วันนี้ผม Mr. Maibat เอาข่าวเปิดกองทรัสต์ใหม่ที่น่าสนใจมาฝากครับ กองนี้มีชื่อว่า “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์” (Golden Ventures Leasehold Real Estate Investment Trust) ชื่อยาวมากขอเรียกสั้นๆว่า “Golden Ventures REIT” ละกันครับ ที่ผมบอกว่าน่าสนใจเพราะเค้านำเงินส่วนใหญ่ไปลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารสำนักงานที่ใครก็รู้จักถือได้ว่าเป็นแลนด์มาร์คแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตึกแรกคือ อาคารปาร์คแวนเชอร์อีโคเพล็กซ์ (Park Ventures Ecoplex) ที่อยู่ตรงหัวมุมสี่แยกวิทยุ-เพลินจิต อีกตึกคือ อาคารสาทรสแควร์ (Sathorn Square) ที่อยู่ตรงหัวมุมสี่แยก สาทร-นราธิวาสฯ  สถาปัตยกรรมโดดเด่นบวกกับทำเลศูนย์กลางธุรกิจขนาดนี้นานๆทีถึงจะมีโอกาสมาให้ลงทุนสักทีนะครับ

ก่อนอื่นบางคนสงสัยคำว่า “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” คืออะไรไม่เห็นเคยได้ยินเลย  กองทรัสต์นี้แท้ที่จริงแล้วมาแทน “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” แบบเดิมนะครับ โดยก.ล.ต.ที่เป็นหน่วยงานกำกับมีการพัฒนากฎเกณฑ์บางอย่างให้เป็นสากลมากขึ้นเพื่อสนับสนุนการเติบโตของการระดมทุนรูปแบบนี้ในระยะยาว และคำว่า “สิทธิการเช่า : Leasehold” หมายความว่ามีสิทธิรับค่าเช่าไม่ได้เป็นเจ้าของ คล้ายกับการเซ้งตึกแถวที่เก็บค่าเช่าได้จากผู้เช่าช่วงจนกว่าสิทธิการเช่าจะหมดอายุลงก็ต้องคืนสิทธิให้เจ้าของไป ลองอ่านรายละเอียดได้จากที่นี่เลยครับ
http://www.set.or.th/th/products/listing/files/Brochure_REIT.pdf

หลังจากเข้าใจความหมายแล้วมาดูข้อมูลกันต่อเลยครับ กองทรัสต์ Golden Ventures REIT จะระดมทุนไปลงทุนใน 2 โครงการ ดังนี้

โครงการ Park Ventures (ไม่รวมพื้นที่ในส่วนโรงแรม ดิ โอกุระฯ)

โดยอาคาร Park Ventures สูง 34 ชั้นสร้างเสร็จปี 2554  โดยกองทรัสต์ Golden Ventures REIT จะลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่บางส่วนในอาคารประมาณ 26 ปี (สิ้นสุดวันที่ 5 กันยายน พ.ศ. 2584) และมีพื้นที่ให้เช่า 26,313 ตารางเมตร ตำแหน่งที่ตั้งอยู่ตรงหัวมุมสี่แยกเพลินจิตเป็นจุดตัดระหว่างถนนสุขุมวิทและถนนวิทยุ ทำเลติดอันดับที่ดินราคาแพงสุดในประเทศไทยเพราะเป็นย่านช้อปปิ้งสตรีทขนาดใหญ่มีห้างสรรพสินค้าเรียงรายตลอดเส้นทาง มีทางเชื่อมต่อเข้าสู่อาคารจากรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว สถานีเพลินจิต แบบเท้าไม่ต้องสัมผัสพื้นดิน ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงมากถึง 99% (ข้อมูลปีพ.ศ. 2558 ตั้งแต่เดือนมกราคมถึงเดือนกันยายน) ตัวอย่างบริษัทที่มาเช่าตั้งสำนักงานทั้งไทยและต่างชาติในหลากหลายธุรกิจ เช่น บริษัท โออิชิกรุ๊ป จำกัด (มหาชน) บริษัท คลับ 21 (ประเทศไทย) จำกัด บริษัท กูเกิล (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท ศรีตรัง แอโกรอินดัสทรี จำกัด

โครงการ Sathorn Square

สูง 39 ชั้นสร้างเสร็จปี 2554 มีพื้นที่ให้เช่า 73,181 ตารางเมตร โดยกองทรัสต์ Golden Ventures REIT จะลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารประมาณ 25 ปี (สิ้นสุดวันที่ 6 ตุลาคม พ.ศ. 2583) ตำแหน่งที่ตั้งอยู่จุดตัดระหว่างถนนสาทรเหนือกับถนนนราธิวาสราชนครินทร์  ทำเลติดอันดับที่ดินราคาแพงสุดในประเทศไทยเช่นกันเพราะเป็นถนนสายการเงินมีสถาบันการเงินเรียงรายตลอดเส้นทาง มีทางเชื่อมต่อเข้าสู่อาคารจากรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว สถานีช่องนนทรี แบบเท้าไม่ต้องสัมผัสพื้นดิน ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงมากถึง 90% (ข้อมูลปีพ.ศ. 2558 ตั้งแต่เดือนมกราคมถึงเดือนกันยายน) ตัวอย่างบริษัทที่มาเช่าตั้งสำนักงานทั้งไทยและต่างชาติในหลากหลายธุรกิจ เช่น ธนาคาร มิซูโฮ จำกัด บริษัท แคนนอน มาร์เก็ตติ้ง (ประเทศไทย) จำกัด บริษัท ฟอร์ด เซลล์ แอนด์ เซอร์วิส (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท อีซี่ บาย จำกัด (มหาชน)

ทำเลทั้งสองอาคารถือได้ว่าเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพ และการออกแบบอาคารดูโดดเด่นทันสมัยเป็นที่สุดเช่นกัน ทำให้ความต้องการเช่าอยู่ในระดับที่สูงอยู่ตลอดส่งผลดีต่ออัตราค่าเช่าด้วย ในด้านคู่แข่งนั้นโครงการอื่นจะพัฒนามาแข่งค่อนข้างยากเพราะที่ดินแถวนั้นแพงจริงๆครับ  ซึ่งเป็นสาระสำคัญที่จะทำให้มั่นใจว่ารายได้จากค่าเช่าจะเข้ามาสม่ำเสมอในอัตราที่ดีมาจ่ายเป็นผลประโยชน์ตอบแทนแก่นักลงทุนครับ

ข้อมูลเบื้องต้นของกองทรัสต์ GVREIT ตามหนังสือชี้ชวนครับ หากสนใจก็ลองติดตามข้อมูลได้ที่ www.gvreit.com และ www.sec.or.th ข้อมูลเบื้องต้นตามหนังสือชี้ชวนมีดังนี้ครับ

ข้อมูลที่สำคัญของกองทรัสต์ GVREIT ตาม Fact Sheet  ในหนังสือชี้ชวนมีดังนี้ครับ

• ผลประโยชน์ตอบแทนจะมาจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของโครงการ
• นโยบายจ่ายปันผลไม่เกิน 4 ครั้งต่อปี ในอัตราไม่น้อยกว่า 90 ของกำไรสุทธิหลังปรับปรุงแล้ว
• ผู้จัดการกองทรัสต์จะยื่นขอจดทะเบียนหน่วยทรัสต์เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET)
• มูลค่าทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนไม่เกิน 10,000 ล้านบาท
• บริหารงานโดยบริษัท ยูนิเวนเจอร์ รีท แมเนจเม้นท์ จำกัด (บริษัทในเครือบมจ. ยูนิเวนเจอร์) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์
• ผู้ดูแลผลประโยชน์โดยบริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน กสิกรไทย จำกัด ในฐานะทรัสตี
• อัตราเงินจ่ายในปีแรกที่ผู้ลงทุนจะได้รับจากการลงทุนในกองทรัสต์ (กรณีที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในทรัพย์สินหลักครั้งแรกที่ราคาสูงสุด 10,000 ล้านบาท) อยู่ที่ประมาณร้อยละ 8.5 (แบ่งเป็นประโยชน์ตอบแทนประมาณร้อยละ 8.0 และเงินลดทุนประมาณร้อยละ 0.5)
• ข้อมูลทางการเงินและผลการดำเนินงานของธุรกิจ อัตราการใช้บริการพื้นที่ของแต่ละอาคารในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา (ปี 2554 ถึงเดือนกันยายน 2558) เริ่มจากโครงการปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ เปิดดำเนินการเมื่อเดือนกันยายน 2554 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้นทุกปีจากร้&#xE

บทความแรกในชีวิตที่ผมลองเขียนลง Pantip ในปี 2556 ปรากฏว่าติดกระทู้แนะนำทั้งห้องสินธรและสีลม เลยอยากนำมาให้แฟนเพจได้อ่านกันครับ อาชีพ “มนุษย์เงินเดือน” เป็นอาชีพของคนส่วนใหญ่ในประเทศมีรายได้มั่นคง แต่น้อยคนนักที่พบกับอิสรภาพทางการเงิน

ผมขอแชร์แนวคิดจากประสบการณ์ตรง โดยที่ผมวางเป้าหมายส่วนตัวอยากมีอิสรภาพทางการเงินอายุไม่เกิน 45 ปี และมีทรัพย์สินที่สร้างรายได้เพียงพอใช้ไปตลอดทั้งชีวิต

1. จงรู้จักออมเงินตั้งแต่อายุยังน้อย

เคล็ดลับอยู่ที่ควบคุมความอยากของตนเองโดยทยอยซื้อของชิ้นใหญ่ อย่าซื้อทีเดียวติดกัน เช่น โทรศัพท์มือถือ แพคเกจเที่ยว และรถยนต์ ให้เว้นช่วงห่างกันเป็นเดือนๆ เพราะความอยากของคนเราไม่มีที่สิ้นสุด ที่สำคัญควรซื้อของที่มีโอกาสได้ใช้จริง ของที่ไม่คิดจะใช้ก็อย่าไปซื้อ ผมตั้งเป้าอัตราการออม 30-70% ของรายได้ทั้งปี ตามรายได้ที่มากขึ้น

2. จงเก็บเงินโบนัสไว้ให้ดี

เพราะเป็นเงินก้อนที่เอาไปลงทุนได้ ผมให้รางวัลตัวเองในแต่ละปีไม่เกิน 30% ของเงินโบนัสที่เหลือเก็บเอาไปลงทุน ทำอย่างนี้ได้เพราะผมมีความสุขในการเก็บเงินมากกว่าใช้เงิน

3. จงเริ่มเก็บเงินล้านบาทแรกให้ได้แล้วล้านต่อไปจะง่ายขึ้น

ผมคิดว่าคำกล่าวนี้จริง เพราะพอเราเรียนรู้วิธีการบริหารเงินที่ถูกต้องจนมีล้านบาทแรกได้ การหาล้านต่อไปไม่ใช่เรื่องยาก ประกอบกับเรามีทุนล้านแรกเอาไปต่อยอดความมั่งคั่งได้อีกด้วย

4. จงเลือกทำงานที่ตนเองชอบและถนัดในธุรกิจที่มีอนาคต

การหาจุดยืนที่เหมาะสมช่วยทำให้เงินเดือนและตำแหน่งเติบโตได้อย่างรวดเร็ว ที่สำคัญควรเลือกทำงานกับเจ้านายฉลาดและส่งเสริมให้เราก้าวหน้า

5. จงใช้บัตรเครดิตเป็นเครื่องมือลดค่าใช้จ่าย

ควรใช้บัตรเครดิตซื้อของที่ต้องการซื้ออยู่แล้ว อย่าใช้จ่ายเกินตัว สาเหตุที่แนะนำจ่ายด้วยบัตรเครดิตเพราะได้ส่วนลด คะแนนสะสม และเงินคืนกลับมาดีกว่าการใช้เงินสด ผมใช้บัตรเครดิตหลายใบโดยชำระเต็มจำนวน และเลือกใช้บัตรที่ให้ส่วนลดสำหรับร้านค้านั้นๆมากที่สุด

6. จงคิดมาตรการลดค่าใช้จ่ายที่ทำได้ง่ายและเห็นผลจริง

ผมเคยทำสำเร็จมาแล้วโดยมาตรการแรก ทำเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อลดดอกเบี้ย มาตรการสอง เอารถไปติดแก๊สเพื่อลดค่าน้ำมัน มาตรการสาม เปลี่ยนเคเบิลเป็นแบบไม่มีค่ารายเดือน พบว่าช่วยประหยัดไปปีละแสนบาท

7. จงหาทางลดหย่อนภาษีให้ได้มากที่สุด

การลดภาษีช่วยเพิ่มเงินออมโดยตรง รายการลดหย่อนที่ไม่ควรพลาด ได้แก่ ประกันชีวิต กองทุนรวม LTF/RMF ดอกเบี้ยบ้าน เครดิตภาษีหุ้นปันผล ผมจ่ายภาษีจริงน้อยกว่าครึ่งของภาษีที่คำนวณได้

8. จงเริ่มบันทึกการเติบโตของรายได้และทรัพย์สินทุกปี

การบันทึกช่วยให้เราเห็นจุดบกพร่องที่ควรปรับปรุงและใช้กำหนดแนวทางไปสู่เป้าหมาย ตัวชี้วัดที่สำคัญ ได้แก่ การเติบโตของรายได้ การเติบโตของทรัพย์สิน อัตราการออม และผลตอบแทนจากการลงทุน เพื่อเป็นแนวทางบรรลุอิสรภาพทางการเงิน

9. จงหัดออมเงินแบบอื่นนอกจากฝากเงินธนาคาร

การออมเงินทางเลือก ได้แก่ พันธบัตรรัฐบาล หุ้นกู้ กองทุนรวมตราสารหนี้ และประกันชีวิต เป็นต้น อยากแนะนำให้ลองเพราะผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นจะทำให้ถึงเป้าหมายได้เร็วขึ้น ผมออมเงินไว้หลากหลายรูปแบบประมาณ 40% ของสินทรัพย์สุทธิ

10. จงหัดลงทุนเพื่อให้มีรายได้เสริม

อนาคตอาจกลายเป็นรายได้หลักอีกทาง เช่น ลงทุนในหุ้น กองทุนรวมตราสารทุน ทอง คอนโด และขายของออนไลน์ ก่อนลงทุนต้องศึกษาให้รู้จริงและดูว่ารับความเสี่ยงได้แค่ไหน ผมเคยลองมาหลายอย่างปัจจุบัน เน้นลงทุนกองทุนรวมกับคอนโดเป็นหลัก ลงทุนประมาณ 40% ของสินทรัพย์สุทธิ

11. จงเลือกทรัพย์สินที่มิใช่การลงทุนให้ดี

ได้แก่ บ้านและรถยนต์ที่เราใช้อยู่ เพราะไม่ได้เปลี่ยนกันบ่อยๆและถือว่าเป็นต้นทุนจมจนกว่าขายออกไป ผมเลือกบ้านในทำเลดี ราคาคุ้มค่า และไปทำงานสะดวก โดยไปเยี่ยมชมโครงการมาไม่น้อยกว่า 50 แห่งก่อนตัดสินใจซื้อ เลือกรถรุ่นที่เป็นที่นิยมของตลาด ราคาคุ้มค่า และไม่เสียบ่อย เพราะเราจะได้เอาเวลาไปทำอย่างอื่น เงินอยู่ในนี้ประมาณ 20% ของสินทรัพย์สุทธิ

12. จงเรียนรู้การลงทุนโดยใช้เงินคนอื่น

เช่น การกู้เงินซื้อคอนโด เพราะเราจะได้กำไรมากจากเงินลงทุนน้อย ผมลงทุนคอนโดย่านพระราม 9 ซื้อไว้เมื่อ 5 ปีก่อนราคา 1.8 ล้านบาทโดยใช้เงินตนเอง 2 แสนบาทที่เหลือกู้ธนาคารผ่อนจ่ายเดือนละ 1 หมื่นบาท ปล่อยเช่ามาตลอดได้เดือนละ 1.4 หมื่นบาท ราคาตลาดปัจจุบันที่ขายกันในเว็บไซต์ราคา 2.8 ล้านบาท ถ้าขายไปจะได้กำไรประมาณ 1 ล้านบาทเท่ากับ 400% จากเงินลงทุนจริง และได้กำไรจากส่วนต่างค่าเช่ากับยอดผ่อนอีกด้วย

13. จงรักษาเครดิตบูโรของตนเองให้ดี

สิ่งนี้มีผลต่อการทำธุรกรรมทางการเงินกับธนาคาร เช่น สมัครบัตรเครดิต กู้ซื้อบ้าน กู้ซื้อรถ ผมไม่เคยผิดนัดชำระทำให้การทำธุรกรรมกับธนาคารผ่านตลอด

14. จงระวังวิกฤติเศรษฐกิจ

เช่น วิกฤติต้มยำกุ้ง วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ ทำให้คนรวยจนลงในพริบตา ความรู้เศรษฐศาสตร์เป็นเรื่องสำคัญทำให้เข้าใจวงจรเศรษฐกิจที่มีทั้งเติบโตและตกต่ำสลับกันไปมาตลอด การสังเกตดัชนีชี้วัดทางเศรษฐกิจต่างๆ ช่วยให้ลงทุนถูกจังหวะและความเสี่ยงไม่สูงจนเกินไป

15. จงเลือกนำเงินไปลงทุนเฉพาะเงินเย็น

การลงทุนต้องใช้เวลาและมีโอกาสขาดทุน หากขาดทุนจริงเราจะได้ไม่เดือดร้อน ผมกำหนดเงินสดขั้นต่ำที่เอาไว้ใช้จ่ายอย่างน้อย 12 เดือน ส่วนที่เหลือก็เอาไปลงทุนได้

16. จงศึกษาหาความรู้เรื่องการเงินอย่างสม่ำเสมอ

ความรู้หาได้จากหนังสือ เข้าอบรมสัมมนา เว็บไซต์ เว็บบอร์ด แฟนเพจ ยูทูบ แอพพลิเคชั่น และเพื่อนๆ ช่องทางเข้าถึงความรู้มีมากมายทำให้เรามีความรู้ลึกซึ้งมากขึ้น

17. จงเรียนรู้จากการลงทุนผิดพลาดในอดีต

ทุกคนที่เคยลงทุนต้องเคยขาดทุนเป็นเรื่องธรรมดา ผมเองเคยขาดทุนจากวอเรนต์เกือบแสน เคยติดหุ้นวงในมาเกือบสิบปีเพิ่งจะขายได้ ผมไม่เลิกลงทุนในหุ้นแต่จะเลิกเล่นหุ้นในแบบที่เคยเจ็บตัว

18. จงมุ่งมั่นที่จะประสบความสำเร็จ

เพราะความมุ่งมั่นจะเป็นแรงขับดันลึกลับที่จะพาเราไปถึงฝัน ผมทำข้อต่างๆที่กล่าวมาเป็นประจำจนเป็นนิสัย ซึ่งจะพาเราไปถึงฝันสักวันหนึ่ง การมีอิสรภาพทางการเงินคืออยากจะทำอะไรก็ได้ที่เราอยากทำอย่างแท้จริง โดยที่ยังมีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอแม้ไม่ต้องทำงาน