สวัสดีครับ นักลงทุนทุกท่าน กลับมาเจอกันกับผมหมอนัทอีกครั้งแล้วนะครับ แน่นอนครับว่าแต่ละครั้งที่เราพบกันนั้น ก็จะได้เจอกับบทความที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในกองทุน หรือบางครั้งก็จะได้เจอกับกองทุนใหม่ ๆ ที่เจอทั้งกองทุนที่เปิดมานาน แต่ไม่ค่อยมีใครพูดถึง รวมถึงการรีวิวกองทุนใหม่ ๆ หรือกองทุน IPO ที่น่าสนใจ เพื่อให้นักลงทุนได้เข้าใจถึงกองทุนนั้น ๆ ก่อนการลงทุนครับ เพราะเรื่องสำคัญที่สุดในการลงทุนก็คือ นักลงทุนต้องเข้าใจสินทรัพย์ที่ตนเองกำลังจะลงทุนนั่นเองครับ

ส่วนใหญ่กองทุนที่ผมพูดถึง หรือว่าเขียนถึงนั้นก็มักจะเป็นกองทุนหุ้น กองทุนหุ้นต่างประเทศ และกองทุนหุ้นที่ลงทุนในหมวดอุตสาหกรรมต่าง ๆ อย่างเช่น Healthcare หรือ Technology ที่กำลังเป็นกระแสการลงทุนยอดนิยมในช่วงนั้นครับ

แท้จริงแล้ว ถ้าใครได้ติดตามบทความของผมมาตลอด หรือว่าเคยไปพบและร่วมฟังกับผมตามงานสัมมนาก็จะรู้ดีว่า ผมเองเป็นคนที่ชอบลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ + กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน + กอง REITs มาก ๆ เนื่องจากกองทุนเหล่านี้ให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างจะสม่ำเสมอ ซึ่งเกิดจากค่าเช่าหรือรายได้จากการใช้อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ นั่นเองครับ ดังนั้น จะไม่เหมือนกับการลงทุนในหุ้นที่ส่วนใหญ่เราจะต้องมีการขายเพื่อทำกำไรจึงจะได้ผลตอบแทนที่ดี

การลงทุนในหุ้นเองแน่นอนว่า มีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่าลงทุนในอสังหาฯ หรือ REITs ครับ แต่ทว่าผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนในอสังหาฯ นั้น ก็ไม่ได้น้อยกว่าจนไม่น่าลงทุนแต่อย่างใด เพราะว่าให้ผลตอบแทนโดยประมาณอยู่ที่ 5-8% เลยทีเดียวครับ ทั้งนี้อาจจะมีกำไรส่วนต่าง หรือ Capital Gain จากการขายหน่วนทรัสต์ ก็เป็นได้ ครับ ก็ต้องถือว่าหากใครที่อยากลงทุนระยะยาว และได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการถือครองตราสารหนี้ และความผันผวนน้อยกว่าหุ้นแล้วละก็ กองทุนอสังหาฯ และ REITs นั้น ถือว่าเป็นทางเลือกที่ดีอย่างมากครับ

ประเด็นหนึ่งที่สำคัญมากในการลงทุนกับกองทุนอสังหาฯ และ REITs นั่นก็คือ การเลือกประเภทของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน เนื่องจากหากเราเลือกกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนได้ดี ก็ย่อมจะหมายถึงผลตอบแทนที่สม่ำเสมอครับ ส่วนตัวผมเองคิดว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานให้เช่า มีความน่าสนใจเป็นอย่างมากและเป็นกลุ่มที่ผมชอบมากที่สุดในการลงทุนกับกองทุนอสังหาฯ และ REITs

ทั้งนี้หากออฟฟิศมีทำเลที่ดี มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ หรือว่าใกล้กับรถไฟฟ้าและทางด่วน ซึ่งทำให้มีการเดินทางที่สะดวก ผมคิดว่าออฟฟิศเหล่านี้แหละ ที่จะสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอได้อย่างดีเยี่ยมครับ เพราะว่าส่วนใหญ่ออฟฟิศที่ทำเลดีๆ เหล่านี้ ก็มักจะมีอัตราการเช่าที่สูงมาก บางตึก บางอาคารนั้น มีอัตราการเช่าสูงในระดับ 95% ขึ้นไปเลยทีเดียวครับ

คราวนี้เรามาดูกองทรัสต์ หรือว่า REIT ที่เป็นพระเอกของบทความนี้กันครับ ซึ่งผมว่าเป็นกองที่น่าสนใจอีกกองหนึ่งเลยล่ะครับ นั่นก็คือ

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัชออฟฟิศ

Bhiraj Office Leasehold Real Estate Investment Trust : BOFFICE

สินทรัพย์นี้จะมีมูลค่าที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนไม่เกิน[1] 6,605 ล้านบาท โดยจะระดมทุนจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์มูลค่าทั้งสิ้นไม่เกิน 5,153 ล้านบาท และกู้ยืมเงินระยะยาวในวงเงินไม่เกิน 1,750 ล้านบาทครับ

ผมเชื่อว่าจริง ๆ แล้ว กองทรัสต์นี้พวกเราทุกคนที่อยู่ในกรุงเทพฯ อาจจะเคยผ่านหูผ่านตากันไปบ้างแล้ว โดยเฉพาะคนที่ไปทำงานโดยการใช้รถไฟฟ้าที่สถานีพร้อมพงษ์อยู่บ่อยๆ น่าจะคุ้นเคยดีครับ เพราะว่าออฟฟิศให้เช่าที่เป็นสินทรัพย์หลักของกองก็คือ “โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์” ซึ่งตั้งอยู่บนศูนย์การค้า ดิ เอ็มควอเทียร์ที่พวกเราเดินผ่านบ่อย ๆ นั่นเองครับ โดยที่โครงการนี้มีพื้นที่รวม (Gross Floor Area) อยู่ประมาณ 94,853 ตารางเมตร ประกอบด้วย

– พื้นที่สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า

– พื้นที่ส่วนกลางส่วนสำนักงาน                            

– พื้นที่จอดรถส่วนสำนักงาน 

– พื้นที่สำหรับวางงานระบบ และพื้นที่อื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่อง

พื้นที่ให้เช่าสุทธิ(Net Leasable Area) ประมาณ 49,732 ตารางเมตร ประกอบด้วย               

– พื้นที่สำนักงานให้เช่าบริเวณชั้น 15 ถึงชั้น 42 และบางส่วนของชั้น 43 

– พื้นที่บางส่วนของชั้น M ซึ่งเป็นบริเวณพื้นที่ร้านค้าปลีก

แต่ว่ากองทรัสต์นี้จะไม่เข้าลงทุนในพื้นที่ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์การค้า ดิ เอ็มควอเทียร์ และพื้นที่ที่ใช้ประโยชน์ร่วมกันระหว่างอาคารสำนักงาน และศูนย์การค้าแต่อย่างใดนะครับ อย่าเข้าใจผิดคิดว่าจะได้พื้นที่ในศูนย์การค้ามาด้วยนะครับ

จุดเด่นที่ผมคิดว่าสำคัญมากของกองทรัสต์นี้ก็คือ

1. ทำเลดี เนื่องจากเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS พร้อมพงษ์ ซึ่งจะเลยจากจุดที่สามารถไปลงรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT เพียงแค่สถานีรถไฟฟ้าเดียวเท่านั้นที่ตรงอโศกนั่นเองครับ ด้วยทำเลแบบนี้ ถือว่าเดินทางสะดวกมากครับ อีกทั้งการเดินทางด้วยรถยนต์มีทางเข้า-ออกโครงการได้ 2 ทาง ได้แก่ ด้านถนนสุขุมวิท และด้านซอยสุขุมวิท 35 และยังเชื่อมต่อสู่ทางพิเศษเฉลิมมหานคร บริเวณทางขึ้น-ลงเพลินจิต ทางขึ้น-ลงท่าเรือ และ ทางพิเศษฉลองรัช (รามอินทรา-อาจณรงค์) บริเวณทางขึ้น-ลง คลองตัน

2. ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ลงทุนมีสภาพใหม่ (เริ่มเปิดดำเนินการได้ไม่ถึง 3 ปี) สวยงาม คุณภาพของโครงการเป็นโครงการอาคารสำนักงานระดับเกรด A มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี และทันสมัย ได้รับรางวัล Asia Pacific Property Award 2015 ในด้านอาคารสำนักงานยอดเยี่ยม และรางวัล Highly Commended ในสาขาอาคารสูงเชิงพาณิชย์

รวมถึงได้รับรางวัล Highly Commended จาก Thailand Property Award 2014 ในสาขาการออกแบบสถาปัตย์อาคารพาณิชย์ โดยอาคารใช้วัสดุอุปกรณ์คุณภาพสูงในการก่อสร้างเพื่อให้ได้มาตรฐานสูงสุด ทำให้ออฟฟิศเกรด A แบบนี้ สามารถที่จะขึ้นค่าเช่าได้มากกว่าออฟฟิศที่เป็นระดับรองลงไปครับ

3. อัตราการเช่าในปัจจุบันผมถือว่าสูงมากครับอยู่ที่ 98.7% เลยทีเดียวครับ โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ได้รับการตอบรับอย่างดีจากบริษัทชั้นนำมากมายทั้งในประเทศและต่างประเทศ ส่งผลให้สามารถเพิ่มระดับอัตราการเช่าได้อย่างรวดเร็ว โดย ณ วันที่ 30 กันยายน 2560 โครงการมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 98.7% ซึ่งปรับขึ้นจากปี 2558 และ 2559 ซึ่งโครงการมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 43.9% และ 87.0% ตามลำดับครับ

4. มีการกระจายของผู้เช่าเป็นอย่างดี ไม่ได้มีการกระจุกตัวของประเภทธุรกิจประเภทใดประเภทหนึ่งของผู้เช่ามากเกินไป ทำให้ความเสี่ยงจากการเลิกเช่าพื้นที่สำนักงานลดลงไปได้เยอะเลยครับ

โครงการมีผู้เช่าพื้นที่สำนักงาน เป็นผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงทั้งในประเทศและต่างประเทศ เช่น บริษัท ลาซาด้า จำกัด, บริษัท โนวาร์ตีส (ประเทศไทย) จำกัด, บริษัท ฟิลลิป มอร์ริส (ไทยแลนด์) จำกัด, บริษัท เอคอมเมิร์ซ จำกัด, บริษัท อีเลฟเว่น สตรีท จำกัด เป็นต้น

โดยมีการจัดสรรผู้เช่าของโครงการ ทั้งด้านของประเภทธุรกิจ และขนาดพื้นที่เช่า ให้มีการกระจายตัวอย่างเหมาะสม ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพิงรายได้จากผู้เช่ารายใหญ่ และความเสี่ยงที่เกิดจากผู้เช่าในธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งที่ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจ โดยผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดของอาคารเช่าพื้นที่คิดเป็นประมาณ 8% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด

5. ระยะเวลาของสิทธิการเช่าระยะยาวพื้นที่โครงการค่อนข้างนานมากครับ ประมาณเกือบ 27 ปี  นับจากวันที่คาดว่าจะเข้าลงทุนคือ 1 มกราคม 2561 ถึง วันที่ 30 กันยายน 2587 เรียกได้ว่ามีเวลาให้เก็บกินค่าเช่า และได้ผลตอบแทนได้อย่างสบายใจเลยละครับ

6. โครงการบริหารงานโดยกลุ่มบริษัทภิรัชบุรี ซึ่งมีประสบการณ์ในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนานครับ

สำหรับกลุ่มบริษัทภิรัชบุรี เป็นผู้พัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร โดยมีประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจมามากกว่า 30 ปี อาทิ อาคารสมัชชาวาณิช 2 (UBC II) ศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค (BITEC) เป็นต้น โดยมี บริษัท ภิรัชแมนเนจเม้นท์ จำกัด ให้บริการเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้ประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการบริหารอาคารสำนักงานนานกว่า 20 ปี และเป็นผู้มีความเข้าใจในอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ และกลุ่มผู้เช่าของสำนักงานเป็นอย่างดี

คราวนี้เรามาดูอัตราผลตอบแทนของโครงการกันนะครับ ซึ่งก็ถือว่าอยู่ในระดับที่ดี โดยอัตราเงินจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ ตามรายงานและข้อมูลทางการเงินตามสถานการณ์สมมติ สำหรับงวด 12 เดือน (1 มกราคม 2561 – 31 ธันวาคม 2561) ที่สอบทานโดยผู้ตรวจสอบบัญชี ผู้ลงทุนจะได้รับอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วยทรัสต์ (Cash Distribution Yield) ประมาณ 7.10%

สรุป ผมคิดว่ากองทรัสต์ กองนี้เป็นอีกกองทรัสต์หนึ่งที่น่าสนใจมากๆๆๆ  เนื่องจากมีอัตราการเช่าที่สูง และมีแนวโน้มที่สามารถขึ้นค่าเช่าได้ รวมถึงมีทำเลที่ติดรถไฟฟ้า + แหล่งท่องเที่ยว ที่เดินทางได้อย่างสะดวกมากครับ อีกทั้งยังเป็นออฟฟิศใหม่ที่ใครๆ ก็อยากเข้าไปอยู่ ซึ่งถ้าหากนักลงทุนท่านไหนที่ชอบลงทุนในอสังหาฯ แบบผมแล้วละก็ กองทรัสต์นี้ถือได้ว่าห้ามมองข้ามไปเลยทีเดียวครับ โดยเฉพาะท่านไหนยังไม่เคยลงทุนกับกองทรัสต์ที่มีลักษณะเป็นออฟฟิศแบบนี้ กองทรัสต์ควรจะอยู่ในลิสต์อันดับต้นๆ ของนักลงทุนเลยครับ

แต่ทั้งนี้การลงทุนเองก็ยังมีความเสี่ยง แน่นอนว่าความเสี่ยงจากกองทรัสต์นี้ก็คล้ายกันกับกองอื่นๆ ที่มักจะเป็นความเสี่ยงทั่วไป เช่น เรื่องการเมือง ความไม่สงบ พื้นที่ติดปัญหาไม่สามารถให้บริการ การเกิดภัยธรรมชาติต่างๆ หรือการที่หาคนเช่าไม่ได้ แต่ด้วยลักษณะของกองทรัสต์นี้ ความเสี่ยงบางอย่างเองผมว่าทางผู้บริหารก็สามารถที่จะควบคุมได้ เนื่องจากมีการบริหารความปลอดภัยที่ดี นอกจากนี้นักลงทุนเองก็ควรที่จะบริหารความเสี่ยงอีกทางด้วยการลงทุนในกองทรัสต์อื่นๆ ที่อยู่คนละธุรกิจเพื่อกระจายความเสี่ยงนะครับ อย่าทุ่มลงทุนในกองทรัสต์นี้เพียงกองเดียว

ดังนั้น หากนักลงทุนเองอยากลงทุนแล้วสบายใจ ก็ควรที่จะมีการจัดพอร์ตแบ่งสรรปันส่วนเงินให้เหมาะสมครับ สุดท้ายผมขอให้นักลงทุนทุกท่านโชคดีกับการลงทุนในกองทรัสต์ทุกท่านนะครับ สวัสดีครับ

สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.bofficereit.com

เว็บไซค์ ก.ล.ต. http://www.sec.or.th/TH/Documents/coverpage/gift/gift_th.htm

คำเตือน:

• การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนก่อนการตัดสินใจลงทุน
• ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทรัสต์ มิได้เป็นการยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต
• ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจ ลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจลงทุน
• การที่สำนักงาน ก.ล.ต. ได้อนุมัติให้จัดตั้งกองทรัสต์นี้มิได้เป็นการแสดงว่าคณะกรรมการ ก.ล.ต. คณะกรรมการกำกับตลาดทุน  หรือว่าสำนักงาน ก.ล.ต. ได้รับรองถึงความถูกต้องของข้อมูลในการเสนอขาย และมิได้ประกันราคาหรือผลตอบแทนของกองทรัสต์

บทความนี้เป็น advertorial