยทำให้ผู้ประกอบการไม่อยากลงทุนเพิ่มเติม อัตราการจ้างงานในระยะยาวก็จะค่อย ๆ ลดลง เข้าสู่ช่วงเศรษฐกิจถดถอย

ณ จุดนี้ทำให้ใครก็ตามที่ลงทุนอยู่นั้นอาจจะต้องกุมขมับ เพราะดูแล้วแนวโน้มผลตอบแทนของแต่ละสินทรัพย์อาจจะเริ่มไม่ค่อยดีเท่าไหร่ ไม่ว่าจะเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในตราสารหนี้ ที่เริ่มแย่ลงเพราะดอกเบี้ยที่เป็นขาขึ้น หรือ แม้แต่การฝากธนาคารก็ได้อัตราดอกเบี้ยที่ดูแล้วยังน้อยนิดมาก ยิ่งไปกว่านั้นบางคนที่ลงทุนในหุ้น ยังต้องเจอกับภาวะความผันผวนของตลาดโลกอีก เนื่องจากกระแสเงิน (Fund Flow) ที่หมุนไปหมุนมา เดี๋ยวมาเดี๋ยวไปในประเทศไทย หรือ ภูมิภาคตลาดเกิดใหม่

กลับไปที่ตลาดหุ้นกลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว รวมถึงหุ้นในกลุ่มต่าง ๆ ที่เคยร้อนแรง เช่น หุ้นกลุ่มเทคโนโลยี ต่างเริ่มปรับตัวลดลง ที่เป็นแบบนี้เพราะว่าเงินนั้นจะแสวงหาที่ที่ได้ผลตอบแทนสูง ๆ ดังนั้นในช่วงนี้ ถ้าใครที่ลงทุนในหุ้น แต่ไม่สามารถติดตามการลงทุนได้ละก็ อาจจะพลาดโอกาสในการลงทุน หรือ ขาดทุนได้ง่าย ๆ เลยครับ

แล้วช่วงนี้ลงทุนอะไรดี??

ช่วงนี้สินทรัพย์ที่พอจะลงทุนได้บ้าง จะเป็นสินทรัพย์ที่ไม่ผันผวนไปตามเงินเฟ้อ หรือ ปรับตัวสูงขึ้นตามเงินเฟ้อไปได้ ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา เราจึงเห็นนักลงทุนในประเทศไทยหลาย ๆ คน โยกย้ายเงิน “หนี” ออกมาจากตลาดหุ้นที่กำลังผันผวนเข้าไปที่ตราสารหนี้ที่อ้างอิงกับดัชนีเงินเฟ้อบ้าง บางคนพยายามหาสินทรัพย์ที่คุ้นเคยเช่น ทองคำ หรือ เพชร หรือสินค้าการลงทุนอื่น ๆ ที่ไม่ใช่สินทรัพย์ลงทุนตามปกติ (สินทรัพย์ทางเลือก)

หรืออาจจะไปเน้นลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดได้ดี ที่เน้นรายได้สม่ำเสมอแม้จะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย เช่น ถ้าหากนักลงทุนยังคงชอบลงทุนในหุ้น ก็อาจจะมีการปรับไปลงทุนในหุ้นกลุ่ม สุขภาพ หรือ กลุ่มโครงสร้างพื้นฐาน อย่างไฟฟ้า ประปา หรือพวกการบริการขั้นพื้นฐาน สินค้าจำเป็น ข้าวของเครื่องใช้ต่าง ๆ หรือที่เราเรียกว่าการทำ Sector Roatation

และปัจจุบันที่นักลงทุนนิยมลงทุนมากขึ้น คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ และ กอง REITs (Real estate investment Trust) ที่ให้ผลตอบแทนค่อนข้างสม่ำเสมอ มีเงินปันผลประมาณปีละ 5-8% ต่อปี (Source : FTSE Global Nariet 6.7% ต่อปี ข้อมูล 10 ปีย้อนหลัง 31/1/2012 – 2022) เพราะว่ารายได้จากการลงทุนในกองทุนนั้นมาจาก ค่าเช่า และ ค่าบริการ ที่เกิดขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ถ้าอสังหาริมทรัพย์ในกองทุนเป็น ห้างสรรพสินค้า รายได้คือ ค่าเช่าพื้นที่ในห้างเพื่อการค้าขายเป็นต้น

แน่นอนว่า ต่อให้เศษฐกิจไม่ดีก็ยังคงมีคนมาเช่าเพื่อที่จะขายของอยู่ดี หรือ ถ้าอยู่ไม่ได้ ขายไม่ดี ทางห้าง ฯ เองก็มีการให้ผู้เช่ารายใหม่เข้ามาเพื่อดำเนินธุรกิจแทน นอกจากนี้ในระยะยาวค่าเช่าก็สามารถปรับให้สูงขึ้นเพื่อชนะเงินเฟ้อได้อีกด้วย

หรือว่าถ้าหากเราต้องการที่จะลงทุนผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยตรงเลย ก็สามารถทำได้เช่นกัน ซึ่งการลงทุนตรงในอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยทำให้พอร์ตการลงทุนของเราไม่ผันผวนมากนัก เพราะว่าเราจะได้ค่าเช่าเป็นกระแสเงินสดอย่างสม่ำเสมอนั่นเองครับ ดังนั้นในภาวะตลาดที่ไม่ค่อยสดใสแบบนี้จึงทำให้นักลงทุนเข้ามาซื้อ และลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หรือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และกอง REITs มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

เพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลา เรามารู้จักกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่จะเป็นพระเอกของเราในครั้งนี้กันครับ

กองทุน UGREF-UI หรือ กองทุน United Global Real Estate Fund Selection – Not For Retail Investors

ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย
กองทุนรวมสำหรับผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษเท่านั้น
กองทุนรวมที่มีความเสี่ยงสูงหรือมีความซับซ้อน
กองทุนนี้ไม่ถูกจำกัดความเสี่ยงด้านการลงทุนเช่นเดียวกับกองทุนรวมทั่วไป
กองทุนมีการลงทุนกระจุกตัวในหมวดอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จึงเหมาะกับผู้ลงทุนที่รับผลขาดทุนระดับสูงได้เท่านั้น

ซึ่งลงทุนผ่านกองทุน UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global (กองทุนหลัก) เพียงกองทุนเดียว โดยเฉลี่ยในรอบปีบัญชีไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน กองทุนหลักมีนโยบายการกระจายการลงทุนไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักๆ ทั่วโลก รวมถึงตลาดเอเชียแปซิฟิค (ออสเตรเลีย และญี่ปุ่นเป็นหลัก) ยุโรป และอเมริกาเหนือ โดยหลักแล้วเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพาณิชย์ โลจิสติกส์ ที่อยู่อาศัย รวมถึงธุรกิจด้านบริการดูแลรักษาสุขภาพ และคลังสินค้า กองทุน UGREF-UI มีระดับความเสี่ยง 8+ เสี่ยงสูงมากอย่างมีนัยสำคัญ

กองทุน UGREF-UI นี้ ถือว่าเป็นกองทุนแรกในไทย ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงผ่านกองทุนรวมหรือพูดง่าย ๆ ว่ากำเงินที่ได้จากนักลงทุนเอาไปซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น ตึกอาคาร โกดัง ศูนย์ฯ การค้า การแพทย์ทั้งหลาย ไม่ได้ลงทุนในรูปแบบของ REITs หรือ Property Fund แต่อย่างใดครับ

โดยกองทุน UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global (กองทุนหลัก) จะกระจายพอร์ตการลงทุนไปสินทรัพย์ทั่วโลก และเป็นการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ผ่าน 54 กองทุนรวม ซึ่งกองทุนรวมเหล่านั้น จะเข้าลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรง (เข้าไปซื้อโดยตรง ไม่ได้ลงทุนผ่าน REITs ใด ๆ) มากกว่า 8,120 อสังหาริมทรัพย์เลยทีเดียว

ความน่าสนใจของกองทุนนี้ไม่ได้อยู่แค่ที่เป็นการลงทุนโดยตรงกับอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ความน่าสนใจคือ เป็นกองทุนที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอ

ในอดีตตลอด 13 ปีที่ผ่านมา ​​กองทุน UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-12 acc EUR สามารถสร้างอัตราผลตอบแทนย้อนหลังเฉลี่ย 5-7 % ต่อปี โดยมีความผันผวนอยู่เพียงแค่ 2.51% เท่านั้น (ที่มา UBS Asset Management, 31 December 21 & 31 March 22) โดยที่กองทุน UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-12 acc EUR นี้ จัดตั้งในวันที่ 30 มิถุนายน 2008 ซึ่งมี Track record ยาวกว่ากองทุนหลัก ซึ่งได้แก่ UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-96 acc EUR (กองทุนหลัก) จัดตั้งในวันที่ 31 August 2016 ดังนั้นผลการดำเนินงานของ UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-12 acc EUR จึงอาจไมได้สะท้อนถึงผลการดำเนินงานทั้งหมดของกองทุนหลัก (ที่มา UBS Asset Management ณ วัน 31 ธ.ค. 2564)

อัตราผลตอบแทนย้อนหลังของกองทุน UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-12 acc EUR

กองทุน UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-12 acc EUR

จัดตั้งในวันที่ 30 มิถุนายน 2008 ซึ่งมี Track record ยาวกว่ากองทุนหลัก ซึ่งได้แก่ UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-96 acc EUR (กองทุนหลัก) จัดตั้งในวันที่ 31 August 2016 ดังนั้นผลการดำเนินงานของ UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-12 acc EUR จึงอาจไมได้สะท้อนถึงผลการดำเนินงานทั้งหมดของกองทุนหลัก

เพราะว่าความหลากหลายของสินทรัพย์นั้นมีหลายประเภท และมีลักษณะเฉพาะที่ไม่มีใครเหมือน เช่น ศูนย์การแพทย์ ฯ ที่ทำให้มีรายได้ต่อเนื่องได้ แม้ว่าจะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย (แน่นอนว่าไม่สบายก็ยังต้องไปหาหมอ) หรือ กลุ่มโกดังที่มีความต้องการสูงขึ้น เพื่อขนส่งสินค้าที่มีความจำเป็น

ศูนย์การแพทย์เฉพาะทางต่าง ๆ ถึง 17 แห่ง และด้วยผู้เช่าที่มีทั้งบริษัทเอกชน แล ภาครัฐ ฯ ทำให้มีการกระจายผู้เช่าอย่างดี รวมถึงมีการเติบโตมากขึ้นเรื่อย ๆ ตามสังคมผู้สูงอายุที่กำลังใกล้เข้ามา โดยอัตราการเติบโตของรายได้ประมาณ 2.7 % ต่อปี (ที่มา UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), November 2021)  ที่สำคัญมาก ๆ คือ แนวโน้มของความผันผวนที่เกิดจากตลาดหุ้น หรือจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยนั้นน้อยมาก (ราคาของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เคลื่อนไหวไปในทางเดียวกับตลาดหุ้นมากนัก)

อีกตัวอย่างคือ เป็นกลุ่มโกดังสินค้า หรือกลุ่มอุตสาหกรรมที่สหรัฐ ฯ โดยมีอัตราผลตอบแทนประมาณ 10-12% ต่อปี (แบ่งเป็นสัดส่วนจากกระแสเงินสดประมาณ 4.0-4.5% ต่อปี) (ที่มา UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), 30 June 2021)

โดย Location นั้นกระจายไปทั่วสหรัฐฯ ทำให้มีผู้เช่าหลากหลาย เน้นไปที่ระบบขนส่ง และ Supply Chain เป็นหลัก จะไม่ใช่การเก็บของแบบนาน ๆ แต่เน้นสินค้าที่จะต้องจัดส่งบ่อย ๆ แบบของใช้ในชีวิตประจำวันนั่นเองครับ

โดยการลงทุนในกองทุน ที่มีสินทรัพย์ที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนแบบกระแสเงินสดให้กับเราได้แบบสม่ำเสมอ ก็น่าจะทำให้พอร์ตเราอยู่รอดปลอดภัยในช่วงเศรษฐกิจถดถอยได้ครับ

สรุป Features เด่น ๆ ของกองทุน UGREF-UI

ในส่วนนี้หลายท่านอาจจะสงสัยว่าการลงทุนผ่านอสังหาริมทรัพย์ด้วยการกู้เงินด้วยมันเป็นอย่างไรกันแน่ หลายท่านอาจจะงง ผมจะอธิบายอย่างนี้ครับ เหมือนกับว่าเราไม่ต้องลงเงินไป 100 บาท เพื่อที่จะซื้อของ แต่เราจะลงทุนเพียง 80 บาทเท่านั้น และกู้เงินมา 20 บาทครับ จากนั้นเมื่อเราเอาของ 100 บาทไปขายได้ในราคา 120 บาทได้กำไรมา 20 บาท แต่ต้นทุนเรามีเพียง 80 บาท จะเห็นได้ว่าแทนที่จะได้กำไร 20 % กำไรที่ได้ทั้งหมดเพิ่มเป็น 25 % ทันทีครับ

1. ผู้บริหารกองทุนหลัก คือ UBS Fund Management (Luxembourg) S.A. ที่มีประสบการณ์เรื่องอสังหา ฯ มาไม่น้อยกว่า 75 ปี จำนวนพนักงานที่ทำด้านอสังหาริมทรัพย์แบบนี้โดยเฉพาะประมาณ 500 คนจากทั่วโลก

2. กระจายพอร์ตการลงทุนไปสินทรัพย์ทั่วโลก และเป็นการลงทุนกับอสังหาฯ ผ่าน 54 กองทุนรวม ซึ่งกองทุนรวมเหล่านั้นจะเข้าลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรง (เข้าไปซื้อโดยตรง ไม่ได้ลงทุนผ่าน REITs ใดๆ) มากกว่า 8,120 อสังหาริมทรัพย์ ทำให้ความผันผวนของราคาสินทรัพย์ค่อนข้างจะต่ำมาก ๆ

3. UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-12 acc EUR สามารถสร้าง ผลตอบแทนสม่ำเสมอมาหลายปีต่อกัน อยู่ที่ประมาณ 5-7% ต่อปี (ที่มา: UBS Asset Management, 31 March 22) กองทุน UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-12 acc EURจัดตั้งในวันที่ 30 มิถุนายน 2008 ซึ่งมี Track record ยาวกว่ากองทุนหลัก ซึ่งได้แก่ UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-96 acc EUR (กองทุนหลัก) จัดตั้งในวันที่ 31 August 2016 ดังนั้นผลการดำเนินงานของ UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-12 acc EUR จึงอาจไมได้สะท้อนถึงผลการดำเนินงานทั้งหมดของกองทุนหลัก (ที่มา UBS Asset Management ณ วัน 31 ธ.ค. 2564)

อัตราผลตอบแทนย้อนหลังของกองทุน UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-12 acc EUR

4. เน้นลงทุนในสินทรัพย์ที่มีรายได้สม่ำเสมอ จากความมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว เช่น ศูนย์การแพทย์ โกดังสินค้า(ของจำเป็น) หรือหอพักทั่วโลก ที่อยู่อาศัยที่มีอัตราการเช่าสูงมาก โดยรวมอัตราการเช่าทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 93.7% เลยทีเดียว (ที่มา: UBS Asset Management, 31 December 21)

5. โอกาสที่จะสามารถขึ้นค่าเช่าได้ตามเงินเฟ้อ (ในระยะยาว)

6. อัตราการกู้ยืมเพื่อการลงทุนค่อนข้างต่ำ ประมาณ 24% ของสินทรัพย์ทั้งหมด (กองทุนตั้ง limit ไว้ 40%) ทำให้ความเสี่ยงไม่ได้สูงมากเกินไป

แต่อย่าลืมว่ากู้เงินมา ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยด้วย แต่ว่าดอกเบี้ยจากการกู้นั้นเป็นดอกเบี้ยที่ค่อนข้างตํ่า เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่กู้ได้ก็จะเป็นอัตราดอกเบี้ยการกู้ของลูกค้าชั้นดี ซึ่งคิดแล้วกำไรที่ได้หักดอกเบี้ยแล้วก็น่าจะได้มากขึ้นอยู่ดีครับ และถ้าผ่านจุดที่หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยได้หมดลงแล้ว ผลกำไรก็จะมากขึ้นไปด้วย  ดังนั้นกู้ยืมนั้น ดูเหมือนจะเป็นความเสี่ยง แต่ถ้ามองดีๆ การกู้ยืมนี่แหละครับ ที่เป็นโอกาสในการทำผลตอบแทนที่สูงขึ้น

สรุปความน่าสนใจ

ผมคิดว่ากองทุนนี้ ถือว่าออกมาได้ตรงเวลา ตรงใจ และตรงกับความต้องการของนักลงทุนมาก ๆ เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ลงทุนที่ได้ประโยชน์หลายด้าน คือ มีกระแสเงินสดอย่างสม่ำเสมอจากค่าเช่าที่มีความเฉพาะตัวในการสร้างรายได้ กระจายความเสี่ยงได้ดี มีสินทรัพย์ที่เข้าไปลงทุนหลากหลาย ทำให้ความผันผวนไม่สูง และ เป็นสินทรัพย์ที่น่าจะช่วยพยุงผลตอบแทนได้ดีในช่วงเงินเฟ้อสูงที่มีโอกาสจะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยในอนาคต

ผมคิดว่าถ้าหากเรานำกองทุนนี้มาผสมเข้าไปในพอร์ต เราจะได้พอร์ตที่มีความผันผวนน้อยลง และมีโอกาสได้ผลตอบแทนเพิ่ม เนื่องจากสามารถช่วยเรื่องผลตอบแทนที่หายไปจากตราสารหนี้ได้ค่อนข้างดีทีเดียวครับ

การลงทุนในช่วงนี้ อาจจะต้องเน้นลงทุนในสินทรัพย์ที่นักลงทุนส่วนใหญ่อาจจะไม่ค่อยคุ้นเคยสักเท่าไหร่ ทั้งนี้ก็เพื่อให้มาทดแทนสินทรัพย์หลัก ๆ ที่ไม่อาจสร้างผลตอบแทนได้ แต่การลงทุนผ่านอสังหาริมทรัพย์นั้น ผมมองว่าไม่ว่าจะภาวะไหนของการลงทุนก็ควรที่จะมีติดพอร์ตไว้เสมอ และเน้นลงทุนระยะยาว “กองทุน UGREF-UI” นี้ก็เช่นกันครับ เป็นกองทุนที่ควรมีไว้ในพอร์ตอย่างไม่ต้องสงสัยเลย

ขอให้นักลงทุนโชคดีกับการลงทุนในทุก ๆ ช่วงเวลานะครับ จัดพอร์ตให้ดีแล้วพบกันนะครับ สวัสดีครับ

คําเตือน :

การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะกองทุน นโยบายการลงทุน เงื่อนไขผลตอบแทน ความเสี่ยงและผลการดำเนินงานของกองทุนก่อนการตัดสินใจลงทุน ผู้ลงทุนควรขอคำแนะนำเพิ่มเติมจากผู้ขายก่อนทำการลงทุนหรือศึกษารายละเอียดจากเอกสารประกอบการขายกองทุน  กองทุนมีการลงทุนกระจุกตัวในหมวดอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จึงเหมาะกับผู้ลงทุนที่รับผลขาดทุนระดับสูงได้เท่านั้น กองทุนป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนไม่น้อยกว่า 90% ของมูลค่าเงินลงทุนในต่างประเทศ

คําเตือนที่สําคัญของกองทุน :

1. กองทุนรวมมีนโยบายการลงทุนเฉพาะเจาะจงในหมวดอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จึงอาจมีความเสี่ยงและ ความผันผวนของราคาสูงกว่ากองทุนรวมทั่วไปที่มีการกระจายการลงทุนในหลายอุตสาหกรรม ดังนั้น ผู้ลงทุน ควรศึกษาข้อมูลของหมวดอุตสาหกรรมดังกล่าวเพื่อประกอบการตัดสินในลงทุนด้วย

2. กองทุนมีความเสี่ยงจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจมีสภาพคล่องตํ่า ความเสี่ยงจากการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์นอกจากนี้ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ที่อยู่นอกเหนือจากการควบคุมของกองทุน กองทุนหลักและ กองทุนเป้าหมายที่กองทุนหลักลงทุน เช่น ผลกระทบจากเศรษฐกิจ สภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออํานวย และความ เสี่ยงที่เกี่ยวกับการเข้าซื้อกิจการ โครงสร้างทางการเงิน สิทธิในการเป็นเจ้าของ การดําเนินงาน และการขา ยอสังหาฯ เป็นต้น ซึ่งที่ผ่านมา ทั้งมูลค่าและรายได้จากอสังหาฯ นั้นค่อนข้างผันผวน การลงทุนของกองทุน เป้าหมายจึงอาจได้รับผลกระทบด้วย จากปัจจัยทางสภาวะเศรษฐกิจทั้งระดับจุลภาคและมหภาค สภาวะตลาด อสังหาฯ ในประเทศ อุปทานและความนิยมของอสังหาฯ ในย่านใดย่านหนึ่ง ฐานะทางการเงินของผู้เช่า ผู้ซื้อ หรือผู้ขาย การผันผวนของอัตราดอกเบี้ย อัตราภาษีอสังหาฯ ค่าใช้จ่ายในการดําเนินการอื่นๆ และการขาดเงิน สนับสนุน  ราคาพลังงานและการขาดแคลนของวัสดุ การเปลี่ยนแปลงของถนนหรือเครือข่ายการคมนาคม ขนส่งทางราง ภัยธรรมชาติและเหตุสุดวิสัย ความเสี่ยงจากการไม่ได้ประกันหรือการไม่รับประกัน กฎระเบียบ ของทางการ (เช่น การใช้ที่ดินและข้อจํากัดในการแบ่งโซน การรักษาสิ่งแวดล้อม และความปลอดภัยในการ ทํางาน) เป็นต้น หลายๆ ปัจจัยที่กล่าวถึงนี้อาจมีผลกระทบทางลบต่อมูลค่าของอสังหาฯ และรายได้ที่ได้รับ จากอสังหาฯ ดังนั้น มูลค่าการลงทุนในอสังหาฯ ที่กองทุนหลักลงทุนผ่านกองทุนเป้าหมายอาจจะลดลงอย่าง มีนัยสําคัญหากเกิดเหตุการณ์ที่ทําให้ตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบอย่างกะทันหัน และส่งผลกระทบต่อ มูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุน UGREF-UI ด้วย

3. กองทุนหลักมีการจํากัดการไถ่ถอนหน่วยลงทุนของกองทุนหลักต่อรอบการเปิดรับซื้อคืนหน่วยลงทุน (ประมาณ 1 เดือน) ไว้ไม่เกินร้อยละ 5 (ต่อวัน) ของมูลค่าทรัพย์สินของกองทุนหลัก ทั้งนี้ เมื่อกองทุนหลัก มีการใช้เงื่อนไขดังกล่าวข้างต้น บริษัทจัดการจะพิจารณาดําเนินการให้สอดคล้องกับกองทุนหลัก ดังนั้น ผู้ ถือหน่วยลงทุนอาจไม่ได้รับการจัดสรรหน่วยลงทุนและมูลค่าหน่วยลงทุนในวันที่ส่งคําสั่งขายคืนหรือคําสั่ง การสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนนั้น รวมทั้งอาจไม่ได้รับเงินค่าขายคืนหรือสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนภายในระยะเวลาที่กําหนดไว้

4. กองทุนรวมมีการแบ่งชนิดของหน่วยลงทุนเป็น ชนิดรับซื้อคืนหน่วยลงทุนแบบปกติ และชนิดรับซื้อคืนหน่วย ลงทุนอัตโนมัติ โดยผู้ถือหน่วยลงทุนไม่สามารถสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนระหว่างชนิดหน่วยลงทุนได้ ทั้งนี้ บริษัทจัดการอาจเปลี่ยนแปลงเพิ่มเติมการสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนได้ โดยขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของบริษัท จัดการ เพื่อประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นสําคัญ และจะแจ้งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนทราบทาง เว็บไซต์ของบริษัทจัดการ และบริษัทจัดการจะแยกคํานวณมูลค่าหน่วยลงทุนของหน่วยลงทุนแต่ละชนิด ซึ่งอาจจะมีมูลค่าเท่ากันหรือแตกต่างกันได้

5. กองทุนไทยและกองทุนหลักอาจมีการลงทุนหรือมีไว้ซึ่งสัญญาซื้อขายล่วงหน้าเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการ บริหารงาน (Efficient Portfolio Management) ทําให้กองทุนรวมมีความเสี่ยงมากกว่ากองทุนรวมที่ ลงทุนในหลักทรัพย์อ้างอิงโดยตรงเนื่องจากใช้เงินลงทุนจํานวนที่น้อยกว่าจึงมีกําไร/ขาดทุนสูงกว่าการ ลงทุนในหลักทรัพย์อ้างอิงโดยตรง จึงเหมาะสมกับผู้ลงทุนที่รับความเสี่ยงได้โดยคํานึงถึงประสบการณ์การ ลงทุนวัตถุประสงค์การลงทุนและฐานะการเงินของผู้ลงทุนเอง

6. กองทุนมีนโยบายลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมต่างประเทศ จึงมีความเสี่ยงด้านการเมือง เศรษฐกิจสังคม สภาวะตลาด สภาพคล่อง อัตราแลกเปลี่ยน กฎหมาย และ/หรือข้อจํากัดของประเทศที่กองทุนเข้าไปลงทุน ซึ่งอาจจะส่งผลต่อมูลค่าหน่วยลงทุน และ/หรือสภาพคล่องของกองทุน

7. เนื่องจากกองทุนนี้ลงทุนในต่างประเทศ จึงมีความเสี่ยงที่ทางการของต่างประเทศอาจออกมาตรการในภาวะที่ เกิดวิกฤตการณ์ที่ไม่ปกติ ทําให้กองทุนไม่สามารถนําเงินกลับเข้ามาในประเทศ ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้ลงทุนไม่ได้ รับเงินคืนตามระยะเวลาที่กําหนด

8. กองทุนรวมอาจมีการกระจุกตัวของการถือหน่วยลงทุนของบุคคลใดเกิน 1 ใน 3 ของจํานวนหน่วยลงทุน ทั้งหมด ดังนั้นหากผู้ถือหน่วยลงทุนดังกล่าวไถ่ถอนหน่วยลงทุนอาจมีความเสี่ยงให้กองทุนต้องเลิกกองทุน รวมได้โดย ผู้ถือหน่วยลงทุนสามารถตรวจสอบข้อมูลได้ที่เว็บไซต์ของบริษัทจัดการ www.uobam.co.th

9. กองทุนรวมลงทุนกระจุกตัวในประเทศสหรัฐอเมริกา ผู้ลงทุนจึงควรพิจารณาการกระจายความเสี่ยงของ พอร์ตการลงทุนโดยรวมของตนเองด้วย

10. กองทุนเป้าหมาย (Target funds) อาจมีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจากกองทุนหลัก เช่น depositary banks and central administrative agent, management/advisory fee และ issuing/redemption charge ทําให้ผู้ลงทุนของกองทุนเปิด ยูไนเต็ด โกลบอล เรียล เอสเตท ฟันด์ ซีเลคชั่น ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย (UGREF-UI) อาจโดนเรียกเก็บค่าธรรมเนียมดังกล่าวซํ้าซ้อน (triple layer of fees) 11. กองทุนหลักอาจลงทุนในหน่วย Private equity จึงอาจมีความเสี่ยงด้านสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนใน สินทรัพย์ที่มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์

บทความนี้เป็น Advertorial

Tag :