สวัสดีครับนักลงทุนในกองทุนรวมทุกท่าน วันนี้คลินิกกองทุนจะมาเล่าให้ฟังถึงการลงทุนที่น่าสนใจอีกครั้งครับ โดยต้องบอกตรงๆ ว่า เป็นอีกครั้งที่ผมค่อนข้างตื่นเต้นกับกองทรัสต์มากๆ ซึ่งไม่ได้มีความรู้สึกแบบนี้มานานแล้ว….อ้าวเฉลยไปโดยไม่รู้ตัว… ตอนนี้ทุกท่านคงจะทราบแล้วใช่ไหมครับว่าผมกำลังจะพูดถึงกองทรัสต์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั่นเองครับ
หลายๆ ท่านคงจะคิดว่ากองทรัสต์ที่ผมกำลังจะพูดถึงอยู่นั้น ก็น่าจะเหมือนกับกองทรัสต์อื่นๆ ทั่วไป แต่ทำไมหมอนัทต้องตื่นเต้นด้วย ก่อนที่ผมจะเล่าให้ฟังว่าเพราะอะไร ผมขอเกริ่นให้ทุกท่านฟังเกี่ยวกับการลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สักเล็กน้อยนะครับ
ใครที่ตามเพจคลินิกกองทุน หรือเคยได้เห็นผมไปบรรยายตามที่ต่าง ๆ อยู่ก็น่าจะพอทราบดีว่า กองทุนที่ผมค่อนข้างจะชอบ และลงทุนติดต่อกันมาเป็นระยะเวลาหลายๆ ปี ก็คือ REIT (กองทรัสต์ที่ลงทุนในอสังหาฯ) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์รวมถึงกองทุนโครงสร้างพื้นฐานด้วย
ทั้งนี้ก็เพราะว่าการลงทุนในกองทุนรวมหุ้น หรือกองทุนทั่วไปที่มีการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ ล้วนแล้วแต่เป็นการลงทุนที่ต้องอาศัยการเก็งกำไรด้วยกันเกือบทุกสินทรัพย์ พูดง่ายๆ คือต้องซื้อตอนที่ราคาถูกๆ เพื่อไปขายตอนราคาแพงขึ้นครับ
โดยปัจจุบันหากใครที่ลงทุนในกองทุนหุ้นผลตอบแทนจากการลงทุนย้อนหลังไป 5 ปี น่าจะอยู่ประมาณราว ๆ 30% (กองทุนแบบ Passive Fund : ข้อมูล ณ วันที่ 3 ธันวาคม 2561) ซึ่งถือว่าค่อนข้างที่จะต่ำกว่าการลงทุนในกองทุนหุ้นช่วงก่อนหน้านี้พอสมควรครับ แต่การลงทุนใน REIT และ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ต่างๆ นั้น ผลตอบแทนจากการลงทุนของเรานั้น ไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไรในราคาของสินทรัพย์ แต่จะเกิดจากค่าเช่า, อัตราการเช่า ฯลฯ
ซึ่งเปรียบเสมือนว่าเราได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เลยครับ ซึ่งก็จะมีทั้งกองทรัสต์ที่เป็นเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือที่เป็นแบบลงทุนในสิทธิการเช่า (เช่าต่อ) (Leasehold) ครับ
โดยตราบใดที่คนเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นยังคงเช่าอยู่เพื่อทำกิจการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม โกดังเช่า ออฟฟิศ สนามบิน รวมถึงห้างสรรพสินค้าต่างๆ รายได้จาก REIT และ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ นั้นก็ยังสามารถที่จะทำให้เรามีรายได้อย่างสม่ำเสมอนั่นเองครับ
ณ ปัจจุบัน หากไปดูกองทุนรวมประเภท Fund of Property Fund ก็จะพบกว่าผลตอบแทนย้อนหลังประมาณ 5 ปีที่ผ่านมาอยู่ประมาณ 50% เลยทีเดียว ยิ่งเป็นกองทุนแบบ RMF บางกองทุนให้ผลตอบแทนประมาณ 70% เลยครับ (ข้อมูล ณ วันที่ 3 ธันวาคม 2561)
แล้วทำไมผมต้องตื่นเต้นกับกอง REIT ที่ผมกำลังจะพูดถึงวันนี้ นั่นก็เพราะว่า มันอยู่ใกล้ ๆ บ้านของผมนั่นเองครับ….ไม่ใช่ครับ อันนี้ล้อเล่น ไม่ใช่เพราะว่าอยู่ใกล้ๆ บ้านของผม แต่เป็นเพราะว่าเป็นกองทรัสต์กองแรกของ “สิงห์ เอสเตท” นั่นเอง ที่สำคัญ คือมีทำเลที่ดีมาก และอัตราการเช่าที่สูงแบบนี้ ผมถือว่าน่าสนใจมากและเริ่มหาได้น้อยครับ
โดย บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) เป็นผู้นำด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่มีสินทรัพย์ภายใต้การบริหารค่อนข้างหลากหลายเลยครับ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม ที่พักอาศัย รวมถึงออฟฟิศต่าง ๆ ครับ
เอาเป็นว่าทาง สิงห์ เอสเตทมีประสบการณ์ในการบริหารอสังหาฯ มาแล้วมากมายครับ หลายๆ ท่านคงเริ่มจะสนใจมากขึ้นแล้วใช่ไหมครับ เพื่อไม่เป็นการเสียเวลาคราวนี้เรามาดูรายละเอียดของกอง REIT กองนี้กันครับ
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไพรม์ โกรท
S Prime Growth Leasehold Real Estate Investment Trust หรือ ‘SPRIME’
รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าลงทุนคือ
สิทธิการเช่าของที่ดินบางส่วนและพื้นที่สำนักงานของอาคารซันทาวเวอร์ส เป็นระยะเวลา 30 ปี โดยอาคารซันทาวเวอร์สมีเนื้อที่ประมาณกว่า 5 ไร่ ประกอบด้วย
อาคาร A สูง 32 ชั้น
อาคาร B สูง 40 ชั้น
และชั้นใต้ดิน 1 ชั้น
โดยมีพื้นที่ส่วนฐานรากของทั้ง 2 อาคารเชื่อมต่อกัน มีพื้นที่ใช้สอยที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนรวมทั้งสิ้นประมาณ 118,828 ตารางเมตร ในจำนวนนี้เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่าสุทธิรวมประมาณ 62,850 ตารางเมตร และส่วนพื้นที่ห้องประชุมอีก 944 ตารางเมตร ซึ่งตัวอาคารได้รับการปรับปรุงและบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ดีครับ (ข้อมูล ณ วันที่ 30 กันยายน 2561)
แล้วทำไมกองทรัสต์นี้ถึงน่าสนใจ นั่นก็เพราะว่า เวลาเราพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ นั้นเรามักจะพูดถึงเรื่องทำเลก่อนเป็นหลักครับ เนื่องจากทำเลที่ดีจะนำมาซึ่งผู้เช่าที่สูง และมีการเช่าที่สม่ำเสมอครับ ซึ่งพอพูดถึงทำเลแล้วละก็ กองทรัสต์ SPRIME นี้น่าสนใจมากๆ ก็เพราะว่าทรัพย์สินตั้งอยู่บนพื้นที่ที่ดีมากๆ ครับ
เนื่องจากว่าตึกซันทาวเวอร์สนี้ตั้งอยู่บริเวณใกล้ห้าแยกลาดพร้าว บนถนนวิภาวดีรังสิต ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อที่สำคัญของระบบขนส่งมวลชนต่างๆ ย่านธุรกิจแหล่งค้าปลีก และโครงการคอนโดมิเนียมพักอาศัยชั้นนำมากมาย ตรงข้ามกับสวนจตุจักรที่หลายๆ คนคุ้นเคย
อันนี้ต้องบอกว่า ผมเองก็อาศัยอยู่ใกล้ๆ กับโครงการ ซึ่งโดยส่วนตัวคิดว่าทำเลบริเวณนี้ การคมนาคมเองค่อนข้างสะดวกมากครับ เนื่องจากอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า MRT จตุจักรและสถานีรถไฟฟ้า BTS หมอชิตประมาณ 800 เมตร และอยู่ใกล้กับจุดขึ้น-ลงทางพิเศษมากมาย มีทั้งเส้นทางด่วนดินแดน, พระราม 6 ได้ทั้งประชาชื่นหรือว่าไปอีกหน่อยก็จะขึ้นทางด่วนทางอนุสาวรีย์ได้ และมีทางด่วนไปถึงฝั่งธนบุรีอีกด้วยครับ (ทางขึ้นใกล้ ๆ หมอชิต 2) รวมถึง และทางยกระดับดอนเมืองโทลล์เวย์
นอกจากนี้ยังอยู่ใกล้สถานที่สำคัญต่างๆ อาทิ สถานีขนส่งหมอชิต สวนสาธารณะจตุจักร ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว
ประเด็นคือที่นี่อยู่ใกล้ๆ กับ โครงการสถานีกลางบางซื่อที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งในอนาคตจะเป็นชุมทางรถไฟขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพเป็นศูนย์รวมการคมนาคมระบบรางของอาเซียนเลยครับ จึงทำให้อาคารซันทาวเวอร์ส นี้ และ อาคารซัน พลาซ่า ของบริษัท แม็กซ์ ฟิวเจอร์ ซึ่งเป็นศูนย์ค้าปลีกและศูนย์อาหารขนาดใหญ่ที่ได้รับความนิยมจากคนทำงานและประชาชนในละแวกใกล้เคียงครับ
ระยะห่างของจุดคมนาคมต่าง ๆ เป็นดังนี้ครับ
•สถานีรถไฟฟ้าหมอชิต (800 เมตร)
•สถานีรถไฟใต้ดินจตุจัตร (850 เมตร)
•ทางพิเศษเฉลิมมหานคร (5.2 กิโลเมตร)
•สถานีขนส่งหมอชิต (4.1 กิโลเมตร)
•ทางพิเศษศรีรัช-วงแหวนรอบนอก (ทางด่วนขั้นที่ 2) บริเวณทางขึ้น-ลงกำแพงเพชร (7.8 กิโลเมตร)
•ทางยกระดับโทลล์เวย์ ดอนเมือง (รังสิตมุ่งหน้าดินแดง) (14 กิโลเมตร)
•ท่าอากาศยานนานาชาติดอนเมือง (14.3 กิโลเมตร)
•บริเวณนี้ยังเป็นที่ตั้งในอนาคตของศูนย์กลางคมนาคมพหลโยธิน ซึ่งประกอบไปด้วย
•สถานีกลางบางซื่อ (คาดว่าเปิดใช้บริการปี 2563) ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อระบบรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและรถไฟความเร็วสูงที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียน
•ระบบขนส่งมวลชนขนาดรองรูปแบบรถโดยสารด่วนพิเศษ
•พื้นที่เชิงธุรกิจและพาณิชย์ต่างๆ
•ทรัพย์สินตั้งอยู่ห่างจากใจกลางย่านธุรกิจของกรุงเทพมหานคร (CBD) เพียง 11.0 กิโลเมตร
เป็นอย่างไรบ้างครับ น่าจะพอเห็นภาพของทำเลที่น่าสนใจมากๆ เลยใช่ไหม แต่นี่เป็นเพียงเริ่มต้นเท่านั้นครับ จุดสำคัญของการลงทุนในกองทรัสต์นั้น คือแนวโน้มการเก็บค่าเช่า และอัตราการเช่าด้วยครับ
ซึ่งกองทรัสต์นี้ ลงทุนในสิทธิการเช่าระยะเวลา 30 ปี ซึ่งผมคิดว่าก็นานพอที่จะเก็บกินค่าเช่า และสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ลงทุนได้อย่างสบายๆ ครับ แถมผู้เช่าก็ยังมีความหลากหลายกพอสมควรประมาณ 61 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดใหญ่ในไทยและต่างประเทศที่มีการดำเนินธุรกิจที่หลากหลาย อาทิ ธุรกิจการเงินการลงทุนและประกันภัย อุตสาหกรรมการผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ จึงทำให้ลดความเสี่ยงของการกระจุกตัวของกลุ่มธุรกิจของผู้เช่าได้ พูดง่ายๆ การที่ผู้เช่าหลากหลายจะเพิ่มโอกาสในการรับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอมากขึ้นนั่นเองครับ
โดยปัจจุบันอาคารซันทาวเวอร์สมีอัตราการเช่าพื้นที่ประมาณ 93.8% และอัตราค่าเช่าและค่าบริการสำนักงานเฉลี่ยอยู่ที่ 572 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน (ข้อมูล ณ เดือนกันยายน 2561)
ก็แสดงว่าทางผู้บริหารสินทรัพย์เองก็สามารถที่จะขึ้นค่าเช่าได้ตามที่กำหนด นั่นก็หมายถึงรายได้ที่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย เอาเป็นว่าลงทุนไปโอกาสแพ้เงินเฟ้อก็มีน้อยมากครับ
ทั้งนี้นอกจากอัตราการเช่าเองอยู่ในระดับที่ดีมาก ก็ยังมีความสม่ำเสมออีกด้วยครับ โดยจะมีบริษัท แม็กซ์ ฟิวเจอร์ จำกัดในเครือ บมจ.สิงห์ เอสเตท ที่มีประสบการณ์บริหารอาคารสำนักงานให้เช่าของกลุ่มสิงห์ เอสเตท มาเป็นผู้บริหารทรัพย์สินในกองทรัสต์นี้ให้ครับ
ซึ่งจะส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นในการบริหารอาคารและผลการดำเนินงานของทรัพย์สินในอนาคตที่จะสามารถรักษาอัตราผู้เช่าและค่าเช่าให้อยู่ในเกณฑ์ที่ดีเพื่อผลประโยชน์ต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์
ข้อสรุปของกองทรัสต์นี้
โดยส่วนตัวมองว่ามีข้อดีมาก ๆ เลยก็คือ อัตราการเช่าสูง และค่อนข้างสม่ำเสมอ รวมถึงเพิ่มค่าเช่าได้ด้วยครับ ซึ่งส่วนที่จะช่วยทำให้อัตราการเช่าไปได้ดีแบบต่อไป ก็คือ ทำเลของตึกที่ผมมองว่าในอนาคตก็น่าจะยังดีต่อไป เพราะว่าใกล้กับโครงสร้างพื้นฐานในการเดินทางต่างๆ มากมายอย่างที่ได้กล่าวไปแล้วในตอนต้นครับ
การเข้าลงทุนครั้งแรกของทรัสต์ SPRIME นี้จะมีวงเงินลงทุนทั้งสิ้นไม่เกิน 5,717.5 ล้านบาท โดยจะมาจากเงินกู้ยืมไม่เกิน 1,350 ล้านบาท และเสนอขายหน่วยทรัสต์อีกไม่เกิน 4,467.5 ล้านบาท ที่ราคาหน่วยละ 10 บาท หรือคิดเป็นไม่เกิน 446.75 ล้านหน่วย
แน่นอนกว่าการกู้นั้นจะส่งผลให้เราได้ผลตอบแทนที่ดีขึ้นครับ (ต้นทุนที่ลงทุนน้อยลง) ถึงจะมีดอกเบี้ยเงินกู้ก็ตาม แต่ทางโครงการได้ประเมินแล้วแน่ๆ ว่าคุ้มกว่าการลงทุนด้วยเงินนักลงทุน เพียงอย่างเดียวครับ
โดย บมจ.สิงห์ เอสเตท และ/หรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน มีความต้องการจะเข้าลงทุนในสัดส่วนไม่ต่ำกว่าร้อยละ 15 ของจำนวนหน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายทั้งหมดด้วย เพื่อสร้างความมั่นใจกับนักลงทุนอีกทางครับ
ซึ่งประมาณการผลตอบแทนของกองทรัสต์นี้อยู่ที่ประมาณ 7% ในปีแรก ที่ราคา 10 บาทต่อหน่วย
สรุปจุดเด่นการลงทุน
นอกจากนี้ บมจ. สิงห์ เอสเตท ยังเป็นผู้พัฒนาโครงการต่างๆ ซึ่งก็ต้องบอกว่ามีโอกาสที่จะได้เห็นกองทรัสต์นี้มีสินทรัพย์อื่นๆ หรือ ตึกออฟฟิศอื่น มาระดมทุนเพิ่มเติมได้อีกครับ
เป็นอย่างไรบ้างครับสำหรับกองทรัสต์กองนี้ ผมว่าน่าสนใจไม่น้อยเลยทีเดียวนะครับ แต่เวลาลงทุนกับกองทรัสต์เองก็ต้องกระจายความเสี่ยงไปยังกองอสังหา ฯ อื่นๆ ด้วย เช่น โรงแรม โกดังเช่า ห้างสรรพสินค้า ฯลฯ แต่ถ้าพูดถึงกองที่ลงทุนกับออฟฟิศแล้วละก็ ตอนนี้ในใจผมเองก็อยากจะแนะนำให้นักลงทุนได้ลองดูกอง SPRIME อีกกองด้วยครับ
สุดท้ายก่อนจะจากกันไป ผมอยากแนะนำให้นักลงทุนอ่านข้อมูลก่อนที่จะลงทุน และศึกษาทำเลของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ก่อนการลงทุนทุกครั้งนะครับ เพื่อที่จะลงทุนไปแล้วเกิดความสบายใจมากขึ้น รวมถึงได้โอกาสทีจะได้ผลตอบแทนที่ดีอีกด้วยครับ
วันนี้ขอบคุณมากที่ติดตามกัน หากสงสัยรายละเอียดเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ทางเพจ และ www.sprimegrowth.com ได้เลยนะครับ วันนี้ลาไปก่อนสวัสดีครับ
บทความนี้เป็น Advertorial
