สินทรัพย์ที่เราจะมาพูดถึงวันนี้ คือ ALLY หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล อีกหนึ่งกองทรัสต์ที่มีความน่าสนใจและมีสินทรัพย์ในครอบครองที่ใครหลาย ๆ คนน่าจะรู้จักกันดี
ก่อนอื่นต้องอธิบายการทำงานของทรัสต์ให้เข้าใจก่อน ทรัสต์ก็มีลักษณะคล้ายกองทุนรวม แต่มีความยืดหยุ่นมากกว่า โดยทรัสต์จะมีการจัดตั้งผู้เชี่ยวชาญขึ้นมาบริหารสินทรัพย์ในเครือ กำไรมากกว่า 90% ก็จะส่งคืนให้ผู้ถือหน่วยผ่านทางเงินปันผล โดยกองทรัสต์ไม่เสียภาษี นอกจากนี้ ผู้ถือหน่วยทรัสต์อยู่ หากราคาทรัสต์ขึ้น ผู้ถือหน่วยก็ยังได้รับประโยชน์ในแง่ส่วนต่างกำไรหรือ Capital Gain ด้วย
ลองมาดูกันว่า สินทรัพย์ที่กองทรัสต์ ALLY (อัลไล)ถือมีรายชื่อดังต่อไปนี้
1. ศูนย์การค้าคริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ หรือ CDC
2. ศูนย์การค้าเดอะคริสตัล เอกมัย – รามอินทรา
3. ศูนย์การค้าเดอะคริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์
4. ศูนย์การค้าอมอรินี่
5. ศูนย์การค้าแอมพาร์ค
6. ศูนย์การค้าเพลินนารี่ มอลล์
7. ศูนย์การค้าสัมมากร เพลส รามคำแหง
8. ศูนย์การค้าสัมมากร เพลส รังสิต
9. ศูนย์การค้าสัมมากร เพลส ราชพฤกษ์
10. ศูนย์การค้าเดอะซีน
และ โครงการล่าสุด คือ กาดฝรั่งที่เชียงใหม่
ความน่าสนใจของ ALLY คือ
1. ทรัพย์สินหลักของ ALLY จะเป็นศูนย์การค้าแบบเปิด หรือ Community Mall ทั้งหมด และรายได้มาจากค่าเช่า
2. ทำเลอยู่ในบริเวณกรุงเทพและปริมณฑลทั้งหมด
3. กลุ่มเป้าหมายมีกำลังซื้อสูง เพราะมีกลุ่มดีมานด์ของการจับจ่ายใช้สอยอยู่ในทุกโครงการ
4. ห้างเปิดมีความปลอดภัยสูงกว่าโดยเฉพาะในช่วงสถานการณ์ COVID19
5. ลูกค้าเข้าถึงสะดวกกว่า จอดรถง่าย เดินถึงตัวร้านเป้าหมายได้เร็ว
6. ร้านค้าส่วนใหญ่ยังคงขายของจำเป็นต่อชีวิตประจำวัน
น้ำหนักของทรัพย์สินจากการประเมินมูลค่าครั้งล่าสุด
- CDC มูลค่าประมาณ 3,700 ล้านบาท
- TC เอกมัย – รามอินทรา มูลค่าประมาณ 2,800 ล้านบาท
- TC ราชพฤกษ์ มูลค่าประมาณ 1,700 ล้านบาท
- ส่วนทรัพย์อื่นมูลค่าประมาณ 200 – 700 ล้านบาท โดยมีมูลค่ารวมของมูลค่ายุติธรรมอยู่ที่ประมาณ 11,000 ล้านบาท
ภาพรวมของกลยุทธ์การเติบโต
เน้นกลยุทธ์แบบ Synergy Made Growth ที่เน้นการดูแลรักษาผู้เช่าอย่างดี และช่วยส่งเสริมการขาย เพื่อที่จะเติบโตไปด้วยกัน ทำให้มีอัตราการเช่า Occupancy Rate สูงขึ้นมาถึง 94.4% อัตราการต่อสัญญาเช่าก็สูง อยู่ที่ 92.1% ค่าเช่าจากการต่อสัญญาก็ปรับตัวสูงขึ้นเกือบถึง 5%
จากข้อมูลอัตราการเช่าพื้นที่ของทรัพย์ในเครือ ALLY ก็น่าสนใจมาก เพราะตัว 3 ศูนย์การค้าหลัก คือ CDC , TC และ TCR มีอัตราการเช่าอยู่ที่ 97.3% , 96.7% และ 96.4% ตามลำดับ ซึ่งถือว่าอยู่ในอัตราที่สูงเป็นที่น่าพอใจมาก
ส่วนสินทรัพย์อื่นจะอยู่ในกรอบ 80.0% ขึ้นไป ที่จะมีโดดเด่นอีกที่ก็คือ SRM ที่อัตราการเช่าสูงถึง 96.5% อมอรีนี่ มอลล์ 98.3%
ลองมาดูที่สัดส่วนผู้เช่ากันบ้าง โดยรวมจะแบ่งเป็น
- ผู้เช่าหลักประมาณ 33%
- ผู้เช่ารองประมาณ 63%
สัญญาทยอยหมดอายุในระยะสั้น กลาง ยาว ในจำนวนที่เท่าๆ กัน อย่างละ 1/3 ระยะน้อยกว่า 1 ปี ประมาณ 31% 1- 3 ปี และ 43% และยาวกว่า 3 ปีอีก 26% กลุ่มผู้เช่าหลัก 5 อันดับแรก ได้แก่
- อาหารและเครื่องดื่ม
- ของตกแต่งบ้าน วัสดุเกี่ยวกับการแต่งบ้าน
- ซุปเปอร์มาร์เก็ต
- ความงาม และสุขภาพ
- โรงหนัง
โดยจำนวนเปอร์เซ็นต์ไล่เลี่ยกัน ไม่ได้พึ่งพิงประเภทธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งมากเป็นพิเศษนัก และมีฐานผู้เช่าแข็งแรง ปรับตัวได้เร็ว
ภาพรวมของไตรมาส 1 ปี 2564 ของ ALLY
ภาพรวมของ ALLY ยังมีศูนย์การค้าทั้งหมด 11 แห่งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และล่าสุดที่โครงการกาดฝรั่ง จังหวัดเชียงใหม่ ที่ได้เข้าลงทุนไปเมื่อ 6 พฤษภาคมที่ผ่านมา โดยมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวม 146,775 ตารางเมตร และในช่วงวันที่ 2 – 22 มกราคม รัฐบาลได้ประกาศปิดให้บริการธุรกิจบางประเภทชั่วคราว เช่น ฟิตเนส เกม สถานที่นวด สนามเด็กเล่น สถานเสริมความงาม ส่งผลทำให้อัตราการเข้ามาที่ศูนย์การค้าอยู่ที่ 79% ของอัตราการในช่วงปรกติ
Key Factor ที่สำคัญสำหรับไตรมาส 1 ปี 2564
1. อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 94.4% เทียบ 92.8% ในไตรมาส 1 ปี 2563 และ 93.4% ในไตรมาส 4 ปี 2563 เรียกว่าดีขึ้นทั้ง year on year และ quarter on quarter ทำให้ปัจจุบันมี Occupancy Rate ขึ้นมาถึง 94.4% มีการเพิ่มร้านค้าแบรนด์ดังเข้ามาอย่างต่อเนื่อง มีการดูแลปรับปรุงศูนย์สม่ำเสมอ ให้ศูนย์ดูดี สะอาดปลอดภัย สร้างความมั่นใจให้กับผู้เช่าพื้นที่ และลูกค้า
2. มีการปรับค่าเช่าลดลงเล็กน้อย โดยลดลง 1% จากปีก่อน และลดลง 6% เมื่อเทียบกับทั้งปี 2563 โดยค่าเช่าเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 518 บาท/ตารางเมตร แต่สำหรับธุรกิจที่ได้รับผลกระทบเป็นพิเศษ ทาง ALLY จะลดเพิ่มให้เฉลี่ย 10.2% ค่าเช่าจะเหลือสุทธิอยู่ที่ 465 บาท/ตารางเมตร
3. รายได้รวม อยู่ที่ 331.03 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17% จากไตรมาสก่อน มาจากอัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้น แม้อัตราค่าเช่าลดลง และค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น 31.0% จากไตรมาสก่อน เพราะมาจากมาตรการปรับลดภาษีโรงเรือนในไตรมาส 4 ปี 2563 แต่หากดูเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2563 จะเห็นว่ารายได้ลดลง 5.6% และค่าใช้จ่ายลดลง 4.9%
4. กำไรของไตรมาส 1 ปี 2564 โดยกำไรอยู่ที่ 141.39 ล้านบาท เติบโตจากไตรมาส 4 ปี 2563 1.6% แต่ลดลงจากไตรมาส 1 ปี 2563 อยู่ 4.9% เหตุผลหลัก ๆ ก็คือไวรัสโควิดเริ่มมาระบาดหนักในไตรมาส 2 ปี 2563 นั่นเอง
5. ภาพรวมของสินทรัพย์ ณ สิ้นไตรมาส 1 อยู่ที่ 12,312 ล้านบาท หนี้สินอยู่ 3,893 ล้านบาท ตีมูลค่าสินทรัพย์สุทธิอยู่ที่ 8,419 ล้านบาท ในขณะที่หลักทรัพย์มีมูลค่าตามราคาตลาด Market Cap อยู่ตอนนี้เกือบ6,000 ล้านบาท
แผนการลงทุนของกอง ALLY
ALLY (อัลไล) สามารถขยายการลงทุนได้ในสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หลายประเภท โดยหลัก คือศูนย์การค้า นอกนั้นจะเป็นอาคารสำนักงาน ตลาด คลังสินค้า อาคารจอดรถ โดย มี Concept ในการลงทุน คือ
1. เลือกสินทรัพย์ที่ดีในราคาที่ต่ำ
2. ซื้อเข้ามาแล้ว สามารถปรับปรุง เพิ่มรายได้ ลดค่าใช้จ่ายได้
3. ทำให้สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับ ผู้ถือหน่วยได้
ปีนี้ ALLY (อัลไล) มีแผนการลงทุนเพิ่ม 3 แห่ง ซึ่งจะใช้เงินกู้ทั้งหมด แห่งแรกได้ลงทุนไปแล้ว คือโครงการกาดฝรั่ง ที่เชียงใหม่ อีก 2 แห่ง คือโครงการเดอะคริสตัล ชัยพฤกษ์ และอาคาร mixed used ที่หัวลำโพง เป็นอาคารสำนักงาน กับพื้นที่ให้เช่า
เป้าหมายปีนี้ จะเพิ่มพื้นที่ให้เช่าเป็น 161,100 ตรม และ สินทรัพย์รวม 13,500 ล้านบาท
สำหรับเป้าหมายระยะยาว ตั้งเป้าเพิ่มสินทรัพย์รวมเป็น 30,000 ล้านบาทใน 5 ปีข้างหน้า และเป็น Independent REIT ที่ใหญ่ที่สุดในเมืองไทย สนับสนุน และรองรับด้วยระบบการบริหารทั้งทางด้านกอง REIT และการบริหารจัดการพื้นที่เช่า หรือ Property Management และการลงทุนเป็น Anchor Investor จาก KE Group และจะมีแผนการร่วมมือกับ Delivery Platform การจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย และลดค่าใช้จ่ายผ่านการบริหารแบบรวมศูนย์ได้
สรุป Key Take Away
1. ทรัสต์หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกลุ่มสินทรัพย์ที่ผมแนะนำให้ใครหลายคนซื้ออยู่แล้วโดยเฉพาะคนที่รับความเสี่ยงได้ไม่มาก ต้องการเงินปันผลเป็นหลัก ซึ่งกอง ALLY (อัลไล) จ่ายปันผลทุกไตรมาส ด้วยอัตราการจ่ายปันผลไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ
2. ทรัสต์หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีทั้งการจ่ายปันผลจากกำไรสุทธิ และการจ่ายเงินคืนทุน ดังนั้น นักลงทุนต้องลองไปศึกษาให้ดีว่าเราได้เงินตอบแทนมาจากส่วนไหนบ้าง แบ่งเป็นเงินปันผลกี่ % และเงินคืนทุนกี่ % เป็นต้น
สำหรับกอง ALLY (อัลไล) ไม่มีขาดทุนสะสม การจ่ายปันผลทั้งหมดจะอยู่ในรูปเงินปันผล ล่าสุดไตรมาสที่ 1 จ่ายปันผล 0.15 บาทต่อหน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 9.84% คิดจากราคาตลาดที่ 6.10 บาท
3. ช่วงเวลาที่จะซื้อทรัสต์หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ดี คือการซื้อในช่วงที่มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดอยู่ต่ำกว่าสินทรัพย์สุทธิ แต่อย่าลืมว่าต้องเข้าใจธุรกิจ และเข้าใจความเสี่ยงของหลักทรัพย์แต่ละประเภทด้วยเช่นกัน ซึ่ง ALLY (อัลไล) ตอนนี้ซื้อขายที่ราคา 0.63 เท่าของราคาสินทรัพย์สุทธิเท่านั้น
สรุปโดยภาพรวม คือ ธุรกิจ Fundamental ดี ราคาซื้อขายของหุ้นอยู่ที่ 0.6 NAV. และ กอง ALLY มี %yield อยู่ที่ 9% แต่อุตสาหกรรมมี %yield โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4 – 5% เท่านั้น
ลงทุนศาสตร์บทความนี้ได้รับการสนับสนุนโดย ALLY ในการประชาสัมพันธ์ข้อมูลด้านการลงทุนในทรัสต์ให้มากขึ้น แต่ทุกข้อมูลที่เล่าไปเป็นความคิดเห็นของผมผ่านการอ่านรายงานประจำปีและงบการเงิน โดยทาง ALLY (อัลไล) ได้ให้อิสระในการเล่าอย่างเต็มที่
ส่วนใครสนใจ ALLY (อัลไล) เป็นพิเศษก็สามารถหาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.allyreit.com หรือ https://www.facebook.com/REITally
บทความนี้เป็น Advertorial
