มี “บ้าน” แต่ไม่มี “เงินเกษียณ” เปลี่ยน “บ้าน” เป็น “เงิน” ไว้ใช้ได้ ด้วยการทำ Reverse Mortgage

ถ้าถามคนวัยเกษียณถึงรายได้หลักสำหรับค่าใช้จ่าย คำตอบที่ได้ คือ เงินเก็บออมตอนทำงาน ไม่ว่าจะเป็นออมผ่านกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ (ถ้าเป็นข้าราชการก็ออมผ่าน กบข.), กองทุนรวม SSF หรือ RMF, เงินปันผลจากการลงทุนหรือดอกเบี้ย, ประกันชีวิตแบบสะสมทรัพย์หรือแบบบำนาญ และที่ลืมไม่ได้ คือ รายได้มาจากเบี้ยยังชีพผู้สูงอายุ

นอกจากรายได้ที่ได้กล่าวข้างต้น ล่าสุดผู้สูงอายุมีทางเลือกเพิ่มขึ้นกับการมีรายได้ประจำเพื่อเอาไว้ใช้หลังเกษียณ คือ สินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุโดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน (Reverse Mortgage) ซึ่งจะเป็นช่องทางสร้างรายได้วัยเกษียณที่น่าสนใจ เพราะวิธีนี้จะช่วยให้คนไทยวัยเกษียณมีรายได้ไว้ใช้จ่ายเพิ่มสูงขึ้น

สินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) คืออะไร?

คือ สินเชื่อที่ผู้สูงอายุนำบ้านที่อยู่อาศัยของตัวเองมาจดจำนองกับสถาบันการเงิน โดยสถาบันการเงินจะให้เงินทุกเดือนเหมือนมาขอผ่อนซื้อบ้าน เจ้าของบ้านก็จะได้เงินสดเป็นรายงวดไปเรื่อย ๆ (เช่น รายเดือน) มาใช้จ่ายตามที่ทำสัญญาไว้กับสถาบันการเงิน ขณะเดียวกันเจ้าของบ้านก็ยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นต่อไปได้จนกว่าตัดสินใจขายบ้าน หรือเสียชีวิตหรือจนกว่าจะครบกำหนดตามสัญญา

สินเชื่อ Reverse Mortgage ต่างกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไป อย่างไร?

สินเชื่อ ReverseMortgage

- ธนาคารเป็นผู้ผ่อนชำระให้ผู้กู้ทุกงวด
- ครบกำหนดงวดสุดท้าย บ้านจะเป็นของธนาคาร
- คุณสมบัติของผู้กู้ต้องอายุตั้งแต่ 60 ปี แต่ไม่เกิน 80 ปี

สินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไป

- ผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารทุกงวด
- ครบกำหนดงวดสุดท้าย บ้านจะเป็นของผู้กู้
- คุณสมบัติของผู้กู้ต้องไม่เกิน 70 ปี

สำหรับการคำนวณวงเงินสินเชื่อหรือวงเงินแต่ละเดือนที่ผู้กู้จะได้รับ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ ให้ข้อมูลว่าจะพิจารณาจากเงื่อนไขต่าง ๆ เช่น มูลค่าบ้าน อายุของผู้กู้ อัตราดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียม

โดยผู้ให้สินเชื่อจะประเมินมูลค่าบ้านเพื่อกำหนดวงเงินสินเชื่อทั้งหมด หากบ้านยังอยู่ในสภาพดีก็จะได้มูลค่าสูงขึ้น จากนั้นจะหักลบดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมออกจากวงเงินสินเชื่อทั้งหมด เพื่อคำนวณจำนวนเงินทั้งหมดที่ผู้กู้จะได้รับจริง ๆ แล้วจะพิจารณาอายุขัยเฉลี่ยของผู้กู้เพื่อคำนวณระยะเวลาที่ต้องจ่ายเงินให้และวงเงินเฉลี่ยในแต่ละงวด

หากผู้กู้ยิ่งมีอายุมาก ระยะเวลาที่ธนาคารต้องจ่ายเงินให้จะยิ่งสั้นลงทำให้ผู้กู้ได้รับเงินต่องวดสูงขึ้น นอกจากนี้ ธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้านของผู้กู้ด้วย เช่น หากสถาบันการเงินประเมินว่าผู้กู้อาจไม่มีความสามารถในการจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดมิเนียมได้ในอนาคต สถาบันการเงินก็สามารถกันเงินส่วนหนึ่งไว้เพื่อชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว ทำให้ผู้กู้ได้เงินต่องวดน้อยลงด้วย

โดย สถาบันการเงินจะจ่ายเงินให้ผู้กู้จนกระทั่งเสียชีวิตและนำบ้านขายทอดตลาดต่อไป หลังจากนั้นจะคำนวณวงเงินที่จ่ายให้ผู้กู้ไปแล้วทั้งหมดหักออกจากมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ขายได้ หากมีเงินเหลือก็จะคืนให้ทายาทผู้เสียชีวิตต่อไป แต่หากไม่มีเงินเหลือ

เช่น กรณีที่ผู้กู้มีอายุยืนมากจนทำให้สถาบันการเงินต้องจ่ายเงินให้เป็นระยะเวลานานเกินคาด เงินจากการขายบ้านดังกล่าวก็จะตกเป็นของสถาบันการเงินทั้งหมด อย่างไรก็ตาม สถาบันการเงินยังเปิดโอกาสให้ทายาทเป็นผู้มาไถ่ถอนคืนบ้านได้ในภายหลัง หากที่อยู่อาศัยนั้นไม่ถูกขายไปเสียก่อน

สำหรับการคิดดอกเบี้ยหรือค่าธรรมเนียม ปกติแล้วสินเชื่อประเภทนี้จะมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่ออื่น ๆ โดยจะมีการคิดอัตราดอกเบี้ยทั้งหมดตั้งแต่เริ่มต้นและหักออกจากมูลค่าที่อยู่อาศัยหรือวงเงินสินเชื่อทั้งหมด

เช่น ประเมินมูลค่าบ้าน ผู้กู้ได้รับวงเงินสินเชื่อทั้งสิ้น 1 ล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้จะรวมทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยเข้าไปแล้ว ถ้าหากมีการคิดดอกเบี้ยในอัตราประมาณ 5% ก็จะทำให้จำนวนเงินที่ผู้กู้จะได้รับจริง ๆ รวมแล้วอาจเหลือราว 8 แสนบาท

นอกจากนี้ อาจมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เช่น ค่าประกันภัย เพื่อป้องกันผู้ปล่อยกู้ผิดนัดการจ่ายเงินตามงวด ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ค่าประเมินมูลค่าบ้าน และค่าบริการอื่น ๆ ในการจัดทำสินเชื่อ เป็นต้น

นอกจากการจ่ายเงินให้ผู้กู้เท่ากันทุกเดือนแล้ว สินเชื่อ Reverse Mortgage ยังสามารถให้ผู้กู้เลือกรูปแบบการรับเงินในแต่ละงวดได้หลายแบบขึ้นอยู่กับนโยบายในแต่ละประเทศ เช่น

1. เลือกรับเงินรายเดือนทุกงวดตลอดชีวิต โดยอาจเลือกรับจำนวนเท่ากันทุกงวด จำนวนมากขึ้นหรือน้อยลงทุกๆ ปีก็ได้ เช่น รับเงินลดลงปีละ 3% หรือ รับเงินในช่วง 10 ปีแรกมากกว่าปีที่เหลือ

2. เลือกรับเงินรายเดือนโดยกำหนดเพียงช่วงระยะเวลาหนึ่ง เช่น กำหนดว่าจะรับเงินรายเดือนเท่ากันทุกเดือนเป็นระยะเวลา 7 ปี เป็นต้น

3. เลือกรับเป็นเงินก้อนจำนวนหนึ่ง โดยอาจจะเลือกรับเพียงครั้งเดียว หรือรับเงินก้อนหนึ่งประกอบกับเงินรายเดือนด้วยก็ได้ ทั้งนี้ หากเลือกรับเพียงครั้งเดียว บ้านก็ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารเมื่อผู้กู้เสียชีวิต

4. เลือกรับเป็นวงเงินสินเชื่อ ที่ผู้กู้สามารถเลือกนำเงินออกมาใช้เมื่อไหร่ก็ได้

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลธนาคารออมสิน กล่าวถึงความเสี่ยงของสินเชื่อ Reverse Mortgage ที่อาจเกิดขึ้นได้ทั้งสถาบันการเงินและผู้กู้

1) ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต ซึ่งอาจทำให้ผู้กู้ได้รับเงินรายเดือนลดลงกว่าที่คำนวณไว้ ณ ตอนทำสัญญา ดังนั้น ทางออก คือ ใช้อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ หรือกำหนดเพดานอัตราดอกเบี้ย

2) ความเสี่ยงจากมูลค่าการขายสุทธิของสินทรัพย์ในอนาคต (หลังหักค่าใช้จ่าย) ไม่เพียงพอต่อการชำระ เงินกู้ ซึ่งสามารถป้องกันความเสี่ยงด้วยการให้ผู้กู้ทำประกันตลอดอายุสัญญา แต่การทำประกันก็จะทำให้เพิ่มภาระให้ผู้กู้

3) ความเสี่ยงจากผู้กู้มีอายุยืนยาว ทำให้เมื่อครบอายุสัญญาอาจมีเงินเหลือไม่พอใช้จ่ายต่อในช่วงเวลาที่เหลือของชีวิต ซึ่งหากผู้กู้ต้องการจะขอกู้เพิ่มเติม สถาบันการเงินจะประเมินราคาหลักประกันใหม่ หากหลักประกันมีมูลค่าสูงกว่าราคาประเมินเดิมและคุ้มมูลหนี้ปัจจุบัน สถาบันการเงินสามารถพิจารณาให้กู้ หรือเบิกเงินต่อได้ แต่หากหลักประกันมูลค่าไม่เพียงพออาจต้องมีการเจรจากับบุตรหลานเพื่อให้มาทำการซื้อคืนหรือขอสินเชื่อเพื่อไถ่ถอน

โดยสรุปแล้ว สินเชื่อ Reverse Mortgage จึงเหมาะกับวัยเกษียณที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง (ผ่อนหมดแล้ว) ตอบโจทย์ผู้สูงอายุที่ไม่มีบำเหน็จบำนาญหรือกองทุนเลี้ยงชีพในวัยชรา

แต่ข้อควรระวัง คือ เมื่อครบกำหนดสัญญาหรือผู้สูงอายุเสียชีวิต ถ้าทายาทของผู้สูงอายุไม่มาไถ่ถอนบ้านคืน บ้านจะตกเป็นของสถาบันการเงินเพื่อนำไปขายทอดตลาดและชำระหนี้ต่อไป